1、经济师初级房地产经济专业知识与实务真题 2012 年及答案解析(总分：140.00，做题时间：150 分钟)一、单项选择题(共 60 题，每题 1 分(总题数：60，分数：60.00)1.房地产是实物、权益和（ ）的结合体。（分数：1.00）A.质量B.功能C.区位D.环境2.中华人民共和国物权法把物分为动产和（ ）两大类。（分数：1.00）A.不动产B.房地产C.建筑物D.物业3.下列关于土地范围的说法中，正确的是（ ）。（分数：1.00）A.土地是一个平面B.土地是一个三维立体空间C.土地的范围不包括地下空间D.土地的范围不包括地上空间4.房地产市场不是完全竞争的，主要是因为房地产具有（
2、）的特性。（分数：1.00）A.独一无二B.价值最大C.寿命长久D.易受限制5. 一般情况下，房地产如果不较大幅度降价就难以在短时间内转换为现金的特性称为（ ）。 （分数：1.00）A.不可能移动性B.保值增值性C.难以变现性D.易受限制性6.下列房地产权利中，属于担保物权的是（ ）。（分数：1.00）A.所有权B.抵押权C.租赁权D.地役权7.下列房地产权利中，不属于用益物权的是（ ）。（分数：1.00）A.建设用地使用权B.土地承包经营权C.地役权D.抵押权8. 按照三次产业分类法，房地产业属于（ ）。 （分数：1.00）A.第二产业B.第三产业C.物质生产部D.基础产业9.某市在郊区中集
3、中建设大学城，该大学城建成后的土地属于（ ）所有。（分数：1.00）A.农民集体B.该市政府C.国家D.各大学共同10.在我国，下列自然资源中，即有可能属于国有又有可能属于农民集体所有的是（ ）。（分数：1.00）A.矿藏、森林、草原B.水流、山岭、滩涂C.森林、山岭、荒地D.森林、水流、荒地11.下列关于建设用地使用权的说法中，错误的是（ ）。（分数：1.00）A.建设用地使用权来源于土地所有权B.建设用地使用权是一种物权C.以招拍挂出让方式取得的建设用地使用权有使用期限的限制D.以协议出让的方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制12.下列关于以划拨方式取得的建设用地使用权的说法中，
4、正确的是（ ）。（分数：1.00）A.般有使用期限的限制B.无需缴纳拆迁补偿等费用C.在一定条件下可以转让、出租、抵押D.仅限于该建设用地使用权人自用13.以划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、法规另有规定外，其土地使用年限（ ）。（分数：1.00）A.最长不得超过同类用途建设用地使用权出让最高年限B.由国土资源行政主管部门在核发国有建设用地划拨决定书中规定C.没有限制D.不超过 30 年14.下列建设用地中，不宜划拨供给的是（ ）。（分数：1.00）A.部队伙房建设用地B.某核电站建设用地C.某国有企业办公楼建设用地D.科技博物馆扩建项目建设用地15.教育、科技用地的建设用地使用权出让最高
5、年限为（ ）年。（分数：1.00）A.40B.50C.60D.7016.廉租住房的申请程序包括：轮候；申请；公示及登记；审核；签约。下列排序正确的是（ ）。（分数：1.00）A.B.C.D.17.我国农村房屋所有制以（ ）为主。（分数：1.00）A.全民所有B.农民集体所有C.农民共有D.农民私有18.根据城镇廉租住房管理办法，无正当理由，廉租住房承租户连续（ ）个月以上未在所承租的廉租住房居住的，应当按照合同约定退回廉租住房。（分数：1.00）A.3B.6C.9D.1219.住房公积金增值收益主要用于：上缴财政的公积金中心管理费用；提取住房公积 金贷款风险准备金；为城市廉租住房建设补充资金。
6、除国家另有规定外，其分配顺序是（ ）。（分数：1.00）A.B.C.D.20.在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，公积金管理中心也可将住房公积金余额用于（ ）。（分数：1.00）A.为本单位职工提供担保B.购买股票C.开发建设商品房D.购买国债21.房地产开发企业实施的经济适用住房项目，利润率按不高于（ ）核定。（分数：1.00）A.3%B.5%C.7%D.10%22.我国改革开放前，实行以实物形式向职工分配住房的（ ）住房制度。（分数：1.00）A.福利性B.改善性C.补偿性D.互助性23.在房地产开发区域中，新区开发的主要特点是从“生地”开始，严格按照（ ）
7、要求进行开发建设。（分数：1.00）A.城市规划和各开发区功能B.地区发展战略C.国民经济发展D.国土规划24.居住人口密度等于（ ）。（分数：1.00）A.建筑基地占地内的总人口数除以建筑基底占地面积B.建设用地内的总人口数除以建筑基底占地面积C.建设用地内的总人口数除以建设用地面积D.建筑基底占地内总人口数除以建设用地面积25.邀请招标一般应选择（ ）家以上单位参加投标。（分数：1.00）A.2B.3C.5D.726.在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效，占用的土地由（ ）责令退回。（分数：1.00）A.省级土地管理部门B.市级建设管理部门
8、C.市级规划管理部门D.县及县级以上人民政府27.房地产开发项目竣工验收一般由（ ）组织设计、施工、工程监理等有关单位进行。（分数：1.00）A.当地建设主管部门B.上级主管部门C.建设单位D.施工单位28.按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向（ ）申请核发选址意见书。（分数：1.00）A.县级以上人民政府B.建设管理部门C.城乡规划主管部门D.国土管理主管部门29.下列指标中，属于房地产开发项目投资效益指标的是（ ）。（分数：1.00）A.商品房空置率B.竣工验收合格率C.建筑容积率D.自有资金利润率30
9、.下列类型的房地产中，通常不会成为房地产经纪对象的是（ ）。（分数：1.00）A.写字楼B.住宅C.廉租住房D.房地产开发用地31.下列情形中，不应收回房地产经纪人注册证书的是（ ）。（分数：1.00）A.房地产经纪人脱离房地产经纪工作岗位一年的B.房地产经纪人在房地产经纪业务中犯有严重错误受行政处罚的C.以欺骗手段取得房地产经纪人注册证书的D.房地产经纪人受刑事处罚的32.下列协议文本中，不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的房地产经纪 业务合同推荐文本的是（ ）。（分数：1.00）A.房屋出售委托协议B.房屋出租委托协议C.房屋承购委托协议D.房地产估价委托协议33.房地产经纪人注
10、册证由中同房地产估价师与房地产经纪人学会颁发，由（ ）监制。（分数：1.00）A.人力资源和社会保障部B.住房和城乡建设部C.省级房地产管理部门D.省级建设管理部门34.按照房地产经纪服务方式划分，房地产经纪业务分为房地产（ ）业务和房地产代理业务两类。（分数：1.00）A.咨询B.顾问C.中介D.居间35.将连锁经营与特许经营相结合的经营模式称为（ ）。（分数：1.00）A.直营连锁B.特许加盟C.特许经营连锁经营D.授权经营36.房地产经纪机构和人员从事房地产经纪活动不得（ ）。（分数：1.00）A.收取佣金B.代办抵押贷款C.吃差价D.代办产权过户37.按照房地产交易方式的不同，二手房经
11、纪业务分为（ ）。（分数：1.00）A.二手房买卖经纪业务和二手房租赁经纪业务B.二手房代理业务和二手房居间业务C.二手房出售基本经纪业务和二手房出租经纪业务D.二手房经纪基本业务和二手房出租经纪延伸业务38.下列关于房地产市场特点的说法中，错误的是（ ）。（分数：1.00）A.房地产市场是一个产品差异化的市场B.房地产市场是一个地区性市场C.广泛需要房地产经纪人提供服务D.房地产价格走势在各地区基本相同39.运用假设开发法评估出的某宗房地产开发用地价值偏高，其原因是（ ）。（分数：1.00）A.预测的后续开发建设的必要支出大B.预测的后续开发建设的应得利润大C.预测的开发经营期长D.预测的未
12、来开发完成后的价值大40.我国 1999 年发布的房地产估价构架标准的名称是（ ）。（分数：1.00）A.房地产估价标准B.房地产估价准则C.房地产估价规范D.房地产估价规程41.估价时点是指一个房地产估价项目中由（ ）决定的需求评估的价值所对应的时间。（分数：1.00）A.估价对象B.估价委托人C.估价师D.估价目的42.下列关于房地产价值的说法中，正确的是（ ）。（分数：1.00）A.账面价值一般小于原始价值B.市场价值通常大于账面价值C.投资价值属于非市场价值D.评估价值一般小于市场价值43.某块土地面积为 500 平方米，容积率为 2，楼面地价为 1000 元/平方米，则该块土地的总价
13、为（ ）万元。（分数：1.00）A.50B.100C.200D.25044.房地产估价本质上是评估房地产的（ ）。（分数：1.00）A.价值B.价格C.使用价值D.质量45.下列有关物业事项中，不属于物业服务企业更迭时承接査验内容的是（ ）。（分数：1.00）A.物业共用部位，公共设备设施及管理现状B.物业服务费收支情况C.业主室内装修情况D.物业资料46.物业管理活动属于市场经济行为，物业服务企业追求的是（ ）。（分数：1.00）A.保证一定社会效益条件下的经济效益最大化B.保证一定经济效益条件下的社会效益最大化C.环境效益最大化D.社会效益最大化47.按照服务的性质和提供的方式分类，下列物
14、业服务活动中，不属于物业管理公共服务的是（ ）。（分数：1.00）A.建筑物外墙清洗B.小区路灯的维修和管理C.为业主粉刷防盗网和门窗D.物业档案资料管理48.下列消防管理措施中，不属于物业管理服务措施的是（ ）。（分数：1.00）A.建立消防安全制度B.进行消防安全培训C.定期消防安全演练D.配置消防中队车辆49.下列单位或者个人中，一般不是物业管理招标主体的是（ ）。（分数：1.00）A.物业建设单位B.业主大会C.物业施工单位D.物业所有权人50.根据物业服务企业资质管理办法，负责二级和三级物业服务企业资格证书颁发和管理的部门是（ ）。（分数：1.00）A.国务院建设主管部门B.省、自治
15、区人民政府建设主管部门C.直辖市人民政府房地产主管部门D.设区的市人民政府房地产主管部门51.下列关于物业管理临时管理规约与管理规约的差异的说法中，错误的是（ ）。（分数：1.00）A.效力大小不同B.制定主体不同C.生效方式不同D.适用阶段不同52.根据住宅专项维修资金管理办法，公有住房出售时专项维修资金由（ ）交纳。（分数：1.00）A.购房人B.购房人或售房单位C.购房人和售房单位D.售房单位53.下列关于收取不动产登记费的说法中，正确的是（ ）。（分数：1.00）A.按件收取B.按不动产的面积收取C.按不动产的体积收取D.按不动产价款的比例收取54.不动产物权中不需要登记即可发生物权变
16、动效力的是（ ）。（分数：1.00）A.抵押权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.土地承包经营权55.房地产开发企业通过挂牌方式竞买获得的商业和居住用地，应申请国有建设用地使用权（ ）登记。（分数：1.00）A.初始B.转移C.变更D.更正56.我国规定国家对不动产实行统一登记制度的法律是（ ）。（分数：1.00）A.中华人民共和国土地管理法B.中华人民共和国物权法C.中华人民共和国城市房地产管理法D.中华人民共和国民法通则57.土地登记簿应加盖（ ）印章。（分数：1.00）A.人民政府B.人民代表大会C.土地登记机构D.国土资源行政主管部门58.房屋预告登记后，债权消灭或者自能够进行房屋登
17、记之日起（ ）内当事人未申请房屋登记的，预告登记失效。（分数：1.00）A.10 日B.15 日C.1 个月D.3 个月59.房地产开发项目获得立项批准后，房地产开发企业取得建设用地规划许可证中所标明的土地面积是指（ ）。（分数：1.00）A.规划建设用地面积B.规划用地面积C.规划建设净用地面积D.代征城市公共用地面积60.下列房屋中，房屋登记机构不予登记的是（ ）。（分数：1.00）A.购买超过核准面积的经济适用住房B.划拨土地上的房屋C.不具有独立利用价值的房屋D.单位集资合作建造的房屋二、多项选择题(共 20 题，每题 2 分(总题数：20，分数：40.00)61.下列财产中，属于房地
18、产的有（ ）。（分数：2.00）A.房地产开发用地B.种植在房前的树C.挂在墙上的画D.安装在房屋中的水暖设备E.摆放在室内的家用电器62.下列财产中，属于地上定着物的有（ ）。（分数：2.00）A.房屋B.埋设在地下的管线C.安装在室内的卫生设备D.种植在地上的树E.摆放在室内的家用电器63.下列市场情况中，会导致房地产价格下降的有（ ）。（分数：2.00）A.房地产买方之间的竞争B.房地产卖方之间的竞争C.房地产供小于求D.房地产供大于求E.大量发放个人住房贷款64.国有土地有偿使用方式包括（ ）。（分数：2.00）A.国有建设用地使用权出让B.国有建设用地租赁C.国有建设用地使用权作价出
19、资(人股)D.国有建设用地使用权抵押贷款E.国有建设用地使用权授权经营65.我国土地的社会主义公有制的形式包括（ ）。（分数：2.00）A.全民所有制B.国家所有制C.初级阶段公有制D.劳动群众集体所有制E.高级阶段公有制66.现阶段，我国廉租住房保障资金筹措渠道包括（ ）。（分数：2.00）A.年度财政预算安排B.住房公积金增值收益余额C.土地出让净收益D.房地产税收收入E.廉租住房租金收入67.根据经济适用住房管理办法，城市低收人家庭申请购买经济适用住房应同时满足的条件有（ ）。（分数：2.00）A.具有当地城镇户口B.家庭人口 3 人以上C.城市低保家庭D.家庭收人符合市、县人民政府划定
20、的低收人家庭标准E.无房或现在住房面积低于市、县人民政府规定的住房闲难标准68.为限价商品房供应的土地应在限套型、限房价的基础上，采取（ ）的方法，以招标方式确定开发建设单位。（分数：2.00）A.竞地价B.竞房价C.竞配套设施D.竞物业服务费E.竞社区服务69.在各层建筑面积相等的情况下，下列关于容积率的说法中，正确的有（ ）。（分数：2.00）A.容积率等于地块建筑密度与建筑层数的乘积B.当地块面积不变时，容积率与总建筑面积负相关C.在层数一定的条件下，容积率与建筑密度负相关D.在容积率一定的条件下，建筑层数与建筑密度负相关E.当地块面积和建筑层数不变时，容积率与建筑基地面积正相关70.下
21、列房地产项目管理工作中，属于工程建设进度、成本与质量管理主要任务的有（ ）。（分数：2.00）A.组织管理B.销售管理C.合同管理D.费用管理E.物业管理71.我国内地房地产经纪人员的职业资格有（ ）。（分数：2.00）A.地产代理B.房地产经纪人C.营业员D.房产销售员E.房地产经纪人协理72.房地产经纪机构的连锁经营模式有（ ）。（分数：2.00）A.无店铺经营模式B.单店经营模式C.直营连锁模式D.特许经哲模式E.多店经营模式73.房地产转让方式有（ ）。（分数：2.00）A.买卖B.出让C.赠与D.租赁E.划拨74.下列原则中，不属于房地产估价原则的有（ ）。（分数：2.00）A.合法
22、原则B.替代原则C.收益最大化原则D.历史成本原则E.最高最佳使用原则75.下列房地产估价方法中，不属于三大基本方法的有（ ）（分数：2.00）A.市场法B.基准地价修正法C.成本法D.假设开发法E.收益法76.物业管理公共服务中，公共安全防范管理包括（ ）（分数：2.00）A.出人管理B.安防系统的使用与维护管理C.施工现场管理D.车辆停放管理E.客户管理77.在前期物业管理阶段，物业服务企业从事的活动和提供的服务，既包括物业正常使用期间所需要的常规服务内容，又包括（ ）。（分数：2.00）A.在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务B.业主入住手续办理C.物业承接查验D.物业装饰装修管理E.工
23、程质量保修处理78.住宅专项维修资金的使用原则有（ ）。（分数：2.00）A.方便快捷B.公开透明C.平等D.自愿E.受益人和负担人相一致79.不动产登记中只具有临时性效力的登记有（ ）。（分数：2.00）A.变更登记B.转让登记C.更正登记D.预告登记E.异议登记80.土地登记簿应载明的内容有（ ）等。（分数：2.00）A.土地权利人的姓名或者名称、地址B.土地使用权的类型C.土地开发成本D.地上附着物情况E.土地取得价格三、案例分析题(共 20 题，每题 2 分(总题数：5，分数：40.00)（一） 某房地产开发商于 2008 年 5 月 1 日以 1.8 亿元合法取得一宗房地产开发用地，
24、土地面积 2 公顷，用途为商品房，容积率为 3，土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计 2010 年 5 月 1 日建成交付使用。 根据上述资料，回答下列问题： （分数：8.00）(1).该房地产开发项目的楼面地价为（ ）元/平方米。（分数：2.00）A.1000B.2000C.3000D.4000(2).购买该项目商品房者获得的房地产权利为（ ）。（分数：2.00）A.房屋所有权B.宅基地使用权C.土地所有权D.建设用地使用权(3).该房地产开发商可能是通过（ ）方式获得此块土地的。（分数：2.00）A.划拨B.租赁C.拍卖D.招标(4).2010 年 5 月 1 日建成，商品房
25、购买者的土地使用期限在不续期的情况下为（ ）年。（分数：2.00）A.48B.50C.68D.70（二） 某二级资质房地产开发企业在土地二级市场上获得一宗房地产开发用地，该宗土地面积为 30000平方米，其中城市代征绿地面积为 10000 平方米，其余为居住建筑用地，居住建筑基底面积为 9 000 平方米，规划批准的总建筑面积为 60000 平方米。 根据上述资料，回答下列问题： （分数：8.00）(1).该房产开发企业的注册资本不低于（ ）万元。（分数：2.00）A.100B.800C.1000D.2000(2).该宗土地的建筑容积率为（ ）。（分数：2.00）A.2B.3C.3.33D.6
26、.67(3).该宗土地的居住建筑密度为（ ）。（分数：2.00）A.30%B.35%C.40%D.45%(4).该房地产开发企业选择工程建设的承包商，可采用的方式有（ ）。（分数：2.00）A.公开招标B.直接招标C.邀请招标D.协议招标（三） 某人购买一套建筑面积 120 平方米，套内建筑面积 100 平方米，套内建筑面积单价 5 000 元/平方米的商品住宅，付了 40%的房款，余款向银行申请抵押贷款，需要评估该套住宅的价值。 根据上述资料，回答下列问题： （分数：8.00）(1).该人首付的房款为（ ）万元。（分数：2.00）A.20B.24C.25D.30(2).为抵押贷款的需要，应委
27、托（ ）评估该套住宅的价值。（分数：2.00）A.该住宅的开发商B.销售该住宅的经纪机构C.贷款银行D.房地产估价机构(3).评估该套住宅的价值，适用的估价方法有（ ）。（分数：2.00）A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法(4).下列关于该项抵押贷款金额的说法中，错误的是（ ）。（分数：2.00）A.该人应该申请的贷款金额为 30 万元B.银行一般要求贷款金额不超过该套住宅的价值C.银行的贷款金额与该套住宅的价值无关D.该人申请多少贷款，银行就应发放多少贷款（四） 某市政府办公楼总建筑面积 6. 5 万平方米。现该市政府决定将办公室大楼物业管理服务外包，并决定通过公开招标选聘物业服务
28、企业。 根据上述资料，回答下列问题： （分数：8.00）(1).市政府办公楼物业管理服务招标可以由（ ）组织。（分数：2.00）A.市政府办公大楼产权人B.市政府采购中心C.市政府办公大楼建设单位D.市政府办公大楼全体使用人(2).根据物业服务企业资质管理办法，资质等级为（ ）的物业服务企业可以承接该市政府办公大楼的物业管理服务。（分数：2.00）A.一级B.二级C.三级D.四级(3).关于本次招标的评标委员会的组成，下列安排中符合规定要求的为（ ）。（分数：2.00）A.招标人代表 1 人，招标人以外的专家 3 人B.招标人代表 2 人，招标人以外的专家 3 人C.招标人代表 3 人，招标人
29、以外的专家 6 人D.招标人代表 1 人，招标人以外的专家 4 人(4).该市政府办公大楼的招标单位和中标单位应当在中标通知书发出之日起（ ）日内， 按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。（分数：2.00）A.10B.15C.30D.60（五） 2008 年 9 月，老人林某不幸遇车祸身亡，去世不到半年，林某的两个儿子为林某名下一处房产发生了争执。次子认为自己一直与老人吃住在一起，完全尽到了赡养义务，房产理应由自 己继承，并趁长子出差期间将房产登记到自己的名下。长子对此十分不满，声称自己有林某去世之前的遗嘱,老人的房产应归自己，向登记机构申请了异议登记，并在异议登记的有效期内 向法院起诉
30、。但在异议登记的第二天，次子与甲某签订了房屋买卖协议，并向甲某出示有自己名字的房屋所有权证，甲某看后立即向次子支付了全额房款。法院最后认定长子所持的遗嘱有效，并判决房产归长子所有。 根据上述资料，回答下列问题：（分数：8.00）(1).次子以继承方式取得林某的房产，申请的房屋所有权登记为（ ）登记。（分数：2.00）A.初始B.预告C.转移D.变更(2).如果长子在异议登记之日起（ ）日内不起诉，异议登记将失效。（分数：2.00）A.3B.5C.10D.15(3).在异议登记期间，该房产的房屋所有权，甲某（ ）取得。（分数：2.00）A.能够B.不能够C.在次子贏得官司后，能够D.在次子贏得官
31、司后，不能够(4).下列关于法院判决效力的说法中，正确的是（ ）。（分数：2.00）A.在法院判决生效时，这一物权的变更即发生效力B.在法院判决生效，长子也向登记机构办理更正登记之后，这一物权的变更才会发生效力C.长子获得该房产的处分权，之后如再将房屋转让，不需登记即可发生效力D.长子获得该房产的处分权，之后如再将房屋经济师初级房地产经济专业知识与实务真题 2012 年答案解析(总分：140.00，做题时间：150 分钟)一、单项选择题(共 60 题，每题 1 分(总题数：60，分数：60.00)1.房地产是实物、权益和（ ）的结合体。（分数：1.00）A.质量B.功能C.区位 D.环境解析：
32、房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。2.中华人民共和国物权法把物分为动产和（ ）两大类。（分数：1.00）A.不动产 B.房地产C.建筑物D.物业解析：在法律上，通常把财产或者物，分为不动产和动产两大类。中华人民共和国物权法第二条规定，本法所称物，包括不动产和动产。3.下列关于土地范围的说法中，正确的是（ ）。（分数：1.00）A.土地是一个平面B.土地是一个三维立体空间 C.土地的范围不包括地下空间D.土地的范围不包括地上空间解析：从房地产经济的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的
33、，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围可分为 3 层： 地球表面，简称地表； 地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间； 地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。4.房地产市场不是完全竞争的，主要是因为房地产具有（ ）的特性。（分数：1.00）A.独一无二 B.价值最大C.寿命长久D.易受限制解析：独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处。房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并
34、容易受交易者的个别因素的影响。5. 一般情况下，房地产如果不较大幅度降价就难以在短时间内转换为现金的特性称为（ ）。 （分数：1.00）A.不可能移动性B.保值增值性C.难以变现性D.易受限制性解析： 难以变现也称为变现能力弱、流动性差。房地产由于具有价值较大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常需要经过一个较长时间才能脱手。当房地产权利人急需而不得不将房地产快速转换为现金时，只有以相当幅度的降价为代价才能实现；有时即使作了相当幅度的降价，可能在短期内也找不到合适的买者。 6.下列房地产权利中，属于担保物权的是
35、（ ）。（分数：1.00）A.所有权B.抵押权 C.租赁权D.地役权解析：在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。选项 A 是自物权，选项 B、C、D，属于他物权。选项 C、D，属于用益物权，选项B 属于担保物权。7.下列房地产权利中，不属于用益物权的是（ ）。（分数：1.00）A.建设用地使用权B.土地承包经营权C.地役权D.抵押权 解析：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是
36、在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。8. 按照三次产业分类法，房地产业属于（ ）。 （分数：1.00）A.第二产业B.第三产业C.物质生产部D.基础产业解析： 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。 房地产业属于第三产业。第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业，包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服
37、务业，教育、卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。 9.某市在郊区中集中建设大学城，该大学城建成后的土地属于（ ）所有。（分数：1.00）A.农民集体B.该市政府C.国家 D.各大学共同解析：中华人民共和国土地管理法第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。由此可见，我国现行土地所有制的性质为社会主义公有制，土地的社会主义公有制形式有两种，一是全民所有制，二是劳动群众集体所有制。土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又
38、由国务院代表国家行使。10.在我国，下列自然资源中，即有可能属于国有又有可能属于农民集体所有的是（ ）。（分数：1.00）A.矿藏、森林、草原B.水流、山岭、滩涂C.森林、山岭、荒地 D.森林、水流、荒地解析：农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有。中华人民共和国宪法第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。第九条规定，矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。11.下列关于建设用地使用权的说法中，错误的
39、是（ ）。（分数：1.00）A.建设用地使用权来源于土地所有权B.建设用地使用权是一种物权C.以招拍挂出让方式取得的建设用地使用权有使用期限的限制D.以协议出让的方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制 解析：选项 D，协议出让国有建设用地使用权，是指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。12.下列关于以划拨方式取得的建设用地使用权的说法中，正确的是（ ）。（分数：1.00）A.般有使用期限的限制B.无需缴纳拆迁补偿等费用C.在一定条件下可以转让、出租、抵押 D.仅限于该建设用地使用权人自用解析：选项 A，以划拨方式
40、取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制；选项 B，划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式；选项 D，除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。13.以划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、法规另有规定外，其土地使用年限（ ）。（分数：1.00）A.最长不得超过同类用途建设用地使用权出让最高年限B.由国土资源行政主管部门在核发国有建设用地划拨决定书中规定C.没有限制 D.不超过 30 年解析：划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁
41、安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。14.下列建设用地中，不宜划拨供给的是（ ）。（分数：1.00）A.部队伙房建设用地B.某核电站建设用地C.某国有企业办公楼建设用地 D.科技博物馆扩建项目建设用地解析：中华人民共和国城市房地产管理法第二十四条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 法律、行政法规规定的其他用地。15.教育
42、、科技用地的建设用地使用权出让最高年限为（ ）年。（分数：1.00）A.40B.50 C.60D.70解析：建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定。国务院规定建设用地使用权出让最高年限按不同用途确定，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年。16.廉租住房的申请程序包括：轮候；申请；公示及登记；审核；签约。下列排序正确的是（ ）。（分数：1.00）A. B.C.D.解析：廉租住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径，申请廉租住房保障的一般程序为申请、受理、审核、公示及登记、轮候、签约。17.我国农村房屋所有制以（ ）为主。（分数：1.00）A.全民所有B.农民集体所有C.农民共
43、有D.农民私有 解析：我国城镇房屋所有制已不再是过去那种单一的公有制，而是多种所有制并存，其中城镇住宅以私人所有为主我国农村房屋实行农民自建、自用并以农民私有为主的制度。18.根据城镇廉租住房管理办法，无正当理由，廉租住房承租户连续（ ）个月以上未在所承租的廉租住房居住的，应当按照合同约定退回廉租住房。（分数：1.00）A.3B.6 C.9D.12解析：城市低收入住房困难家庭有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房： 无正当理由连续 6 个月以上未在所承租的廉租住房居住的； 无正当理由累计 6 个月以上未交纳廉租住房租金的。19.住房公积金增值收益主要用于：上缴财政的公积金中心管理费用；
44、提取住房公积 金贷款风险准备金；为城市廉租住房建设补充资金。除国家另有规定外，其分配顺序是（ ）。（分数：1.00）A.B. C.D.解析：住房公积金的增值收益应当存入住房公积金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。住房公积金增值收益除国家另有规定外，应按下列顺序进行分配： 住房公积金贷款风险准备金； 上交财政的公积金中心管理费用； 城市廉租住房建设补充资金。20.在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，公积金管理中心也可将住房公积金余额用于（ ）。（分数：1.0
45、0）A.为本单位职工提供担保B.购买股票C.开发建设商品房D.购买国债 解析：住房公积金管理中心运作住房公积金的基本要求是在安全性的基础上，注重社会效益和经济效益。因此，在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，管理中心也可将住房公积金余额用于购买国债，既能保证资金运作的安全性，又具有较好的效益性，但管理中心不得向单位或个人提供担保。21.房地产开发企业实施的经济适用住房项目，利润率按不高于（ ）核定。（分数：1.00）A.3% B.5%C.7%D.10%解析：经济适用住房的销售基准价格及浮动幅度，由价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据有关规定，在综合考虑建设、
46、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于 3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。22.我国改革开放前，实行以实物形式向职工分配住房的（ ）住房制度。（分数：1.00）A.福利性 B.改善性C.补偿性D.互助性解析：我国改革开放之前，城镇住房主要由国家投资建设；建好的住房不出售，主要是通过职工所在单位，按照工龄、职务、学历等打分排队进行分配；对于分配后的住房，只收取象征性的低租金。这种住房制度通常被概括为“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配并近乎无偿使用的福利性住房制度”。23.在房地产开发区域中
47、，新区开发的主要特点是从“生地”开始，严格按照（ ）要求进行开发建设。（分数：1.00）A.城市规划和各开发区功能 B.地区发展战略C.国民经济发展D.国土规划解析：新区开发一般是指在城市建成区边缘或外围，将农地或荒地开发改造成建设用地，进一步进行房地产投资开发，形成新市区或新城。新区开发的主要特点是从“生地”开始，严格按照城市规划和各开发区功能要求进行开发建设。24.居住人口密度等于（ ）。（分数：1.00）A.建筑基地占地内的总人口数除以建筑基底占地面积B.建设用地内的总人口数除以建筑基底占地面积C.建设用地内的总人口数除以建设用地面积 D.建筑基底占地内总人口数除以建设用地面积解析：25
48、.邀请招标一般应选择（ ）家以上单位参加投标。（分数：1.00）A.2B.3 C.5D.7解析：邀请招标是一种非公开方式的招标。由招标人向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标的方式。一般可选择 3 家至 10 家单位参加招标。由于这种方式有针对性，招投标双方往往相互了解、彼此信任，比公开招标大大节省人力、物力、财力，所以目前被广泛采用。26.在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效，占用的土地由（ ）责令退回。（分数：1.00）A.省级土地管理部门B.市级建设管理部门C.市级规划管理部门D.县及县级以上人民政府 解析：核发建设用地规划许可
49、证的目的在于确保建设项目必须符合城市规划的要求，维护建设单位按照规划使用土地的合法权益，是土地管理部门在城市规划区内审批建设用地的法律依据在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县及县级以上人民政府责令退回。27.房地产开发项目竣工验收一般由（ ）组织设计、施工、工程监理等有关单位进行。（分数：1.00）A.当地建设主管部门B.上级主管部门C.建设单位 D.施工单位解析：房地产开发项目竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即可投入使用，可以交付给用户。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应及时按照国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。一般是由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。28.按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以
