1、房地产法自考题-14 及答案解析(总分：100.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：33，分数：33.00)1.下列房地产法的渊源中属于行政规章的是_ A.房地产经纪管理办法 B.土地管理法实施条例 C.住房公积金管理条例 D.国有土地上房屋征收与补偿条例（分数：1.00）A.B.C.D.2.下列关于地役权的说法正确的是_ A.地役权自登记机构核准地役权登记时设立 B.地役权自向登记机构申请地役权登记时设立 C.地役权登记为地役权的生效要件 D.地役权登记为地役权的对抗要件（分数：1.00）A.B.C.D.3.国土资源行政部门应当自受理土地登记申请之日起_日内，办结土地登
2、记申请手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可延长_日。 A.20、20 B.20、10 C.10、20 D.10、10（分数：1.00）A.B.C.D.4.下列不属于土地征收征用制度的是_ A.征收征用的补偿标准的确定 B.征收征用的审批权限 C.征收征用的执法标准 D.征收征用的程序（分数：1.00）A.B.C.D.5.根据土地管理法实施条例，征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起_内全额支付。 A.1 个月 B.2 个月 C.3 个月 D.4 个月（分数：1.00）A.B.C.D.6.控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当_
3、 A.先修改总体规划 B.重新制定总体规划 C.重新制定控制性详细规划 D.不予修改（分数：1.00）A.B.C.D.7.出让取得的非住宅建设用地使用权的续期是_ A.依申请、有偿、有期限的 B.依申请、无偿、有期限的 C.自动、无偿、无期限的 D.依申请、无偿、无期限的（分数：1.00）A.B.C.D.8.被征收房屋补偿的对象是_ A.房屋产权人 B.房屋使用人 C.房屋管理人 D.房屋产权人和使用人（分数：1.00）A.B.C.D.9.下列不属于协议出让国有土地使用权的情形的是_ A.供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意
4、向用地者的 B.原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、国有土地租赁合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外 C.划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外 D.出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式（分数：1.00）A.B.C.D.10.在市场机制作用下，企业通过产权交易获得其他企业产权，并企图获得其控制权的经济行为是_ A.狭义的项目公司兼并 B.广义的项目公司兼并 C.项目股权收
5、购 D.项目公司兼并（分数：1.00）A.B.C.D.11.建设工程招标的法律性质是_ A.要约 B.要约承诺 C.承诺 D.要约邀请（分数：1.00）A.B.C.D.12.下列哪个选项不属于必须实行监理的国家重点建设工程?_ A.基础设施、基础产业和支柱产业中的大型项目 B.高科技并能带动行业技术进步的项目 C.跨地区并对全国经济发展或者区域经济发展有重大影响的项目 D.供水、供电、供气、供热等市政工程项目（分数：1.00）A.B.C.D.13.下列关于质量保证期与保修期的说法错误的是_ A.质量保证期和保修期均是施工企业对工程质量承担责任的期限 B.质量保证期期限要比保修期更长，但适用范围
6、窄于保修期 C.质量保证期的质量保证责任是法定的，保修期质量责任是约定的 D.在质量保证期内施工企业承担的是瑕疵担保责任（分数：1.00）A.B.C.D.14.房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的_ A.买受人可以退房 B.买受人应当退房 C.买受人只能与房地产开发企业重新约定总价款 D.买受人应当与房地产开发企业重新签订购房合同（分数：1.00）A.B.C.D.15.因房屋不符合质量要求致使不能实现合同目的，买受人拒绝接受房屋或者解除合同的，房屋毁损、灭失的风险由_ A.买受人单独承担 B.出卖人单独承担 C.买受人和出卖人共同承担 D.买受
7、人承担后向出卖人追偿（分数：1.00）A.B.C.D.16.出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院应按照一定的顺序确定履行合同的承租人，则下列排序正确的是_合同成立在先的已经办理登记备案手续的已经合法占有租赁房屋的合同签订在先的 A. B. C. D.（分数：1.00）A.B.C.D.17.房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在_到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。 A.10 日内 B.15 日内 C.30 日内 D.60 日内（分数：1.00）A.B.C.D.18.下列哪个选项不属于房地
8、产经纪机构和经纪人员禁止的行为?_ A.改变房屋内部结构分割出租 B.就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利 C.承购、承租自己提供经纪服务的房屋 D.泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益（分数：1.00）A.B.C.D.19.下列关于房地产估价机构的权利义务的说法不正确的是_ A.经委托人同意，房地产估价机构可以转让受托的估价业务 B.房地产估价机构应出具加盖房地产估价机构公章并至少有 2 名专职注册房地产估价师签字的房地产估价报告 C.房地产估价机构应当妥善保管房地产估价报告及相关资料 D.房地产估价机构不得擅自对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料（
9、分数：1.00）A.B.C.D.20.下列建筑物哪一项属于部分业主共有?_ A.绿地 B.某层的配电室 C.锅炉房 D.建设用地使用权（分数：1.00）A.B.C.D.21.业主大会作出改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积_以上的业主并且占总人数_以上的业主同意。 A.1/2 1/2 B.1/2 2/3 C.2/3 1/2 D.2/3 2/3（分数：1.00）A.B.C.D.22.物业服务企业资质等级一级要求相关专业类的专职管理和技术人员不少于_人。 A.50 B.30 C.20 D.10（分数：1.00）A.B.C.D.23.下列关于业主和物业使用人在物业管理中的
10、义务和责任的说法错误的是_ A.业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用 B.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主不再负交纳责任 C.违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉 D.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业（分数：1.00）A.B.C.D.24.下列说法错误的是_ A.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用不得从住宅专项维修资金中列支 B.对于专项资金的投资，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照
11、国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债 C.利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意 D.依照规定，可以利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为（分数：1.00）A.B.C.D.25.房地产抵押权人对抵押物不享有_ A.优先受偿权 B.物上代位权 C.占有使用权 D.保全担保价值权（分数：1.00）A.B.C.D.26.商业用房开发贷款最长不超过_年(含本数)。 A.1 B.3 C.5 D.7（分数：1.00）A.B.C.D.27.关于“直贷式”个人住房抵押贷款的说法正确的是_
12、 A.购房人可以自主选择银行申请住房贷款，银行直接与购房人签订贷款合同 B.购房人需要到银行指定的保险公司购买房屋强制保险 C.在购房人取得房产证并办理抵押登记前，开发商需承担阶段性保证责任，并要向银行缴纳贷款额的 10%作为保证金 D.以上说法均不正确（分数：1.00）A.B.C.D.28.下列关于住房置业担保公司的说法错误的是_ A.一个城市原则上只设一个担保公司 B.市、县均可设立担保公司 C.置业担保公司的实有资本往往以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主 D.设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取
13、营业执照（分数：1.00）A.B.C.D.29.房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不得高于_ A.1% B.3% C.5% D.7%（分数：1.00）A.B.C.D.30.城镇土地使用税的纳税人以_的土地面积为计税依据。 A.实际占用 B.拥有 C.自用 D.被税务部门认定（分数：1.00）A.B.C.D.31.土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照_计算征收。 A.最高一档税率 B.扣除项目金额不得扣除的原则 C.成交价格加倍，扣除项目金额减半的办法 D.房地产评估价格（分数：1.00）A.B.C.D.32.下列关于契税税率的规定正确的为_ A.2% B.4% C.6%
14、D.8%（分数：1.00）A.B.C.D.33.土地使用权出让不得采用下列哪种方式?_ A.拍卖 B.招标 C.双方协议 D.赠予（分数：1.00）A.B.C.D.二、B多项选择题/B(总题数：5，分数：10.00)34.下列关于不动产登记簿的说法正确的有_ A.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力 B.我国除少数实行房地统一登记的地方外，房屋登记簿和土地登记簿分别设立，由房屋登记机构统一管理 C.房屋登记簿应当采取纸介质 D.不动产登记簿是物权归属和内容的根据 E.房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项（分数：
15、2.00）A.B.C.D.E.35.下列属于土地管理法规定的建设用地的有_ A.城乡住宅和公共设施用地 B.工矿用地 C.交通水利设施用地 D.旅游用地 E.军事设施用地（分数：2.00）A.B.C.D.E.36.下列哪些建设工程必须实行监理?_ A.高科技并能带动行业技术进步的项目 B.5 万平方米以下的住宅建设工程 C.卫生、社会福利等项目 D.学校、影剧院、体育场馆项目 E.使用国际组织或者国外政府援助资金的项目（分数：2.00）A.B.C.D.E.37.下列对物业管理特征表述正确的是_ A.物业管理关系具有无偿性 B.物业管理关系是民事关系 C.物业管理关系是不平等关系 D.物业管理关
16、系具有有偿性 E.物业管理关系等同于行政意义上的管理与被管理关系（分数：2.00）A.B.C.D.E.38.土地增值税实行四级超率累进税率，下列对四级超率累进税率表述正确的是_ A.增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 20% B.增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 30% C.增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50% D.增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60% E.以上均正确（分数：2.00）A.B.C.D.E.三、B名词解释题/B(总题数：5，分数：15.00)39.征地区片综合地
17、价（分数：3.00）_40.建设工程施工合同（分数：3.00）_41.房屋租赁（分数：3.00）_42.住宅专项维修资金（分数：3.00）_43.城镇土地使用税（分数：3.00）_四、B简答题/B(总题数：4，分数：24.00)44.简述房地产开发的基本原则。（分数：6.00）_45.简述存量房交易的特征。（分数：6.00）_46.简述房地产融资担保的种类。（分数：6.00）_47.简述转让住房可享受个人所得税优惠政策的情形。（分数：6.00）_五、B论述题/B(总题数：1，分数：8.00)48.试论述房地产信托融资与 REITs 的区别。（分数：8.00）_六、B案例分析题/B(总题数：1，
18、分数：10.00)居住于北京市的刘某于 2010 年购买了一套限价商品住房，并已经进行了房屋权属登记。2012 年刘某欲将其购买的此套限价商品住房卖出。但是在出卖过程中，北京市住房保障管理部门禁止刘某出卖该房屋，并要求回收刘某的限价商品住房的使用权。刘某不服，遂诉诸法院。（分数：10.00）(1).请问刘某是否可以出售其居住的限价商品住房?（分数：5.00）_(2).假如刘某确需转让其所居住的限价商品住房，其应该怎么做?（分数：5.00）_房地产法自考题-14 答案解析(总分：100.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：33，分数：33.00)1.下列房地产法的渊源中属于
19、行政规章的是_ A.房地产经纪管理办法 B.土地管理法实施条例 C.住房公积金管理条例 D.国有土地上房屋征收与补偿条例（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析行政规章包括部委规章和地方政府规章。有关房地产的部委规章非常多，如房地产经纪管理办法、城市房地产抵押管理办法等。2.下列关于地役权的说法正确的是_ A.地役权自登记机构核准地役权登记时设立 B.地役权自向登记机构申请地役权登记时设立 C.地役权登记为地役权的生效要件 D.地役权登记为地役权的对抗要件（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，
20、不得对抗善意第三人。故登记应该为对抗要件。3.国土资源行政部门应当自受理土地登记申请之日起_日内，办结土地登记申请手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可延长_日。 A.20、20 B.20、10 C.10、20 D.10、10（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析国土资源行政部门应当自受理土地登记申请之日起 20 日内，办结土地登记申请手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长 10 日。4.下列不属于土地征收征用制度的是_ A.征收征用的补偿标准的确定 B.征收征用的审批权限 C.征收征用的执法标准 D.征收征用的程序（分数：1.
21、00）A.B.C. D.解析：解析土地征收征用制度主要包括：(1)征收征用的补偿标准的确定；(2)征收征用的审批权限；(3)征收征用的程序。5.根据土地管理法实施条例，征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起_内全额支付。 A.1 个月 B.2 个月 C.3 个月 D.4 个月（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起 3 个月内全额支付。6.控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当_ A.先修改总体规划 B.重新制定总体规划 C.重新制定控制性详细规划 D.不予修改（分数：1.00）A. B.C.D.
22、解析：解析控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。7.出让取得的非住宅建设用地使用权的续期是_ A.依申请、有偿、有期限的 B.依申请、无偿、有期限的 C.自动、无偿、无期限的 D.依申请、无偿、无期限的（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析出让取得的非住宅建设用地使用权的续期是一种依申请、有偿、有期限的续期。8.被征收房屋补偿的对象是_ A.房屋产权人 B.房屋使用人 C.房屋管理人 D.房屋产权人和使用人（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析依国有土地上房屋征收与补偿条例第 21 条，房屋征收的补偿方式有两种，即货币补偿和房屋产权调
23、换。货币补偿是指政府将被征收房屋的价值，以货币结算方式补偿给被征收房屋的所有人；房屋产权调换是指政府用自己建造或购买的产权房屋与被征收房屋进行调换产权。被征收入可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。9.下列不属于协议出让国有土地使用权的情形的是_ A.供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的 B.原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、国有土地租赁合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外 C.划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法
24、批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外 D.出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析协议出让国有土地使用权主要包括以下情况：(1)供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；(2)原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、国有土地租赁合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；(3)划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经
25、依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；(4)出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；(5)法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。10.在市场机制作用下，企业通过产权交易获得其他企业产权，并企图获得其控制权的经济行为是_ A.狭义的项目公司兼并 B.广义的项目公司兼并 C.项目股权收购 D.项目公司兼并（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析广义的兼并是指在市场机制作用下，企业通过产权交易获得其他企业产权，并企图获得其控制权的经济行为。11.建设工程招标的法律性质是_ A.要约 B.
26、要约承诺 C.承诺 D.要约邀请（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析招标的法律性质属于要约邀请。建设单位招标的根本目的是希望有施工单位就该建设项目向其投标(要约)，然后建设单位在收到的若干要约中依据一定的原则和标准进行评选，对符合要求的投标(要约)进行承诺，签订一份建设工程施工合同。12.下列哪个选项不属于必须实行监理的国家重点建设工程?_ A.基础设施、基础产业和支柱产业中的大型项目 B.高科技并能带动行业技术进步的项目 C.跨地区并对全国经济发展或者区域经济发展有重大影响的项目 D.供水、供电、供气、供热等市政工程项目（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析根据建设工程质量
27、管理条例第 12 条规定，必须实行监理的国家重点建设工程主要包括：(1)基础设施、基础产业和支柱产业中的大型项目；(2)高科技并能带动行业技术进步的项目；(3)跨地区并对全国经济发展或者区域经济发展有重大影响的项目；(4)对社会发展有重大影响的项目；(5)其他骨干项目。13.下列关于质量保证期与保修期的说法错误的是_ A.质量保证期和保修期均是施工企业对工程质量承担责任的期限 B.质量保证期期限要比保修期更长，但适用范围窄于保修期 C.质量保证期的质量保证责任是法定的，保修期质量责任是约定的 D.在质量保证期内施工企业承担的是瑕疵担保责任（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析质量保证期
28、的质量保证责任是法定的，是否承担责任的依据是法律规定；而尽管保修期质量责任也是法定的，但允许当事人作出不低于法定责任的约定，这样，在保修期内是否发生保修责任，还可以依据合同作出判断。14.房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的_ A.买受人可以退房 B.买受人应当退房 C.买受人只能与房地产开发企业重新约定总价款 D.买受人应当与房地产开发企业重新签订购房合同（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处
29、理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。15.因房屋不符合质量要求致使不能实现合同目的，买受人拒绝接受房屋或者解除合同的，房屋毁损、灭失的风险由_ A.买受人单独承担 B.出卖人单独承担 C.买受人和出卖人共同承担 D.买受人承担后向出卖人追偿（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析因房屋不符合质量要求致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受房屋或者解除合同。买受人拒绝接受房屋或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。16.出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院应
30、按照一定的顺序确定履行合同的承租人，则下列排序正确的是_合同成立在先的已经办理登记备案手续的已经合法占有租赁房屋的合同签订在先的 A. B. C. D.（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(1)已经合法占有租赁房屋的；(2)已经办理登记备案手续的；(3)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。17.房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在_到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延
31、续或者注销手续。 A.10 日内 B.15 日内 C.30 日内 D.60 日内（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在 30 日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。18.下列哪个选项不属于房地产经纪机构和经纪人员禁止的行为?_ A.改变房屋内部结构分割出租 B.就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利 C.承购、承租自己提供经纪服务的房屋 D.泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析根据房地产经纪管理办法第 25 条规定，禁
32、止房地产经纪机构和经纪人员的下列行为：(1)捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；(2)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价；(3)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；(4)泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；(5)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；(6)改变房屋内部结构分割出租；(7)侵占、挪用房地产交易资金；(8)承购、承租自己提供经纪服务的房屋；(9)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪
33、服务；(10)法律、法规禁止的其他行为。19.下列关于房地产估价机构的权利义务的说法不正确的是_ A.经委托人同意，房地产估价机构可以转让受托的估价业务 B.房地产估价机构应出具加盖房地产估价机构公章并至少有 2 名专职注册房地产估价师签字的房地产估价报告 C.房地产估价机构应当妥善保管房地产估价报告及相关资料 D.房地产估价机构不得擅自对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析对于房地产估价机构而言，未经委托人书面同意，不得转让受托的估价业务。20.下列建筑物哪一项属于部分业主共有?_ A.绿地 B.某层的配电室 C.锅炉房 D.建设用地
34、使用权（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析建筑物或其特定部分、绿地、建设用地使用权等属于建筑区划内的全体业主共有，这些共有部分为全体共有。锅炉房、建设用地使用权、绿地等一般都属于全体共有。而某层的配电室、保洁工具存放室、走廊灯，仅仅供一部分业主使用，一般定为部分业主共有部分。究竟为全体业主共有还是部分业主共有，应当依据实际使用和所有情况加以确定。有疑义时，宜解释为全体业主共有。21.业主大会作出改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积_以上的业主并且占总人数_以上的业主同意。 A.1/2 1/2 B.1/2 2/3 C.2/3 1/2 D.2/3 2/3（分数
35、：1.00）A.B.C.D. 解析：解析依据物业管理条例第 11、12 条，业主大会作出以下决定，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主并且占总人数 2/3 以上的业主同意：(1)筹集和使用专项维修资金；(2)改建、重建建筑物及其附属设施。22.物业服务企业资质等级一级要求相关专业类的专职管理和技术人员不少于_人。 A.50 B.30 C.20 D.10（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析根据资质管理办法第 5 条的规定，一级要求相关专业类的专职管理和技术人员不少于30 人，其中具有中级以上职称的人员不少于 20 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。23.下
36、列关于业主和物业使用人在物业管理中的义务和责任的说法错误的是_ A.业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用 B.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主不再负交纳责任 C.违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉 D.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任(物业管理条例第 42 条)。24.下
37、列说法错误的是_ A.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用不得从住宅专项维修资金中列支 B.对于专项资金的投资，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债 C.利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意 D.依照规定，可以利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保
38、行为。25.房地产抵押权人对抵押物不享有_ A.优先受偿权 B.物上代位权 C.占有使用权 D.保全担保价值权（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析房地产抵押权是不移转房地产占有的担保物权，故房地产抵押权人对抵押物不享有占有使用权。26.商业用房开发贷款最长不超过_年(含本数)。 A.1 B.3 C.5 D.7（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售或出租，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款，最长不超过 5 年(含 5 年)。27.关于“直贷式”个人住房抵押贷款的说法正确的是_ A.购房人可以自主选择银行申
39、请住房贷款，银行直接与购房人签订贷款合同 B.购房人需要到银行指定的保险公司购买房屋强制保险 C.在购房人取得房产证并办理抵押登记前，开发商需承担阶段性保证责任，并要向银行缴纳贷款额的 10%作为保证金 D.以上说法均不正确（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析“直贷式”个人住房抵押贷款与传统的“限制性选择”模式比，购房人无须选择开发商指定的银行而可以自主选择银行申请住房贷款，银行直接与购房人签订贷款合同。传统个人住房抵押贷款要求购房者到银行指定的保险公司购买房屋强制保险。但在直贷式个人住房抵押贷款中购房人可以免交强制房贷保险，或者自行选择交房贷保险的保险公司。传统模式下，在购房人取得
40、房产证并办理抵押登记前，开发商需承担阶段性保证责任，并要向银行缴纳贷款额的 10%作为保证金。在直贷式个人住房抵押贷款中则由购房人寻找专业的住房置业担保公司，向其缴纳一定数额的担保费用(贷款额的 0.8%左右)后由住房置业担保公司扮演担保人的角色。28.下列关于住房置业担保公司的说法错误的是_ A.一个城市原则上只设一个担保公司 B.市、县均可设立担保公司 C.置业担保公司的实有资本往往以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主 D.设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照（分数：1.00）A.B. C.
41、D.解析：解析一个城市原则上只设一个担保公司，以行政区内的城镇个人为服务对象；县(区)一般不设立担保公司，个人住房贷款量大的县(区)可以设立担保公司的分支机构。29.房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不得高于_ A.1% B.3% C.5% D.7%（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则；房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于 3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。30.城镇土地使用税的纳税人以_的土地面积为计税依据。 A.实际占用 B.拥有 C.自用 D.被税务部门认定（分数：1.
42、00）A. B.C.D.解析：解析土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。31.土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照_计算征收。 A.最高一档税率 B.扣除项目金额不得扣除的原则 C.成交价格加倍，扣除项目金额减半的办法 D.房地产评估价格（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的；(2)提供扣除项目金额不实的；(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。32.下列关于契税税率的规定正确的为_ A.2% B.4% C.6% D.8%（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析契税税率为 3%至 5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在 3%至 5%的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。因此此题中，只有 B 项在 3%至 5%之间
