1、资产评估自考题-17 及答案解析(总分：100.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：55，分数：100.00)1.土地市场的不完全竞争性决定于土地_（分数：2.00）A.稀缺性B.用途多样性C.位置固定性D.价值增值性2.标定地价是_（分数：2.00）A.省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格B.市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格C.省政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格D.市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格3.不是由政府决定的土地价格是_（分数：2.00）A.基准地价B.标定地价C.土地使用权出让底价D.转让价格4.土地
2、可以分为高度集约使用的土地、正常使用的土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地，其划分的依据是_（分数：2.00）A.土地的所有权归属B.土地的社会经济用途C.土地的开发程度D.土地的利用程度5.处在不同地域的土地，尽管其地质条件完全相同，但其价格会有很大的差异。这体现了土地资产价格特点中的_（分数：2.00）A.土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定B.土地价格主要由土地的需求决定C.土地价格具有明显的区域性D.土地价格的上涨性6.下列选项中，属于影响房地产价格的一般因素是_（分数：2.00）A.居民收入水平B.交通便捷程度C.公用设施完备程度D.地形地质因素7.对商业用地土地
3、价格影响最大的因素是_（分数：2.00）A.环境质量B.繁华程度C.交通条件D.规划限制8.地块建筑面积与地块总面积的比率，称为_（分数：2.00）A.建筑密度B.容积率C.建筑高度D.建筑覆盖率9.对土地使用权的评估，应以这块土地的最有效利用为前提，这是_原则的要求。（分数：2.00）A.替代B.变动C.最有效使用D.供需10.越来越多的城市边沿土地被用于房地产开发建设，这说明了土地的_（分数：2.00）A.经济地理位置的可变性B.面积有限性C.空间位置固定性D.使用价值的永续性11.土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作
4、用及其组合的变动过程中形成的。这就要求土地所有权评估时必须遵循_（分数：2.00）A.替代原则B.最有效使用原则C.变动原则D.贡献原则12.下列说法中错误的是_（分数：2.00）A.国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用，但任何个人和单位都不拥有城市国有土地的所有权B.按照土地管理法的有关规定，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定的外，均有土地使用期限的限制C.以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押权，依法取得了房屋所有权连同该房屋占用范围内的划拨土地使用权，可以设定抵押权D.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当不迟
5、于届满前一年申请续期，除社会公共利益需要收回该幅土地，否则应当予以批准13.下列关于国家规定的土地使用权出让最高年限的表述，正确的是_（分数：2.00）A.旅游业用地 30 年B.商业用地 40 年C.居住用地 50 年D.教育用地 70 年14.企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是_（分数：2.00）A.国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司B.国有企业破产或出售C.国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营D.在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业15.资产重组与改制中，不属于土地权属的处置方式的是_（分数：
6、2.00）A.出让方式B.出售方式C.直接投资入股方式D.租赁方式16.被评估土地使用权年限为 50 年，参照物土地使用权年限为 40 年，折现率为 10%，则土地使用年限修正系数为_（分数：2.00）A.0B.0C.1D.117.某宗工业用地的最高出让年限为 40 年，实际转让年限为 35 年，若还原利率为 9%，则年限修正系数为_（分数：2.00）A.0B.0C.0D.018.现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单价分别为 2900 元/m 2 、2800 元/m 2 、2300 元/m 2 、1500 元/m 2 ，其容积率分别是 3.0、2.5、2.0、1.5。如果四宗土地其他条件完全相同
7、，则在正常的市场交易行为中最容易售出的宗地是_（分数：2.00）A甲B乙C丙D丁19.某待估土地容积率相关系数为 1.2，确定某比较案例宗地地价为每平方米 1000 元，其容积率相关系数为 1.8，则待估土地的地价为_（分数：2.00）A.462B.666C.1500D.216020.在运用市场法对土地使用权评估时，以下不属于需要修正的个别因素的是_（分数：2.00）A.宗地形状B.宗地周边环境C.宗地面积D.容积率21.基准地价系数修正法所要修正的因素是_（分数：2.00）A.地理位置和交通条件B.个别因素和市场转让条件C.容积率和覆盖率D.特别利害关系和特殊动机22.土地使用权评估中的收益
8、法的应用，重要的是确定土地的_（分数：2.00）A.收益额B.还原利率C.土地收益年限D.以上均是23.采用收益法评估土地时，收益额应该是_（分数：2.00）A.过去的实际收益额B.过去的客观收益额C.将来的实际收益额D.将来的客观收益额24.用成本法估算土地价格的公式为_（分数：2.00）A.土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润B.土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+土地增值收益C.土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益D.土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益25.某宗土地取得费 2000 万元，全部为开发商投入，开发期
9、 2 年，开发费 3000 万元，其中第一年投入2000 万元，利息率为 10%，则用成本法评估土地时的利息为_（分数：2.00）A.500 万元B.700 万元C.750 万元D.1000 万元26.用成本法评估土地时，投资利息的计算公式正确的是_（分数：2.00）A.利息=土地取得费土地开发期相应利息率+土地开发费土地开发期相应利息率B.利息=土地取得费土地开发期相应利息率+土地开发费土地开发期相应利息率50%C.利息=土地取得费土地开发期相应利息率50%+土地开发费土地开发期相应利息率D.利息=土地取得费土地开发期相应利息率50%+土地开发费土地开发期相应利息率50%27.在估算土地增值
10、收益时，其中有一种方法为：土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)增值收益率。其中的增值收益率一般为_（分数：2.00）A.15%20%之间B.20%25%之间C.25%30%之间D.30%35%之间28.采用成本法评估土地使用权价格时，将无限年期土地使用权价格调整为有限年期土地使用权价格的系数为_ A B C(1+r) n D （分数：2.00）A.B.C.D.29.假设开发法中专业费估算的计费基础通常为_（分数：2.00）A.建筑费B.地价+建筑费C.楼价D.地价30.在采用假设开发法评估土地使用权价格时，假设总建筑费用为 100 万元，第一年投入 60%，第二年投入 4
11、0%，则总建筑费为_元(年折现率为 10%)。（分数：2.00）A.921473B.918823C.907523D.93415631.建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上可划分为两大类，即_（分数：2.00）A.房屋和构造物B.平房和楼房C.房屋和构筑物D.已完成工程和在建工程32.某建筑物的屋盖、楼板、过梁为钢或钢筋混凝土制作，墙、柱为砖砌，该建筑物的结构形式为_（分数：2.00）A.钢筋混凝土结构B.砖混结构C.砖木结构D.其他结构33.在建筑物评估中，影响建筑物价值的决定因素是_（分数：2.00）A.物理因素B.环境优劣C.经济地理D.新旧程度34.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用
12、途的建筑物价格，沿海开放城市内地城市。_（分数：2.00）A.高于B.低于C.等于D.不确定35.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用进行评估。_（分数：2.00）A.收益法B.市场法C.收益法或市场法D.收益法或成本法36.适用于对不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值的情况的评估方法是_（分数：2.00）A.市场法B.成本法C.收益法D.重置成本法37.建筑物评估中的成本法是基于建筑物的_或投资的角度来考虑，通过估算其重置成本，再扣减各种贬值计算出评估值。（分数：2.00）A.再建造收益B.再建造费用C.成本D.再建造利润38.在计算建筑安装工程费时，各项取费标准
13、的根据是_（分数：2.00）A.评估人员的判断B.评估主管部门的要求C.评估对象所在地的预算定额D.评估机构所在地的预算定额39.以下不属于估算建筑物重置成本常用的方法的是_（分数：2.00）A.物价指数法B.预决算调整法C.指数调整法D.重编预算法40.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指_的差价。（分数：2.00）A.钢材、钢筋混凝土、砖B.钢材、木材、水泥C.木材、水泥、砖D.钢材、水泥、钢筋混凝土41.采用预决算调整法评估建筑物是以_为前提的。（分数：2.00）A.预算定额变化不大B.建筑物原丁程量合理C.建材价格变化不大D.人工费用率变化不大42.对于用途相同、结构相同且数量较多
14、的建筑物重置成本的估算应使用_（分数：2.00）A.预决算调整法B.重编预算法C.指数调整法D.物价指数法43.预决算调整法是以待估建筑物预决算资料中的_为基础进行现行价格的调整而确定评估值的。（分数：2.00）A.工程量B.规定定额C.通货膨胀率D.费用大小44.建筑物的价格指数法一般不宜对_进行评估。（分数：2.00）A.大型、价高的建筑物B.结构简单的建筑物C.成本资料比较完备的建筑物D.运用其他方法评估较为困难的建筑物45.如果一幢房屋的成新率为 50%，房屋的结构件、装修、设备有部分损坏或变形、老化，需进行中、大修理。那么这幢房屋属于_（分数：2.00）A.基本完好房B.一般损坏房C
15、.严重损坏房D.较轻损坏房46.建筑物实体性贬值率的计算主要采用使用年限法和_（分数：1.00）A.分析法B.容积率法C.打分法D.综合指数法47.对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般是以_体现的。（分数：1.00）A.土地的实体性贬值B.建筑物的功能性贬值C.土地的经济性贬值D.建筑物的经济性贬值48.市场法中进行的区域因素修正的目的在于将可比交易实例价格修正为_（分数：1.00）A.评估基准日的价格B.正常交易的价格C.待评估对象自身状态下的价格D.待评估对象区域因素下的价格49.在房地产评估中，运用市场法时，进行个别因素修正的目的在于将可比交易实例价格修正为_（分数：1.00）A
16、.评估基准日的价格B.正常交易的价格C.待评估对象自身状态下的价格D.待评估对象区域因素下的价格50.现开发某一土地，预期用途为商品住房，面积共 10000m 2 ，预计两年后完工，售价 2500 元/m 2 ，年折现率为 10%，则楼价为_（分数：1.00）A.20660000 元B.20657258 元C.19785217 元D.21546248 元51.从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于_（分数：1.00）A.市场法B.成本法C.剩余法D.收益法52.运用残余估价法评估建筑物价格的主要前提条件是_（分数：1.00）A.建筑物用途合理B.建筑物使用强度合理C.建筑物具有客观收益D.建
17、筑物使用状态合理53.待估建筑物为砖混结构二层住宅，宅基地面积为 300 平方米，建筑面积 250 平方米，月租金 16000 元，土地还原利率为 8%，建筑物还原利率 10%，评估时建筑物的剩余使用年限为 25 年，取得租金收入的年总费用 48000 元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米 4000 元，下列结果中与运用建筑物残余估价法估算的建筑物评估值最接近的是_（分数：1.00）A.329900 元B.435698 元C.342857 元D.480000 元54.从评估原理的角度，建筑物残余估价法属于_的一种。（分数：1.00）A.收益法B.成本法C.市场法D.比较法55.下
18、列不属于建筑物残余估价法计算公式假设前提的是_（分数：1.00）A.纯收益每年不变B.还原利率固定C.能获得超额收益D.收益为无限年期资产评估自考题-17 答案解析(总分：100.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：55，分数：100.00)1.土地市场的不完全竞争性决定于土地_（分数：2.00）A.稀缺性B.用途多样性C.位置固定性 D.价值增值性解析：解析 完全竞争市场要求生产要素的流动性，而土地具有空间位置固定的特点，因而使得土地市场是不完全竞争的。2.标定地价是_（分数：2.00）A.省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格B.市、县政府公告的具体宗地在一定使用年限内
19、的价格 C.省政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格D.市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格解析：解析 土地的标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，宗地在一定使用年限内的价格。3.不是由政府决定的土地价格是_（分数：2.00）A.基准地价B.标定地价C.土地使用权出让底价D.转让价格 解析：解析 基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格；标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体地在一定使用年限内的价格；标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土
20、地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格，这三种价格都是由政府决定的，转让价格是由交易双方来决定的。4.土地可以分为高度集约使用的土地、正常使用的土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地，其划分的依据是_（分数：2.00）A.土地的所有权归属B.土地的社会经济用途C.土地的开发程度D.土地的利用程度 解析：解析 按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。5.处在不同地域的土地，尽管其地质条件完全相同，但其价格会有很大的差异。这体现了土地资产价格特点中的_（分数：2.00）A.土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由
21、生产成本决定B.土地价格主要由土地的需求决定C.土地价格具有明显的区域性 D.土地价格的上涨性解析：解析 土地价格具有明显的区域性，处在不同地域的土地，尽管其地质条件完全相同，但其价格会有很大的差异。6.下列选项中，属于影响房地产价格的一般因素是_（分数：2.00）A.居民收入水平 B.交通便捷程度C.公用设施完备程度D.地形地质因素解析：解析 影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和其共同性影响的因素。这些因素主要有：(1)行政因素；(2)社会因素；(3)经济因素。包括经济发展状况、居民收入和消费水平和物价变动等；(4)其他一般因素。7.对商业用地土地价格影响最大的因
22、素是_（分数：2.00）A.环境质量B.繁华程度 C.交通条件D.规划限制解析：解析 影响商业用地土地价格的区域因素包括商业繁华程度、交通便捷度、环境优劣度、规划限制等，其中，对商业用地价格的影响因素最大的是商业的繁华程度。8.地块建筑面积与地块总面积的比率，称为_（分数：2.00）A.建筑密度B.容积率 C.建筑高度D.建筑覆盖率解析：解析 影响住宅用地价格的区域因素之一是容积率，容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。9.对土地使用权的评估，应以这块土地的最有效利用为前提，这是_原则的要求。（分数：2.00）A.替代B.变动C.最有效使用 D.供需解析：解析 土地价格以该地块的效用作最
23、有效发挥为前提，这是土地使用权评估的最有效使用原则的体现。10.越来越多的城市边沿土地被用于房地产开发建设，这说明了土地的_（分数：2.00）A.经济地理位置的可变性 B.面积有限性C.空间位置固定性D.使用价值的永续性解析：解析 土地的经济地理位置是可变的。土地周围环境，如交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，都会改变土地的价值，城市边沿的土地从农用地变为房地产开发地体现了土地经济地理位置的可变性。11.土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。这就要求土地所有权评估时必须遵循_（分数：2.00）
24、A.替代原则B.最有效使用原则C.变动原则 D.贡献原则解析：解析 土地价格的变动原则表明，土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果，这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。12.下列说法中错误的是_（分数：2.00）A.国有土地可以依法确定给全民所有制单位或者集体所有制单位使用，但任何个人和单位都不拥有城市国有土地的所有权B.按照土地管理法的有关规定，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定的外，均有土地使用期限的限制 C.以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押权，依法取得了房屋所有权连同该房屋占用范围内的划拨土地使用权，
25、可以设定抵押权D.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当不迟于届满前一年申请续期，除社会公共利益需要收回该幅土地，否则应当予以批准解析：解析 按照土地管理法的有关规定，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定的外，没有土地使用期限的限制。13.下列关于国家规定的土地使用权出让最高年限的表述，正确的是_（分数：2.00）A.旅游业用地 30 年B.商业用地 40 年 C.居住用地 50 年D.教育用地 70 年解析：解析 土地使用权出让最高年限按用途分别确定为：(1)居住用地 70 年；(2)工业用地 50 年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地
26、 50 年；(4)商业、旅游、娱乐用地 40 年；(5)综合或者其他用地 50年。14.企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是_（分数：2.00）A.国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司B.国有企业破产或出售C.国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营D.在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业 解析：解析 在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业，经批准可以采取保留划拔方式处置。15.资产重组与改制中，不属于土地权属的处置方式的是_（分数：2.00）A.出让方式B.出售方
27、式 C.直接投资入股方式D.租赁方式解析：解析 根据股份有限公司土地使用权管理规定，土地权属处置方式有出让方式、直接投资入股方式和租赁方式。16.被评估土地使用权年限为 50 年，参照物土地使用权年限为 40 年，折现率为 10%，则土地使用年限修正系数为_（分数：2.00）A.0B.0C.1 D.1解析：解析 根据公式：K=17.某宗工业用地的最高出让年限为 40 年，实际转让年限为 35 年，若还原利率为 9%，则年限修正系数为_（分数：2.00）A.0B.0 C.0D.0解析：解析 土地使用年限的修正系数 K=1-1(1+r) m 1-1(1+r) n =1-1(1+9%) 35 1-1
28、(1+9%) 40 =0.982。18.现有甲、乙、丙、丁四宗土地，土地单价分别为 2900 元/m 2 、2800 元/m 2 、2300 元/m 2 、1500 元/m 2 ，其容积率分别是 3.0、2.5、2.0、1.5。如果四宗土地其他条件完全相同，则在正常的市场交易行为中最容易售出的宗地是_（分数：2.00）A甲 B乙C丙D丁解析：解析 本题考查的是土地估价的运用，属于需要应用的内容，请考生结合练习题灵活性地学习和掌握此知识点。19.某待估土地容积率相关系数为 1.2，确定某比较案例宗地地价为每平方米 1000 元，其容积率相关系数为 1.8，则待估土地的地价为_（分数：2.00）A
29、.462B.666 C.1500D.2160解析：解析 容积率修正系数是比较案例容积率的相关系数与待估土地容积率相关系数的比值，该土地经容积修正后的可比价格为：10001.21.8=666.67(元)。20.在运用市场法对土地使用权评估时，以下不属于需要修正的个别因素的是_（分数：2.00）A.宗地形状B.宗地周边环境 C.宗地面积D.容积率解析：解析 个别因素修正包括对宗地形状和容积率系数的修正，其中，容积率与宗地的面积相关。宗地的周边环境不是需要修正的个别因素。21.基准地价系数修正法所要修正的因素是_（分数：2.00）A.地理位置和交通条件B.个别因素和市场转让条件 C.容积率和覆盖率D
30、.特别利害关系和特殊动机解析：解析 基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物(比较案例)，对其个别因素和市场转让因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。22.土地使用权评估中的收益法的应用，重要的是确定土地的_（分数：2.00）A.收益额B.还原利率C.土地收益年限D.以上均是 解析：解析 从土地使用权评估价值的计算公式来看，土地使用权评估中的收益法的应用，重要的是要确定土地的收益额、土地还原利率和土地收益年限。23.采用收益法评估土地时，收益额应该是_（分数：2.00）A.过去的实际收益额B.过去的客观收益额C.将来的实际收益额D.将来的客
31、观收益额 解析：解析 土地的收益可以分为实际收益和客观收益，实际收益一般来说不能用于评估，应该用将来的客观收益额评估。24.用成本法估算土地价格的公式为_（分数：2.00）A.土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润B.土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+土地增值收益C.土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益D.土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 解析：解析 成本法是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法，采用成本法的估算土地价格的公式为：评估值=土地取
32、得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。25.某宗土地取得费 2000 万元，全部为开发商投入，开发期 2 年，开发费 3000 万元，其中第一年投入2000 万元，利息率为 10%，则用成本法评估土地时的利息为_（分数：2.00）A.500 万元B.700 万元 C.750 万元D.1000 万元解析：解析 用成本法评估土地时的利息=2000210%+3000210%50%=700(万元)。26.用成本法评估土地时，投资利息的计算公式正确的是_（分数：2.00）A.利息=土地取得费土地开发期相应利息率+土地开发费土地开发期相应利息率B.利息=土地取得费土地开发期相应利息率+土地开发
33、费土地开发期相应利息率50% C.利息=土地取得费土地开发期相应利息率50%+土地开发费土地开发期相应利息率D.利息=土地取得费土地开发期相应利息率50%+土地开发费土地开发期相应利息率50%解析：解析 采用成本法估算土地价格的，相关的投资利息费用的计算公式为：利息=土地取得费土地开发期相应利息率+土地开发费土地开发期相应利息率50%。27.在估算土地增值收益时，其中有一种方法为：土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)增值收益率。其中的增值收益率一般为_（分数：2.00）A.15%20%之间B.20%25%之间 C.25%30%之间D.30%35%之间解析：解析 土地增值收
34、益的计算公式为：土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)增值收益率，其中，收益率一般在 20%25%之间。28.采用成本法评估土地使用权价格时，将无限年期土地使用权价格调整为有限年期土地使用权价格的系数为_ A B C(1+r) n D （分数：2.00）A. B.C.D.解析：解析 采用成本法评估土地使用权的价格时，应将无限年期土地使用权的价格调整为有限年期土地使用权的价格调整系数为：1-1(1+r) n 。29.假设开发法中专业费估算的计费基础通常为_（分数：2.00）A.建筑费 B.地价+建筑费C.楼价D.地价解析：解析 专业费=建筑费i(i 为一定的百分率)。30.在
35、采用假设开发法评估土地使用权价格时，假设总建筑费用为 100 万元，第一年投入 60%，第二年投入 40%，则总建筑费为_元(年折现率为 10%)。（分数：2.00）A.921473B.918823 C.907523D.934156解析：解析 总建筑价=100000060%(1+10%) -0.5 +100000040%(1+10%) -1.5 =918823(元)。31.建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上可划分为两大类，即_（分数：2.00）A.房屋和构造物B.平房和楼房C.房屋和构筑物 D.已完成工程和在建工程解析：解析建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上可以将建筑物划分为房屋和构筑
36、物两大类。32.某建筑物的屋盖、楼板、过梁为钢或钢筋混凝土制作，墙、柱为砖砌，该建筑物的结构形式为_（分数：2.00）A.钢筋混凝土结构B.砖混结构 C.砖木结构D.其他结构解析：解析 建筑物的屋盖、墙体、楼板、过梁为钢或钢筋混凝土制作，墙、柱为砖砌。这样的结构为砖混结构。33.在建筑物评估中，影响建筑物价值的决定因素是_（分数：2.00）A.物理因素 B.环境优劣C.经济地理D.新旧程度解析：解析 建筑物评估是需要考虑多重影响因素，其中物理因素是建筑物价格的决定因素，也是建筑物评估应考虑的基本因素。34.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市内地城市。_（分数：2.
37、00）A.高于 B.低于C.等于D.不确定解析：解析 建筑物的价格受经济地理因素的影响，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市高于内地城市。35.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用进行评估。_（分数：2.00）A.收益法B.市场法C.收益法或市场法 D.收益法或成本法解析：解析 建筑物的用途不同，评估时采用的方法也不同，商业用房或商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物市场交易状况用收益法或市场法进行评估。36.适用于对不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值的情况的评估方法是_（分数：2.00）A.市场法B.成本法 C.收益法D.重置成本法解析：解析 成
38、本法通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估值，一般适用于不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值的情况。37.建筑物评估中的成本法是基于建筑物的_或投资的角度来考虑，通过估算其重置成本，再扣减各种贬值计算出评估值。（分数：2.00）A.再建造收益B.再建造费用 C.成本D.再建造利润解析：解析 本题考查的是对评估建筑物的成本法的含义。建筑物评估中的成本法是基于建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估值。38.在计算建筑安装工程费时，各项取费标准的根
39、据是_（分数：2.00）A.评估人员的判断B.评估主管部门的要求C.评估对象所在地的预算定额 D.评估机构所在地的预算定额解析：解析 在计算建筑安装工程费时，各项取费标准是根据评估对象所在地区的预算定额计算的。39.以下不属于估算建筑物重置成本常用的方法的是_（分数：2.00）A.物价指数法 B.预决算调整法C.指数调整法D.重编预算法解析：解析 估算建筑物重置成本经常采用的方法是顸决算调整法、重编预算法、指数调整法等，物件指数法不用于估算建筑物的重置成本。40.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指_的差价。（分数：2.00）A.钢材、钢筋混凝土、砖B.钢材、木材、水泥 C.木材、水泥、砖
40、D.钢材、水泥、钢筋混凝土解析：解析 运用预决算调整法确定建筑物的重置全价时，需要调整“三材差价”，即调整钢材、木材和水泥的价格。41.采用预决算调整法评估建筑物是以_为前提的。（分数：2.00）A.预算定额变化不大B.建筑物原丁程量合理 C.建材价格变化不大D.人工费用率变化不大解析：解析 由于预决算调整法是以待估建筑物预决算资料中的工程量为基础进行现行价格的调整而确定评估值的，因此，此法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。42.对于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物重置成本的估算应使用_（分数：2.00）A.预决算调整法 B.重编预算法C.指数调整法D.物价指数法解析：解析 预决算调
41、整法主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估，通过选择若干有代表性的典型建筑物按此法评估得出重置成本。43.预决算调整法是以待估建筑物预决算资料中的_为基础进行现行价格的调整而确定评估值的。（分数：2.00）A.工程量 B.规定定额C.通货膨胀率D.费用大小解析：解析 预决算调整法是以待估建筑物预决算资料中的工程量为基础进行现行价格的调整而确定评估值的。44.建筑物的价格指数法一般不宜对_进行评估。（分数：2.00）A.大型、价高的建筑物 B.结构简单的建筑物C.成本资料比较完备的建筑物D.运用其他方法评估较为困难的建筑物解析：解析 价格指数法由于方法本身的缘故，在推算待估建筑物重置
42、成本的准确性方面略显不足，不适用于大型、价高的建筑物。45.如果一幢房屋的成新率为 50%，房屋的结构件、装修、设备有部分损坏或变形、老化，需进行中、大修理。那么这幢房屋属于_（分数：2.00）A.基本完好房B.一般损坏房 C.严重损坏房D.较轻损坏房解析：解析 一般损坏房的成新率在 40%59%之间，房屋的结构件、装修、设备有部分损坏或变形、老化，需进行中、大修理。46.建筑物实体性贬值率的计算主要采用使用年限法和_（分数：1.00）A.分析法B.容积率法C.打分法 D.综合指数法解析：解析 估算建筑物的实体性贬值时，建筑物实体性贬值率或成新率的测算主要采用使用年限法和打分法。47.对土地与
43、建筑物用途不协调所造成的价值损失一般是以_体现的。（分数：1.00）A.土地的实体性贬值B.建筑物的功能性贬值 C.土地的经济性贬值D.建筑物的经济性贬值解析：解析 建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。因此，由于用途不协调所造成的损失一般属于建筑物的功能性贬值。48.市场法中进行的区域因素修正的目的在于将可比交易实例价格修正为_（分数：1.00）A.评估基准日的价格B.正常交易的价格C.待评估对象自身状态下的价格D.待评估对象区域因素下的价格 解析：解析 采用市场法估价时，必须很好地把握待估房地产和每个交易实
44、例房地产的地区特性，分析清楚地区特性的影响，应将交易实例房地产所处区域与待估房地产所处的区域因素加以比较，找出由于区域因素优劣所影响的交易价格高低，从而进行减价或加价的修正，使其成为待估房地产所处地区的价格。49.在房地产评估中，运用市场法时，进行个别因素修正的目的在于将可比交易实例价格修正为_（分数：1.00）A.评估基准日的价格B.正常交易的价格C.待评估对象自身状态下的价格 D.待评估对象区域因素下的价格解析：解析 市场法下个别因素的修正，即将交易实例房地产的交易价格经过区域因素修正，成为本地区的价格水平，再加上房地产个别因素的修正，从而形成每个房地产的具体价格。50.现开发某一土地，预
45、期用途为商品住房，面积共 10000m 2 ，预计两年后完工，售价 2500 元/m 2 ，年折现率为 10%，则楼价为_（分数：1.00）A.20660000 元 B.20657258 元C.19785217 元D.21546248 元解析：解析 该项房地产预计两年后完工，折现后的房地产的价格为：1000025001(1+10%) 2 =250000000.8264=20660000(元)。51.从评估原理的角度看，建筑物残余估价法属于_（分数：1.00）A.市场法B.成本法C.剩余法D.收益法 解析：解析 建筑物残余估价法从评估原理的角度属于收益法的一种。52.运用残余估价法评估建筑物价格
46、的主要前提条件是_（分数：1.00）A.建筑物用途合理B.建筑物使用强度合理C.建筑物具有客观收益 D.建筑物使用状态合理解析：解析 由于建筑物残余估价法属于收益法中的一种，此法的运用要求被评估对象可以获得正常收益，即只有具有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法。53.待估建筑物为砖混结构二层住宅，宅基地面积为 300 平方米，建筑面积 250 平方米，月租金 16000 元，土地还原利率为 8%，建筑物还原利率 10%，评估时建筑物的剩余使用年限为 25 年，取得租金收入的年总费用 48000 元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米 4000 元，下列结果中与运用建筑物残余估
47、价法估算的建筑物评估值最接近的是_（分数：1.00）A.329900 元B.435698 元C.342857 元 D.480000 元解析：解析 年房租收入=1600012=192000(元) 年总费用=48000(元) 年总纯收益=192000-48000=144000(元) 市场法求得土地使用权价格为 4000 元/平方米，则土地使用权总价为 1200000，归属于土地的年纯收益=12000008%=96000(元)，故归属于建筑物的年纯收益=144000-96000=48000(元)，建筑物折旧率=(1/25)100%=4%，建筑物的价格=48000/(10%+4%)=342857(元)。54.从评估原理的角度，建筑物残余估价法属于_的一种。（分数：1.00）A.收益法 B.成本法C.市场法D.比较法解析：解析 由于建筑物残余估价法属于收益法中的一种，此法的
