1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-5-2 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.在房地产市场调研中，描述性调研比探测性调研的调研目的_。（分数：2.00）A.更加重要B.更加明确C.相对模糊D.相对粗略2.两个互斥方案的效益基本相同，但计算期不同。对该两个方案进行比选时，应选用的比选方法是_。（分数：2.00）A.净年值法B.费用年值法C.年值折现法D.差额内部收益率法3.不通过向被调研对象进行提问，而将人们的与调研主题相关的活动记录下来的方法是_。（分数：2.00）A.询问法B.小组访谈法C.观察法D.试验法4.下列在房地
2、产市场调研中搜集的资料，不属于次级资料的是_。（分数：2.00）A.官方统计资料中有关房地产的分析资料B.公司发展部针对特定项目进行目标消费者购买力调研的资料C.来自主管部门和行业管理机构的资料D.专业研究机构提供的相关资料5.银行向某家庭提供了年贷款利率为 6%，期限为 10年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，该家庭承担的实际年利率是_。（分数：2.00）A.6.14%B.6.15%C.6.17%D.6.50%6.下列不属于房地产市场调研类型的是_。（分数：2.00）A.探测性调研B.描述性调研C.因果性调研D.针对性调研7.集体土地征收时，对征地补偿标准有争议的，由_以上人民政府协调，协调
3、不成的由批准征收土地的政府裁决。（分数：2.00）A.省级B.市级C.县级D.以上都不对8.因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合房屋征收条例的，_应组织由被征收人和公众代表参加的听证会。（分数：2.00）A.国务院B.省级人民政府C.市县级人民政府D.市县级国土资源管理部门9.对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向_申请复核评估。（分数：2.00）A.市政府B.房地产征收指导部门C.房地产征收部门D.房地产价格评估部门10.关于集体土地征收或农用地转为建设用地的说法，错误的是_。（分数：2.00）A.集体土地必须经过征收转为国有土地后，方可用于出让B.征收农用地须先
4、办理农用地转用审批，再办理征地审批C.农用地转为建设用地，必须由国务院批准D.集体土地征收实行由国务院和省级人民政府两级审批11.某省的总人口为 8000万人，其中城镇人口为 4200万人，则该省的城市化率为_。（分数：2.00）A.39.5%B.48.7%C.52.5%D.60%12.以下哪个不是影响房地产目标市场选择的因素_。（分数：2.00）A.市场细分B.资源条件C.环境条件D.市场规模13.某房地产企业根据所收集的次级和初级资料，对顾客和竞争对手进行了分析研究塑造出本企业产品的鲜明形象并传递给目标客户，这是_。（分数：2.00）A.市场细分B.目标市场选择C.房地产开发项目定位D.市
5、场调研14.某建设项目当设定折现率为 15%时，求得的财务净现值为 186万元；当设定折现率为 18%时，求得的财务净现值为-125 万元，则该建设项目的财务内部收益率应是_。（分数：2.00）A.16.79%B.17.28%C.18.64%D.19.79%15.下列有关盈亏平衡分析的说法错误的是_。（分数：2.00）A.盈亏平衡分析在投资项目经济评价中应用较为广泛B.盈亏平衡分析又称量本利分析C.盈亏平衡分析不可以对多个方案进行比较D.对于房地产投资项目一般只进行线性盈亏平衡分析16.方案间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的投资项目经济关系类型是_。（分数：2.00
6、）A.独立方案B.互斥方案C.混合方案D.现金流量方案17.SWOT分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的_。（分数：2.00）A.风险因素B.威胁因素C.挑战因素D.帮助因素18.某建设项目投资 1000万元，项目投资建设期为 1年，此后从第二年年末开始每年将有 200万元的净收益，方案的经营期为 10年，寿命期结束时的净残值为零。若基准收益率为 12%，则该项目的年净收益为_时，净现值为零。已知：(P/A，12%，10)=5.650，(P/F，12%，1)=0.8929。（分数：2.00）A.185万元B.198万元C.169万元D.
7、168万元19.盈亏平衡点的生产负荷率与建设项目风险承受能力的关系是_。（分数：2.00）A.盈亏平衡点的生产负荷率的大小与风险无关B.盈亏平衡点的生产负荷率高于 50%，则风险可以接受C.盈亏平衡点的生产负荷率越大，风险越大D.盈亏平衡点的生产负荷率越小，风险越大20.在对互斥方案进行比选时，下列哪项不是必须具备的可比性条件?_（分数：2.00）A.被比较方案的费用及效益计算口径一致B.被比较方案具有相同的计算期C.被比较方案现金流量具有相同的时间D.被比较方案可以在不同的计算期21.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的_。（分数：2.00）A.50%B.60%
8、C.70%D.80%22.省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报_人民政府批准后下达市、县人民政府土地管理部门执行。（分数：2.00）A.同级B.下级C.上一级D.国务院23.风险自留包括承担风险和_。（分数：2.00）A.转移风险B.自保风险C.回避风险D.预防风险24.以下关于房地产开发项目特点的说法错误的是_。（分数：2.00）A.质量要求较高B.时间目标的弹性较大C.具有较强的系统性D.涉及面广25._不属于建设用地使用权出让合同的内容。（分数：2.00）A.出让期限B.市政公用设施现状C.出让土地的一些自然状况D.建设规划设计条件26.在房地产开发项
9、目工程设计中，由建设项目业主组建工程设计管理机构负责工程设计管理，并可聘请专家或咨询公司协助其进行管理的模式是_。（分数：2.00）A.业主委托咨询公司代表业主进行设计管理模式B.业主委托项目管理公司管理模式C.业主直接管理模式D.业主间接管理模式27.建设用地使用权年限满时，土地使用权受让人_。（分数：2.00）A.可申请续期使用B.必须归还使用权C.可以重新签订合同D.必须支付出让金28.对房地产开发企业职业技术能力和设计管理水平要求最高的项目设计管理模式是_。（分数：2.00）A.房地产开发企业直接管理B.设计单位自行管理C.委托项目(工程)管理公司管理D.委托咨询公司代表业主进行设计管
10、理29.建设用地使用转让的一般程序是_。 (1)申请 (2)审批 (3)签订转让合同 (4)登记 (5)公证（分数：2.00）A.(1)(2)(3)(4)(5)B.(1)(2)(3)(5)(4)C.(1)(3)(2)(5)(4)D.(2)(3)(4)(5)(1)30._不是集体建设用地。（分数：2.00）A.农村宅基地B.乡镇企业用地C.农村道路用地D.基本农田二、多项选择题(总题数：12，分数：48.00)31.下列关于国有土地租赁的说法中，正确的有_。（分数：4.00）A.国有土地租赁，可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式B.国有土地租赁，租赁期限六个月以上的，必须签订租赁合同C.承租人将
11、土地转租给第三人的，承租土地使用权随之转让D.承租土地使用权期满，承租人可申请续期E.国家因社会公共利益的需要，可依法提前无偿收回承租土地使用权32.建设用地使用权转让中具有突出市场特性的形式有_。（分数：4.00）A.赠与B.出售C.交换D.划拨E.招标33.根据新出台的房屋征收管理条例的规定，以下_属于公共利益用地。（分数：4.00）A.保障性安居住房用地B.危旧房改造C.市政公共事业用地D.防灾减灾用地E.解决就业的项目用地34.社会集聚也称为偶然集聚，是由企业外部因素引起的，主要包括_。（分数：4.00）A.大城市的吸引B.交通便利C.矿产资源丰富D.与其他企业相邻获利E.人口多35.
12、中心地理论的基本概念包括_。（分数：4.00）A.商品类别B.中心地C.中心性D.中心地职能E.需求门槛36.必须经国务院批准方可征收的土地包括_。（分数：4.00）A.所有农田B.所有基本农田C.基本农田以外的耕地超过 35公顷的D.其他土地超过 70公顷的E.基本农田以外的其他土地超过 35公顷的37.房地产市场调研报告作为一种特殊的应用文，一般由_组成。（分数：4.00）A.公函B.目录C.标题D.摘要E.正文38.SWOT分析的内容包括企业的_。（分数：4.00）A.定位B.优势C.劣势D.营销策略E.威胁39.在下述方法中，可用于进行不确定性分析方法的是_。（分数：4.00）A.盈亏
13、平衡分析B.净现值分析C.敏感性分析D.风险分析E.财务分析40.采用风险预防方法防范房地产投资风险的措施有_。（分数：4.00）A.防止相关风险因素的产生B.设立内部风险损失基金C.通过合同将损失转移给非保险企业D.对已经存在的相关风险因素进行监控E.对相关风险因素进行时间和空间隔离41.从招标方式看，房地产开发项目招标一般分为_。（分数：4.00）A.招标代理B.公开招标C.邀请招标D.议标E.以上选项均正确42.房地产开发项目质量的可靠性体现在_等。（分数：4.00）A.平面、空间布局的合理性B.隔声和采光功能的良好性C.保证防火和抗震要求D.满足使用寿命要求E.与生态环境的协调性三、案
14、例分析题(总题数：2，分数：32.00)近年来各地的房产公司如雨后春笋般成长起来，仅北京地区就有 2000多家房产公司，市场竞争异常激烈，而房产促销策略作为房产营销中不可少的一环，成为各公司开拓市场，树立产品、企业形象，吸引购买者的有力机制。请回答以下问题：（分数：16.00）(1).常见的房地产非人员推销方式有_。（分数：4.00）A.现场促销B.营业推广C.房地产广告D.公共关系(2).人员推销的特征表现为_。（分数：4.00）A.当面洽谈，便于及时调整B.可建立长期关系，便于了解顾客要求C.信息反馈快，以便及时调整自己经营策略，技术措施D.时间成本较低(3).某房地产公司举办大型有奖销售
15、、打折促销活动，其实质是_。（分数：4.00）A.扩大房产商品知名度B.树立房地产企业形象C.降低房地产价格D.向消费者或代理商提供一种特殊的优惠(4).公共关系推广工作效应的滞后性指_。（分数：4.00）A.公共关系的效果滞后于广告宣传B.公共关系效果不明显C.公共关系效果不是立刻见效，需一定时间的积累才能产生相应效果D.公共关系推广一般没有效果某投资者花 800万元购买了一商业店铺用于自己经营，其经营资金为 150万元，权益资本为 300万元，经营期内年平均利润为 200万元，年平均税后净利润为 158万元。（分数：16.00）(1).该项目的投资利润率为_（分数：4.00）A.19.83
16、%B.21.05%C.23.75%D.26.33%(2).该项目的资本金净利润率为_（分数：4.00）A.52.67%B.56.22%C.59.75%D.63.14%(3).下列选项中属于静态盈利性指标的是_。（分数：4.00）A.投资利润率B.成本利润率C.财务内部收益率D.资本金净利润率(4).对房地产投资项目来说，静态投资回收期自_算起。（分数：4.00）A.盈利起始点B.运营第 2年C.投资起始点D.银行计息日经济师中级房地产经济专业知识与实务-5-2 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.在房地产市场调研中，描述性调研
17、比探测性调研的调研目的_。（分数：2.00）A.更加重要B.更加明确 C.相对模糊D.相对粗略解析：解析 本题考查房地产市场调研的类型。与探测性调研比较，描述性调研的调研目的更加明确，研究的问题更加具体。探测性调研发现问题、提出问题。描述性调研说明问题。2.两个互斥方案的效益基本相同，但计算期不同。对该两个方案进行比选时，应选用的比选方法是_。（分数：2.00）A.净年值法B.费用年值法 C.年值折现法D.差额内部收益率法解析：解析 计算期不同的各互斥方案之间的效益基本相同或者具有相同的效用，但其效益却很难量化，这时候可用费用年值法进行方案比选。3.不通过向被调研对象进行提问，而将人们的与调研
18、主题相关的活动记录下来的方法是_。（分数：2.00）A.询问法B.小组访谈法C.观察法 D.试验法解析：解析 观察法不是向被调研者提问，而将被调研者与调研主题相关的活动记录下来的一种方法。其特点有：第一，被调研者不清楚自己受到调研，被调研者的行为不会因为调研人员的参与而发生扭曲，调研较为客观真实。第二，直接。第三，全面。4.下列在房地产市场调研中搜集的资料，不属于次级资料的是_。（分数：2.00）A.官方统计资料中有关房地产的分析资料B.公司发展部针对特定项目进行目标消费者购买力调研的资料 C.来自主管部门和行业管理机构的资料D.专业研究机构提供的相关资料解析：解析 本题考查次级资料的来源。
19、企业内部资料来源：(1)业务资料；(2)统计资料；(3)财务资料；(4)其他资料。 企业外部资料来源：(1)统计部门和各类行政主管部门发布的资料；(2)专业机构，经济信息中心提供的行业情报；(3)公开出版物；(4)大众媒介；(5)展销会等；(6)企业提供资料。5.银行向某家庭提供了年贷款利率为 6%，期限为 10年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，该家庭承担的实际年利率是_。（分数：2.00）A.6.14%B.6.15%C.6.17% D.6.50%解析：解析 本题考查实际利率的计算，根据题意实际利率 i=(1+r/n) n-1 =(1+6%/12) 12 -1=6.17%。6.下列不属于房地
20、产市场调研类型的是_。（分数：2.00）A.探测性调研B.描述性调研C.因果性调研D.针对性调研 解析：解析 本题考查房地产市场调研的类型。房地产市场调研的类型包括：探测性调研、描述性调研、因果性调研、预测性调研。7.集体土地征收时，对征地补偿标准有争议的，由_以上人民政府协调，协调不成的由批准征收土地的政府裁决。（分数：2.00）A.省级B.市级C.县级 D.以上都不对解析：解析 本题考查征地补偿的步骤。对征地补偿标准有争议的，由县级以上人民政府协调，协调不成的由批准征收土地的政府裁决。8.因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合房屋征收条例的，_应组织由被征收人和公众代
21、表参加的听证会。（分数：2.00）A.国务院B.省级人民政府C.市县级人民政府 D.市县级国土资源管理部门解析：解析 本题考查国有土地上房屋征收的程序。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合房屋征收条例的，市县级人民政府应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。9.对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向_申请复核评估。（分数：2.00）A.市政府B.房地产征收指导部门C.房地产征收部门D.房地产价格评估部门 解析：解析 本题考查房地产价格的复核评估。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估部门申请复核评估。10.关于集体土地征收
22、或农用地转为建设用地的说法，错误的是_。（分数：2.00）A.集体土地必须经过征收转为国有土地后，方可用于出让B.征收农用地须先办理农用地转用审批，再办理征地审批C.农用地转为建设用地，必须由国务院批准 D.集体土地征收实行由国务院和省级人民政府两级审批解析：解析 本题考查集体土地征收。农用地转用审批的最低权限是市、县人民政府，所以 C项错误。11.某省的总人口为 8000万人，其中城镇人口为 4200万人，则该省的城市化率为_。（分数：2.00）A.39.5%B.48.7%C.52.5% D.60%解析：解析 城市化水平也称城市化率，是指一个区域内城镇人口占总人口的百分比。(4200/800
23、0)100%=52.5%。12.以下哪个不是影响房地产目标市场选择的因素_。（分数：2.00）A.市场细分 B.资源条件C.环境条件D.市场规模解析：解析 本题考查的是房地产目标市场选择的影响因素。房地产目标市场选择的影响因素包括：市场规模、资源条件、环境条件、盈利性、风险性、政策性。 A市场细分是目标市场选择的基础，而不是影响因素。13.某房地产企业根据所收集的次级和初级资料，对顾客和竞争对手进行了分析研究塑造出本企业产品的鲜明形象并传递给目标客户，这是_。（分数：2.00）A.市场细分B.目标市场选择C.房地产开发项目定位 D.市场调研解析：解析 本题考查房地产开发项目定位的概念。房地产开
24、发项目定位是在市场定位基础上，塑造项目主题形象，确立项目适当位置。14.某建设项目当设定折现率为 15%时，求得的财务净现值为 186万元；当设定折现率为 18%时，求得的财务净现值为-125 万元，则该建设项目的财务内部收益率应是_。（分数：2.00）A.16.79% B.17.28%C.18.64%D.19.79%解析：解析 本题考查财务内部收益率的计算，根据题意应采用内插法求取财务内部收益率。财务内部收益率=15%+(18%-15%)186/(186+125)=16.79%。15.下列有关盈亏平衡分析的说法错误的是_。（分数：2.00）A.盈亏平衡分析在投资项目经济评价中应用较为广泛B.
25、盈亏平衡分析又称量本利分析C.盈亏平衡分析不可以对多个方案进行比较 D.对于房地产投资项目一般只进行线性盈亏平衡分析解析：解析 盈亏平衡分析在投资项目经济评价中应用较为广泛，不仅可以预测分析投资项目的保本点，还可以用来分析预测投资项目在某一利润上的临界点；不仅可以对单个方案进行分析，还可对多个方案进行比较。故 C项错误。16.方案间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的投资项目经济关系类型是_。（分数：2.00）A.独立方案 B.互斥方案C.混合方案D.现金流量方案解析：解析 本题考查独立方案的定义。独立方案即方案之间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用
26、为止的一组方案。独立方案的更严格定义是：若方案间加法法则成立，则这些方案是相互独立的。17.SWOT分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场环境中的_。（分数：2.00）A.风险因素B.威胁因素 C.挑战因素D.帮助因素解析：解析 本题考查 SWOT分析法中的四因素。SWOT 是四个因素英文单词第一个字母的组合，大家可以结合英文来记忆，分别是内部优势因素(Strength)、内部劣势因素(Weakness)、外部机会因素(Opportunity)和外部威胁因素(Threats)。18.某建设项目投资 1000万元，项目投资建设期为 1年，此后从第二
27、年年末开始每年将有 200万元的净收益，方案的经营期为 10年，寿命期结束时的净残值为零。若基准收益率为 12%，则该项目的年净收益为_时，净现值为零。已知：(P/A，12%，10)=5.650，(P/F，12%，1)=0.8929。（分数：2.00）A.185万元B.198万元 C.169万元D.168万元解析：解析 A(P/A，12%，10)(P/F，12%，1)=A5.650.8929=1000。 所以 A=1000/(5.650.8929)=198.22。19.盈亏平衡点的生产负荷率与建设项目风险承受能力的关系是_。（分数：2.00）A.盈亏平衡点的生产负荷率的大小与风险无关B.盈亏平
28、衡点的生产负荷率高于 50%，则风险可以接受C.盈亏平衡点的生产负荷率越大，风险越大 D.盈亏平衡点的生产负荷率越小，风险越大解析：解析 通常情况下，盈亏平衡点的生产负荷率(BEP)越大，风险越大，反之则相反。20.在对互斥方案进行比选时，下列哪项不是必须具备的可比性条件?_（分数：2.00）A.被比较方案的费用及效益计算口径一致B.被比较方案具有相同的计算期C.被比较方案现金流量具有相同的时间D.被比较方案可以在不同的计算期 解析：解析 在对互斥方案进行比选时，必须具备的可比性条件包括：被比较方案的费用及效益计算口径一致，被比较方案具有相同的计算期，被比较方案现金流量具有相同的时间。如果以上
29、条件不能满足，各个方案之间不能直接比较，必须经过一定转化后方能进行比较。21.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的_。（分数：2.00）A.50%B.60%C.70% D.80%解析：解析 本题考查协议出让的最低价。建设用地协议出让最低价是为了宏观调控土地市场防止低价协议出让用地而实施的出让金最低控制标准。不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费以及应交纳的有关税费(不能低于开发成本)。不得低于所在级别基准地价的 70%。22.省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报_人民政府批准后下达市、县人民政府土地管理部门执行。（分数
30、：2.00）A.同级 B.下级C.上一级D.国务院解析：解析 本题考查建设用地协议出让最低价。省级国土资源行政主管部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后下达，市县级国务资源部门执行。23.风险自留包括承担风险和_。（分数：2.00）A.转移风险B.自保风险 C.回避风险D.预防风险解析：解析 风险自留是指房地产投资者以自身的财力来负担未来可能的风险损失。风险自留包括两个方面的内容：承担风险和自保风险。24.以下关于房地产开发项目特点的说法错误的是_。（分数：2.00）A.质量要求较高B.时间目标的弹性较大 C.具有较强的系统性D.涉及面广解析：解析 房地产开发项目的特点：(1
31、)质量要求较高。(2)时间目标的限定性较强。(3)费用目标较强。(4)具有较强的系统性。(5)涉及面广。(6)涉及诸多法规政策。25._不属于建设用地使用权出让合同的内容。（分数：2.00）A.出让期限B.市政公用设施现状 C.出让土地的一些自然状况D.建设规划设计条件解析：解析 本题考查出让合同的内容。具体包括：土地状况、土地用途及使用年限、建设规划设计条件、动工开发期限、出让金额及支付方式、开发进度与分期投资额度、违约责任、其他条款。市政设施的现状一般无须在出让合同中写明。26.在房地产开发项目工程设计中，由建设项目业主组建工程设计管理机构负责工程设计管理，并可聘请专家或咨询公司协助其进行
32、管理的模式是_。（分数：2.00）A.业主委托咨询公司代表业主进行设计管理模式B.业主委托项目管理公司管理模式C.业主直接管理模式 D.业主间接管理模式解析：解析 A 种模式建设项目业主不设立工程设计管理机构。房地产企业直接管理式。即房地产企业组建工程设计管理机构负责工程设计管理。特点：房地产企业有很强的技术、管理水平、经验和能力。有利于企业对项目的目标和风险控制。缺点是容易造成设计方案反复变更，不易发挥设计单位系统分析综合比选作用。27.建设用地使用权年限满时，土地使用权受让人_。（分数：2.00）A.可申请续期使用 B.必须归还使用权C.可以重新签订合同D.必须支付出让金解析：解析 本题考
33、查土地使用权出让合同到期后的处置。出让合同到期后，可申请续期，但不同的用地类型法律规定不同。物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满，自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。28.对房地产开发企业职业技术能力和设计管理水平要求最高的项目设计管理模式是_。（分数：2.00）A.房地产开发企业直接管理 B.设计单位自行管理C.委托项目(工程)管理公司管理D.委托咨询公司代表业主进行设计管理解析：解析 房地产企业直接项目设计管理式。即房地产企业组建工程设计管理机构负责工程设计管理。特点：房地产企业有很强的技术、管理水平、经验和能力；有利于企业对项目的目标和风险控制；容易造成设
34、计方案反复变更，不易发挥设计单位系统分析综合比选作用。29.建设用地使用转让的一般程序是_。 (1)申请 (2)审批 (3)签订转让合同 (4)登记 (5)公证（分数：2.00）A.(1)(2)(3)(4)(5)B.(1)(2)(3)(5)(4) C.(1)(3)(2)(5)(4)D.(2)(3)(4)(5)(1)解析：解析 本题考查土地使用权转让的程序。注意公证在登记之前，在签订转让合同之后。公证是对转让合同进行公证，只有公证后，才可以进行登记。30._不是集体建设用地。（分数：2.00）A.农村宅基地B.乡镇企业用地C.农村道路用地D.基本农田 解析：解析 本题考查集体建设用地的使用范围。
35、使用集体建设用地有 3种情况：(1)兴办乡镇企业经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地；(2)农村宅基地；(3)乡村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地。二、多项选择题(总题数：12，分数：48.00)31.下列关于国有土地租赁的说法中，正确的有_。（分数：4.00）A.国有土地租赁，可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式 B.国有土地租赁，租赁期限六个月以上的，必须签订租赁合同 C.承租人将土地转租给第三人的，承租土地使用权随之转让D.承租土地使用权期满，承租人可申请续期 E.国家因社会公共利益的需要，可依法提前无偿收回承租土地使用权解析：解析 C 承租人将土地转租给
36、第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。E 国家因社会公共利益的需要，可依法提前收回承租土地使用权，但应对承租人给予合理补偿。32.建设用地使用权转让中具有突出市场特性的形式有_。（分数：4.00）A.赠与B.出售 C.交换 D.划拨E.招标解析：解析 本题考查建设用地使用权转让的形式。出售和交换是建设用地使用权转让中具有突出市场特性的两种形式。33.根据新出台的房屋征收管理条例的规定，以下_属于公共利益用地。（分数：4.00）A.保障性安居住房用地 B.危旧房改造 C.市政公共事业用地 D.防灾减灾用地 E.解决就业的项目用地解析
37、：解析 房屋征收条例界定了公共利益的范围：(1)国防和外交的需要；(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；(6)法律行政法规规定的其他公共利益的需要。34.社会集聚也称为偶然集聚，是由企业外部因素引起的，主要包括_。（分数：4.00）A.大城市的吸引 B.交通便利 C.矿产资源丰富 D.与其他企业相邻获利 E.
38、人口多解析：解析 本题考查集聚影响工业区位的分析。社会集聚是由企业外部因素引起的，包括两个方面：一是由大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。35.中心地理论的基本概念包括_。（分数：4.00）A.商品类别B.中心地 C.中心性 D.中心地职能 E.需求门槛 解析：解析 本题考查中心地理论。36.必须经国务院批准方可征收的土地包括_。（分数：4.00）A.所有农田B.所有基本农田 C.基本农田以外的耕地超过 35公顷的 D.其他土地超过 70公顷的 E.基本农田以外的其他土地超过 35公顷的解析：解析 国务院批准的项目：所有的基本
39、农田；基本农田以外的耕地超过 35公顷的；其他土地超过 70公顷的(包括耕地和其他土地之和超过 70公顷的)。37.房地产市场调研报告作为一种特殊的应用文，一般由_组成。（分数：4.00）A.公函B.目录 C.标题 D.摘要 E.正文 解析：解析 本题考查房地产调研报告的基本结构。房地产调研报告基本结构包括：封面、目录、摘要、正文、结论和建议、附录。38.SWOT分析的内容包括企业的_。（分数：4.00）A.定位B.优势 C.劣势 D.营销策略E.威胁 解析：解析 SWOT 分析是将对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优劣势、面临的机会和威胁，通过调查列举出来并依据矩阵形式
40、排列，然后用系统分析的思想把各种因素相互匹配起来加以分析，为项目决策提供更全面详细的依据。39.在下述方法中，可用于进行不确定性分析方法的是_。（分数：4.00）A.盈亏平衡分析 B.净现值分析C.敏感性分析 D.风险分析 E.财务分析解析：解析 本题考查不确定性分析的方法。在项目可行性研究中不确定性分析的方法有：盈亏平衡分析、敏感性分析、风险分析。40.采用风险预防方法防范房地产投资风险的措施有_。（分数：4.00）A.防止相关风险因素的产生 B.设立内部风险损失基金C.通过合同将损失转移给非保险企业D.对已经存在的相关风险因素进行监控 E.对相关风险因素进行时间和空间隔离 解析：解析 风险
41、预防一般包括以下措施： (1)防止危险因素产生；(2)减少已存在的危险因素并对其进行监控；(3)对风险因素进行时间与空间上的隔离；(4)加强投资方保护能力；(5)进行风险预防的评价；(6)对下一步预防目标进行审核与规划。41.从招标方式看，房地产开发项目招标一般分为_。（分数：4.00）A.招标代理B.公开招标 C.邀请招标 D.议标E.以上选项均正确解析：解析 房地产开发工程招标分为两类：公开招标和邀请招标。公开招标也称为无限竞争性招标。公开招标一般应用于政府工程或规模较大的工程。 邀请招标也称为有限竞争性招标或指名竞争方式，预先选择若干具备资质、符合条件的承包商发出邀请函，对招标工程情况简
42、要说明，请他们参与投标竞争。42.房地产开发项目质量的可靠性体现在_等。（分数：4.00）A.平面、空间布局的合理性B.隔声和采光功能的良好性C.保证防火和抗震要求 D.满足使用寿命要求 E.与生态环境的协调性解析：解析 房地产项目的质量通常体现在可用性、可靠性、经济性、与环境的协调等方面。其中可靠性包括三个方面，安全性、可维修性和有效性(指满足使用寿命要求与满足抗腐蚀性要求)。AB 属于可用性。E 属于“与环境的协调”。三、案例分析题(总题数：2，分数：32.00)近年来各地的房产公司如雨后春笋般成长起来，仅北京地区就有 2000多家房产公司，市场竞争异常激烈，而房产促销策略作为房产营销中不
43、可少的一环，成为各公司开拓市场，树立产品、企业形象，吸引购买者的有力机制。请回答以下问题：（分数：16.00）(1).常见的房地产非人员推销方式有_。（分数：4.00）A.现场促销B.营业推广 C.房地产广告 D.公共关系 解析：解析 房地产促销中非人员推销包括广告、营业推广和公共关系等形式。(2).人员推销的特征表现为_。（分数：4.00）A.当面洽谈，便于及时调整 B.可建立长期关系，便于了解顾客要求 C.信息反馈快，以便及时调整自己经营策略，技术措施 D.时间成本较低解析：解析 人员推销的优势：可以当面洽谈，交流信息；可与客户建立长期关系；信息反馈比较快。缺点是时间成本较高，对推销人员的
44、要求高。(3).某房地产公司举办大型有奖销售、打折促销活动，其实质是_。（分数：4.00）A.扩大房产商品知名度B.树立房地产企业形象C.降低房地产价格D.向消费者或代理商提供一种特殊的优惠 解析：解析 大型有奖销售、打折促销活动实际上向消费者提供了一种特殊的优惠条件，具有鲜明的吸引力。(4).公共关系推广工作效应的滞后性指_。（分数：4.00）A.公共关系的效果滞后于广告宣传B.公共关系效果不明显C.公共关系效果不是立刻见效，需一定时间的积累才能产生相应效果 D.公共关系推广一般没有效果解析：解析 公共关系本身不是一次活动就可以确立的，它依赖于企业长期形象的积累，而公共关系活动的效果也不是立
45、刻见效的，需要一定时期的积累才能产生相应的效果。某投资者花 800万元购买了一商业店铺用于自己经营，其经营资金为 150万元，权益资本为 300万元，经营期内年平均利润为 200万元，年平均税后净利润为 158万元。（分数：16.00）(1).该项目的投资利润率为_（分数：4.00）A.19.83%B.21.05% C.23.75%D.26.33%解析：解析 静态盈利性指标的考查。投资利润率=年平均利润/项目总投资100%，其中，项目总投资=项目总开发建设成本+经营资金。故根据公式可得，投资利润率=200/(800+150)100%=21.05%。(2).该项目的资本金净利润率为_（分数：4.
46、00）A.52.67% B.56.22%C.59.75%D.63.14%解析：解析 资本金净利润率=年平均税后净利润/资本金100%=158/300100%=52.67%。(3).下列选项中属于静态盈利性指标的是_。（分数：4.00）A.投资利润率 B.成本利润率 C.财务内部收益率D.资本金净利润率 解析：解析 常见的静态盈利性指标有：成本利润率、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率和静态投资回收期。故选项 ABD正确。选项 C属于动态盈利性指标，故排除。(4).对房地产投资项目来说，静态投资回收期自_算起。（分数：4.00）A.盈利起始点B.运营第 2年C.投资起始点 D.银行计息日解析：解析 静态投资回收期是指在不考虑资金时间价值的条件下，即不考虑现金流折现时，项目以净收益回收其总投资所需要的时间，一般以年表示。对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。
