1、经济师中级房地产经济专业知识与实务真题 2012 年及答案解析(总分：140.00，做题时间：150 分钟)一、单项选择题 (共 60 题，每题 1 分(总题数：60，分数：60.00)1.某百货商场把色彩明快的柜台布置在一层的右侧，以便抓住女性顾客的注意力。根据区位尺度大小，这反映的是_。 （分数：1.00）A.大位置B.小位置C.微位置D.地址2.我国古代称江河以南为阴，江河以北为阳。这说明含有阴阳两字的地名，大都与_区位有关。 （分数：1.00）A.天文B.自然C.经济D.交通3.关于中心地理论的说法，正确的是_。 （分数：1.00）A.商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的
2、最近路程B.需求门槛是指某中心地能够维持供应某种商品和服务所需的最高购买力和服务水平C.中心地职能以商业、服务业方面的活动为主，不包括中心地制造业方面的活动D.克里斯塔勒中心地理论的假设之一是厂商和消费者都是社会人4.房地产价格与房地产_负相关。 （分数：1.00）A.需求B.供给C.开发成本D.价值5.级差地租是指_。 （分数：1.00）A.在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态B.等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态C.不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度的不同
3、而形成的差别地租D.使用土地所获得的超额报酬或收益6.征收是物权变动的一种特殊情形，是政府行使_的行为。 （分数：1.00）A.所有权B.行政权C.使用权D.占有权7.关于公共利益的说法，正确的是_。 （分数：1.00）A.公共利益与政府利益是一致的B.公共利益小于政府利益C.公共利益不同于政府利益D.公共利益的主体是政府8.征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归_所有。 （分数：1.00）A.农民个人B.剩余劳动力安置单位C.地上附着物所有人D.农村集体经济组织9.国有土地上房屋征收补偿方案的征求意见期限不得少于_日。 （分数：1.00）A.30B.60C.90D.12010.关于建设用地管
4、理原则的说法，错误的是_。 （分数：1.00）A.节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率B.强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用C.实行建设用地有偿使用D.经济效益优先11.关于国有建设用地使用权出让特征的说法，错误的是_。 （分数：1.00）A.建设用地使用权出让是一种国家垄断行为B.建设用地使用权是有一定使用期限的C.建设用地使用权出让是有偿的D.建设用地使用权不可以分别设立12.国有建设用地使用权转让方式不包括_。 （分数：1.00）A.出售B.交换C.赠与D.出租13.以出让方式取得的房地产开发用地，满_年未动工开发的，政府可以无偿收回建设用地使用权。 （分数：
5、1.00）A.0.5B.1C.2D.314.集体经济组织成员中，不可以申请农村宅基地使用权的是_。 （分数：1.00）A.宅基地面积少于规定的限额标准的B.因结婚等原因，确需建新房分户的C.将原有住房租给他人使用的D.原住宅影响村镇规划需要搬迁的15.房地产市场需求由购买者、购买欲望和_组成。 （分数：1.00）A.购买时间B.购买地点C.购买产品D.购买能力16.在房地产市场调研类型中，因果性调研主要是分析问题的_。 （分数：1.00）A.性质B.现状特征C.原因D.发展趋势17.在房地产市场调研中，与定量调研相比，定性调研采用的数据分析方法属于_。 （分数：1.00）A.线性回归法B.统计
6、反法C.算术平均方法D.非统汁方法18.房地产市场预测是一种信息变换系统，该系统输入的是市场调研所取得的历史和现时资料，输出的是_。 （分数：1.00）A.调研方法B.调研内容C.调研步骤D.预测信息19.房地产市场调研报告的核心部分是_。 （分数：1.00）A.调研成果B.调研方法C.调研条件D.调研依据20.为获得某区域市场生存型、发展型和享受型等各类住宅潜在消费者数量分布状况，房地产市场细分应选择_为主要依据。 （分数：1.00）A.家庭结构B.年龄构成C.收入水平D.文化程度21.某房地产开发企业根据自身实力，对其开发的房地产项目采用了较强的竞争对手正面竞争的市场定位策略。该市场定位策
7、略是_。 （分数：1.00）A.避强定位策略B.迎头定位策略C.创新定位策略D.差异定化策略22.某房地产开发企业通过对同类物业和相邻物业特点的分析，有针对性地对自己的项目进行了产品定位。该产品定位策略是_。 （分数：1.00）A.属性定位策略B.性能定位策略C.独立定化策略D.竞争对手定位策略23.房地产开发项目决策策划报告的主要任务之一是_。 （分数：1.00）A.构建项目管理和组织模式B.回答建设什么、为什么建设的问题C.设计项目合同结构D.解决谁来建设、怎么建设的问题24.同一个房地产投资项目由不同的投资者经营，其经济效益往往不同。这体现了房地产投资具有_的特点。 （分数：1.00）A
8、.投资品种多样性B.投资价值附加性C.投资区域差异性D.投资收益个别性25.若贷款年利率相同，甲按月计息、乙按季计息、丙按半年计息，年实际利率从大到小排列顺序正确的是_。 （分数：1.00）A.丙、乙、甲B.乙、丙、甲C.甲、乙、丙D.甲、丙、乙26.下列住宅小区开发项目的成本费用中，属于公共配套设施建设费的是_。 （分数：1.00）A.供水系统工程费B.绿化建设费C.公寓的建安工程费D.托儿所的建设费27.从房地产投资者的角度看，只有建设期而没有生产经营期的房地产投资类型是_。 （分数：1.00）A.出售型房地产开发投资B.经营型房地产开发投资C.购买型房地产置业投资D.租赁型房地产置业投资
9、28.在借款偿还期内，房地产开发企业的未分配利润首先用于_。 （分数：1.00）A.购置土地B.归还贷款C.发放福利D.增加资本金29.某投资者以 500 万元购买了一商铺用于出租经营，未来 20 年的年净租金收入均为 60 万元，投资者的目标收益率为 10%。该投资项目的财务净现值为_万元。 （分数：1.00）A.5.00B.10.81C.12.00D.54.5530.房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至_等于零止的年数。 （分数：1.00）A.净现金流量B.累计净现金流量C.现金流入减去现金流出D.累计净现值31.在土地总价一定的情况下，楼面地价与容积率之间的关系是_。 （分数
10、：1.00）A.楼面地价随容积率的增高而降低B.容积率随楼面地价的增高而升高C.楼面地价不受容积率变化的影响D.容积率间接地受到楼面地价变化的影响32.下列线性盈亏平衡表达式中，用产品单价表示盈亏平衡点的是_。 （分数：1.00）A.CF/P-V-TB.P?CF/P-V-TC.CF/Q+V+TD.P-T-CF/Q33.若投资资金是强制约束条件，在进行投资力方案比选时，宜采用的比选方法是_。 （分数：1.00）A.净现值比较法B.净将来值比较法C.净年值比较法D.净现值率比较法34.在房地产开发项目管理中，项目管理的主体是项目的_。 （分数：1.00）A.设计单位B.建设单位C.监理单位D.施工
11、单位35.下列房地产开发项目工程设计管理的工作内容中，不属于施工图设计阶段的是_。 （分数：1.00）A.组织厂家提供设备技术资料B.办理施工图设计文件审查C.协调落实水、电等外部接入系统D.组织优化设计36.关于房地产开发项目工程投标担保的说法，错误的是_。 （分数：1.00）A.招标人可以要求投标人提交投标担保B.投标担保可以采用投标保函或投标保证金的方式C.投标保证金一般不得低于投标总价的 2%D.投标保证金最高不得超过 50 万元37.评标委员会完成评标后，向招标人推荐的合格中标候选人不超过_名。 （分数：1.00）A.2B.3C.4D.538.与诉讼相比，房地产开发项目合同争议的调解
12、方式不具有_的特点。 （分数：1.00）A.国家强制保证B.能较经济地解决纠纷C.能较及时地解决纠纷D.利于消除合同当事人的对立情绪39.关于房地产开发项目质量验收的说法，错误的是_。 （分数：1.00）A.分项工程由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收B.检验批由监理工程师组织施工单位项目专业质量负责人进行验收C.分部工程由总监理工程师组织施工单位项目负责人等进行验收D.单位工程由总监理工程师组织施工、设计、监理项目负责人验收40.制订房地产营销战略和行动方案属于房地产市场营销_的工作内容。 （分数：1.00）A.分析B.策划C.计划实施D.计划控制41.房地产开发企业选择和委托
13、房地产销售代理机构是制订房地产营销_策略的内容。 （分数：1.00）A.公共关系B.促销C.销售渠道D.价格42.房地产开发企业选择间接营销渠道的优点之一是能够_。 （分数：1.00）A.节省企业的营销渠道B.稳定销售价格C.减少协调工作量D.发挥营销专业优势43.房地产开发企业委托两家以上房地产经纪机构共同代理销销售其开发的商品房，房地产经纪机构之间的协调工作一般由_负责。 （分数：1.00）A.房地产开发企业B.地方房地产经纪行业组织C.资信最好的一家房地产经纪机构D.资质等级最高的一家房地产经纪机构44.下列房地产项目中，降低价格对增加销售量有较大作用的是_。 （分数：1.00）A.豪华
14、精装住宅B.普通商品住宅C.花园洋房D.别墅45.某套商品住宅的建筑面积为 100，套内建筑面积为 80，建筑面积的单位为 5000 元/，套内建筑面积的单价为_元/。 （分数：1.00）A.4000B.5000C.5500D.625046.在房地产估价中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去_。 （分数：1.00）A.房地产价格B.建筑物开发成本C.土地价值D.建筑物市场价值47.某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 120，单位建筑面积的重置价格为 600 元/，年折旧额为 1440 元，用直线法计算该建筑物的成新率为_。 （分数：1.00）A.81.00%B.84.00%C.84
15、.17%D.84.80%48.房地产估价的收益法主要是根据房地产_求取房地产的价值。 （分数：1.00）A.过去的经济效益B.当前的收益水平C.未来的总收入D.未来的净收益49.某旧住房因没有独立的卫生间所造成的价值损失，属于_。 （分数：1.00）A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.外部性折旧50.下列物业管理事项中，不属于业主权利的是_。 （分数：1.00）A.提议召开业主大会会议B.交纳物业服务费用C.选举业主委员会成员D.监督专项维修资金的管理和使用51.物业建设单位制定临时管理规约的时间是在_。 （分数：1.00）A.物业销售之前B.物业竣工之前C.物业交付之前D.物业综合验收之
16、前52.负责物业服务企业资质管理的部门是_。 （分数：1.00）A.街道办事处B.居民委员会C.工商行政主管部门D.房地产行政主管部门53.下列物业类型的前期物业管理服务，应通过招投标方式选聘物业服务企业的是_。 （分数：1.00）A.新开发的写字楼项目B.新开发的住宅项目C.新开发的酒店项目D.新开发的大型商场项目54.下列物业服务活动发生的费用，不得计入物业服务成本的是_。 （分数：1.00）A.小区内的绿化养护费用B.小区内的清洁卫生费用C.小区保安人员的工资D.小区内共用电梯的大修理费用55.当业主分户账而住宅专项维修资金余额不足首期交存额的_时，应当及时续交。 （分数：1.00）A.
17、10%B.20%C.30%D.50%56.某房地产的抵押价值为 50 万元，抵押率为 30%，贷款期限为 10 年，贷款年利率为 6%，采用等额本金还款方式按月还款，第 18 个月的还款额为_元。 （分数：1.00）A.1250B.1894C.2917D.441957.某宗政府储备土地的市场评估价值为 5000 万元，应上缴政府的土地出让收益为 1500 万元，土地开发费用为 1000 万元。该储备土地设定抵押权时的抵押价值为_万元。 （分数：1.00）A.1500B.3500C.4000D.500058.个人住房组合贷款是指由_形成的特定贷款组合。 （分数：1.00）A.等额本息贷款和等额本
18、金贷款B.一手房贷款和二手房贷款C.固定利率贷款和浮动利率贷款D.住房公积金贷款和商业性贷款59.关于房地产保险的说法，错误的是_。 （分数：1.00）A.保险金额超过保险价值时，保险人应退还相应的保险费B.损失较大时，赔偿金额可以高于保险金额C.保险人可以采取修复房屋至原状的方法来补偿被保险人的损失D.危险建筑物不在财产保险基本险的标的范围内60.我国消费信贷住房综合保险综合了住房财产保险和_的责任。 （分数：1.00）A.房地产责任保险B.信贷保证保险C.财产损失保险D.人寿保险二、多项选择题(共 20 题，每题 2 分(总题数：20，分数：40.00)61.影响房地产需求量的因素主要有_
19、。 （分数：2.00）A.房地产的价格水平B.房地产开发的技术水平C.消费者的收入水平D.消费者的偏好E.房地产开发商对未来的预期62.城市化进程中的各种量变和质变会引起_变化。 （分数：2.00）A.城市体系属性B.城市形态C.城市生态D.城市居民生活方式E.城市人口性别63.征收和征用的共同之处有_。 （分数：2.00）A.都不必得到财产所有权人的同意B.都必须得到财产所有权人的同意C.都应给予公平补偿D.都可以不给予补偿E.两者的前提条件相同64.下列建设项目中，可以通过划拨取得土地使用权的有_。 （分数：2.00）A.军事演习场B.公交站场C.民用加油站D.劳教所E.经营性养老院65.
20、关于国有建设用地使用权租赁的说法，正确的有_。 （分数：2.00）A.出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利B.对于已出租的建设用地使用权，出租人不承担对租赁标的物的修缮义务C.由于第三方原因导致承租人的正常使用受到妨害时，出租人不承担任何义务D.承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应承担损害赔偿的义务E.租赁双方的租赁关系终止后，承租人应及时返还土地及其他地上建筑物、其他附着物66.在房地产市场预测方法中，专家意见法的优点有_。 （分数：2.00）A.集思广益B.避免偏见C.修正自己判断D.步骤简单E.易受他人意见影响67.房地产市场预测的一般步骤包括_等。 （分数：2.0
21、0）A.确定预测对象和预测目的B.制定预测方案C.搜集和分析有关资料D.选择预测方法和预测模型E.提出城市总体规划方案68.规划设计条件对房地产产品定位的限制包括_。 （分数：2.00）A.容积率B.单位投资额C.建筑高度D.建筑间距E.车库数量比率69.房地产开发项目主题策划包括_。 （分数：2.00）A.项目品牌名称设计B.规划方案设计C.项目景观设计D.售楼中心形象设计E.项目导示系统设计70.下列房地产开发项目的税费中，属于销售税费的有_。 （分数：2.00）A.人防工程费B.用电权费C.营业税D.城市维护建设税E.教育费附加71.在房地产开发企业的资产负债表中，负债分为_。 （分数：
22、2.00）A.预付账款B.流动负债C.资本公积D.建设投资借款E.流动资金借款72.房地产投资项目风险识别的主要工作有_。 （分数：2.00）A.测算风险概率B.感知风险C.估计风险损失D.分析风险E.制定风险应对策略73.房地产开发项目的全寿命周期包括_等阶段。 （分数：2.00）A.项目前期策划B.规划设计C.物业管理D.施工实施E.使用74.工程设计阶段，房地产开发项目投资控制的方法有_。 （分数：2.00）A.制订奖惩措施B.执行标准设计C.应用价值工程D.推行限额设计E.控制工程变更75.以商品房市场状况和消费者需求为基础的商品房定价方法有_。 （分数：2.00）A.成本导向定价法B
23、.竞争导向定价法C.需求导向定价法D.比较定价法E.目标利润定价法76.采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有_。 （分数：2.00）A.选取的报酬率偏低B.预测的未来净收益偏大C.估计的收益年限偏短D.估计的运营费用偏大E.计算使用的空置率偏高77.房地产估价报告通常由八大部分组成，包括_等。 （分数：2.00）A.估价委托书B.致估价委托人函C.估价委托合同D.估价结果报告E.估价技术报告78.下列物业服务企业的资质条件中，二级资质企业必须满足的有_。 （分数：2.00）A.注册资本 300 万元人民币以上B.具有中级以上职称的专职管理和技术人员不少于 10 人C.物业管理专业
24、人员按照国家有关规定取得职业资格证书D.管理两种类型以上物业，其中，多层住宅为 2106以上E.管理两种类型以上物业，其中，非住宅物业为 5105以上79.关于物业服务合同的说法，正确的有_。 （分数：2.00）A.物业服务合同是有名合同B.物业服务合同是无偿合同C.物业服务合同是劳务合同D.物业服务合同是要式合同E.物业服务合同事双向合同80.按月等额本金还款法的特征包括_等。 （分数：2.00）A.月支付的本金均等B.月支付的利息均等C.月还款额先大后小D.月还款额先小后大E.借款人前期的还款压力较小三、案例分析题(共 20 题，每题 2 分(总题数：5，分数：40.00)（一） 某投资者
25、购买了一商铺用于出租经营，其置业投资和前 5 年的净租金收益如下表所示。银行贷款年利率为 7%，国库券年利率为 5%，投资者目标收益率为 10%。 （分数：8.00）(1).该投资项目的财务净现值是_万元。 （分数：2.00）A.72.44B.125.12C.164.37D.280.00(2).该投资项目的静态投资回收期是_年。 （分数：2.00）A.3.56B.4.17C.4.00D.5.00(3).该投资项目的财务内部收益率是_。 （分数：2.00）A.10.00%B.14.88%C.20.00%D.31.20%(4).假如_，该投资项目收益率将下降。 （分数：2.00）A.净租金收益减少
26、B.第 5 年与第 2 年的净租金收益调换C.置业投资增加D.通货膨胀率下降（二） 房地产开发企业在对其开发的某商品住宅进行定价之前，对项目开发成本和项目所往区域内的同类项目分别进行了测算和调研，得知该项可租售面积的单位开发成本为 6510 元/，4 个代表性项目的售价范围为 8900 元/9100 元/。在此基础上制定了下列价格策略： (1)项目总体均价按照成本定价法确定，并参考市场价格，预期成本利润率取 25%，销售税费率取 9%。 (2)对于一次性付款的买家，给予总价 5%的优惠；对于一次性购买 2 套以上住宅的买家，给予总价 3%的优惠。 (3)开盘后第一个月，若销售量未达到开盘量 3
27、0%的预期目标，则考虑适当提高价格优惠力度。 （分数：8.00）(1).关于该商品住宅定价之前调研工作的说法，正确的为_。 （分数：2.00）A.进行的调研为次级调研B.调研方法是重点调查C.调研对象选择采用的方法是随机抽样法D.调研内容包括竞争项目调查(2).按照成本定价法计算，项目总体均价为_元/。 （分数：2.00）A.8900B.8942C.8971D.9000(3).制定的具体价格折扣策略为_。 （分数：2.00）A.关系折扣B.中间商折扣C.现金折扣D.数量折扣(4).若开盘后第一个月未能达到预期销售目标，可采取的具体方法为_。 （分数：2.00）A.降低首付款比例，相应提高最后一
28、次付款比例B.分期付款时间往后推延一个月，各次付款比例不变C.提高分期付款中间付款的比例，降低最后一次付款的比例D.取消分期付款策略，推行一次性付款（三） 某商品住宅在建工程，土地总面积为 15000，容积率为 2.5，已正常开发建设 18 个月。同类商品住宅开发项目的建设期为 24 个月，相似商品住宅的市场价格为 8000 元/。（分数：8.00）(1).该商品住宅在建工程的后续建设期为_个月。 （分数：2.00）A.6B.18C.24D.42(2).该房地产开发项目开发完成后的价值为_亿元。 （分数：2.00）A.1.2B.2.0C.3.0D.3.2(3).按假设开发法计算时。该商品住宅在
29、建工程后续开发的必要支出包括_。 （分数：2.00）A.土地取得成本B.续建成本C.销售税费D.取得该在建工程的税费(4).该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减上_。 （分数：2.00）A.征地拆迁费用B.后续开发的必要支出C.商品住宅建筑安装工程费D.后续开发的必要支出及应得利润 （四） 某新建住宅小去占地面积 6.5104，容积率为 2.5，专有部分的建筑面积占总建筑面积的85%，已全部交付。小区共有业主 1200 人。该小区成立了业主大会并选举产生了业主委员会，经业主大会授权，业主委员会按法律规定的程序重新选聘了物业服务企业。（分数：8.00）(1).业主委员
30、会选聘物业服务企业的方式应为_。 （分数：2.00）A.部分业主推荐B.业主委员会票决C.招投标D.居民委员会指定(2).该小区专有部分的建筑面积之和为_。 （分数：2.00）A.5.53106B.6.50104C.13.81104D.15.50104(3).若业主委员会决定使用住宅专项维修资金改造小区内的公共游泳池，至少应得到_名业主的同意。（分数：2.00）A.600B.800C.900D.960(4).该小区业主委员会成员可以为_名。 （分数：2.00）A.7B.9C.10D.11（五） 2012 年 7 月，张某首次购买一套总价为 40 万元、建筑面积为 50的商品住房，并向银行申请了
31、5 万元的贷款。张某选择等额本息还款方式，贷款期限为 20 年，贷款年利率为 5%。当地契税税率为3%。（分数：8.00）(1).按国家现行规定，张某缴纳契税的情况应为_。 （分数：2.00）A.免税B.按税率 1%缴纳C.按税率 1.5%缴纳D.按税率 3%缴纳(2).张某该笔贷款的月还本付息额为_元。 （分数：2.00）A.290B.317C.330D.395(3).张某该笔贷款第二个月偿还的利息额为_元。 （分数：2.00）A.122B.187C.208D.210(4).在贷款金额相同的情况下，下列贷款方式中，第二个月还款额少于张某该笔贷款第二个月还款额的有_。 （分数：2.00）A.住
32、房公积金贷款B.个人住房组合贷款C.个人商用房贷款D.等额本金还款经济师中级房地产经济专业知识与实务真题 2012 年答案解析(总分：140.00，做题时间：150 分钟)一、单项选择题 (共 60 题，每题 1 分(总题数：60，分数：60.00)1.某百货商场把色彩明快的柜台布置在一层的右侧，以便抓住女性顾客的注意力。根据区位尺度大小，这反映的是_。 （分数：1.00）A.大位置B.小位置C.微位置 D.地址解析：解析 本题考查区位的层次性。微位置仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放，房门的开设，厨房的位置等，美国埃斯德?劳德经过一周的观察，发现 90%的女士走进商店后习惯先向
33、右看，因此建议把色彩明快、寓有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女士们的注意力，这说明柜台位置对销售的影响，是典型的微位置研究。2.我国古代称江河以南为阴，江河以北为阳。这说明含有阴阳两字的地名，大都与_区位有关。 （分数：1.00）A.天文B.自然 C.经济D.交通解析：解析 本题考查区位的种类。自然地理区位是指反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。3.关于中心地理论的说法，正确的是_。 （分数：1.00）A.商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最近路程B.需求门槛是指某中心地能够维持供应某种商品和服务所需的最高购买力和服务水平C.中心地职能以商业、服务业
34、方面的活动为主，不包括中心地制造业方面的活动 D.克里斯塔勒中心地理论的假设之一是厂商和消费者都是社会人解析：解析 本题考查中心地理论的相关内容。选项 A，商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程；选项 B，需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平；选项 D，克里斯塔勒中心地理论的前提假设包括：研究的区域是一个均质平原，人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致。有一个统一的交通系统，同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用与距离成正比。厂商和消费者都是经济人。平原上的货物可以自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。4.房地产价格
35、与房地产_负相关。 （分数：1.00）A.需求 B.供给C.开发成本D.价值解析：解析 本题考查供求理论。某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加，因此房地产价格与房地产需求呈负相关的关系。5.级差地租是指_。 （分数：1.00）A.在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态 B.等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态C.不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度的不同而形成的差别地租D.使用土地所获得的超额报酬或收益解析：解析 本题考查级差地
36、租的定义。级差地租是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。6.征收是物权变动的一种特殊情形，是政府行使_的行为。 （分数：1.00）A.所有权B.行政权 C.使用权D.占有权解析：解析 本题考查房地产征收的概念。征收属于政府行使行政权，是物权变动的一种极为特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。7.关于公共利益的说法，正确的是_。 （分数：1.00）A.公共利益与政府利益是一致的B.公共利益小于政府利益C.公共利益不同于政府利益 D.公共利益的主体是政府解析：解析 本题考查公共利益的特点：公共利益是客观的。公共利益是共享的。公共利益是不确定的。
37、公共利益不同于国家利益或政府利益。8.征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归_所有。 （分数：1.00）A.农民个人B.剩余劳动力安置单位C.地上附着物所有人D.农村集体经济组织 解析：解析 本题考查集体土地征收的补偿和安置。征地补偿费用中的各种费用根据情况支付给不同的组织或个人。土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。9.国有土地上房屋征收补偿方案的征求意见期限不得少于_日。 （分数：1.00）A.30 B.60C.90D.120解析：解析 本题考查国有土地上房屋征收的程序。征收补偿方案征求意见期限不得少于 30 日。10.关于建设用地管理原则的说法，错误的是_。 （分数：1.00）
38、A.节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率B.强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用C.实行建设用地有偿使用D.经济效益优先 解析：解析 本题考查建设用地管理的原则。选项 D 应该是社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则，而非经济效益优先。11.关于国有建设用地使用权出让特征的说法，错误的是_。 （分数：1.00）A.建设用地使用权出让是一种国家垄断行为B.建设用地使用权是有一定使用期限的C.建设用地使用权出让是有偿的D.建设用地使用权不可以分别设立 解析：解析 本题考查国有建设用地使用权出让的特征。选项 D，建设用地使用权可分别设立。物权法第一百三十六条规定：“建设用
39、地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”12.国有建设用地使用权转让方式不包括_。 （分数：1.00）A.出售B.交换C.赠与D.出租 解析：解析 本题考查国有建设用地使用权转让的方式，主要有三种：建设用地使用权出售。建设用地使用权交换。建设用地使用权赠与。13.以出让方式取得的房地产开发用地，满_年未动工开发的，政府可以无偿收回建设用地使用权。 （分数：1.00）A.0.5B.1C.2 D.3解析：解析 本题考查国有建设用地使用权收回的情况。出让方式取得的建设用地使用权，可以在以下情况下收回：社会公共利益的需要。各级司法部门没收其财
40、产而收回的建设用地使用权，如，建设用地使用权届满；以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满 2 年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。14.集体经济组织成员中，不可以申请农村宅基地使用权的是_。 （分数：1.00）A.宅基地面积少于规定的限额标准的B.因结婚等原因，确需建新房分户的C.将原有住房租给他人使用的 D.原住宅影响村镇规划需要搬迁的解析：解析 本题考查农村宅基地使用权的取得条件。符合以下条件之一的可以申请：居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的。因结婚等原因，确需建新房分户的。原住宅影响村镇规划需要搬迁的。经县级以上人民政府批准回原籍落户后，农村却无住房的。县级以上人民
41、政府规定的其他条件。15.房地产市场需求由购买者、购买欲望和_组成。 （分数：1.00）A.购买时间B.购买地点C.购买产品D.购买能力 解析：解析 本题考查房地产市场需求调研。房地产市场需求由购买者、购买欲望、购买能力三者组成。16.在房地产市场调研类型中，因果性调研主要是分析问题的_。 （分数：1.00）A.性质B.现状特征C.原因 D.发展趋势解析：解析 本题考查房地产市场调研的类型。因果性调研是要找出事情的原因和结果，如价格和销售之间的因果关系如何，广告和销售之间的因果关系如何。17.在房地产市场调研中，与定量调研相比，定性调研采用的数据分析方法属于_。 （分数：1.00）A.线性回归
42、法B.统计反法C.算术平均方法D.非统汁方法 解析：解析 本题考查定性调研与定量调研方法的比较。从数据分析方而看，定性调研是非统计的方法，定量调研是统计的方法。18.房地产市场预测是一种信息变换系统，该系统输入的是市场调研所取得的历史和现时资料，输出的是_。 （分数：1.00）A.调研方法B.调研内容C.调研步骤D.预测信息 解析：解析 本题考查房地产市场预测。房地产市场预测是一种信息变换系统，这一市场预测系统中，输入的是市场调研所取得的历史和现时资料，输出的则是预测信息。19.房地产市场调研报告的核心部分是_。 （分数：1.00）A.调研成果 B.调研方法C.调研条件D.调研依据解析：解析
43、本题考查房地产市场调研报告的基本结构。调研成果为市场调研报告的核心部分，主要陈述通过调研了解到的事实，分析说明被调研对象的发生、发展和变化的过程，通常分为基本情况和分析两大部分。20.为获得某区域市场生存型、发展型和享受型等各类住宅潜在消费者数量分布状况，房地产市场细分应选择_为主要依据。 （分数：1.00）A.家庭结构B.年龄构成C.收入水平 D.文化程度解析：解析 本题考查房地产市场细分的依据中的人口细分。一般说来，随着人们收入水平的提高，住宅需求从生存型向发展型乃至享受型发展。生存型追求居室的而积大小；发展型追求能满足家居生活多方面需要的室内环境；而享受型全方位追求居住宽敞、功能齐全分明
44、、设备高档、装修精致、外部环境优美的“安居乐”境界。21.某房地产开发企业根据自身实力，对其开发的房地产项目采用了较强的竞争对手正面竞争的市场定位策略。该市场定位策略是_。 （分数：1.00）A.避强定位策略B.迎头定位策略 C.创新定位策略D.差异定化策略解析：解析 本题考查房地产开发项目市场定位的策略中的迎头定位策略。迎头定位策略是指企业根据自身的实力，为占据较佳的市场位置，不惜与市场上占支配地位、实力最强或较强的竞争对手发生正面竞争，而使自己的产品进入与竞争对手相同的市场位置。22.某房地产开发企业通过对同类物业和相邻物业特点的分析，有针对性地对自己的项目进行了产品定位。该产品定位策略是
45、_。 （分数：1.00）A.属性定位策略B.性能定位策略C.独立定化策略D.竞争对手定位策略 解析：解析 本题考查房地产开发项目产品定位的策略。竞争对手定位策略即房地产开发企业直接面对竞争对手，将自己的产品定位成在某方面比竞争对手更好一些。这一定位策略就是通过大量的市场调研分析，找出同类物业、相邻物业的特点和弱点，有针对性地定位自己的产品。23.房地产开发项目决策策划报告的主要任务之一是_。 （分数：1.00）A.构建项目管理和组织模式B.回答建设什么、为什么建设的问题 C.设计项目合同结构D.解决谁来建设、怎么建设的问题解析：解析 本题考查房地产开发项目决策策划报告的主要任务。房地产开发项目
46、决策策划报告在项目决策阶段进行，主要为项目决策服务，其主要任务是提出项目构思、进行项目定义和定位、全面构思该房地产开发项目，回答建设什么、为什么要建设的问题。24.同一个房地产投资项目由不同的投资者经营，其经济效益往往不同。这体现了房地产投资具有_的特点。 （分数：1.00）A.投资品种多样性B.投资价值附加性C.投资区域差异性D.投资收益个别性 解析：解析 本题考查房地产投资的特点。投资收益的个别性：在一定时期内，房地产投资收益既有在客观因素影响下的客观收益，又有在主观因素影响下的实际收益。在同一区域范围内同类型的房地产投资，因投资者不同，实际投资收益有所不同。即使是同一个房地产投资项目，也
47、会因投资者不同而导致其实际收益的不同。25.若贷款年利率相同，甲按月计息、乙按季计息、丙按半年计息，年实际利率从大到小排列顺序正确的是_。 （分数：1.00）A.丙、乙、甲B.乙、丙、甲C.甲、乙、丙 D.甲、丙、乙解析： 解析 本题考查名义利率和实际利率。年实际利率的计算公式为：i=(1+r/n) n -1，当 n1 时，ir，且 n 越大，即一年中计算复利次数越多，则实际利率相对于年名义利率就越高。26.下列住宅小区开发项目的成本费用中，属于公共配套设施建设费的是_。 （分数：1.00）A.供水系统工程费B.绿化建设费C.公寓的建安工程费D.托儿所的建设费 解析：解析 本题考查房地产投资项目的现金流量。公共配套设施建设费主要包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施支出，如居委会、派出所、托儿所、公共场所等。27.从房地产投资者的角度看，只有建设期而没有生产经营期的房地产投资类型是_。 （分数：1.00）A.出售型房地产开发投资 B.经营型房地产开发投资C.
