1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-6-2 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的_观点出发的。（分数：2.00）A.“演替与发展”B.“入侵和演替”C.“承继和发展”D.“入侵和承继”2.中心商务区土地利用模式中，界定 CBD的重要指标是_。（分数：2.00）A.中心商务高度指标(CBHI)B.中心商务用地面积指标C.中心商务区高层建筑数量指标D.中心商务深度指标3.若上海某商务区用地建筑面积总和为 200万 m 2 ，总建筑面积为 500万 m 2 ，则其中心商务强度指
2、标(CBii)为_，_CBD 区域界定指标。（分数：2.00）A.50%，不满足B.40%，不满足C.250%，满足D.200%，满足4.居民收入水平与房地产需求量之间存在_关系。（分数：2.00）A.正比例B.反比例C.正相关D.负相关5.农产品的销售价格为 V，生产成本为 E，运输成本为 T，农业经营利润 P可表示为_。（分数：2.00）A.P=V+E+TB.P=V-E+TC.P=V-E-TD.P=V+E-T6.工程设计_资质只设甲级。（分数：2.00）A.综合B.行业C.专业D.专项7.下列措施中，在房地产开发项目投资控制时，发现实际投资值偏离目标投资值，应采取的纠偏措施不包括_。（分数
3、：2.00）A.司法措施B.组织措施C.经济措施D.技术措施8.某建筑物建筑面积 100平方米，经过 8年，重置价格 100万元，经济寿命 40年，残值率为 0，其成新率为_。（分数：2.00）A.50%B.40%C.60%D.80%9.化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产估价适合采用_。（分数：2.00）A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法10.某宗房地产的交易总价款为 50万元，其中首付款 10万元，余款 40万元于半年后一次付清。假设月利息率为 1%，则在其成交日期时一次总付清的价格为_万元。（分数：2.00）A.
4、45B.50C.55D.4811.一般情况下，运用市场法时要求选择_可比实例。（分数：2.00）A.13 宗B.310 宗C.10宗以上D.任意12.某宗房地产 2003年 6月的价格为 2300元/平方米，已知该房地产所在地区的同类房地产 2003年 4月至 12月的价格指数分别为 78，77.5，78.6，79，79.9，82，81.2，83.5，76.4(以 2002年 12月为基期)，则该房地产 2003年 11月的价格为_元/平方米。（分数：2.00）A.2443B.2394C.2376D.258213.某城市某种商品住宅 2010年 1月 1日至 12月 1日的价格平均每月比上月上
5、涨 0.4%，其中某套商品住宅 2010年 5月 1日的价格为 7000元/m 2 。如将该套住宅的价格调整到 2010年 11月 1日的价格，则调整后的价格是_元/m 2 。（分数：2.00）A.7105.64B.7126.00C.7126.94D.7148.3214._是指代理商有独家销售商品房的权利，在合同有效期内，无论是开发企业还是代理商售出的房子，开发企业均要向代理商支付佣金。（分数：2.00）A.独家代理B.独家销售权代理C.公开销售代理D.联合销售代理15.房地产销售使用直接渠道的优点不包括_。（分数：2.00）A.可以避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为B.有利于发挥销售专
6、业特长C.产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点D.控制房地产开发经营的全过程16.管理规约对_有法律约束力。（分数：2.00）A.建设单位B.业主C.居委会D.物业服务企业17.新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设_的暂定期。（分数：2.00）A.三个月B.半年C.一年D.二年18.按照国家有关规定和业主大会的决定，可将住宅专项维修资金用于_。（分数：2.00）A.购买一级市场国债B.国债回购C.委托理财D.购买股票19.物业管理条例规定，业主委员会成立后 30日内必须向物业所在地的_备案。（分数：2.00）A.社区工作站B.市民政部门C.县人民政府房地
7、产行政主管部门D.区、县人民政府房地产行政主管部门20.物业管理招标中常用的评标方法包括综合评议法和_。（分数：2.00）A.小组讨论法B.评标价法C.百分制量化法D.单项比较法21.根据国家规定，对空置_年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。（分数：2.00）A.1B.2C.3D.422.对于已经投保普通房屋保险的某项房地产，由于_而遭受损失可获得保险公司赔偿。（分数：2.00）A.战争B.地震C.核辐射D.火灾23.需求导向定价法的理论基础是_。（分数：2.00）A.需求理论B.效用理论C.成本理论D.价格理论24.房地产市场细分是按照消费者欲望和需要把一个总体市场划分成若干
8、个具有_的子市场的工程。（分数：2.00）A.共同地域B.共同特征C.同样规模D.同样价位25.下列关于房地产信托主要特点的说法中，正确的是_。（分数：2.00）A.房地产信托的业务方式是间接融资B.房地产信托投资具有较高的安全性C.房地产的低流动性，使得房地产信托投资具有很大的风险性D.房地产信托投资的融资方式以物资为主26.在某高档小区开盘前，房地产开发企业邀请了 100名当地不同行业的人士到现场参观，并向来访者提供自助晚餐，举行抽奖活动，这种促销手段属于_。（分数：2.00）A.人员推销B.营业推广C.公共关系D.广告27.某房地产项目土地面积 10000平方米，容积率为 2.5，土地单
9、价 1000元/平方米，单位建筑安装工程造价 900元/平方米，销售税费率 10%，预期成本利润率为 30%，采用成本加成定价法，房地产单位价格为_元/平方米。（分数：2.00）A.1583B.1654C.1729D.187828.售房单位按照多层住宅不低于售房款的_、高层住宅不低于售房款的_，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。（分数：2.00）A.10%，20%B.20%，30%C.15%，20%D.25%，30%29.以下哪个是房地产保险的除外责任?_（分数：2.00）A.火灾B.爆炸C.战争D.洪水30.房屋的地基属于_。（分数：2.00）A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项
10、工程二、多项选择题(总题数：8，分数：32.00)31.建立价格可比基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括_。（分数：4.00）A.统一付款方式B.统一付款进度C.统一成交日期D.统一面积内涵E.统一面积单位32.房地产开发企业与房地产经纪机构签订委托代理租售合同以后，需要向房地产经纪机构提供的资料有_。（分数：4.00）A.反映项目特征的资料B.项目销售执行计划C.反映项目合法性的资料D.委托书E.房地产开发企业发展规划33.房地产营销广告费用编制最常用的方法有_。（分数：4.00）A.目标任务法B.销售百分比法C.比较法D.量入为出法E.竞争对等法34.下列有关采取酬金制形式约定物业服务
11、费用的表述中，正确的有_。（分数：4.00）A.物业服务费用应以预收的物业服务资金为计提基数B.物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有C.物业服务资金不足交纳物业服务费用部分由物业服务企业承担D.物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定E.物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金35.住宅小区业主委员会的职责有_。（分数：4.00）A.召集业主大会会议B.监督和协助物业服务企业履行物业服务合同C.选聘和解聘物业服务企业D.监督管理规约的实施E.业主大会赋予的其他职责36.房地产保险的作用包括_等。（分数：
12、4.00）A.抵御意外不幸，实现经济补偿B.促进房地产业和保险业的发展C.改善居住条件，提高居民住房标准D.增强投保人的信用，促进资金融通E.为抵押二级市场的发展提供基础37.估价的假设和限制条件主要包括_。（分数：4.00）A.对估价对象有关状况的假定B.对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定C.对估价方法选用分析的说明D.对估价方法使用前提的说明E.对评估的价值前提的说明38.房地产保险的补偿原则包括_。（分数：4.00）A.以实际损失为限B.以保险金额为限C.以被保险人对保险标的的保险利益为限D.以保险费为限E.代位求偿三、案例分析题(总题数：3，分数：48.00)某家庭购买
13、了一套价值为 40 元的普通住宅，首付款为房价的 30%，其余房款用银行提供的贷款期为 20年、年贷款利率为 6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。该家庭为首次购买商品住房。购买住房后，分别向甲、乙两个保险公司投保该住房的火灾保险，保险金额分别为 20万元和 30万元。（分数：16.00）(1).在贷款期内，该家庭的月还款额为_元。（分数：4.00）A.1667B.2006C.2034D.3067(2).如月还款额占该家庭月收入的 30%，则该家庭的月收入应为_元。（分数：4.00）A.5557B.6687C.6780D.10224(3).对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为_。
14、（分数：4.00）A.贷款利率上调B.房价下跌C.房地产周期波动D.资本价值变化(4).若该住房发生火灾，房屋全部损失，甲保险公司赔偿额度为_万元。（分数：4.00）A.20B.40C.16D.24某房地产开发公司拟选择一家物业服务企业，对其投资建设的某高档住宅区进行前期物业管理。（分数：16.00）(1).成立评标委员会，评标委员会人数一般为_人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的_。（分数：4.00）A.5 2/3B.7 2/3C.5 1/3D.7 1/3(2).招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的_日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政
15、府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。（分数：4.00）A.10B.15C.20D.30(3).物业管理招投标的原则包括_（分数：4.00）A.公平原则B.公正原则C.公开原则D.时间优先原则(4).物业管理进入评标程序后，评标由_负责。（分数：4.00）A.招标人B.业主委员会C.评标委员会D.业主大会某地区某类房地产 2010年 2月至 8月的价格指数分别为101.1，98.1，95.5，101.1，102.3，103.4，102.8(均以上个月为 100)。其中某宗房地产在 2010年 4月的价格为
16、5000元/平方米，低于其正常价格 2%。（分数：16.00）(1).对其进行市场状况调整，调整到 2010年 8月的价格为_元。（分数：4.00）A.5382.2B.4664.9C.5496.8D.5000(2).对其交易状况调整的结果是_。（分数：4.00）A.5000B.5102C.5100D.5105(3).如果将题中的房产项目作为市场法估价一个交易实例，至少还要再选取_个符合条件的交易实例作为可比实例。（分数：4.00）A.1B.2C.3D.4(4).如果多个可比实例的付款方式不同，则其价格应该用_的方法来统一，保证可比性。（分数：4.00）A.计算年值B.计算终值C.计算付款期限D
17、.折现经济师中级房地产经济专业知识与实务-6-2 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的_观点出发的。（分数：2.00）A.“演替与发展”B.“入侵和演替”C.“承继和发展”D.“入侵和承继” 解析：解析 同心圆理论是伯吉斯于 1925年总结出来的。他基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。2.中心商务区土地利用模式中，界定 CBD的重要指标是_。（分数：2.00）A.中心商务高度指标(CBHI) B.中心商务用地面积指标C.中心商务区高层建筑数量指标
18、D.中心商务深度指标解析：解析 界定中心商务区(CBD)的重要指标： 3.若上海某商务区用地建筑面积总和为 200万 m 2 ，总建筑面积为 500万 m 2 ，则其中心商务强度指标(CBii)为_，_CBD 区域界定指标。（分数：2.00）A.50%，不满足B.40%，不满足 C.250%，满足D.200%，满足解析：解析 本题考查中心商务区土地利用模式的指标计算。中心商务强度指标(CBii)=中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积=200/500=40%，CBii50%的区域可以界定为 CBD，40%不符合界定标准。4.居民收入水平与房地产需求量之间存在_关系。（分数：2.00）A.正比例B
19、.反比例C.正相关 D.负相关解析：解析 本题考查居民收入水平与房地产需求量之间的关系。当居民收入水平提高时，居民购买房地产的能力提高，会促使房地产需求量上升，所以两者之间存在正相关关系。但是这种关系不一定是线性的，所以不能说两者之间是正比例关系。5.农产品的销售价格为 V，生产成本为 E，运输成本为 T，农业经营利润 P可表示为_。（分数：2.00）A.P=V+E+TB.P=V-E+TC.P=V-E-T D.P=V+E-T解析：解析 本题考查杜能农业区位理论的理论前提。农产品的销售价格为 V，生产成本为 E，运输成本为 T，农业经营利润 P四者之间的关系为 P=V-E-T。6.工程设计_资质
20、只设甲级。（分数：2.00）A.综合 B.行业C.专业D.专项解析：解析 工程设计资质 资质 等级 工程设计综合资质 只设甲级 工程设计行业资质 甲乙 工程设计专业资质 甲乙 工程设计专项资质 甲乙 7.下列措施中，在房地产开发项目投资控制时，发现实际投资值偏离目标投资值，应采取的纠偏措施不包括_。（分数：2.00）A.司法措施 B.组织措施C.经济措施D.技术措施解析：解析 房地产企业应经常地、定期或不定期地将项目实际发生的投资数额与相应的计划投资目标值进行比较，对项目投资进行控制。如果发现项目的实际投资数额偏离计划投资目标值，就应采取组织措施、经济措施、技术措施、合同措施和信息措施等纠偏措
21、施，纠正投资偏差，保证投资目标实现。8.某建筑物建筑面积 100平方米，经过 8年，重置价格 100万元，经济寿命 40年，残值率为 0，其成新率为_。（分数：2.00）A.50%B.40%C.60%D.80% 解析：解析 本题考查成新率的计算。成新率=1-8/40=80%。9.化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产估价适合采用_。（分数：2.00）A.市场法B.成本法 C.收益法D.假设开发法解析：解析 成本法估价适用于：新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发
22、建设的房地产(在建工程)、计划开发建设的房地产。 对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，例如，学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单纯的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。10.某宗房地产的交易总价款为 50万元，其中首付款 10万元，余款 40万元于半年后一次付清。假设月利息率为 1%，则在其成交日期时一次总付清的价格为_万元。（分数：2.
23、00）A.45B.50C.55D.48 解析：解析 余款 40万元于半年后一次付清，假设月利息率为 1%，则在其成交日期时一次总付清的价格，利用复利现值公式求取。成交日期时一次总付清的价格=10+40/(1+1%)6=48(万元)。11.一般情况下，运用市场法时要求选择_可比实例。（分数：2.00）A.13 宗B.310 宗 C.10宗以上D.任意解析：解析 可比实例：符合一定条件、可以作为参照比较的交易实例。 选取的可比实例应符合以下要求： (1)可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产； (2)可比实例的交易类型应与估价目的吻合； (3)可比实例的成交日期应尽量接近估价时点； (4)可比
24、实例的成交价格应尽量为正常价格或可修正为正常价格。 一般选取 3个以上(含 3个)、10 个以下(含 10个)可比实例即可。12.某宗房地产 2003年 6月的价格为 2300元/平方米，已知该房地产所在地区的同类房地产 2003年 4月至 12月的价格指数分别为 78，77.5，78.6，79，79.9，82，81.2，83.5，76.4(以 2002年 12月为基期)，则该房地产 2003年 11月的价格为_元/平方米。（分数：2.00）A.2443 B.2394C.2376D.2582解析：解析 此题是考查定基价格指数的使用。采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在其成交日期
25、的价格估价时点的定基价格指数/成交日期的定基价格指数=可比实例在估价时点的价格。所以 11月的价格是：230083.578.6=2443。13.某城市某种商品住宅 2010年 1月 1日至 12月 1日的价格平均每月比上月上涨 0.4%，其中某套商品住宅 2010年 5月 1日的价格为 7000元/m 2 。如将该套住宅的价格调整到 2010年 11月 1日的价格，则调整后的价格是_元/m 2 。（分数：2.00）A.7105.64B.7126.00C.7126.94 D.7148.32解析：解析 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。其中，采用逐期递增
26、或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式(复利)为： 可比实例在其成交日期的价格(1价格变动率)期数=可比实例在估价点的价格。 根据题意，每月比上月上涨 0.4%，类似复利计息的计算公式 F=P(1+i)n，调整后的价格=7000(1+0.3%) 6 =7126.94元。14._是指代理商有独家销售商品房的权利，在合同有效期内，无论是开发企业还是代理商售出的房子，开发企业均要向代理商支付佣金。（分数：2.00）A.独家代理B.独家销售权代理 C.公开销售代理D.联合销售代理解析：解析 本题考查独家销售权代理的概念。独家销售权代理代理商有独家销售商品房的权利，在合同有效期内，无论是开发企业还是代
27、理商售出的房子，开发企业均要向代理商支付佣金。经开发企业同意，代理商还可以委托分代理。15.房地产销售使用直接渠道的优点不包括_。（分数：2.00）A.可以避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为B.有利于发挥销售专业特长 C.产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点D.控制房地产开发经营的全过程解析：解析 房地产销售的直接渠道是指房地产开发企业直接将其房地产产品销售给客户。 优点：房地产开发企业控制了房地产开发经营的全过程，可以避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为。产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，由此可以较快地调整销售策略。有利
28、于树立良好的企业形象 B项是间接渠道的优点。16.管理规约对_有法律约束力。（分数：2.00）A.建设单位B.业主 C.居委会D.物业服务企业解析：解析 本题考查管理规约的概念。管理规约是指由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。17.新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设_的暂定期。（分数：2.00）A.三个月B.半年C.一年 D.二年解析：解析 新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。18.按照国家有关规定和业主大会的决定，可将住宅专项维修资金用于_。（分数
29、：2.00）A.购买一级市场国债 B.国债回购C.委托理财D.购买股票解析：解析 利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件： 必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下； 利用住宅专项维修资金购买国债的，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期； 禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。19.物业管理条例规定，业主委员会成立后 30日内必须向物业所在地的_备案。（分数：2.00）A.社区工作站B.市民政部门C.县人民政府房地产行政主管部门D.区、县人民政府房地产行政主管部门 解析：解析 业主委员会备案的主体是
30、区、县人民政府房地产主管部门。20.物业管理招标中常用的评标方法包括综合评议法和_。（分数：2.00）A.小组讨论法B.评标价法C.百分制量化法 D.单项比较法解析：解析 本题考查物业管理招标的常用评标方法。物业管理招标中常用的评标方法包括综合评议法和百分制量化法。21.根据国家规定，对空置_年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。（分数：2.00）A.1B.2C.3 D.4解析：解析 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知规定：对空置 3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。22.对于已经投保普通房屋保险的某项房地产，由于_而遭受损失
31、可获得保险公司赔偿。（分数：2.00）A.战争B.地震C.核辐射D.火灾 解析：解析 本题考查房地产保险的除外责任：合同中规定不在保险责任范围内的责任。除外责任包括：战争类、核类、地震、擅自改变保险标的结构等。ABC 都是除外责任。23.需求导向定价法的理论基础是_。（分数：2.00）A.需求理论B.效用理论 C.成本理论D.价格理论解析：解析 需求导向定价法：以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是体现市场营销观念的一种定价方法。这种方法的理论基础是效用理论。这种方法是以客户的感受作为定价的依据，也称为客户感受定价法。24.房地产市场细分是按照消费者欲望和需要把一个总体市场划分成
32、若干个具有_的子市场的工程。（分数：2.00）A.共同地域B.共同特征 C.同样规模D.同样价位解析：解析 本题考查房地产市场细分的含义。房地产市场细分的含义：把房地产市场按照客户需求上的差异划分成若干个具有共同特征的子市场的过程。从消费者角度划分。25.下列关于房地产信托主要特点的说法中，正确的是_。（分数：2.00）A.房地产信托的业务方式是间接融资B.房地产信托投资具有较高的安全性C.房地产的低流动性，使得房地产信托投资具有很大的风险性 D.房地产信托投资的融资方式以物资为主解析：解析 房地产信托业务方式既有间接融资又有直接融资，所以 A不对。C 正确，所以 B不对。D 房地产信托投资的
33、融资方式既有物资也有货币形式，所以 D不对。26.在某高档小区开盘前，房地产开发企业邀请了 100名当地不同行业的人士到现场参观，并向来访者提供自助晚餐，举行抽奖活动，这种促销手段属于_。（分数：2.00）A.人员推销B.营业推广 C.公共关系D.广告解析：解析 本题考查营业推广的概念。营业推广是指房地产开发企业运用各种短期诱因扩大商品房的市场影响，鼓励客户购买以促进商品房销售的措施。营业推广的具体形式多种多样，有活动推广、抽奖促销、免费赠送等。27.某房地产项目土地面积 10000平方米，容积率为 2.5，土地单价 1000元/平方米，单位建筑安装工程造价 900元/平方米，销售税费率 10
34、%，预期成本利润率为 30%，采用成本加成定价法，房地产单位价格为_元/平方米。（分数：2.00）A.1583B.1654C.1729D.1878 解析：解析 单位价格=房地产单位总成本(1+成本加成率)(1-销售税费率) 土地的单位是以每平方米土地面积计价的，而建安工程费是以每平方米建筑面积计价的，所以两个单价不能直接相加，应将土地价格换算为每平方米建筑面积价格，也叫楼面地价。 容积率=建筑面积/用地面积 建筑面积=用地面积2.5 (1000/2.5+900)(1+30%)(1-10%)=1877.78。28.售房单位按照多层住宅不低于售房款的_、高层住宅不低于售房款的_，从售房款中一次性提
35、取住宅专项维修资金。（分数：2.00）A.10%，20%B.20%，30% C.15%，20%D.25%，30%解析：解析 出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的 2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的 30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。29.以下哪个是房地产保险的除外责任?_（分数：2.00）A.火灾B.爆炸C.战争 D.洪水解析：解析 本题考查房地产保险的除外责任。一般除外责任包括：战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动、骚乱、核爆炸、核污染和其他
36、环境污染、地震和擅自改变保险标的的结构等。30.房屋的地基属于_。（分数：2.00）A.单项工程B.单位工程C.分部工程 D.分项工程解析：解析 分部工程是单位工程中按照建筑部位、工程专业性质划分的组成部分。如一般房屋建筑单位工程包括地基与基础、主体结构等分部工程。二、多项选择题(总题数：8，分数：32.00)31.建立价格可比基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括_。（分数：4.00）A.统一付款方式 B.统一付款进度C.统一成交日期D.统一面积内涵 E.统一面积单位 解析：解析 建立价格可比基础主要包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位五种。32.
37、房地产开发企业与房地产经纪机构签订委托代理租售合同以后，需要向房地产经纪机构提供的资料有_。（分数：4.00）A.反映项目特征的资料 B.项目销售执行计划C.反映项目合法性的资料 D.委托书 E.房地产开发企业发展规划解析：解析 代理租售合同签订后，委托人应向受托人提交有关资料，包括反映项目特征的资料、反映开发项目合法性的资料、委托书，如是预售项目还应提交预售许可证。本题可采用排除法，选项 B项目销售执行计划应由经纪机构制定并执行，所以无须委托方提供；选项 E房地产开发企业发展规划是开发企业的内部资料，与销售无直接关系，所以无须提供。33.房地产营销广告费用编制最常用的方法有_。（分数：4.0
38、0）A.目标任务法 B.销售百分比法 C.比较法D.量入为出法 E.竞争对等法 解析：解析 房地产广告预算编制的方法包括： 目标任务法。根据促销任务，决定促销支出。销售百分比法。根据预测的销售额的百分比决定广告费用的大小。量入为出法。根据企业自身承受能力。竞争对等法。与竞争对手相当。34.下列有关采取酬金制形式约定物业服务费用的表述中，正确的有_。（分数：4.00）A.物业服务费用应以预收的物业服务资金为计提基数 B.物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有 C.物业服务资金不足交纳物业服务费用部分由物业服务企业承担D.物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定
39、 E.物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金 解析：解析 本题考查物业服务费计费方式中的酬金制的内容。选项 C物业服务资金节余或不足，均由业主承担，无须物业服务企业承担。35.住宅小区业主委员会的职责有_。（分数：4.00）A.召集业主大会会议 B.监督和协助物业服务企业履行物业服务合同 C.选聘和解聘物业服务企业D.监督管理规约的实施 E.业主大会赋予的其他职责 解析：解析 本题考查业主委员会的职责。业主委员会的职责是：执行业主大会的决定和决议，召集业主大会会议；报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合
40、同；及时了解业主的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；督促业主交纳物业服务费及相关费用：组织和监督专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。36.房地产保险的作用包括_等。（分数：4.00）A.抵御意外不幸，实现经济补偿 B.促进房地产业和保险业的发展 C.改善居住条件，提高居民住房标准D.增强投保人的信用，促进资金融通 E.为抵押二级市场的发展提供基础 解析：解析 本题考查房地产保险的作用。C 改善居住条件，提高居民住房标准，不是房地产保险的直接作用。37.估价的假设和限制条件主要包括_。（分数：4.0
41、0）A.对估价对象有关状况的假定 B.对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定 C.对估价方法选用分析的说明D.对估价方法使用前提的说明 E.对评估的价值前提的说明 解析：解析 本题考查估价的假设和限制条件的主要内容。C 项属于估价技术报告的内容。38.房地产保险的补偿原则包括_。（分数：4.00）A.以实际损失为限 B.以保险金额为限 C.以被保险人对保险标的的保险利益为限 D.以保险费为限E.代位求偿解析：解析 本题考查房地产保险的补偿原则。房地产保险的补偿原则包括：以实际损失为限、以保险金额为限、以被保险人对保险标的具有的保险利益为限。三、案例分析题(总题数：3，分数：48.0
42、0)某家庭购买了一套价值为 40 元的普通住宅，首付款为房价的 30%，其余房款用银行提供的贷款期为 20年、年贷款利率为 6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。该家庭为首次购买商品住房。购买住房后，分别向甲、乙两个保险公司投保该住房的火灾保险，保险金额分别为 20万元和 30万元。（分数：16.00）(1).在贷款期内，该家庭的月还款额为_元。（分数：4.00）A.1667B.2006 C.2034D.3067解析：解析 向银行贷款总额 40(1-30%)=28(万元)，贷款月利率 i=6%12=0.5%，按月计算贷款期限n=2012=240，该贷款的每月分期付款额 =Pi(1+i)
43、 n /(1+i) n-1 =2006(元)。本题考查月还款额的计算。(2).如月还款额占该家庭月收入的 30%，则该家庭的月收入应为_元。（分数：4.00）A.5557B.6687 C.6780D.10224解析：解析 本题考查月偿还比率的公式，月偿还比率=月还款额/月收入。可知该家庭的月收入应该为200630%=6687(元)。(3).对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为_。（分数：4.00）A.贷款利率上调 B.房价下跌 C.房地产周期波动D.资本价值变化解析：解析 从本题看对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为：贷款利率上调、房价下跌。本题考查对家庭购买行为产生直接影响的风险
44、因素。(4).若该住房发生火灾，房屋全部损失，甲保险公司赔偿额度为_万元。（分数：4.00）A.20B.40C.16 D.24解析：解析 本题考查房地产重复保险的损失赔偿计算。 若该住房发生火灾，房屋全部损失，甲保险公司赔偿额度为 4020/(20+30)=16。某房地产开发公司拟选择一家物业服务企业，对其投资建设的某高档住宅区进行前期物业管理。（分数：16.00）(1).成立评标委员会，评标委员会人数一般为_人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的_。（分数：4.00）A.5 2/3 B.7 2/3C.5 1/3D.7 1/3解析：解析 成立评标委员会，评标
45、委员会人数一般为 5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的 2/3。(2).招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的_日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。（分数：4.00）A.10 B.15C.20D.30解析：解析 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的 10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府地产
46、主管部门备案。(3).物业管理招投标的原则包括_（分数：4.00）A.公平原则 B.公正原则 C.公开原则 D.时间优先原则解析：解析 物业管理招投标的原则包括：公平原则、公正原则、公开原则、诚实信用原则。(4).物业管理进入评标程序后，评标由_负责。（分数：4.00）A.招标人B.业主委员会C.评标委员会 D.业主大会解析：解析 开标过程结束后应立即进入评标程序，评标由评标委员会负责，除现场答辩部分外，评标应当在严格保密的情况下进行。某地区某类房地产 2010年 2月至 8月的价格指数分别为101.1，98.1，95.5，101.1，102.3，103.4，102.8(均以上个月为 100)
47、。其中某宗房地产在 2010年 4月的价格为 5000元/平方米，低于其正常价格 2%。（分数：16.00）(1).对其进行市场状况调整，调整到 2010年 8月的价格为_元。（分数：4.00）A.5382.2B.4664.9C.5496.8 D.5000解析：解析 本题考查利用环比价格指数进行市场状况调整。调整到 2010年 8月的价格为50000.9551.0111.0231.0341.028=5496.8元。(2).对其交易状况调整的结果是_。（分数：4.00）A.5000B.5102 C.5100D.5105解析：解析 本题考查对房地产交易状况进行调整。因为该房产价格低于其正常价格 2%，所以调整后价格为 5000/(1-2%)=5102元。(3).如果将题中的房产项目作为市场法估价一个交易实例，至少还要再选取_个符合条件的交易实例作为可比实例。（分数：4.00）A.1B.2 C.3D.4解析：解析 需要选取 310 个交易实例作为可比实例。(4).如果多个可比实例的付款
