1、经济师中级（房地产经济专业知识与实务）历年真题试卷汇编 2 及答案解析(总分：80.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：29，分数：58.00)1.土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，( )。2005 年真题（分数：2.00）A.其土地使用权出让金随之槲应调整B.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整C.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整D.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定2.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附
2、着物所有权( )。2005 年真题（分数：2.00）A.是否转让由双方议定B.由转让方决定是否转让C.由受让方决定是否转让D.随之转让3.某地块土地使用权挂牌出让时，只有 M 公司一家在挂牌期限内提出报价，挂牌截止时，N 公司要求报价，且经现场竞价后，N 公司提出的报价高于 M 公司，M、N 两家公司的报价均高于底价，则( )。2004 年真题（分数：2.00）A.M 公司为竞得人B.N 公司为竞得人C.应重新挂牌D.由能够最大限度满足出让人各项综合评价标准者为竞得人4.在挂牌出让期限内竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的情况下，( )。2003 年真题（分数：2.00）A.挂牌不成交B
3、.出价最高者为竞得人C.进行现场竟价，出价最高者为竞得人D.先提交报价目，报价较高者为竞得人5.下列各建没项目用地中，土地使用权出让的最高年限不订工能为 50 年的是( )。2008 年真题（分数：2.00）A.别墅用地B.图书馆用地C.汽车装配厂朋地D.购物中心用地6.某公司 3 年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途土地的使用权，然后建成酒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于( )年。2007 年真题（分数：2.00）A.37B.40C.47D.507.甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经 5 年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权
4、最长期限为( )年。 2008 年真题（分数：2.00）A.35B.40C.45D.658.某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为( )人。2008 年真题（分数：2.00）A.3B.5C.7D.99.土地使用权出让招标公告的内容一般不包括( )。2007 年真题（分数：2.00）A.投标人的名称和地址B.投标人的资格要求C.投标保证金D.确定中标人的标准和方法10.下列关于土地使用权拍卖出让的说法中，正确的是( )。2006 年真题（分数：2.00）A.拍卖出让须设定底价，且应该在拍卖前宣布B.若竞买者不足两人，应当中止拍卖C.竞买人的最高应价未达到底价时，出让人与出价最高的竞买人协商
5、确定是否成交D.拍卖主持人在拍卖中，应当始终以拍卖开始前宣布的增加幅度增加报价11.下列关于土地使用权协议出让的说法中，不正确的是( )。2006 年真题（分数：2.00）A.协议出让最低价由市、县人民政府土地管理部门编制B.协议出让价格不得低于协议出让最低价C.协议出让价格不得低于协议出让底价D.协议出让底价不得低于协议出让最低价12.土地使用权出让合同的内容中一般不包括( )。2006 年真题（分数：2.00）A.建设规划没计条件B.建设密度和高度控制指标C.开发进度和分期投资额度D.工程完工期限13.物权法规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括( )。2007 年真题（分数：2.00）
6、A.土地使用期限B.土地用途C.动工开发建设期限D.土地界址、面积14.建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，( )。2003 年真题（分数：2.00）A.市、县人民政府有优先购买权B.市、县人民政府可以采取必要的措施C.应由市场调节，市、县人民政府不得干预D.市、县人民政府有权提高土地使用权出让金15.转让划拨土地使用权时，有批准权的人民政府准予转让的，应当由( )缴纳土地使用权出让金。2004年真题（分数：2.00）A.转让方B.受让方C.转让方与受让方各半D.转让方与受让方协商16.下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是( )。2007 年真题（分数：2.00）A.成片开发土地使用
7、权只能成片转让B.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件17.国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和( )。2007 年真题（分数：2.00）A.土地使用权转让B.土地使用权出租C.国有土地租赁D.土地使用权抵押18.下列关于国有土地使用权转让的说法中，正确的是( )。2004 年真题（分数：2.00）A.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权不随之转让B.转让价格不应低于该幅土地使用权的出让价格C.土地使用权转让价格明
8、显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权D.土地使用权转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务不随之转移19.土地使用权出让金的支付方式是( )。2004 年真题（分数：2.00）A.一次支付B.按照出让合同约定支付C.分期支付D.依据受让人的资金状况支付20.M 公司取得了某成片土地的土地使用权，并按合同约定进行成片土地开发，若 M 公司要转让该土地的土地使用权，应满足的条件是( )。2006 年真题（分数：2.00）A.取得土地使用权两年以后B.完成开发投资总额的 25以上(不含土地使用权出让金)C.完成开发投资总额的 25以上(含土地使用权出让金)D.形成工业用地或者其他建设用地条
9、件21.土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，( )，出租方负有除去或防止义务。2005 年真题（分数：2.00）A.若是由于出租方的原因所致的B.不论是出租方还是第三方的原因所致的C.若是由于第三方的原因所致的D.若是由于承租方的原因所致的22.不可以设定抵押权的是( )。2003 年真题（分数：2.00）A.未完工的在建工程用地B.已出租的土地使用权C.被监管的房地产用地D.已设定部分抵押权的建设朋地23.下列关于抵押建设用地使用权处分的说法中，不正确的是( )。2004 年真题（分数：2.00）A.抵押权人受偿之前应从处分所得金额叶 j 支付处分抵押土地使
10、用权的费用B.抵押权人受偿之前应从处分所得金额中扣除抵押土地使朋权应缴纳的税费C.土地使用权设定抵押后，土地上新增的房屋可以依法连同抵押土地使用权一同处分D.处分抵押土地使用权所得金额不足以清偿抵押权人债务时，抵押权人有从新增房屋的处置金额中获得优先受偿的权利24.甲拥有一宗上地的使用权，自 2004 年 1 月 1 日起将其出租给乙使刚，租期 5 年。2005 年，甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则( )。2005 年真题（分数：2.00）A.甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同B.原租合同是否有效，由乙丙协商确定C.乙应将租金直接支付给丙D.甲仍有权收取乙的租金25.A
11、 公司将 M 地块的使用权抵押给 B 公司，于 7 月 1 日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7 月 9 日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为( )。2006 年真题（分数：2.00）A.7 月 1 日B.7 月 2 日C.7 月 9 日D.7 月 10 日26.办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括( )。2008 年真题（分数：2.00）A.抵押合同B.抵押登记申请书C.国有建设用地使用权出让合同D.国有土地使用证27.下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府不可以无偿收回土地的是( )。2006年真题（分数：2.00）A.出让合同约定 2002 年 6 月
12、 30 日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到 2004 年 6 月 30 日仍未动工B.城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发C.开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发28.下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是( )。2006 年真题（分数：2.00）A.土地使用者迁移而停止使用的土地B.土地使用者破产而停止使用的土地C.未经原批准机关同
13、意，连续一年未使用的土地D.核准报废的矿场土地29.对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于( )的工作内容。2008 年真题（分数：2.00）A.房地产市场细分B.房地产资料收集C.房地产市场预测D.房地产竞争分析二、多项选择题(总题数：11，分数：22.00)30.下列关于划拨土地使用权的说法中，正确的是( )。2006 年真题（分数：2.00）A.转让时可由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金B.转让时可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理C.未领有国有土地使用证的土地使用
14、者，可以将划拨土地使用权的地上建筑物进行经营性出租，但应将租金中的土地收益上缴国家D.满足划拨土地使用权抵押条件，对划拨土地使用权进行抵押的，抵押金额中包括土地价格E.因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地使用权出让手续并向国家缴纳土地出让金后才能改变土地属性31.现阶段，我国国有土地使用权出让的方式有( )。2006 年真题（分数：2.00）A.划拨B.招标C.挂牌D.拍卖E.协议32.下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是 50 年的有( )。2005 年真题（分数：2.00）A.住宅B.货运汽车生产车间C.大型歌舞厅D.酒店E.民办学校33.下列关于国有建设片 j 地使
15、用权挂牌出让的说法中，正确的有( )。2008 年真题（分数：2.00）A.旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让B.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布C.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交D.在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价E.出让人须在挂牌活动结束后 5 个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金34.下列关于土地使用权出让合同的说法中，正确的有( )。2004 年真题（分数：2.00）A.土地使用者只有在取得土地使用权两年后方可申请变更出让合同B.在取得土地使用权出让人的同意后，土地使用者可以改变
16、土地用途C.要改变土地用途必须重新签订土地使用权出让合同，原合同同时作废D.改变土地用途后，土地使用权出让金需做相应调整E.在土地使用权出让合同履行过程中出现当事人双方违约，可以解除出让合同35.下列关于土地使用权协议出让最低价的说法中，正确的是( )。2005 年真题（分数：2.00）A.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和B.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用之和C.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价D.有基准地价的地区，协议出让最低价
17、不得低于出让地块所在级别基准地价的 70E.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的 5036.下列关于国有土地租赁的说法中，正确的有( )。2007 年真题（分数：2.00）A.国有土地租赁，可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式B.国有土地租赁，租赁期限六个月以上的，必须签订租赁合同C.承租人将土地转租给第三人的，承租土地使用权随之转让D.承租土地使用权期满，承租人可申请续期E.国家因社会公共利益的需要，可依法提前无偿收回承租土地使用权37.下列关于国有建设用地使用权转让的说法中，正确的有( )。2004 年真题（分数：2.00）A.土地使用权转让时，其地上建筑物、
18、其他附着物所有权不随之转让B.转让价格不应低于该幅土地使用权的出让价格C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权D.土地使用权转让时，土地使用权转让合同载明的权利、义务不随之转移E.土地使用者未按照出让合同约定进行投资开发的，无权转让土地使用权38.建设用地使用权出租中，出租人的义务包括( )。2008 年真题（分数：2.00）A.保管义务B.修缮义务C.妨害除去义务D.租赁标的物返还义务E.按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物39.深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的( )。2007 年真题（分数：2.00）A.态度B.感受C.动机D.消费E.文化40
19、.下列房地产市场预测方法中，属于定量预测的有( )。2008 年真题（分数：2.00）A.时间序列法B.回归分析预测法C.市场因子推演法D.德尔菲法E.购买者意图调查法经济师中级（房地产经济专业知识与实务）历年真题试卷汇编 2 答案解析(总分：80.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：29，分数：58.00)1.土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，( )。2005 年真题（分数：2.00）A.其土地使用权出让金随之槲应调整 B.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整C.
20、新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整D.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定解析：解析：城市房地产管理法第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”2.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权( )。2005 年真题（分数：2.00）A.是否转让由双方议定B.由转让方决定是否转让C.由受让方决定是否转让D.随之转让 解析：解析：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附
21、着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。3.某地块土地使用权挂牌出让时，只有 M 公司一家在挂牌期限内提出报价，挂牌截止时，N 公司要求报价，且经现场竞价后，N 公司提出的报价高于 M 公司，M、N 两家公司的报价均高于底价，则( )。2004 年真题（分数：2.00）A.M 公司为竞得人B.N 公司为竞得人 C.应重新挂牌D.由能够最大限度满足出让人各项综合评价标准者为竞得人解析：解析：挂牌期限届满，挂牌主持人现场宜布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞
22、价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。4.在挂牌出让期限内竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的情况下，( )。2003 年真题（分数：2.00）A.挂牌不成交 B.出价最高者为竞得人C.进行现场竟价，出价最高者为竞得人D.先提交报价目，报价较高者为竞得人解析：解析：挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，确定是否成交应按照的规定是：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个
23、或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；在挂牌期限内尢应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。5.下列各建没项目用地中，土地使用权出让的最高年限不订工能为 50 年的是( )。2008 年真题（分数：2.00）A.别墅用地B.图书馆用地C.汽车装配厂朋地D.购物中心用地 解析：解析：建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，由国务院按照土地的不同用途规定，分别为：居件用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或者其他
24、用地 50 年。A 项，别墅是居住用地，最高出让年限为 70年，呵以低于这个年限出让，所以有可能为 50 年；B 项，图书馆用地属于教育用地；C 项，汽车装配，一用地属于工业用地，最高出让年限均为 50 年；D 项，购物中心用地属于商业用地，最高出让年限为 40 年，不可能为 50 年。6.某公司 3 年前以法定最高出让年限取得一宗商业用途土地的使用权，然后建成酒店转让。现该酒店的土地使用权最高年限不高于( )年。2007 年真题（分数：2.00）A.37 B.40C.47D.50解析：解析：建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，国务院规定商业、旅游、娱乐用地使用权出让的最高
25、年限为 40 年。则该酒店的土地使用权最高年限不高于 37 年(40-3)。7.甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经 5 年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长期限为( )年。 2008 年真题（分数：2.00）A.35B.40C.45 D.65解析：解析：国务院规定，工业用地最高出让年限为 50 年，开发期为 5 年，则剩余的土地使用年限为：50-5=45(年)。8.某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为( )人。2008 年真题（分数：2.00）A.3B.5 C.7D.9解析：解析：评标小组由出让人代表、有关专家组成，人数为 5
26、 人以上的单数，因此成员至少为 5 人。9.土地使用权出让招标公告的内容一般不包括( )。2007 年真题（分数：2.00）A.投标人的名称和地址 B.投标人的资格要求C.投标保证金D.确定中标人的标准和方法解析：解析：土地使用权出让，招标、拍卖、挂牌公告包括的内容有：出让人的名称和地址；出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求；投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；索取招标、拍卖、挂牌出让文件的时间、地点及方式；招标、拍卖、挂牌时间、地点，投标挂牌期限，投标和竞价方式等；确定中标人、竞得人的标准和方法；投标、竞买保证金；其他需要公告的事项。10.下
27、列关于土地使用权拍卖出让的说法中，正确的是( )。2006 年真题（分数：2.00）A.拍卖出让须设定底价，且应该在拍卖前宣布B.若竞买者不足两人，应当中止拍卖 C.竞买人的最高应价未达到底价时，出让人与出价最高的竞买人协商确定是否成交D.拍卖主持人在拍卖中，应当始终以拍卖开始前宣布的增加幅度增加报价解析：解析：A 项，拍卖出让可以设定底价也可以不设定；C 项，竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖；D 项，拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。11.下列关于土地使用权协议出让的说法中，不正确的是( )。2006 年真题（分数：2.00）A.协议出让最低价由
28、市、县人民政府土地管理部门编制 B.协议出让价格不得低于协议出让最低价C.协议出让价格不得低于协议出让底价D.协议出让底价不得低于协议出让最低价解析：解析：省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后下达，市、县人民政府国土资源行政主管部门执行。市、县人民政府国土资源行政主管部门编制建设用地使用权出让计划，并经过同级人民政府批准执行。12.土地使用权出让合同的内容中一般不包括( )。2006 年真题（分数：2.00）A.建设规划没计条件B.建设密度和高度控制指标C.开发进度和分期投资额度D.工程完工期限 解析：解析：目前，建设用地使用权出让
29、合同的内容具体包括：土地的位置、面积、界址等土地自然状况；土地用途及使用期限；建设规划设计条件；动工开发期限；出让金额及支付方式；开发进度与分期投资额度；违约责任；双方认为应当约定的其他条款。13.物权法规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括( )。2007 年真题（分数：2.00）A.土地使用期限B.土地用途C.动工开发建设期限 D.土地界址、面积解析：解析：物权法第一百三十八条的规定，出让合同一般包括下列条款：当事人的名称和住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；土地用途；使用期限；出让金等费用及其支付方式；解决争议的方法。14.建设用地使用权转让的市场价格不合理上
30、涨时，( )。2003 年真题（分数：2.00）A.市、县人民政府有优先购买权B.市、县人民政府可以采取必要的措施 C.应由市场调节，市、县人民政府不得干预D.市、县人民政府有权提高土地使用权出让金解析：解析：建设用地使用权转让价格明显低于出场价格的，市、县人民政府有优先购买权。建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。15.转让划拨土地使用权时，有批准权的人民政府准予转让的，应当由( )缴纳土地使用权出让金。2004年真题（分数：2.00）A.转让方B.受让方 C.转让方与受让方各半D.转让方与受让方协商解析：解析：划拨建设用地使用权转让有两种规定：报有批准
31、权的人民政府审批准予转让的，应当由受让人办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。16.下列关于土地使用权转让的说法中，错误的是( )。2007 年真题（分数：2.00）A.成片开发土地使用权只能成片转让 B.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件解析：解析：成片开发土地的，由于其投资额较大，所以城市房地产管理法规定，只有形成工业用地或者其他建设用地条件，方可分片
32、转让。17.国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和( )。2007 年真题（分数：2.00）A.土地使用权转让B.土地使用权出租C.国有土地租赁 D.土地使用权抵押解析：解析：国有建设用地有偿使用方式，除了国有建设用地使用权出让，还有国有建设用地租赁、围有建设用地使用权作价出资(入股)或授权经营。18.下列关于国有土地使用权转让的说法中，正确的是( )。2004 年真题（分数：2.00）A.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权不随之转让B.转让价格不应低于该幅土地使用权的出让价格C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权 D.土地使用权转
33、让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务不随之转移解析：解析：A 项，建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；B 项，我国法律法规对国有土地使用权转让价格与该幅土地使用权的出让价格的关系没有明确规定；D 项，建设用地使用权转让后，原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移，新的受让人无条件地享受原出让合同的全部权利并承担全部义务。19.土地使用权出让金的支付方式是( )。2004 年真题（分数：2.00）A.一次支付B.按照出让合同约定支付 C.分期支付D.依据受让人的资金状况支付解析：解析：根据物权法第一百四十一条，建设用地使用权人应当依照规定以及合
34、同约定支付出让金等费用。20.M 公司取得了某成片土地的土地使用权，并按合同约定进行成片土地开发，若 M 公司要转让该土地的土地使用权，应满足的条件是( )。2006 年真题（分数：2.00）A.取得土地使用权两年以后B.完成开发投资总额的 25以上(不含土地使用权出让金)C.完成开发投资总额的 25以上(含土地使用权出让金)D.形成工业用地或者其他建设用地条件 解析：解析：城市房地产管理法第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资
35、总额的 25以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。21.土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，( )，出租方负有除去或防止义务。2005 年真题（分数：2.00）A.若是由于出租方的原因所致的B.不论是出租方还是第三方的原因所致的 C.若是由于第三方的原因所致的D.若是由于承租方的原因所致的解析：解析：建设用地使用权租赁合同中，出租方的义务有：交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务；修缮义务；妨害除去义务；土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。其中，妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时，不沦是由于出租方还
36、是由于第三方的原因所致，出租方均负有除去或防止义务。22.不可以设定抵押权的是( )。2003 年真题（分数：2.00）A.未完工的在建工程用地B.已出租的土地使用权C.被监管的房地产用地 D.已设定部分抵押权的建设朋地解析：解析：建设用地使用权不得设定抵押权的范围有：权属有争议的土地；朋于教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权；已依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设片 j 地使用权；已依法公告列入拆迁范嗣的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。23.下列关于抵押建设用地使用权处分的说法中，不正确的是( )。2004 年
37、真题（分数：2.00）A.抵押权人受偿之前应从处分所得金额叶 j 支付处分抵押土地使用权的费用B.抵押权人受偿之前应从处分所得金额中扣除抵押土地使朋权应缴纳的税费C.土地使用权设定抵押后，土地上新增的房屋可以依法连同抵押土地使用权一同处分D.处分抵押土地使用权所得金额不足以清偿抵押权人债务时，抵押权人有从新增房屋的处置金额中获得优先受偿的权利 解析：解析：物权法第二百条规定：“建没用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”24.甲拥有一宗上地的使用权，自
38、 2004 年 1 月 1 日起将其出租给乙使刚，租期 5 年。2005 年，甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则( )。2005 年真题（分数：2.00）A.甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同B.原租合同是否有效，由乙丙协商确定C.乙应将租金直接支付给丙D.甲仍有权收取乙的租金 解析：解析：已作抵押的土地由抵押人占用与管理，享有出租人的权利，即：按期收取土地使用权租金；监督承租方按照租赁合同的规定合理使用土地；依法收回出租的士地。25.A 公司将 M 地块的使用权抵押给 B 公司，于 7 月 1 日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7 月 9 日完成抵押登记，则抵押合同生
39、效的时间为( )。2006 年真题（分数：2.00）A.7 月 1 日B.7 月 2 日C.7 月 9 日 D.7 月 10 日解析：解析：抵押登记可以有效地保护抵押双方当事人的合法权益，防止重复抵押，保证债权人实现债权和债务人履行债务。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。26.办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括( )。2008 年真题（分数：2.00）A.抵押合同B.抵押登记申请书C.国有建设用地使用权出让合同 D.国有土地使用证解析：解析：办理建设用地使用权抵押登记应当交验下列文件： 抵押当事人的身份证明和法人资格证明； 抵押登记申请书； 抵押合同； 国有土地使用证； 可以
40、证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； 可以证明抵押的建设用地使用权价值的材料； 登记机关认为必要的其他文件。土地出让合同是获得土地使用证的必备条件。因此有了土地使用证就无需出让合同。27.下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府不可以无偿收回土地的是( )。2006年真题（分数：2.00）A.出让合同约定 2002 年 6 月 30 日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到 2004 年 6 月 30 日仍未动工B.城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发C.开发商要求提
41、高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发 D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发解析：解析：政府可以无偿收回土地使用权的除外情况有：不可抗力造成动工开发迟延；政府、政府有关部门的行为造成动工开发迟延；动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延。A 项属于因政府、政府有关部门的行为造成的动工开发迟延；B 项属于动工开发必需的前期工作造成的动工开发迟延；D 项是不可抗力造成的动工开发迟延。28.下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是( )。2006 年真题（分数：2.00）A.土地使用者迁移而停止使用的土
42、地B.土地使用者破产而停止使用的土地C.未经原批准机关同意，连续一年未使用的土地 D.核准报废的矿场土地解析：解析：C 项，划拨国有建设用地使用权未经原批准机关同意，连续 2 年未使用的，可以无偿收回建设用地的使用权。29.对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于( )的工作内容。2008 年真题（分数：2.00）A.房地产市场细分B.房地产资料收集C.房地产市场预测 D.房地产竞争分析解析：解析：房地产市场预测是在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房
43、地产企业的营销决策提供依据。二、多项选择题(总题数：11，分数：22.00)30.下列关于划拨土地使用权的说法中，正确的是( )。2006 年真题（分数：2.00）A.转让时可由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 B.转让时可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理 C.未领有国有土地使用证的土地使用者，可以将划拨土地使用权的地上建筑物进行经营性出租，但应将租金中的土地收益上缴国家D.满足划拨土地使用权抵押条件，对划拨土地使用权进行抵押的，抵押金额中包括土地价格E.因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，
44、应办理土地使用权出让手续并向国家缴纳土地出让金后才能改变土地属性 解析：解析：C 项，未领有国有土地使用证的土地使用者，不可以将划拨土地使用权的地上建筑物进行经营性出租。房产所有人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含的土地收益上缴国家；D 项，划拨土地使用权抵押时，其抵押的金额不应包括土地价格。31.现阶段，我国国有土地使用权出让的方式有( )。2006 年真题（分数：2.00）A.划拨B.招标 C.挂牌 D.拍卖 E.协议 解析：解析：建设用地使用权出让的方式有四种：招标；拍卖；挂牌；协议。物权法第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以
45、及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。32.下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是 50 年的有( )。2005 年真题（分数：2.00）A.住宅B.货运汽车生产车间 C.大型歌舞厅D.酒店E.民办学校 解析：解析：建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，由国务院按照土地的不同用途规定，分别为：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或者其他用地 50 年。33.下
46、列关于国有建设片 j 地使用权挂牌出让的说法中，正确的有( )。2008 年真题（分数：2.00）A.旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让B.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布 C.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交 D.在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价E.出让人须在挂牌活动结束后 5 个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金解析：解析：A 项，旅游用地可用招标、拍卖、挂牌出让等多种方式出让；D 项，在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，并符合挂牌条件，先提交报价单者为竞得人；E
47、项，竞得人的竞买保证金，抵作土地出让价款，其他投标人、竞买人的竞买保证金，在挂牌活动结束后 5 个工作日内予以退还，不计利息。34.下列关于土地使用权出让合同的说法中，正确的有( )。2004 年真题（分数：2.00）A.土地使用者只有在取得土地使用权两年后方可申请变更出让合同B.在取得土地使用权出让人的同意后，土地使用者可以改变土地用途C.要改变土地用途必须重新签订土地使用权出让合同，原合同同时作废D.改变土地用途后，土地使用权出让金需做相应调整 E.在土地使用权出让合同履行过程中出现当事人双方违约，可以解除出让合同 解析：解析：城市房地产管理法第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出
48、让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”在建设用地使用权出让合同解除中，较为多见的是当事人双方违约。35.下列关于土地使用权协议出让最低价的说法中，正确的是( )。2005 年真题（分数：2.00）A.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和 B.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用之和C.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别
49、基准地价D.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的 70 E.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的 50解析：解析：协议出让国有土地使用权规定要求协议出让最低价依据以下标准拟定：协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的 70。36.下列关于国有土地租赁的说法中，正确的有( )。2007 年真题（分数：2.00）A.国有土地租赁，可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式 B.国有土地租赁，租赁期限六个月以上的，
