1、银行业专业人员职业资格中级个人贷款（个人住房贷款）-试卷 4 及答案解析(总分：62.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：17，分数：34.00)1.下列关于个人住房贷款借款人还款意愿的表述，错误的是( )。2012 年 6 月真题（分数：2.00）A.如果借款人是新客户，可通过职业、家庭、教育等个人背景因素来综合判断其还款意愿B.个人住房贷款借款人还款意愿的下降可能会导致个人住房贷款信用风险的发生C.在审核个人住房贷款申请时，可验证借款人的工资收入等来综合判断其还款意愿D.如果借款人是老客户，可通过检查其以往的账户记录、还款记录及当时贷款状态来了解其还款意愿2.以下关于个人住
2、房组合贷款的表述，正确的是( )。2010 年 10 月真题（分数：2.00）A.商业性贷款与公积金贷款的组合B.公积金贷款与个人委托贷款的组合C.房屋购置贷款与房屋装修贷款的组合D.一手房贷款与二手房贷款的组合3.商业银行对个人住房贷款合作机构审查时，分析其偿债能力，重点看( )。2010 年 10 月真题（分数：2.00）A.销售情况表B.资产负债表C.利润表D.现金流量表4.按照资金来源划分，个人住房贷款不包括( )。2010 年 5 月真题（分数：2.00）A.公积金个人住房贷款B.个人住房组合贷款C.自营性个人住房贷款D.新建房个人住房贷款5.下列属于个人住房贷款中常见的政策性风险的
3、是( )。2010 年 5 月真题（分数：2.00）A.对抵押品执行的政策性限制B.对境外人士购房的限制C.对楼盘建设规划的限制D.对售房人资格的政策性限制6.下列不属于个人住房贷款操作风险的是( )。2010 年 5 月真题（分数：2.00）A.贷款行所在地区抵押登记制度不健全B.降低借款人首付比例C.放松对借款人的审批条件D.贷款前、中、后台没有进行严格的责任区分7.在个人住房贷款业务中，担保公司的“担保放大倍数?是指( )。2010 年 5 月真题（分数：2.00）A.担保公司向银行的贷款与自身实收资本的倍数B.担保公司提供给借款者的贷款与自身实收资本的倍数C.担保公司对外提供担保的余额
4、与自身实收资本的倍数D.担保公司的营业利润与自身实收资本的倍数8.下列对于个人住房贷款的合同有效性风险，表述正确的是( )。2009 年 10 月真题（分数：2.00）A.依据合同法规定，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用格式条款B.依据合同法规定，对格式条款有两种以上解释的，应当做出有利于提供格式条款一方的解释C.依据合同法规定，商业银行作为格式条款的提供方，应当采取合理的方式提请借款人注意免除或限制其责任的条款D.依据合同法规定，提请借款人注意必须在借款合同签订前作出，但若贷款银行没有履行这一法定义务，这些条款对当事人具有约束力9.下列不可以用于抵押担保的是( )。2009 年 10
5、月真题（分数：2.00）A.借款人名下的股票B.借款人配偶名下的房产C.借款人就职医院的房产D.借款人名下的存单10.商业银行先要和公积金管理中心签订( )，取得公积金个人住房贷款业务的承办权之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。2009 年 10 月真题（分数：2.00）A.委托贷款通知书B.住房公积金借款合同C.委托放款协议书D.住房公积金贷款业务委托协议书11.下列用途中，不可以申请使用公积金贷款的是( )。2009 年 10 月真题（分数：2.00）A.购买商铺B.翻建自住房C.购买自住房D.大修自住房12.对于贷款期限在 1 年以上的个人住房贷款，合同期内遇法定利率调整时，实践
6、中银行多是于( )起，按相应的利率档次执行新的利率规定。（分数：2.00）A.当日B.下一工作日C.次月 1 日D.次年 1 月日13.在一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前一般由( )承担阶段性保证的责任。（分数：2.00）A.中介机构B.担保机构C.借款人D.开发商14.根据现行的对贷款额度的规定，个人住房贷款最低首付款比例为( )。（分数：2.00）A.20B.25C.30D.3515.在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入被称为( )。（分数：2.00）A.交易手续费B.个人所得税C.土地出让金D.转移登记费16.二手房交易中，个人所得税一般按个人转让住房收入减去房
7、屋原值和转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后差额的( )计征。（分数：2.00）A.1B.2C.10D.2017.目前我国政府规定的居住用地的土地使用权出让年限为( )年。（分数：2.00）A.40B.50C.60D.70二、多项选择题(总题数：9，分数：18.00)18.房地产的特性包括不可移动、独一无二以及( )。（分数：2.00）A.寿命长久B.供给有限C.流动性差D.价值量大E.用途单一19.房地产估价的原则包括( )。（分数：2.00）A.合法原则B.公平原则C.谨慎原则D.最高最佳使用原则E.替代原则20.在房地产估价中，遵循合法原则应做到( )。（分数：2.00）A.在合法产
8、权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据B.在合法使用方面，应以使用管制为依据C.在合法处分方面，应以法律法规或合同等允许的处分方式为依据D.要坚持中立的立场，评估出对各方当事人都公平合理的价格E.评估价必须符合国家的价格政策21.采用收益法进行房地产估价的操作步骤有( )。（分数：2.00）A.搜集并验证与估价对象未来预期收益相关的数据资料B.预测估价对象的未来收益C.求取同报率或资本化率、收益乘数D.求取比准价格E.选用适宜的收益法公式计算出收益价格22.在个人住房贷款的贷前调查环节，项目信贷人员在对开发商及楼盘项目进行调查后，需要撰写调查报告，其内容包括( )。（分
9、数：2.00）A.开发商的资信状况B.开发商要求合作的项目情况、项目工程进度情况C.开发商要求合作的市场销售前景D.通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析E.项目合作的可行性结论23.在个人住房贷款业务的贷后检查中，对开发商和项目检查的要点包括( )。（分数：2.00）A.开发商的经营状况及财务状况B.项目资金到位及使用情况C.项目工程形象进度D.履行担保责任情况E.土地使用及建设工程规划的许可24.在个人住房贷款业务中，银行主要的合作机构包括( )。（分数：2.00）A.信托公司B.房地产评估机构C.担保公司D.律师事务所E.房地产开发商25.下列关于个人住房贷款信用风险防范措
10、施的说法，正确的是( )。（分数：2.00）A.加强对借款人还款能力的甄别B.验证借款人收入的真实性C.深入了解客户还款意愿D.如果借款人是老客户，往往可以通过职业、家庭、教育、年龄、稳定性等个人背景因素来综合判断其还款意愿E.防范个人住房贷款违约风险需特别重视把握借款人的抵押物26.为了降低“假个贷”风险，一线经办人员应严把贷款准入关，要注意检查( )。（分数：2.00）A.借款人身份的真实性B.借款人的房产情况C.借款人的信用状况D.各类证件的真实性E.申报价格的合理性三、判断题(总题数：5，分数：10.00)27.个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。( )2012 年 6
11、 月真题（分数：2.00）A.正确B.错误28.商业银行对自雇人士申请个人住房贷款进行审核时不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对账单、财务报表等，全面分析其还款能力。( )2010 年 5 月真题（分数：2.00）A.正确B.错误29.在个人住房贷款中，以房地产为抵押物的，应当办理抵押登记，在解除抵押权时也应办理注销登记手续。( )2009 年 6 月真题（分数：2.00）A.正确B.错误30.房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益、区位的综合体。( )（分数：2.00）A.正确B.错误31.如果在同一供求范围内存在较多类似房地产的交
12、易，则可以采用市场法进行房地产估价。( )（分数：2.00）A.正确B.错误银行业专业人员职业资格中级个人贷款（个人住房贷款）-试卷 4 答案解析(总分：62.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：17，分数：34.00)1.下列关于个人住房贷款借款人还款意愿的表述，错误的是( )。2012 年 6 月真题（分数：2.00）A.如果借款人是新客户，可通过职业、家庭、教育等个人背景因素来综合判断其还款意愿B.个人住房贷款借款人还款意愿的下降可能会导致个人住房贷款信用风险的发生C.在审核个人住房贷款申请时，可验证借款人的工资收入等来综合判断其还款意愿 D.如果借款人是老客户，可通过检
13、查其以往的账户记录、还款记录及当时贷款状态来了解其还款意愿解析：解析：C 项，验证借款人的工资收入主要用于甄别借款人的还款能力。2.以下关于个人住房组合贷款的表述，正确的是( )。2010 年 10 月真题（分数：2.00）A.商业性贷款与公积金贷款的组合 B.公积金贷款与个人委托贷款的组合C.房屋购置贷款与房屋装修贷款的组合D.一手房贷款与二手房贷款的组合解析：解析：个人住房组合贷款是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合。3.商业银行对个人住房贷款合作机构审查时，分析其偿债能力，重点看( )
14、。2010 年 10 月真题（分数：2.00）A.销售情况表B.资产负债表 C.利润表D.现金流量表解析：解析：分析合作机构的偿债能力时，重点看资产负债表。对房地产开发企业而言，财务报表有它的特殊性，一般应关注资产项下的存货、应收账款、其他应收账款、对外长短期投资，负债项下的预收账款、应付账款、银行借款、或有负债情况，对外担保中的对法人担保情况可以通过人民银行信贷查询系统获得。4.按照资金来源划分，个人住房贷款不包括( )。2010 年 5 月真题（分数：2.00）A.公积金个人住房贷款B.个人住房组合贷款C.自营性个人住房贷款D.新建房个人住房贷款 解析：解析：按照资金来源划分，个人住房贷款
15、包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。D 项，新建房个人住房贷款属于按照住房交易形态划分的种类。5.下列属于个人住房贷款中常见的政策性风险的是( )。2010 年 5 月真题（分数：2.00）A.对抵押品执行的政策性限制B.对境外人士购房的限制 C.对楼盘建设规划的限制D.对售房人资格的政策性限制解析：解析：政策风险是指政府的金融政策或相关法律、法规发生重大变化或是有重要的举措出台，引起市场波动，从而给商业银行带来的风险。比较常见的政策风险如下：对境外人士购房的限制；对购房人资格的政策性限制。6.下列不属于个人住房贷款操作风险的是( )。2010 年 5 月真题（分数：
16、2.00）A.贷款行所在地区抵押登记制度不健全 B.降低借款人首付比例C.放松对借款人的审批条件D.贷款前、中、后台没有进行严格的责任区分解析：解析：从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的业务部门有时为了扩大其业务范围，放松对借款人的审批条件。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。操作风险是一种非系统性风险，A 项，某地区的抵押登记制度不健全属于系统性风险。7.在个人住房贷款业务中，担保公司的“担保放大倍数?是指( )。2010 年 5 月真题（分数：2.00
17、）A.担保公司向银行的贷款与自身实收资本的倍数B.担保公司提供给借款者的贷款与自身实收资本的倍数C.担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数 D.担保公司的营业利润与自身实收资本的倍数解析：解析：“担保放大倍数”即担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数，倍数过大会造成过度担保而导致最终无力代偿。8.下列对于个人住房贷款的合同有效性风险，表述正确的是( )。2009 年 10 月真题（分数：2.00）A.依据合同法规定，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用格式条款B.依据合同法规定，对格式条款有两种以上解释的，应当做出有利于提供格式条款一方的解释C.依据合同法规定，商业银行作为格
18、式条款的提供方，应当采取合理的方式提请借款人注意免除或限制其责任的条款 D.依据合同法规定，提请借款人注意必须在借款合同签订前作出，但若贷款银行没有履行这一法定义务，这些条款对当事人具有约束力解析：解析：A 项，合同法第四十一条规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款；B 项，合同法第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释；D 项，提请借款人注意必须在借款合同签订前作出，若贷款银行没有履行这一法定义务，这些条款对当事人不产生约束力。9.下列不可以用于抵押担保的是( )。2009 年 10 月真题（分数：2.00）A.借款人名下的股票B.借款
19、人配偶名下的房产C.借款人就职医院的房产 D.借款人名下的存单解析：解析：C 项，根据担保法规定，学校、医院等公益性事业单位公益财产，所有权不明、有争议的以及宅基地使用权不得设定抵押，共有财产的抵押须取得共有人的同意等，公司董事、经理不得以公司财产为个人提供抵押担保等。10.商业银行先要和公积金管理中心签订( )，取得公积金个人住房贷款业务的承办权之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。2009 年 10 月真题（分数：2.00）A.委托贷款通知书B.住房公积金借款合同C.委托放款协议书D.住房公积金贷款业务委托协议书 解析：解析：银行要先和公积金管理中心签订住房公积金贷款业务委托协议书，
20、取得公积金个人住房贷款业务的承办权之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。根据委托协议及公积金管理中心的具体要求，接受当地公积金管理中心委托，承办银行受托办理公积金借款咨询和申请，经办人员会告知借款人必须符合当地公积金管理中心规定的住房公积金贷款条件。11.下列用途中，不可以申请使用公积金贷款的是( )。2009 年 10 月真题（分数：2.00）A.购买商铺 B.翻建自住房C.购买自住房D.大修自住房解析：解析：公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人以及
21、在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。公积金个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容。12.对于贷款期限在 1 年以上的个人住房贷款，合同期内遇法定利率调整时，实践中银行多是于( )起，按相应的利率档次执行新的利率规定。（分数：2.00）A.当日B.下一工作日C.次月 1 日D.次年 1 月日 解析：解析：贷款期限在 1 年以上的个人住房贷款，合同期内遇法定利率调整时，可由借贷双方按商业原则确定，可在合同期间按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。但实践中，银行多是于次年 1 月 1 日起按相应的利率档次执行新的利率规定。13.在一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前一
22、般由( )承担阶段性保证的责任。（分数：2.00）A.中介机构B.担保机构C.借款人D.开发商 解析：解析：在一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由开发商承担阶段性保证责任，在二手房贷款中，一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证的责任。14.根据现行的对贷款额度的规定，个人住房贷款最低首付款比例为( )。（分数：2.00）A.20 B.25C.30D.35解析：解析：根据现行规定，个人住房贷款最低首付款比例为 20。其中，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25，各地可向下浮动 5 个百分点；对于实施“限购”措施的城市，贷款购买
23、首套普通自住房的家庭，个人住房贷款最低首付款比例为 30。15.在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入被称为( )。（分数：2.00）A.交易手续费B.个人所得税 C.土地出让金D.转移登记费解析：解析：二手房交易需缴纳的税费主要有契税、印花税、土地出让金、转移登记费、交易手续费、营业税及附加、个人所得税等。其中，个人所得税是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。16.二手房交易中，个人所得税一般按个人转让住房收入减去房屋原值和转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后差额的( )计征。（分数：2.00）A.1B.2C.10D.20 解析：解析：个
24、人所得税是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。个人所得税按个人转让住房收入减去房屋原值和转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后差额的 20计征；不能提供合法扣除凭证的，普通住房按销售额的 1计征，非普通住房按销售额的 2计征。17.目前我国政府规定的居住用地的土地使用权出让年限为( )年。（分数：2.00）A.40B.50C.60D.70 解析：解析：目前我国政府关于土地使用权出让年限的规定如下：居住用地 70 年，工业用地 50 年，教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年，商业、旅游、娱乐用地 40 年，综合或其他用地 50 年。二、多项选择题(总题数：9，分
25、数：18.00)18.房地产的特性包括不可移动、独一无二以及( )。（分数：2.00）A.寿命长久 B.供给有限 C.流动性差 D.价值量大 E.用途单一解析：解析：房地产的特性包括：不可移动；独一无二；寿命长久；供给有限；价值量大；流动性差；用途多样；相互影响。19.房地产估价的原则包括( )。（分数：2.00）A.合法原则 B.公平原则 C.谨慎原则D.最高最佳使用原则 E.替代原则 解析：解析：房地产估价原则包括：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则；公平原则。20.在房地产估价中，遵循合法原则应做到( )。（分数：2.00）A.在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案
26、的记载或其他合法证件为依据 B.在合法使用方面，应以使用管制为依据 C.在合法处分方面，应以法律法规或合同等允许的处分方式为依据 D.要坚持中立的立场，评估出对各方当事人都公平合理的价格E.评估价必须符合国家的价格政策 解析：解析：D 项，是公平原则的要求。21.采用收益法进行房地产估价的操作步骤有( )。（分数：2.00）A.搜集并验证与估价对象未来预期收益相关的数据资料 B.预测估价对象的未来收益 C.求取同报率或资本化率、收益乘数 D.求取比准价格E.选用适宜的收益法公式计算出收益价格 解析：解析：D 项是市场法的操作步骤。22.在个人住房贷款的贷前调查环节，项目信贷人员在对开发商及楼盘
27、项目进行调查后，需要撰写调查报告，其内容包括( )。（分数：2.00）A.开发商的资信状况 B.开发商要求合作的项目情况、项目工程进度情况 C.开发商要求合作的市场销售前景 D.通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析 E.项目合作的可行性结论 解析：解析：项目调查报告应包括以下内容：开发商的企业概况、资信状况；开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景；通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析，即银行通过与开发商进行商品房销售合作，将对负债业务、资产业务、中间业务等各类业务带来哪些效益和风险；项目合作的可行性结论以及对可提供个人住房贷款的规模、
28、相应年限及贷款成数提出建议。23.在个人住房贷款业务的贷后检查中，对开发商和项目检查的要点包括( )。（分数：2.00）A.开发商的经营状况及财务状况 B.项目资金到位及使用情况 C.项目工程形象进度 D.履行担保责任情况 E.土地使用及建设工程规划的许可解析：解析：个人住房贷款业务中，对开发商及项目贷后检查的要点除题中 ABCD 四项外，还包括：项目销售情况及资金回笼情况；产权证办理的情况；开发商履行商品房销售贷款合作协议情况；合作机构的资信情况、经营情况及财务情况等；其他可能影响借款人按时、足额归还贷款的因素。E 项，土地使用及建设工程规划的许可属于贷前调查内容。24.在个人住房贷款业务中
29、，银行主要的合作机构包括( )。（分数：2.00）A.信托公司B.房地产评估机构 C.担保公司 D.律师事务所 E.房地产开发商 解析：解析：在个人住房贷款业务中，除房地产开发商外，银行其他社会合作机构包括：房地产评估机构、担保公司和律师事务所等。个人住房贷款业务很少涉及信托公司。25.下列关于个人住房贷款信用风险防范措施的说法，正确的是( )。（分数：2.00）A.加强对借款人还款能力的甄别 B.验证借款人收入的真实性 C.深入了解客户还款意愿 D.如果借款人是老客户，往往可以通过职业、家庭、教育、年龄、稳定性等个人背景因素来综合判断其还款意愿E.防范个人住房贷款违约风险需特别重视把握借款人
30、的抵押物解析：解析：D 项，如果借款人是老客户，通常可以通过检查其以往的账户记录、还款记录以及当前贷款状态，了解其还款意愿，而如果是新客户，往往可以通过职业、家庭、教育、年龄、稳定性等个人背景因素来综合判断；E 项，防范个人住房贷款违约风险须特别重视把握借款人的还款能力，改变以往“重抵押物、轻还款能力”的贷款审批思路。26.为了降低“假个贷”风险，一线经办人员应严把贷款准入关，要注意检查( )。（分数：2.00）A.借款人身份的真实性 B.借款人的房产情况C.借款人的信用状况 D.各类证件的真实性 E.申报价格的合理性 解析：解析：一线经办人员必须严格执行贷款准入条件，从源头上降低“假个贷”风
31、险。在具体的操作上，要注意检查以下四个方面的内容：借款人身份的真实性；借款人信用情况；各类证件的真实性；申报价格的合理性。三、判断题(总题数：5，分数：10.00)27.个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。( )2012 年 6 月真题（分数：2.00）A.正确 B.错误解析：解析：个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为 30 年。个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。28.商业银行对自雇人士申请个人住房贷款进行审核时不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对账单、财务报表等，全面分析其还款能
32、力。( )2010 年 5 月真题（分数：2.00）A.正确 B.错误解析：解析：在审核个人住房贷款申请时，必须对借款人的收入证明严格把关，尤其是自雇人士或自由职业者。除了向借款人的工作单位、工商管理部门、税务部门以及征信机构等独立的第三方进行查证外，还应审查其纳税证明、资产证明、财务报表、银行账单等，确保第一还款来源真实、准确、充足。29.在个人住房贷款中，以房地产为抵押物的，应当办理抵押登记，在解除抵押权时也应办理注销登记手续。( )2009 年 6 月真题（分数：2.00）A.正确 B.错误解析：解析：在个人住房贷款中，对已发放贷款，具备抵押登记(含预登记)办理条件后及时办理抵押登记手续
33、，并及时修改维护抵押登记信息及完成抵押物账务的处理和他项权证的移交入库；结清贷款的，对注销的抵押登记相关资料进行核实审查，及时办理抵押登记注销手续和处理相关账务。30.房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益、区位的综合体。( )（分数：2.00）A.正确 B.错误解析：解析：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益、区位的综合体：实体包括有形的实体、该实体的质量及组合完成的功能；权益包括权利、利益和收益；区位包括地理位置、坐标位置、周围环境和景观、与重要场所(如市中心、机场、车站、政府机关、同行业等)的距离及通达的便捷性等。31.如果在同一供求范围内存在较多类似房地产的交易，则可以采用市场法进行房地产估价。( )（分数：2.00）A.正确 B.错误解析：解析：市场法适用的条件是在同一供求范围内存在较多类似房地产的交易。如在房地产市场发育不良、市场不活跃的地区，则难以采用市场法估价。
