1、资产评估-房地产评估(一)及答案解析(总分：170.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：53，分数：53.00)1.待估土地年总收入为 300 万元，年总费用 250 万元，剩余使用年限 40 年，折现率为 6%，则其评估价值最接近于( )万元。（分数：1.00）A.700B.800C.833D.7522.运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( )。（分数：1.00）A.房地产总费用管理费+折旧费+保险费+税金B.房地产总费用管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C.房地产总费用管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D.房地产总费用管理费+维修费
2、+保险费+税金3.对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( )评估。（分数：1.00）A.假设开发法B.成本法C.形象进度法D.市场法4.某可比案例成交地价为 3000 元/m 2，对应使用年期为 30 年，若待估宗地出让年期为 40 年，土地资本化率为 7%，则通过年期修正该宗土地的价格最接近于( )元/m 2。（分数：1.00）A.2900B.3223C.3322D.40005.某宗土地 4000m2，土地上建一幢 10 层的宾馆，宾馆首层面积为 2500m2，第 2 层至第 10 层每层建筑面积为 2000m2，则由此计算出的建筑容积率为( )。（分数：1.00）A.4
3、B.5.125C.2D.66.在房地产开发中的“三通一平”费用属于( )。（分数：1.00）A.基础设施配套费B.公共事业配套费C.小区开发配套费D.城市建设配套费7.土地一般是指( )。（分数：1.00）A.陆地及其空间的全部环境因素B.由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体C.地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂D.地球表面的能为农业、工业生产提供场所的部分8.标定地价是( )。（分数：1.00）A.省政府公告的具有独立权属单位的宗地地价B.市、县政府公告的具体地块在一定使用年期内的宗地地价C.土地使用权出让底价D.地产市场交易价格9.从评估原理的角度划分，
4、基准地价修正系数法可归属于( )。（分数：1.00）A.收益法B.成本扣除法C.市场法D.清算价格法10.评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。（分数：1.00）A.使用时间长B.不可位移C.不易变现D.规划限制严11.采用成本法评估建筑物是以( )为依据的。（分数：1.00）A.预算定额合理B.建筑物客观投入合理C.建材价格变化不大D.人工费率变化不大12.某待估房地产，已知建筑物还原利率为 8%，土地还原利率为 6%，建筑物价值占房地产总价值的 45%，则该房地产综合还原利率应为( )。（分数：1.00）A.5%B.6.5%C.6.9%D.7.2%13.被评估企业有一块土地，总面积 1.
5、5 万 m2，为 5 年前通过购买方式取得，当时每平方米价格为 2000 元。在最近 5 年中，土地价格每年的变化幅度分别为 2%、5%、-1%、4%、-2%，如果不考虑其他因素，则被评估企业该宗土地的评估总值最接近于( )万元。（分数：1.00）A.3000B.3240C.3242D.326314.有一宗土地，出让年期为 30 年，资本化率为 10%，预计未来 5 年的纯收益分别为 20 万元、22 万元、 24 万元、21 万元、25 万元，并从第 6 年开始稳定保持在 35 万元水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( )万元。（分数：1.00）A.281.5B.279C.373.5815
6、D.102.22615.土地价格主要受需求影响的特征是由土地的( )决定的。（分数：1.00）A.稀缺性B.效用永续性C.位置固定性D.不可再生性16.在运用市场法评估房地产价值时，可以通过对交易日期修正，将可比交易实例价格修正为( )的价格。（分数：1.00）A.评估时间B.评估基准C.过去时点D.未来时点17.运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率，可以通过( )与建筑物全部使用年限的比率求得。（分数：1.00）A.已提折旧年限B.实际已使用年限C.已使用年限D.剩余使用年限18.用剩余法评估地价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款为基数，按( )计算。（分数：1.00）A.整个开发建
7、设工期B.开发建设工期的一半C.整个空置期D.空置期的一半19.有一宗地，出让年期为 50 年，已使用 30 年，资本化率为 10%，预计未来每年的纯收益为 15 万元，则该宗地的评估价值最接近于( )万元。（分数：1.00）A.128B.141C.149D.15020.由于土地用途改变而带来的增值收益应归( )拥有。（分数：1.00）A.转让人B.占有人C.使用人D.所有人21.有一宗土地，第一年的纯收益为 200 万元，资本化率为 5%，若：(1)以后各年的纯收益在第一年的基础上逐年递增 1%；(2)以后各年年纯收益逐年增加 1 万元。则两种情况下该宗土地无限年期价格应分别为( )万元。（
8、分数：1.00）A.5000，2000B.1667，2400C.5000，4400D.1667，160022.某宗地，土地单价为 3000 元/m 2，该宗地容积率为 1.5，建筑面积为 150m2，则楼面地价为( )元/m2。（分数：1.00）A.20B.200C.2000D.450023.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前 ( )内申请续期。（分数：1.00）A.3 个月B.6 个月C.1 年D.1 年半24.如果某房地产的售价为 1000 万元，其中建筑物价格为 600 万元，地价 400 万元，该房地产的年客观收益为 72 万元，建筑物
9、的资本化率为 8%，那么土地的资本化率最接近于( )。（分数：1.00）A.8%B.7.5%C.6%D.5%25.待拆迁改造的再开发地产的评估应用( )进行评估。（分数：1.00）A.成本法B.基准地价修正法C.假设开发法D.剩余价值法26.用收益法计算房地产价格，若纯收益 s 每年不变，资本化率为 0，年期为 n，则收益价格为( )。（分数：1.00）A.B.nsC.sD.027.根据经验，非生产用砖混结构二等房的耐用年限是( )年。（分数：1.00）A.30B.40C.50D.6028.有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为 70 万元，资本化率为 8%，已知未来各年的纯收益将在上
10、一年的基础上增长 1%，则该宗房地产的永续评估价值最接近于( )万元。（分数：1.00）A.700B.800C.1000D.110029.下列关于地价特征的叙述，错误的是( )。（分数：1.00）A.地价是权益价格B.土地具有增值性C.地价具有普遍性D.地价具有可比性30.待估建筑物账面原值 150 万元，竣工于 1995 年年底，假定 1995 年的价格指数为 100%，从 1996 年到2000 年的价格指数每年增长幅度分别是 11.7%、17%、20.5%、6.9%、4.8%，则 2000 年年底该建筑物的重置成本最有可能是( )万元。（分数：1.00）A.2650B.265C.2410
11、D.24131.用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为( )。（分数：1.00）A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半32.某待估宗地剩余使用年限为 30 年，还原利率为 6%，比较实例价格为 3000 元/m 2，剩余使用年限为 40年，若不考虑其他因素，则评估对象的评估价值接近于( )元/m 2。（分数：1.00）A.3279B.2250C.2744D.400033.作为房地产评估依据的纯收益是指( )。（分数：1.00）A.实际纯收益B.客观纯收益C.实际纯收益与客观纯收益的加权平均D.实际纯收益与客观纯收益两者比较取高者34.最能反映土地
12、使用强度的指标是( )。（分数：1.00）A.建筑高度B.覆盖率C.建筑面积D.容积率35.地产市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的。（分数：1.00）A.稀缺性B.用途多样性C.位置固定性D.价值增值性36.城镇土地的基准地价是( )。（分数：1.00）A.某时点城镇土地单位面积价格B.某时期城镇土地单位面积价格C.某时点城镇区域性土地平均单价D.某时期城镇区域性土地平均单价37.单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为( )。（分数：1.00）A.楼面地价B.总价格C.单位价格D.土地使用权价格38.用于资产评估的房地产收益应该是房地产( )。（分数：1.00）A.
13、实际总收益实际总费用B.实际总收益客观总费用C.客观总收益实际总费用D.客观总收益客观总费用39.我国土地使用权出让的最高年限由( )确定并公布。（分数：1.00）A.国土资源部B.建设部C.财政部D.国务院40.土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，如：(1)居住用地；(2)工业用地；(3)教育科研文化卫生体育用地；(4)商业旅游娱乐用地；(5)综合或其他用地。它们的最高出让年限正确的分别是( )。（分数：1.00）A.70、50、50、40、50B.70、50、50、40、40C.60、50、50、40、50D.60、50、40、40、5041.某宗土地 3000m2，土地单价为
14、 1000 元/m 2，国家规定的容积率为 4，建筑密度为 0.5，则楼面地价为 ( )。（分数：1.00）A.250 元/m 2B.500 元/m 2C.1000 元/m 2D.3000 元/m 242.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。（分数：1.00）A.成本法B.市场法C.剩余法D.收益法43.有一宗地深度为 150 米，若标准深度为 100 米，按照“四三二一”法则，该宗地的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%、9%、8%，则其平均深度百分率为( )。（分数：1.00）A.117%B.78%C.58.5%D.19.5%44.土地的经济
15、供给是( )的。（分数：1.00）A.固定B.有弹性C.永续增加D.不可再生45.根据经济学原理，同一市场上效用相同或相近的资产在竞争作用下其价格将趋于一致，依据这一原理建立的房地产评估原则是( )。（分数：1.00）A.供需原则B.替代原则C.最佳使用原则D.贡献原则46.在我国地价一般是( )。（分数：1.00）A.土地的价格B.土地使用权价格C.土地所有权价格D.土地使用权转让费47.建设单位管理费通常按( )的一定比例估算。（分数：1.00）A.土地取得费B.建安工程费C.建安工程费及工程附加支出D.建安工程费及配套费48.在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。（
16、分数：1.00）A.城市规划限制B.区域的繁华程度C.交通通达程度D.公共公用配套设施状况49.某待估房地产预计在评估基准日后第一年年总收入 200 万元，年总费用 550 万元，以后年收益将以每年 1%比率递减，当折现率为 10%时，该房地产永续价值接近于( )万元。（分数：1.00）A.858B.900C.1000D.522250.某待估房地产，已知建筑物还原利率为 10%，土地还原利率为 8%，建筑物价值占房地产总价值的 45%，则该房地产综合还原利率应为( )。（分数：1.00）A.8.9%B.6%C.6.9%D.7.1%51.某宗土地，土地单价为 10000 元/m 2，规划容积率为
17、 8，建筑密度为 0.5，则其楼面地价为( )元/m2。（分数：1.00）A.5000B.1250C.800D.2000052.若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。（分数：1.00）A.楼面地价B.土地单价C.建筑单价D.基准地价53.下表为搜集到的纯收益与售价的交易实例，则应用纯收益与售价比率法确定评估标的资本化率为( )。（分数：1.00）A.交易实例B.纯收益(元/m 2年)C.售价(元/m 2)D.1E.500F.5500G.2H.450I.6000J.3K.480L.5800M.4N.460O.6300二、B多项选择题/B(总题数：33，分数：66.00)54.国家征用集体土地
18、而支付给集体经济组织的费用包括( )。（分数：2.00）A.土地补偿费B.拆迁费C.安置补助费D.地上附着物补偿费E.青苗补偿费55.假设开发法中的投资利润是以( )为计算基础的。（分数：2.00）A.专业费用B.投资利息C.卖楼价D.地价E.建筑费用56.房地产价格由政府指定并定期公布的有( )。（分数：2.00）A.基准地价B.交易底价C.标定地价D.房屋重置价格E.转让价格57.收集与被估在建工程有关的政府批准文件有( )。（分数：2.00）A.土地使用权出让合同B.建设用地许可证C.开工许可证D.施工许可证E.完工程度58.土地的经济特性包括( )。（分数：2.00）A.稀缺性B.产权
19、的可垄断性C.不可再生性D.质量的差异性E.土地效益的级差性59.下列各项中可用于标定地价评估的是( )。（分数：2.00）A.基准地价B.市场交易资料C.宗地地价D.使用年限修正系数E.容积率修正系数60.新建房地产的公共配套设施建设费包括( )等建设费用。（分数：2.00）A.临时用电B.附属锅炉房C.自行车棚D.大型游乐场E.幼儿园61.运用剩余法评估房地产价格，其使用范围主要是( )。（分数：2.00）A.待开发土地B.已开发建筑完成的土地C.将生地开发为熟地D.待拆迁改造的再开发土地E.在建工程62.房地产评估收益法公式：房地产价格纯收益/资本化率，其成立的前提条件是( )。（分数：
20、2.00）A.纯收益每年不变B.资本化率固定C.收益期限为法定最高年限D.收益年限为无限期E.价格是稳定的63.在建工程评估的常用方法主要有( )。（分数：2.00）A.形象进度法B.市场比较法C.变动因素调整法D.重编预算工程进度法E.假设开发法64.运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括( )。（分数：2.00）A.土地使用年限B.土地出让金C.土地等级D.容积率E.拆迁费用65.地价的特征包括( )。（分数：2.00）A.地价是地租的资本化B.地价是权益价格C.地价具有可比性D.地价具有稳定性E.地价与用途有关66.下列属于建筑安装工程费的有( )。（分数：2.00）A.招投标费B
21、.质量监督费C.测量、勘察设计费D.竣工图费E.预算审查费67.属于基础设施配套中“三通一平”的项目有( )和平整地面。（分数：2.00）A.通水B.通邮C.通气D.通讯E.通电68.新建房地产的开发成本包括( )。（分数：2.00）A.可行性研究费B.设计费C.土地出让金D.场地平整费E.勘察费69.土地使用权出让可以采用( )方式。（分数：2.00）A.协议B.招标C.划拨D.拍卖E.合伙70.房地产评估的原则包括( )。（分数：2.00）A.可比原则B.替代原则C.最有效使用原则D.贡献原则E.合法原则71.建筑物的有形损耗包括( )。（分数：2.00）A.建筑物自然老化B.建筑物磨损C
22、.自然灾害引起的建筑物功能减弱D.由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧E.以上皆是72.基准地价是城市建成区的( )。（分数：2.00）A.单位地价B.路线价C.平均价格D.区域性价格E.土地使用权价格73.在路线价估价法中各种形式的深度百分比率中，呈递减现象的有( )。（分数：2.00）A.平均深度百分率B.单独深度百分率C.累计深度百分率D.标准深度百分率E.以上皆是74.房地产一般特性的主要内容包括( )。（分数：2.00）A.土地形状B.土地开发程度C.土地权利性质D.建筑物结构E.建筑物朝向75.运用成本法评估土地使用权价值，考虑投资利润时所使用的利润率指标的计算基数可以是( )。（分
23、数：2.00）A.土地取得费用和土地开发费用B.土地取得费用和土地增值收益C.土地开发费用和土地增值收益D.开发后的土地地价E.土地增值收益、土地取得费用和土地开发费用76.应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括( )。（分数：2.00）A.城镇基准地价B.基准地价修正系数C.宗地的收益D.宗地的开发成本E.宗地容积率77.关于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是( )。（分数：2.00）A.楼面地价一定大于土地单价B.楼面地价一定小于土地单价C.楼面地价可以等于土地单价D.楼面地价可以小于土地单价E.楼面地价与土地单价无关78.应用假设开发法评估地价时，从房屋预期售
24、价中应扣除的费用项目有( )。（分数：2.00）A.征地费用B.建筑总成本C.利润D.税金E.利息79.采用假设开发法，投资回报利润率的计算基数为( )。（分数：2.00）A.地价B.土地开发费C.土地取得费D.专业费E.土地增值收益80.影响房地产价格的一般因素包括( )。（分数：2.00）A.商业繁华程度B.经济发展因素C.交通便捷因素D.城市规划及开发战略E.人口因素81.房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产一般具有的特性是( )。（分数：2.00）A.位置固定性B.供求广泛性C.长期使用性D.投资风险性E.效益性82.运用成本法对房地产价格评估，其使用范围主要是( )。（分数：2.
25、00）A.新开发地B.学校用地C.公园用地D.商业用地E.军队营房83.确定地块的最佳利用方式，包括确定( )。（分数：2.00）A.土地面积B.建筑容积率C.土地覆盖率D.建筑高度E.建筑装修档次84.城镇土地的基准地价是以( )为依据评估出来的。（分数：2.00）A.标定地价B.土地形状C.土地用途D.土地级别E.土地面积85.在房地产评估中，收益法主要适用于( )。（分数：2.00）A.商场B.政府大楼C.学校D.公寓E.旅馆86.评估建筑物需考虑的因素包括( )。（分数：2.00）A.产权性质B.用途C.建筑结构D.建设单位E.装修质量和水平三、B简答题/B(总题数：8，分数：16.0
26、0)87.简述土地的经济特性。（分数：2.00）_88.简述地价的特征。（分数：2.00）_89.房地产评估应遵循哪些原则?（分数：2.00）_90.影响房地产价格的区域因素包括哪些内容?（分数：2.00）_91.房地产投资的风险性表现在哪些方面?（分数：2.00）_92.简述假设开发法的评估思路及适用范围。（分数：2.00）_93.基准地价有哪些作用?（分数：2.00）_94.简述在建工程评估的几种方法及其评估思路。（分数：2.00）_四、B计算题/B(总题数：7，分数：35.00)95.有一宗土地，出让年期为 40 年，资本化率为 10%，预计未来 5 年的纯收益分别为 30 万元、35
27、万元、40 万元、35 万元、38 万元，从第六年开始，大约稳定保持在 40 万元左右，试用收益法评估该宗地价格。（分数：5.00）_96.有一待估宗地甲需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的 4 宗地 A、B、C、D，具体情况如下表。B 成 交 价 单位：元/m 2/B 宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素甲 1999.1 0 1.2 0 0A 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0B 850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%C 760 1998.1 0 1.1 0 -2%D 780 1998.1 0 1.0 -1% -1%上表中的交易情况、区域因素及
28、个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在 11.5 之间时，容积率每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加 3%。另外，该城市地价指数情况见下表。B 地价指数表/B 年份 1995 1996 1997 1998 1999指数 100 105 108 110 111试根据以上条件，评估待估宗地 1999 年 1 月份的价格。（分数：5.00）_97.有一宗房地产，假设使用年期为无限，未来第一年年纯收益为 100 万元，资本
29、化率为 10%，若： (1)未来各年的纯收益在上一年的基础上增加 1 万元；(2)未来各年的纯收益在上一年的基础上增长 1%。两种情况下该宗房地产的评估价值为多少。（分数：5.00）_98.有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为 1000m2，使用期限为 50 年，容积率为 5，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，建筑费用为 3500 元/m 2，专业费用为建筑费用的 10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为 2 元/m 2日，管理费用为年租金的 2%，维修费用为建筑费用的 1.5%，保险费用为建筑费用的 0.2%，税金为年租金的 17.5%，
30、贷款利率为 6%，房地产综合还原利率为 7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的 20%，试评估该宗地地价。（分数：5.00）_99.某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为 40 年，现该房地产拟出租，出租期为 10 年，按租赁双方的租赁合同规定，前 5 年租金是以第 1 年租金 8 万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为 2%，后 5 年租金按每年 15 万元固定不变。假定资本化率(折现率)为 10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产 10 年租期内的收益现值是多少? 要求： (1)按分段法计算并写出公式，其中后 5 年预期收益现值须使用年金
31、法计算。 (2)写出计算过程。 (3)写出正确结论。（分数：5.00）_100.某房地产公司于 2000 年 1 月以有偿出让方式取得一块土地(50 年使用权)，并于 2002 年 1 月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为 60 年，残值率为 0。该类建筑重置价格为每平方米2500 元。该建筑物占地面积 1000m2，建筑面积为 1800m2，现用于出租，每年实收租金为 72 万元。另据调查，当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米 50 元，空置率为 10%，每年需支付的管理费为年租金的 3%，维修费为重置价的 1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米 25 元，保险费为重
32、置价的 0.2%，土地资本化率 6%，建筑物资本化率 8%。试根据以上资料评估该宗地 2003 年 1 月土地使用权的收益价格。（分数：5.00）_101.某二层建筑物，宅基地面积 200m2，建筑面积 240m2，月租金 4800 元，取得租金的年总费用 12000 元，土地还原利率 10%，建筑物还原利率 12%，评估时，建筑物的剩余使用寿命为 25 年，评估人员运用成本逼近法求得土地成本每平方米 1000 元，土地所有权收益为土地成本的 10%。(1)年总收益是( )元。A57600 B38900 C63200 D45600(2)土地使用权总价是( )元。A210000 B220000
33、C200000 D230000(3)土地年纯收益是( )元。A22000 B24000 C23000 D25000(4)建筑物纯收益是( )元。A24500 B26400 C23600 D32000(5)用建筑物估价残余法估测建筑物的价格是( )元。A143886 B152400 C149000 D165300（分数：5.00）_资产评估-房地产评估(一)答案解析(总分：170.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：53，分数：53.00)1.待估土地年总收入为 300 万元，年总费用 250 万元，剩余使用年限 40 年，折现率为 6%，则其评估价值最接近于( )万元。（
34、分数：1.00）A.700B.800C.833D.752 解析：2.运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( )。（分数：1.00）A.房地产总费用管理费+折旧费+保险费+税金B.房地产总费用管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C.房地产总费用管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D.房地产总费用管理费+维修费+保险费+税金 解析：房地产总费用管理费+维修费+保险费+税金3.对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用( )评估。（分数：1.00）A.假设开发法B.成本法C.形象进度法 D.市场法解析：整个工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程
35、，可采用工程形象进度法进行评估。4.某可比案例成交地价为 3000 元/m 2，对应使用年期为 30 年，若待估宗地出让年期为 40 年，土地资本化率为 7%，则通过年期修正该宗土地的价格最接近于( )元/m 2。（分数：1.00）A.2900B.3223 C.3322D.4000解析：P3000(P/A，7%，30)修正后土地价格(P/A，7%，40)；修正后土地价格3000(P/A，7%，30)(P/A，7%，40)3223(元/m 2)。5.某宗土地 4000m2，土地上建一幢 10 层的宾馆，宾馆首层面积为 2500m2，第 2 层至第 10 层每层建筑面积为 2000m2，则由此计算
36、出的建筑容积率为( )。（分数：1.00）A.4B.5.125 C.2D.6解析：6.在房地产开发中的“三通一平”费用属于( )。（分数：1.00）A.基础设施配套费 B.公共事业配套费C.小区开发配套费D.城市建设配套费解析：基础设施配套费常常概括为“三通一平”、“七通一平”。7.土地一般是指( )。（分数：1.00）A.陆地及其空间的全部环境因素B.由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体C.地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂 D.地球表面的能为农业、工业生产提供场所的部分解析：土地一般是指地球表面的陆地部分，包括内陆水域或滩涂。如果广义地看，土地是指陆地及
37、其空间的全部环境因素，是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文地质等因素构成的自然综合体。故正确选项为 C。8.标定地价是( )。（分数：1.00）A.省政府公告的具有独立权属单位的宗地地价B.市、县政府公告的具体地块在一定使用年期内的宗地地价 C.土地使用权出让底价D.地产市场交易价格解析：标定地价是市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件下，具体宗地在一定使用年限内的价格。9.从评估原理的角度划分，基准地价修正系数法可归属于( )。（分数：1.00）A.收益法B.成本扣除法C.市场法 D.清算价格法解析：市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技
38、术规程。而基准地价修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用功能的土地，在正常的房地产市场中，应当具有相似的价格。10.评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。（分数：1.00）A.使用时间长B.不可位移C.不易变现 D.规划限制严解析：由于房地产位置固定性、用途不易改变等，房地产不像股票和外汇那样，可以迅速变现，其变现性较差，故房地产评估主要风险是不易变现。11.采用成本法评估建筑物是以( )为依据的。（分数：1.00）A.预算定额合理B.建筑物客观投入合理 C.建材价格变化不大D.人工费率变化不大解析：成本法是以假设重新建造被估房地产所需要的成本为依据而评估房
39、地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。12.某待估房地产，已知建筑物还原利率为 8%，土地还原利率为 6%，建筑物价值占房地产总价值的 45%，则该房地产综合还原利率应为( )。（分数：1.00）A.5%B.6.5%C.6.9% D.7.2%解析：该房地产综合还原利率8%45%+6%(1-45%)6.9%。13.被评估企业有一块土地，总面积 1.5 万 m2，为 5 年前通过购买方式取得，当时每平方米价格为 2000 元。在最近 5 年中，土地价格每年的变化幅度分别为 2%、5%、-1
40、%、4%、-2%，如果不考虑其他因素，则被评估企业该宗土地的评估总值最接近于( )万元。（分数：1.00）A.3000B.3240C.3242 D.3263解析：52000(1+2%)(1+5%)(1-1%)(1+4%)(1- 2%)3242(万元)14.有一宗土地，出让年期为 30 年，资本化率为 10%，预计未来 5 年的纯收益分别为 20 万元、22 万元、 24 万元、21 万元、25 万元，并从第 6 年开始稳定保持在 35 万元水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( )万元。（分数：1.00）A.281.5 B.279C.373.5815D.102.226解析：该宗土地的收益价格2
41、00.9091+220.8264+240.7513+210.6830+25 0.6209+ 0.620915.土地价格主要受需求影响的特征是由土地的( )决定的。（分数：1.00）A.稀缺性B.效用永续性C.位置固定性D.不可再生性 解析：土地价格主要受需求影响的特征主要是由于土地的不可再生性。16.在运用市场法评估房地产价值时，可以通过对交易日期修正，将可比交易实例价格修正为( )的价格。（分数：1.00）A.评估时间B.评估基准 C.过去时点D.未来时点解析：市场法就是通过与近期交易的房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，从而得到被估房地产在被评估时的市场状况下的价格水平。这些因素主要有
42、交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素四类。通过对交易情况修正，可以将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过对交易日期因素修正，可以将可比交易实例价格修正为评估基准日的价格。17.运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率，可以通过( )与建筑物全部使用年限的比率求得。（分数：1.00）A.已提折旧年限B.实际已使用年限 C.已使用年限D.剩余使用年限解析：使用年限法估测建筑物实体有形损耗率通常是以实际已使用年限与建筑物全部使用年限的比率求得。18.用剩余法评估地价时，预付地价款的利息额应以全部预付的价款为基数，按( )计算。（分数：1.00）A.整个开发建设工期 B.开发建设工期的
43、一半C.整个空置期D.空置期的一半解析：在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用和专业费用等的投入额及各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。例如：预付地价款的利息额应以全部预付的价款为基数，按整个开发建设工期计算。开发费和专业费在建造期内均匀投入，则利息以全部开发费和专业费为基数，按建造期的一半计算。19.有一宗地，出让年期为 50 年，已使用 30 年，资本化率为 10%，预计未来每年的纯收益为 15 万元，则该宗地的评估价值最接近于( )万元。（分数：1.00）A.128 B.141C.149D.150解析：PA/r(1-1(1+2) n)1510%1-1(1+10
44、%) 30128(万元)20.由于土地用途改变而带来的增值收益应归( )拥有。（分数：1.00）A.转让人B.占有人C.使用人D.所有人 解析：由于土地改变用途带来的增值收入是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归土地所有者所有。21.有一宗土地，第一年的纯收益为 200 万元，资本化率为 5%，若：(1)以后各年的纯收益在第一年的基础上逐年递增 1%；(2)以后各年年纯收益逐年增加 1 万元。则两种情况下该宗土地无限年期价格应分别为( )万元。（分数：1.00）A.5000，2000B.1667，2400C.5000，4400 D.1667，1600解析：22.某宗地，土地单价为 3000 元/m 2，该宗地容积率为 1.5，建筑面积为 150m2，则楼面地价为( )元/m2。（分数：1.00）A.20B.200C.2000 D.4500解析：土地面积建筑面积容积率1501.5100(m 2)，则土地总价值为：3000100300000(元)，故楼面地价为：3000001502000(元/m 2)。23.土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前 ( )内申请续期。（分数：1.00）A.3 个月B.6 个月C.1 年 D.1 年半解析：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续
