1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-6-1 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：60，分数：60.00)1.年限法中最主要的是( )。（分数：1.00）A.双倍余额递减法B.年数总和法C.工作量法D.直线法2.城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，那么中等城市的税额标准为( )。（分数：1.00）A.每平方米 1.5030.00元B.每平方米 1.2024.00元C.每平方米 0.9018.00元D.每平方米 0.6012.00元3.以出让方式取得土地使用权的，属于房屋建设工程的，应完成投资总额的一定百分比，且投资总额
2、( )土地使用权出让金。（分数：1.00）A.包含B.不包含C.属于D.不确定4.物业基本情况不包括( )。（分数：1.00）A.公司简介B.公司法人地位及法定代表人证明C.投标报价单及招标文件要求提供的其他资料D.公司章程5.不属于正式可行性研究报告组成部分的是( )。（分数：1.00）A.封面B.扉页C.摘要D.正文6.适用于市场法评估的为( )。（分数：1.00）A.标准厂房B.学校C.码头D.纪念馆7.下列选项中属于房地产投资的基本报表的是( )。（分数：1.00）A.总资产估算表B.资金来源与运用表C.经营税金及附加估算表D.借款还本付息计划表8.招标人应当在发布招标公告或者发出投标
3、邀请书的 10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料报物业项目所在地的( )级以上地方人民政府房地产主管部门备案。（分数：1.00）A.省、自治区B.市C.区D.县9.关于出售公有住房维修资金的交存正确的是( )。（分数：1.00）A.业主首次缴存住宅维修资金的标准为当地房改成本价的 3%B.售房单位交存的住宅专项维修资金，多层住宅不低于售房款的 20%C.售房单位交存的住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的 25%D.公有住房售房单位应当在收到售房款之日起，20 日内，将应当提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项
4、维修资金专户10.某房地产开发项目的总投资为 20000万元，其中的 50%为向银行申请的抵押贷款，贷款年利率为 5%，合同规定全部本息 9年还清，利息不再计息。那么 5年后的还款总额为( )万元。（分数：1.00）A.12000B.11000C.11500D.1400011.房地产( )是确定保险关系和保险责任的依据。（分数：1.00）A.保险价值B.保险金额C.保险标的D.保险费12.下列可以设定抵押权的建设用地使用权的是( )。（分数：1.00）A.公共福利建设用地使用权B.通过行政划拨方式取得的建设用地使用权C.列入文物保护的建筑用地使用权D.权属有争议的土地13.下列说法错误的是(
5、)。（分数：1.00）A.所有基本农田的征收必须报国务院批准B.基本农田以外的耕地超过 35公顷的征收必须报国务院批准C.由省级人民政府批准征收土地的，必须同时报国务院备案D.包括耕地之外的土地超过 35公顷的都必须报国务院批准14.下列说法错误的是( )。（分数：1.00）A.SPV是一个为住房抵押贷款证券化专门成立的实体B.SPV目的是持有住房抵押贷款资产，并以这些住房抵押贷款资产为支撑发行证券C.SPV除了进行与住房抵押贷款证券化相关的业务之外，一般不能从事其他业务D.SPV可不进行“信用增级”15.某宗收益年限无限年的房地产，预计未来每年净收益为 10万年，报酬率为 10%。该宗房地产
6、的收益价格为( )万元。（分数：1.00）A.100B.117.8C.10.9D.10.816.( )是房地产营业推广中运用最多的方法。（分数：1.00）A.“噱头”促销B.价格折扣C.抽奖促销D.变相折扣17.被委托的拆迁单位( )转让拆迁业务。（分数：1.00）A.可以B.在特殊情况下可以C.不可以D.不确定18.在城市规划区进行房地产开发的，若超出合同约定动工开发日期满一年还未动工开发的土地，可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。（分数：1.00）A.30%B.25%C.20%D.10%19.房地产价格与房地产需求呈( )，与房地产供给呈( )。（分数：1.00）A.负相
7、关 正相关B.正相关 负相关C.负相关 负相关D.正相关 正相关20.成本加成定价法中，( )的确定是定价的关键。（分数：1.00）A.销售税费率B.目标利润额C.成本加成率D.商品房单位成本21.处分抵押的建设用地使用权所得金额，以下选项中应该最后分配的是( )。（分数：1.00）A.偿还抵押权人的债权本息及支付违约金B.支付处分抵押建设用地使用权的费用C.扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费D.赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害22.下列不是房地产投资风险应对方法的是( )。（分数：1.00）A.风险预防B.风险回避C.风险应对D.风险自留23.为被安置人制服社会统筹保险，其余的安置
8、费全部发放给其让其自谋职业属于( )。（分数：1.00）A.保障安置B.货币安置C.重新择业安置D.农业生产安置24.房地产经纪机构之间是平行的关系，委托人需要进行各房地产经纪机构之间的协调的代理是属于( )。（分数：1.00）A.独立代B.共同代理C.参与代理D.买方代理25.某县人均耕地为 3.5亩，则当地农民需缴纳耕地占用税为( )。（分数：1.00）A.每平方米 1015元B.每平方米 840元C.每平方米 630元D.每平方米 525元26.将集体所有的土地转为国有土地的行为属于( )。（分数：1.00）A.国有建设用地使用权转让B.出让国有建设用地使用权C.征收集体土地D.集体建设
9、用地使用权的转移27.人们可以根据以往发生类似的事件的统计资料，经过分析，对某种风险发生的概率及其造成的经济损失程度作出客观的判断，说明了投资者面临风险的( )。（分数：1.00）A.客观性B.不确定性C.潜在性D.可测性28.房地产企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等于可供分配的利润，一般按照下列顺序分配( )。（分数：1.00）A.提取法定盈余公积金和公益金弥补企业以前年度的亏损向投资者分配利润B.向投资者分配利润弥补企业以前年度的亏损提取法定盈余公积金和公益金C.弥补企业以前年度的亏损提取法定盈余公积金和公益金向投资者分配利润D.提取法定盈余公积金和公益金向投资者分配利润弥补企业以前
10、年度的亏损29.从其立足点和出发点来看，下列房地产定价方法中与其他三种方法不同的是( )。（分数：1.00）A.成本导向定价法B.需求导向定价法C.竞争导向定价法D.比较定价法30.估价报告使用期限的表达形式错误的是( )。（分数：1.00）A.自年月日起至年月日止B.自年月日起算年C.自年月日起算个月D.自年月起至年日止31.划拨建设用地使用权抵押时，其抵押的金额( )包括土地价格。（分数：1.00）A.应当B.不应当C.可以D.不确定32.下列不属于项目进度控制的范围的是( )。（分数：1.00）A.项目的各个阶段B.项目的各个组成部分C.项目的工作人员D.影响进度的各种因素33.明确投资
11、项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许，属于房地产投资项目可行性研究作用中的( )。（分数：1.00）A.项目考核和评价的依据B.筹集资金的主要依据C.申请项目核准的依据D.项目投资决策的依据34.以下对于出租人的义务，错误的是( )。（分数：1.00）A.出租人有交付土地及地上附着物、其他附着物及保障的义务B.出租人有修缮义务C.出租人具有保管的义务D.出租人有妨害除去义务35.( )观念的存在是以房地产产品供不应求为条件的。（分数：1.00）A.生产观念B.产品观念C.推销观念D.市场营销观念36.相对于其他融资方式，不属于房地产开发投资优点的是( )。（分数
12、：1.00）A.发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需要的资金B.产品流动性强C.降低房地产开发融资风险D.促使房地产开发企业提高资金使用效益37.在测算投资利息时需把握的应计息的项目不包括( )。（分数：1.00）A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.取得待开发房地产的税费C.开发成本、管理费用和销售费用D.售后利润38.下列不属于业主义务的是( )。（分数：1.00）A.按照业主大会规约缴纳专项维修资金B.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和卫生环境等方面的规章制度C.提出修改管理规约的建议D.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定
13、39.招标公告的内容不包括( )。（分数：1.00）A.开标的时间及地点B.出售招标文件的地点C.联系地址及费用D.投标截止时间40.出资方将自己的资产租赁给项目使用所获得的收入称为( )。（分数：1.00）A.技术转用或使用收入B.资产处置收益分配C.租赁费收入D.实分利润41.下列不属于房地产广告目标的是( )。（分数：1.00）A.告知房地产的具体价格优势B.宣传房地产项目的优势、品质特点C.告知房地产项目的具体功能D.发布房地产项目竣工、入住消息42.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的( )。（分数：1.00）A.70%B.60%C.50%D.30%43
14、.杜能认为市场上农产品的销售价格决定( )。（分数：1.00）A.经营的产品和生产成本B.生产成本和运输成本C.经营方式和运输成本D.经营的产品和经营的方式44.在互斥方案进行评价时，考察哪个方案相对最优，又称为( )。（分数：1.00）A.绝对经济效果检验B.相对经济效果检验C.相对经济效益检验D.绝对经济效益检验45.用不同方案的差额现金流量来计算分析的方法称为( )。（分数：1.00）A.全部投资现值法B.差额净现值法C.差额投资内部收益率法D.净年值法46.有限竞争性招标又称为( )。（分数：1.00）A.公开招标B.邀请招标C.私募招标D.议标47.设计文件提出后，房地产企业进行施工
15、招标，优选施工单位。这属于( )。（分数：1.00）A.可行性研究阶段B.施工准备阶段C.施工阶段D.竣工验收、交付使用阶段48.房地产开发项目是一个大工程，该大工程分为若干个阶段，不属于其中的阶段的是( )。（分数：1.00）A.项目决策书B.可行性研究C.设计D.施工准备49.不是业主委员会委员的资格条件的是( )。（分数：1.00）A.遵守国家有关法律、法规B.具有一定组织能力C.具备必要的工作时间D.年龄在 30周岁以上50.下列不属于空置率的影响因素的是( )。（分数：1.00）A.租户支付租金的能力B.经营成本C.市场供求关系D.宏观社会经济环境51.由于短期内房地产市场上的房地产
16、商品供应量不能得到较快的调整，房屋租金和售价主要由( )所决定。（分数：1.00）A.消费者偏好B.消费者的支付能力C.供给量的变化D.需求量的变化52.下列选项中，属于出售型房地产开发项目的现金流出中开发费用的是( )。（分数：1.00）A.征地拆迁补偿安置费B.城市基础设施建设费C.建筑安装工程费D.管理费用53.( )在本质上还是开发什么房地产产品就销售什么房地产产品，但比生产观念多了一层竞争色态，一般产生于供求不平衡时。（分数：1.00）A.社会营销观念B.产品观念C.推销观念D.市场营销观念54.城镇土地使用税具有下列基本特点( )。 属于财产税 按年征收，分期缴纳 实行等级幅度税额
17、标准 大、中、小城市的税额标准不同（分数：1.00）A.B.C.D.55.下列选项中，属于项目的经济评价及社会效益分析的主要内容的是( )。（分数：1.00）A.销售成本、经营成本估算B.项目构成及平面布置C.环境保护投资估算D.施工队伍选择56.下列关于盈亏平衡点的说法有误的一项是( )。（分数：1.00）A.盈亏平衡点的值低，说明项目抗风险的能力强B.盈亏平衡点的值无论是用产量表示，还是用生产能力表示，都是越低越好C.盈亏平衡点的值较高时，说明项目取得较好的经济效益D.盈亏平衡点的值越低，盈利区域越大，亏损越小57.( )一般应用于政府工程或规模较大的工程。（分数：1.00）A.公开招标B
18、.邀请招标C.不定向议标D.定向议标58.按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物的重新购建价格可分为重建价格和重置价格。下列选项适用重建价格的有( )。（分数：1.00）A.有历史价值的建筑物B.普通住宅C.别墅D.行政办公楼59.在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是( )。（分数：1.00）A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法60.设计阶段的质量控制不包括( )。（分数：1.00）A.整体审查B.委托专家审查C.多方案对比选择D.对设计工作质量进行检查二、B多项选择题/B(总题数：20，分数：40.00)61.下列属于房地产金融特点的是( )。（分数：2.00）A.安全
19、性B.长期性C.证券化D.政策性E.稳定性62.征收土地方案符合下列( )条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准。（分数：2.00）A.被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的B.被征收土地的补偿标准符合法律、法规规定的C.被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行D.被征收土地面积符合建设用地标准和集约用地要求的E.被征收土地以划拔方式供地的，符合法定的划拔用地条件63.具体来说，房地产投资项目方案类型主要有以下哪几种?( )（分数：2.00）A.互补方案B.混合方案C.独立方案D.互斥方案E.混合互斥方案64.房地产市场营销的营销活动包括( )。（分数：2.00）A.市场营销分析B
20、.市场营销策划C.市场营销实施D.市场营销控制E.市场营销调研65.房地产保险的保险价格由( )决定。（分数：2.00）A.保险金额B.税金C.保险期限D.保险成本E.利润66.固定成本与变动成本的分解方法主要有( )。（分数：2.00）A.线性盈亏平衡分析法B.费用分解法C.高低点法D.回归分析法E.不确定性分析法67.按城市平面几何形状，可将城市分为( )。（分数：2.00）A.块状城市B.带状城市C.星状城市D.放射状城市E.圆形城市68.以下是协议出让与招标拍卖挂牌的相似处的是( )。（分数：2.00）A.都要签订出让合同B.都要编制并公布出让计划C.最低价的确定原则相同D.受让人都要
21、缴纳出让金E.出让金形成方式相同69.房地产市场调研的方法包括( )。（分数：2.00）A.探测性调研B.描述性调研C.定性调研D.实地调研E.预测性调研70.出现下列情况时，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议( )。（分数：2.00）A.业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况B.10%以上业主提议C.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理D.20%以上业主提议E.法律、法规规定的其他情形71.属于房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤的是( )。（分数：2.00）A.本报表的编制及经济指标计算B.对经济评价指标的检验C.不确定性风险和风险分析D.项目进度安排E.投资项目比选72.房地产
22、证券化的目的是将价值量大的房地产( )。（分数：2.00）A.动产化B.细分化C.流动化D.盈利化E.安全化73.出售型房地产开发项目的现金流出包括( )。（分数：2.00）A.土地取得成本B.开发成本C.开发费用D.销售税费E.管理费用74.市场预测定量分析方法包括( )。（分数：2.00）A.时间序列预测法B.空间意图预测法C.回归分析预测法D.市场因子推演法E.价格分析预测法75.下列情况下可以收回农民集体的建设用地权的是( )。（分数：2.00）A.为乡村公共设施和公益事业建设的B.不按照批准的用途使用土地的C.因撤销、迁移等原因而停止使用土地的D.企业的破产和兼并E.农民的住房建设用
23、地76.以下属于假设开发法估价一般步骤的是( )。（分数：2.00）A.调查了解待开发房地产的状况B.选择最佳的开发利用方式C.进行具体计算，求出待开发房地产的价值D.预测开发所必要的支出及应获得的正常利润E.估算开发资本回收期77.用假设开发法估价，在测算投资利息时要把握的是( )。（分数：2.00）A.计息期B.应计息项目C.计息周期D.计息方式和利率E.利率变动78.关于房地产投资项目可行性研究理解正确的是( )。（分数：2.00）A.在项目投资决策前，对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证B.在项目投资决策前，对投资项目的经济社会环境效益进行科学的预测和评价C
24、.在项目投资决策前，对与之有关的社会经济等情况进行深入细致的研究D.该研究是针对房地产间接投资进行的E.该研究是针对房地产直接投资进行的79.下列关于划拨建设用地使用权可以转让、出租、抵押的条件的表述，正确的是( )。（分数：2.00）A.满足城市规划管理和土地管理部门的要求B.土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人C.领有国有土地使用证D.具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明E.依法同土地管理部门补签了出让合同，补交了出让金80.从理论上讲，综合计算比准价格的方法主要有( )。（分数：2.00）A.平均数B.方差C.中位数D.标准差E.众数三、B案例分析题/B(总题数：4，分数：40
25、.00)由单选和多选组成。随着楼市调控的深入，房地产的融资一日比一日困难。在信贷和资本市场融资收紧的情况下，房地产信托成为开发商在融资困境中维持资金链的重要渠道，而房地产信托的收益率也随之水涨船高。统计显示，2 月份投资房地产领域的信托资金流量最大，而存续期 1年和 1至 2年的信托产品收益率靠前的也多为房地产信托。（分数：10.00）(1).房地产信托业务风险控制机制包括( )的防范与控制措施。（分数：2.00）A.市场风险B.操作风险C.财务管理风险D.信誉风险(2).在房地产信托关系中，涉及的当事人不包括( )。（分数：2.00）A.受让人B.委托人C.受托人D.受益人(3).房地产信托
26、构成要素不包括( )。（分数：2.00）A.信托当事人B.信托标的物C.信托行为D.信托机构(4).下列关于信托投资公司办理房地产信托业务时应遵循的原则，错误的是( )。（分数：2.00）A.保密、谨慎原则B.委托商业银行担任房地产信托资金的保管人C.不得损害国家利益和社会公共利益D.维护委托人和受益人的最大利益(5).房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中( )委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。（分数：2.00）A.2个B.2个或 2个以上C.3个D.3个或 3个以
27、上在房地产投资项目经济评价中，某房地产投资项目的总投资为 10000万元，其中投资者投入的权益资本为 5000元，经营期内平均利润总额为 800万元，年平均税后利润为 960万元。（分数：10.00）(1).该投资项目的资本金利润率为( )。（分数：2.00）A.32%B.16%C.8%D.24%(2).房地产投资的特点有( )。（分数：2.00）A.投资决策的专业性B.投资预期的风险性C.投资过程的综合性D.投资品种的单一性(3).项目经营期内的一个正常年份的所得税后的利润总额或项目经营期内年平均所得税后净利润总额与资本金的比例称为( )。（分数：2.00）A.投资利润率B.成本利润率C.资
28、本金利润率D.资本金净利润率(4).财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，下列评价准则有误的是( )。（分数：2.00）A.当 FNPV0 时，说明该方案不能满足基本盈利，故该方案不可行B.当 FNPV0 时，说明该方案在满足基准或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可行C.当 FNPV=0时，说明该方案只能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案不可行D.当 FNPV0 时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案不可行(5).净现金流的简称是( )。（分数：2.00）A.COB.CIC.COCID.CICO某房地产开发企业在土地使用权挂牌出让中，
29、以每平方米 2100元的价格获得一块住宅用地，土地总面积 20000平方米，容积率为 3。经测算，预计开发建设总成本为每平方米建筑面积 2500元(不含土地成本)，销售税费率为 10%。在具体实施项目前，公司高层管理者提出要以市场营销观念指导项目的开发建没和营销活动，确定了 5家房地产经纪机构代理租售房地产，并已分别与这 5家房地产经纪机构签订了委托代理合同。（分数：10.00）(1).在房地产市场调研中，房地产市场价格的调研包括( )等内容。（分数：2.00）A.项目所在地区同类房地产价格B.房地产商品需求价格弹性C.地区代理商的数量、素质D.房地产市场供求状况的变化趋势(2).该房地产开发
30、企业在选择代理机构时，应依据的标准有( )。（分数：2.00）A.法定代表经历B.营销经验和业绩C.营销网络D.代理费用(3).该房地产开发企业所确定的房地产代理方式具有( )等特点。（分数：2.00）A.委托方协调工作量大B.谁先代理成功谁取得佣金C.佣金结算简单D.代理成本低(4).房地产开发项目策划的特征有( )。（分数：2.00）A.地域性B.非系统性C.前瞻性D.市场性(5).房地产战略策划流程及内容有( )。（分数：2.00）A.找出思路B.明确定位C.提出方案D.市场调研某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 6%和 2%。某宗房地产的成交价格为 3000元
31、/平方米，应交纳的税费均由买方负担。（分数：10.00）(1).该宗房地产的正常成交价格为( )元/平方米。（分数：2.00）A.2830.19B.2941.18C.3061.22D.3191.49(2).房地产市场调研资料搜集的途径主要有( )。（分数：2.00）A.交易双方当事人B.促成房地产交易行为的中间商C.房地产开发商公开推出的各种销售或出租广告D.不熟悉房地产市场的人士(3).运用房地产市场调研的结果，在房地产项目的开发经营中取得良好的经济效益，体现了房地产市场调研的( )。（分数：2.00）A.客观性B.系统性C.科学性D.实践性(4).房地产市场调研要采用最新的调查资料，因为只
32、有最新的调查资料才能反映市场的现实状况。这说明房地产市场调研具有( )。（分数：2.00）A.求教性原则B.时效性原则C.保密性原则D.创造性原则(5).房屋租赁合同采用( )的印花税税率。（分数：2.00）A.1B.0.5C.0.3D.0.05经济师中级房地产经济专业知识与实务-6-1 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：60，分数：60.00)1.年限法中最主要的是( )。（分数：1.00）A.双倍余额递减法B.年数总和法C.工作量法D.直线法 解析：解析 年限法中最主要的是直线法。它是最简单和迄今应用最普遍的一种折旧求取方法，这种方法假设在建
33、筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。故选 D。2.城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，那么中等城市的税额标准为( )。（分数：1.00）A.每平方米 1.5030.00元B.每平方米 1.2024.00元 C.每平方米 0.9018.00元D.每平方米 0.6012.00元解析：解析 城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，税额标准如下：大城市每平方米每年 1.5030.00元；中等城市每平方米每年 1.2024.00元；小城市每平方米 0.9018.00元；县城、建制镇、工矿区每平方米每年 0.6012.00元。3.以出让方式取得土地使
34、用权的，属于房屋建设工程的，应完成投资总额的一定百分比，且投资总额( )土地使用权出让金。（分数：1.00）A.包含B.不包含 C.属于D.不确定解析：解析 投资总额不包含土地使用权出让金，目的在于严格限制炒买炒卖地皮、牟取暴利，以保证建设项目的顺利实施。4.物业基本情况不包括( )。（分数：1.00）A.公司简介B.公司法人地位及法定代表人证明C.投标报价单及招标文件要求提供的其他资料D.公司章程 解析：解析 物业基本情况包括以下内容：(1)公司简介；(2)公司法人地位及法定代表人证明；(3)投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。5.不属于正式可行性研究报告组成部分的是( )。（分数：1.
35、00）A.封面B.扉页 C.摘要D.正文解析：解析 一份正式的可行性研究报告应该包括封面、摘要、目录、正文、附表附图和主要参考资料。6.适用于市场法评估的为( )。（分数：1.00）A.标准厂房 B.学校C.码头D.纪念馆解析：解析 市场法适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易的房地产的价值。特殊厂房、机场、码头、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等数量很少或较少发生交易的房地产，难以采用市场法估价。7.下列选项中属于房地产投资的基本报表的是( )。（分数：1.00）A.总资产估算表B.资金来源与运用表 C.经营税金及附加估算表D.借款还本付息计划表解析：
36、解析 基本报表主要有现金流量表、资金来源与运用表、损益表、资产负债表。辅助报表涉及面较广，根据项目的不同情况，所需要的辅助报表也不完全一样，主要有项目总资产估算表，项目经营收入估算表、借款还本付息计划表、经营税金及附加估算表等。题目中 B选项资金的来源与运用表是属于房地产财务报表中的基本报表。8.招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的 10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料报物业项目所在地的( )级以上地方人民政府房地产主管部门备案。（分数：1.00）A.省、自治区B.市C.区D.县 解析：解析 招标人应当在发
37、布招标公告或者发出投标邀请书的 10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产主管部门备案。9.关于出售公有住房维修资金的交存正确的是( )。（分数：1.00）A.业主首次缴存住宅维修资金的标准为当地房改成本价的 3%B.售房单位交存的住宅专项维修资金，多层住宅不低于售房款的 20% C.售房单位交存的住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的 25%D.公有住房售房单位应当在收到售房款之日起，20 日内，将应当提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户解析：解析 业主首
38、次缴存住宅维修资金的标准为当地房改成本价的 2%。售房单位交存的住宅专项维修资金，多层住宅不低于售房款的 20%，高层住宅不低于售房款的 30%。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起 30日内，将应当提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。10.某房地产开发项目的总投资为 20000万元，其中的 50%为向银行申请的抵押贷款，贷款年利率为 5%，合同规定全部本息 9年还清，利息不再计息。那么 5年后的还款总额为( )万元。（分数：1.00）A.12000B.11000C.11500 D.14000解析：解析 已知 i=5%，n=5 年，P=2000050%=10000(万元)
39、。则 F=P1+(n+1)/2i=100001+(5+1)/25%=11500(万元)。11.房地产( )是确定保险关系和保险责任的依据。（分数：1.00）A.保险价值B.保险金额C.保险标的 D.保险费解析：解析 房地产保险标的是指作为保险对象的房屋财产及其有关利益或者人的寿命和身体，它是确定保险关系和保险责任的依据。故选 C。12.下列可以设定抵押权的建设用地使用权的是( )。（分数：1.00）A.公共福利建设用地使用权B.通过行政划拨方式取得的建设用地使用权 C.列入文物保护的建筑用地使用权D.权属有争议的土地解析：解析 通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交土地使
40、用权出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押。13.下列说法错误的是( )。（分数：1.00）A.所有基本农田的征收必须报国务院批准B.基本农田以外的耕地超过 35公顷的征收必须报国务院批准C.由省级人民政府批准征收土地的，必须同时报国务院备案D.包括耕地之外的土地超过 35公顷的都必须报国务院批准 解析：解析 耕地之外的土地超过 70公顷的必须报国务院批准。14.下列说法错误的是( )。（分数：1.00）A.SPV是一个为住房抵押贷款证券化专门成立的实体B.SPV目的是持有住房抵押贷款资产，并以这些住房抵押贷款资产为支撑发行证券C.SPV除了进行与住房抵押贷款证券化相关的业务之外，一般不能从事
41、其他业务D.SPV可不进行“信用增级” 解析：解析 SPV 是一个为住房抵押贷款证券化专门成立的实体，目的是持有住房抵押贷款资产，并以这些住房抵押贷款资产为支撑发行证券。SPV 除了进行与住房抵押贷款证券化相关的业务之外，一般不能从事其他业务。为了吸引更多的投资者，SPV 必须进行“信用增级”。完成了信用增级和获得较好的信用评价之后，SPV 就可以发行证券了。15.某宗收益年限无限年的房地产，预计未来每年净收益为 10万年，报酬率为 10%。该宗房地产的收益价格为( )万元。（分数：1.00）A.100 B.117.8C.10.9D.10.8解析：解析 V=A/Y=10/0.1=100(万元)
42、。16.( )是房地产营业推广中运用最多的方法。（分数：1.00）A.“噱头”促销B.价格折扣 C.抽奖促销D.变相折扣解析：解析 常见的营业推广的方法有：“噱头”促销、变相折扣、价格折扣、抽奖促销。其中，价格折扣是房地产营业推广中运用最多的方法，也是最好的方法。对于客户来说，价格折扣可以使房价降低很多，刺激了他们的购买欲。对于中间商来说，价格折扣可以让他们代理时更有利可图，也使代理风险降低。故选 B。17.被委托的拆迁单位( )转让拆迁业务。（分数：1.00）A.可以B.在特殊情况下可以C.不可以 D.不确定解析：解析 被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。18.在城市规划区进行房地产开发的，若
43、超出合同约定动工开发日期满一年还未动工开发的土地，可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。（分数：1.00）A.30%B.25%C.20% D.10%解析：解析 在城市规划区内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费。19.房地产价格与房地产需求呈( )，与房地产供给呈( )。（分数：1.00）A.负相关 正相关B.正相关 负相关 C.负相关 负相关D.正相关 正相关解析：解析 供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下降。需求一定，供给增加，则价
44、格下降；供给减少，则价格上升。20.成本加成定价法中，( )的确定是定价的关键。（分数：1.00）A.销售税费率B.目标利润额C.成本加成率 D.商品房单位成本解析：解析 成本加成定价法是在商品房成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费，确定商品房单位价格的方法。其公式为：商品房单位价格=商品房单位成本(1+成本加成率)/(1-销售税费率)。其中，成本加成率的确定是定价的关键，成本加成率实际上就是企业与其收益率。故选 C。21.处分抵押的建设用地使用权所得金额，以下选项中应该最后分配的是( )。（分数：1.00）A.偿还抵押权人的债权本息及支付违约金B.支付处分抵押建设用地使用权的费用C
45、.扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费D.赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害 解析：解析 处分抵押的建设用地使用权所得金额，应按下列顺序分配：支付处分抵押建设用地使用权的费用；扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费；偿还抵押权人的债权本息及支付违约金；赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；剩余金额交还抵押人。22.下列不是房地产投资风险应对方法的是( )。（分数：1.00）A.风险预防B.风险回避C.风险应对 D.风险自留解析：解析 房地产投资风险应对方法有：风险预防、风险回避、风险转移、风险组合、风险自留、风险利用。23.为被安置人制服社会统筹保险，其余的安置费全部发放给其让其自谋职
46、业属于( )。（分数：1.00）A.保障安置B.货币安置 C.重新择业安置D.农业生产安置解析：解析 货币安置是指一次性支付足够安置补偿费，让有一技之长或者有一定的农民自谋职业。24.房地产经纪机构之间是平行的关系，委托人需要进行各房地产经纪机构之间的协调的代理是属于( )。（分数：1.00）A.独立代B.共同代理 C.参与代理D.买方代理解析：解析 共同代理是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构，谁先代理成功，谁享有佣金的一种代理方式。25.某县人均耕地为 3.5亩，则当地农民需缴纳耕地占用税为( )。（分数：1.00）A.每平方米 1015元B.每平方米 840元C
47、.每平方米 630元D.每平方米 525元 解析：解析 耕地占用税的税额标准如下：以县级行政区域为单位，人均耕地不超过 1亩的地区，每平方米 1015元；人均耕地超过 1亩、不超过 2亩的地区，每平方米 840元；人均耕地超过 2亩、不超过 3亩的地区，每平方米 630元；人均耕地超过 3亩的地区，每平方米 525元。26.将集体所有的土地转为国有土地的行为属于( )。（分数：1.00）A.国有建设用地使用权转让B.出让国有建设用地使用权C.征收集体土地 D.集体建设用地使用权的转移解析：解析 征收集体土地是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，将集体所有的土地转为国有土地的行为
48、。27.人们可以根据以往发生类似的事件的统计资料，经过分析，对某种风险发生的概率及其造成的经济损失程度作出客观的判断，说明了投资者面临风险的( )。（分数：1.00）A.客观性B.不确定性C.潜在性 D.可测性解析：解析 从房地产投资的规律来看，房地产投资风险具有潜在性。但是，人们可以根据以往发生类似的事件的统计资料，经过分析，对某种风险发生的概率及其造成的经济损失程度作出客观的判断。28.房地产企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等于可供分配的利润，一般按照下列顺序分配( )。（分数：1.00）A.提取法定盈余公积金和公益金弥补企业以前年度的亏损向投资者分配利润B.向投资者分配利润弥补企业
49、以前年度的亏损提取法定盈余公积金和公益金C.弥补企业以前年度的亏损提取法定盈余公积金和公益金向投资者分配利润 D.提取法定盈余公积金和公益金向投资者分配利润弥补企业以前年度的亏损解析：解析 房地产企业缴纳所得税之后的利润为税后利润，它等于可供分配的利润，一般按照下列顺序分配：弥补企业以前年度的亏损；提取法定盈余公积金和公益金；向投资者分配利润。29.从其立足点和出发点来看，下列房地产定价方法中与其他三种方法不同的是( )。（分数：1.00）A.成本导向定价法 B.需求导向定价法C.竞争导向定价法D.比较定价法解析：解析 成本导向定价法的立足点和出发点是商品房供给方自身的状况，而其他三类定价方法的立足点和出发点是商品房的市场状况。30.估价报告使用期限的表达形式错误的是( )。（分数：1.00）A.自年月日起至年
