1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-31 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：30.00)1.下列关于中心地的说法，正确的是_。 A.一般泛指城镇或居民点 B.是对几个区域而言的中心点 C.主要以商业、服务业方面的活动为主 D.指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点（分数：1.00）A.B.C.D.2.在克里斯塔勒的中心地理论中，每个中心地的市场区为_。 A.圆形 B.五边形 C.椭圆形 D.正六边形（分数：1.00）A.B.C.D.3.伯吉斯的同心圆理论是基于社会生态学里的_概念来解释土地利用在空间
2、上的排列形态的。 A.入侵和发展 B.承继与发展 C.演替与发展 D.入侵和承继（分数：1.00）A.B.C.D.4.同心圆理论的基本模式为_。 A.城市各功能用地以中心区为核心，自外向内作环状扩展，共形成 5个同心圆用地结构 B.城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成 5个同心圆用地结构 C.城市各功能用地以居民区为核心，自内向外作扇状扩展共形成 5个扇形 D.城市各功能用地以中心商业区为核心，自内向外作扇形扩展（分数：1.00）A.B.C.D.5.1932年巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为_模式。 A.扇形 B.六边形 C.正方形 D.星状环形（分数：
3、1.00）A.B.C.D.6.马克思认为资本主义地租的实质是_。 A.经营利润 B.超额利润 C.平均利润 D.正常利润（分数：1.00）A.B.C.D.7.建设用地审查应当实行_内部会审制度。 A.土地税收管理部门 B.土地运营主管部门 C.土地行政主管部门 D.国务院（分数：1.00）A.B.C.D.8.被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持_到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 A.土地所有证明 B.土地使用许可证 C.房产证明 D.土地权属证书（分数：1.00）A.B.C.D.9.土地管理法第四十四条规定，征收农用地的，应先办理_，再办理_。 A.农
4、用地转用审批；征地审批手续 B.征地审批手续；农用地转用审批 C.土地使用许可证；土地征用许可证 D.土地征用许可证；土地使用许可证（分数：1.00）A.B.C.D.10.甲拥有一宗土地的使用权，自 2011年 1月 1日起将其出租给乙使用，租期 5年。2012 年，甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则_。 A.甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同 B.原租合同是否有效，由乙丙协商确定 C.乙应将租金直接支付给丙 D.甲仍有权收取乙的租金（分数：1.00）A.B.C.D.11.A公司将 M地块的使刖权抵押给 B公司，于 7月 1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7 月 9日
5、完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为_。 A.7月 1日 B.7月 2日 C.7月 9日 D.7月 10日（分数：1.00）A.B.C.D.12.办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括_。 A.抵押合同 B.抵押登记申请书 C.国有土地使用证 D.国有建设用地使用权出让合同（分数：1.00）A.B.C.D.13.下列不属于集体建设用地使用原则的是_。 A.特殊情况下可突破计划控制指标 B.按规划用地，节约用地，保护耕地 C.依法办理审批手续 D.维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益（分数：1.00）A.B.C.D.14.建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建
6、筑物的说法中，正确的是_。 A.新增建筑物属于抵押财产 B.实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿 C.新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让 D.在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分（分数：1.00）A.B.C.D.15.对于符合协议出让条件的土地，行政主管部门制定的协议出让土地方案中，应包括拟出让地块的_。 A.用途、面积、价格 B.具体位置、界址、使用期限 C.规划设计条件，土地肥沃程度 D.供地时间以及与土地相关的税费（分数：1.00）A.B.C.D.16.一般由少量的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题展开深入的探讨，是定性研究
7、中的_。 A.探讨法 B.深度访谈法 C.小组访谈法 D.投射法（分数：1.00）A.B.C.D.17.小组访谈法的优点是_。 A.更深入地发掘成员内心的动机态度 B.能探讨原因和寻求解决问题的途径 C.能够取得一些更为真实的信息 D.能更好地评价所获得信息的可信度（分数：1.00）A.B.C.D.18.让受访者充分地、自由地、深刻地表达自己的观点和情感，以揭示对某一问题的潜在的动机、信念、态度和情绪的研究方法属于_。 A.浅度访谈法 B.深度访谈法 C.小组访谈法 D.投射法（分数：1.00）A.B.C.D.19._最主要的特点是直接性。 A.深度访谈法 B.现场踩盘法 C.小组访谈法 D.
8、定性调研法（分数：1.00）A.B.C.D.20.通过向选定的样本对象寄送问卷的方式，获得收件人对有关问题看法的信息是_。 A.路上拦截法 B.入户询问法 C.邮寄询问法 D.电话询问法（分数：1.00）A.B.C.D.21.关于市场调研报告的基本要求，下列说法不正确的是_。 A.内容尽量全面，篇幅应尽量长 B.主题明确、内容清晰 C.尽可能地深入调研，力求弄清事实 D.应阐明调研的局限性（分数：1.00）A.B.C.D.22.房地产开发项目的产品定位不包括_。 A.主题形象建议 B.建筑功能建议 C.总体规划建议 D.建筑风格建议（分数：1.00）A.B.C.D.23.房地产开发项目产品定位
9、的限定性条件不包括_。 A.土地方面的限制 B.建筑功能方面的限制 C.产品档次的限制 D.客户可接受价格的限制（分数：1.00）A.B.C.D.24.竞争过程中往往相当惹人注目，甚至产生轰动效应，企业及其产品可以较快地为消费者所了解，易于达到树立市场形象的目的的市场定位策略是_。 A.创新定位 B.迎头定位 C.避强定位 D.争强定位（分数：1.00）A.B.C.D.25.项目主题形象定位应遵循的原则不包括_。 A.易于展示和传播 B.要充分展示企业文化 C.应与项目的内在品质相符合 D.应充分考虑市场竞争因素（分数：1.00）A.B.C.D.26.有 1、2、3 三个互斥方案，效益相同，相
10、关数据见下表。若基准收益率为 10%，则下列说法正确的有_。 费用单位：万元方案 初始投资 年经营成本 残值 计算期(年)1 200 50 10 82 180 42 9 63 150 32 7 5 A.最优方案为 1 B.最优方案为 2 C.最优方案为 3 D.方案 1优于方案 2（分数：1.00）A.B.C.D.27.关于单位产品的固定成本与产量的关系，下列各项中正确的是_。 A.单位产品的固定成本随产量增加而减少 B.单位产品的固定成本随产量增加而保持不变 C.单位产品的固定成本随产量增加而增加 D.单位产品的固定成本随产量的减少而减少（分数：1.00）A.B.C.D.28.根据_划分，固
11、定成本可分为酌量性固定成本和约束性固定成本。 A.发生的方式 B.其支出数额是否可变 C.其支出数额大小 D.发生的性质（分数：1.00）A.B.C.D.29.将投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，以区分固定成本和变动成本的是_。 A.费用分解法 B.目标规划法 C.高低点法 D.回归分析法（分数：1.00）A.B.C.D.30.某房产项目预计总产量 1500套，成本总额为 660万元。已知同类项目的最高产量为 2000套，对应成本额为 800万元；最低产量为 1000套，对应成本额为 450万元，则应用高低点法估算，该房产项目的总固定成本为_万元。 A.105 B.13
12、5 C.155 D.160（分数：1.00）A.B.C.D.二、B多项选择题/B(总题数：10，分数：20.00)31.在杜能圈的修正模型中，不属于杜能研究关于现实存在的国家与“孤立国”的主要区别的有_。 A.在有一定国土面积的国家中，除了首都，还有许多小城市分散在全国各地 B.现实国家中不可能有那种交通方式唯一的大城市 C.一般国家的城市无法根据不同的耕作制度形成杜能圈 D.现实存在的国家中没有与孤立国中设想的自然条件、土壤肥力和土地的物理性状都完全相同的土地 E.在现实国家中可能有既不靠河流边，也不在通航的运河边的那种城市（分数：2.00）A.B.C.D.E.32.下列属于韦伯工业区位理论
13、假设前提的有_。 A.仅就同一种产品讨论其生产与销售问题 B.工业原料、燃料产地分布在特定地点，且已知 C.运输成本是重量与距离的函数 D.工业产品的消费地点和范围为未知，且需求量不断变化 E.劳动力供给为已知，不能流动，且在工资率固定情况下供给是充裕的（分数：2.00）A.B.C.D.E.33.建设用地使用权出租中，不属于出租人义务的有_。 A.保管义务 B.修缮义务 C.妨害除去义务 D.租赁标的物返还义务 E.按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物（分数：2.00）A.B.C.D.E.34.城乡各类建设项目取得建设用地使用权主要采取的方式有_。 A.国有土地租赁 B.征收集体土地
14、C.出让国有建设用地使用权 D.买卖国有建设用地使用权 E.划拨国有建设用地使用权（分数：2.00）A.B.C.D.E.35.下列选项中，属于房地产设计市场调研方案内容的有_。 A.确定调研项目 B.确定资料搜集方法 C.确定调研方式和方法 D.设计调查问卷 E.市场调研的经费预算（分数：2.00）A.B.C.D.E.36.对于不同类型楼盘，锁定目标客户群的内容主要有_。 A.客户群职业特征 B.客户群的商品房消费能力 C.客户群的商品房消费方式 D.客户群购买商品房的动机 E.户群对商品房特征的需求（分数：2.00）A.B.C.D.E.37.下列不属于 SWOT分析中优势(Strengths
15、)的是_。 A.房地产开发企业实力雄厚，拥有良好背景和口碑 B.地处商圈核心区域，具备升值潜力 C.地理位置较佳，周边市政设施齐备 D.周围多中高档社区，聚集效应明显 E.城市化进程加快，住房总体需求将进一步增加（分数：2.00）A.B.C.D.E.38.下列选项中，属于房地产产品定位限制条件的有_。 A.客户接受的价格的限制 B.客户偏好方面的限制 C.房地产政策、规定方面的限制 D.建筑功能方面的限制 E.规划条件方面的限制（分数：2.00）A.B.C.D.E.39.下列选项中，不属于房地产投资风险识别特点的有_。 A.客观性 B.相关性 C.系统性 D.连续性 E.制度性（分数：2.00
16、）A.B.C.D.E.40.下列关于损益表的说法，正确的有_。 A.不同类型的房地产开发项目其利润总额计算方法一样 B.不同类型的房地产开发项目其编制的房地产投资项目损益表有一定差异 C.损益表主要用于计算投资利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标 D.损益表是反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表 E.在借款偿还期内，未分配利润主要用于归还借款（分数：2.00）A.B.C.D.E.三、B案例分析题/B(总题数：2，分数：90.00)某异地房地产开发公司拟在亚龙湾高尔夫球场的中央开发亚龙湾高尔夫别墅，开发完成后是整个亚龙湾的地理中心。项目占地 10万平方米，拟建筑面积
17、2.8万平方米，其中度假别墅 2.2万平方米，会所配套设施 0.6万平方米，绿化率65%。亚龙湾积聚了一批著名品牌的酒店，包括喜来登、万豪、希尔顿、丽兹卡尔顿，除高档酒店外房地产开发项目不多，规模不大。未来亚龙湾还有一批搭建别墅项目，但地段根本无法与本项目相比，且国家对别墅项目提出了更加严厉控制措施，能否上马，何时上马，情况很不明朗，暂时不构成威胁。根据题意，回答下列问题：（分数：45.00）(1).该亚龙湾高尔夫别墅的市场定位策略是_。 A.避强定位 B.迎头定位 C.品质定位 D.创新定位（分数：9.00）A.B.C.D.(2).若该项目采用营销策划不可行的有_。 A.全程营销策略制定 B
18、.全程供应量的建议 C.全程广告策略建议 D.全程品牌塑造策略（分数：9.00）A.B.C.D.(3).房地产开发项目 SWOT分析的步骤不包括_。 A.分析环境因素 B.构造 SWOT矩阵 C.分析目标市场 D.确定企业具体战略（分数：9.00）A.B.C.D.(4).该拟建项目的容积率是_。 A.0.22 B.0.28 C.0.25 D.0.65（分数：9.00）A.B.C.D.(5).用 SWOT分析法，该别墅项目的优势有_ A.区位 B.异地开发 C.三亚市场大趋势良好 D.景观面长（分数：9.00）A.B.C.D.某大型超市欲购买一栋临街旺铺用于出租经营，现有 A、B、C 三个投资方
19、案，经市场调研预计各方案的初始投资、年净经营收入和净转售收入如下表所示。各投资方案的计算期均为 6年，基准收益率 ic=10%。 初始投资 年净经营收入 净转售收入投资方案的现金流量表 单位：万元投资方案 0 1-5 61 240 50 3002 350 65 4003 400 78 520根据题意，回答下列问题：（分数：45.00）(1).若采用用净现值法进行方案比选，则最优方案为_。 A.1 B.2 C.3 D.1和 2（分数：9.00）A.B.C.D.(2).若采用净将来值法进行方案比选，则最优方案为_。 A.1 B.2 C.3 D.2和 3（分数：9.00）A.B.C.D.(3).若采
20、用净年值法进行方案比选，则最优方案为_。 A.1 B.2 C.3 D.1和 3（分数：9.00）A.B.C.D.(4).假设 ic仍为 10%，若采用净现值率法进行方案比选，则最优方案为_。 A.1 B.2 C.3 D.1和 3（分数：9.00）A.B.C.D.(5).导致采用净现值法和净现值率法的结果不一致的原因是由于_。 A.评价角度的不同 B.净现值率法考虑的是投资总额收益 C.净转让收入的存在 D.净现值法考虑的是单位投资收益（分数：9.00）A.B.C.D.经济师中级房地产经济专业知识与实务-31 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30
21、，分数：30.00)1.下列关于中心地的说法，正确的是_。 A.一般泛指城镇或居民点 B.是对几个区域而言的中心点 C.主要以商业、服务业方面的活动为主 D.指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 中心地是指相对于一个区域而言的中心点，不是一般泛指的城镇或居民点。更确切地说，中心地是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。2.在克里斯塔勒的中心地理论中，每个中心地的市场区为_。 A.圆形 B.五边形 C.椭圆形 D.正六边形（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 由于新的中
22、心地厂商的不断进入，竞争的结果使得各个厂商经营某类商品的最大销售范围逐渐缩小，直到能维持最低收入水平的门槛范围为止。每个中心地的市场区为圆形，且彼此相切。3.伯吉斯的同心圆理论是基于社会生态学里的_概念来解释土地利用在空间上的排列形态的。 A.入侵和发展 B.承继与发展 C.演替与发展 D.入侵和承继（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 同心圆理论是由伯吉斯(E.W.Burgess)于 1925年总结出来的。他基于生态学的入侵和承继(Invasion-succession)概念来解释城市土地利用在空间上的排列形态。4.同心圆理论的基本模式为_。 A.城市各功能用地以中心区为核心，自外
23、向内作环状扩展，共形成 5个同心圆用地结构 B.城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成 5个同心圆用地结构 C.城市各功能用地以居民区为核心，自内向外作扇状扩展共形成 5个扇形 D.城市各功能用地以中心商业区为核心，自内向外作扇形扩展（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 同心圆理论的基本模式为城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩展，共形成5个同心圆用地结构。依次为：第一环带，中心商务区；第二环带，过渡地带；第三环带，工人住宅区；第四环带，高级住宅区；第五环带，通勤人士住宅区。5.1932年巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为_模式。 A.扇
24、形 B.六边形 C.正方形 D.星状环形（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 1932 年，巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将同心圆模式修正为星状环形模式，使同心圆理论更接近单中心小规模城市的真实情况。6.马克思认为资本主义地租的实质是_。 A.经营利润 B.超额利润 C.平均利润 D.正常利润（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 马克思认为资本主义地租的实质是超额利润，其大小等于处于有利条件的个别生产价格和整个生产部门的社会生产价格的差额。7.建设用地审查应当实行_内部会审制度。 A.土地税收管理部门 B.土地运营主管部门 C.土地行政主管部门 D.国务院（分数：1.0
25、0）A.B.C. D.解析：解析 有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，并按规定征求有关方面意见后 30日内审查完毕。建设用地审查应当实行土地行政主管部门内部会审制度。8.被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持_到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 A.土地所有证明 B.土地使用许可证 C.房产证明 D.土地权属证书（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地
26、补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土 地行政主管部门办理征地补偿登记。9.土地管理法第四十四条规定，征收农用地的，应先办理_，再办理_。 A.农用地转用审批；征地审批手续 B.征地审批手续；农用地转用审批 C.土地使用许可证；土地征用许可证 D.土地征用许可证；土地使用许可证（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 集体土地征收过程中最为重要的是土地征收的审批和补偿环节。土地管理法第四十四条规定，征收农用地的，应先办理农用地转用审批，再办理征地
27、审批手续。10.甲拥有一宗土地的使用权，自 2011年 1月 1日起将其出租给乙使用，租期 5年。2012 年，甲因债务问题，将该地块抵押给丙，则_。 A.甲乙之间的租赁合同中止，应由乙丙重新协商签订新的租赁合同 B.原租合同是否有效，由乙丙协商确定 C.乙应将租金直接支付给丙 D.甲仍有权收取乙的租金（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 已作抵押的土地由抵押人占用与管理，但仍享有出租人的权利，即：按期收取土地使用权租金；监督承租方按照租赁合同的规定合理使用土地；依法收回出租的土地。11.A公司将 M地块的使刖权抵押给 B公司，于 7月 1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7 月
28、9日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为_。 A.7月 1日 B.7月 2日 C.7月 9日 D.7月 10日（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 抵押登记可以有效地保护抵押双方当事人的合法权益，防止重复抵押，保证债权人实现债权，债务人履行债务。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。12.办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括_。 A.抵押合同 B.抵押登记申请书 C.国有土地使用证 D.国有建设用地使用权出让合同（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 办理建设用地使用权抵押登记应当交验下列文件：抵押当事人的身份证明和法人资格证明；抵押登记申请书；抵押合同；国有土地
29、使用证；可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；可以证明抵押的建设用地使用权价值的材料；登记机关认为必要的其他文件。土地出让合同是获得土地使用证的必备条件。因此，有了土地使用证就无需出让合同。13.下列不属于集体建设用地使用原则的是_。 A.特殊情况下可突破计划控制指标 B.按规划用地，节约用地，保护耕地 C.依法办理审批手续 D.维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅，使用农民集体所有的建设用地的都必须遵循的原则包括：维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益；
30、按规划用地，节约用地，保护耕地；按计划用地，不得突破计划控制指标；依法办理审批手续；如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续。14.建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，正确的是_。 A.新增建筑物属于抵押财产 B.实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿 C.新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让 D.在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 物权法第二百条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物
31、与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。15.对于符合协议出让条件的土地，行政主管部门制定的协议出让土地方案中，应包括拟出让地块的_。 A.用途、面积、价格 B.具体位置、界址、使用期限 C.规划设计条件，土地肥沃程度 D.供地时间以及与土地相关的税费（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门制定协议出让土地方案，方案中包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、使用期限、规划设计条件、供地时间等。16.一般由少量的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题展开深入的探讨，是定性研究中的_。 A
32、.探讨法 B.深度访谈法 C.小组访谈法 D.投射法（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 小组访谈法是市场调研中非常实用和有效的定性调研方法，其形式是小型座谈会，即挑选一些有代表性的座谈者，在一个装有单面镜和录音录像设备的房间内，在训练有素的主持人的主持下，就某个专题进行讨论，从而获得对有关问题的深入了解。17.小组访谈法的优点是_。 A.更深入地发掘成员内心的动机态度 B.能探讨原因和寻求解决问题的途径 C.能够取得一些更为真实的信息 D.能更好地评价所获得信息的可信度（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 小组访谈法的优点主要有：资料收集快、效率高、方法简便易行；信息广泛
33、、理解深入、创意新颖；结构灵活、针对性强、有效性高；调研与讨论相结合，不仅可以回答问题，而且还能探讨原因和寻求解决问题的途径。其他三项是深度访谈法的优点。18.让受访者充分地、自由地、深刻地表达自己的观点和情感，以揭示对某一问题的潜在的动机、信念、态度和情绪的研究方法属于_。 A.浅度访谈法 B.深度访谈法 C.小组访谈法 D.投射法（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 深度访谈法是指调研人员与受访者之间通过面对面的深入交谈，让受访者充分地、自由地、深刻地表达自己的观点和情感，以揭示对某一问题的潜在的动机、信念、态度和情绪的一种探索性调研方法。19._最主要的特点是直接性。 A.深度
34、访谈法 B.现场踩盘法 C.小组访谈法 D.定性调研法（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 现场踩盘法最主要的特点是直接性，调研人员在楼盘现场与被调研人员进行直接交流，通过对楼盘的实地勘察，不仅可以获得对调查楼盘的感性认识，而且可以根据自己的直接感受，判断所获得信息的可信程度。20.通过向选定的样本对象寄送问卷的方式，获得收件人对有关问题看法的信息是_。 A.路上拦截法 B.入户询问法 C.邮寄询问法 D.电话询问法（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 邮寄询问法是通过向选定的样本对象寄送调查问卷的方式，获得收件人对有关问题看法的信息的一种询问法。目前，由于电话、电子邮件和
35、传真等的广泛使用，邮寄询问法的使用频率逐步下降，并且由于回答率不易控制，在其他调研方法可行时不宜选用。21.关于市场调研报告的基本要求，下列说法不正确的是_。 A.内容尽量全面，篇幅应尽量长 B.主题明确、内容清晰 C.尽可能地深入调研，力求弄清事实 D.应阐明调研的局限性（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 市场调研报告的基本要求有：实事求是。尽可能地深入调研，力求弄清事实、找出原因，反映事物的本来面目；易于理解。调研报告遵循一定的逻辑顺序，结构清晰、主题明确、内容清晰；简洁明了。市场调研报告的篇幅尽量不要过长，并把要点放在最前面；有针对性。目的明确，把握重点，围绕主题展开论述；客
36、观中立。阐明调研的局限性以及不完美之处，以保证市场调研报告的中立性。22.房地产开发项目的产品定位不包括_。 A.主题形象建议 B.建筑功能建议 C.总体规划建议 D.建筑风格建议（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 房地产开发项目的产品定位包括：建筑功能建议：项目规划功能结构；项目主体经济指标；产品档次建议：开发项目建筑材料、配套设施及项目整体造价水平；总体规划建议：项目用地规划布局；项目道路网络规划；项目空间尺度安排；群体组合；道路交通；管网；建筑风格建议：建筑物的平面布局、外立面造型、色彩、建筑材料、建筑符号、艺术处理和手法运用；配套、景观建议；户型设计。选项 A是房地产开发项
37、目的项目定位。23.房地产开发项目产品定位的限定性条件不包括_。 A.土地方面的限制 B.建筑功能方面的限制 C.产品档次的限制 D.客户可接受价格的限制（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 房地产产品定位的限制条件是指对产品的性质、档次、价格等起到决定作用的客观和主观条件，主要包括下列方面：土地方面的限制；规划条件方面的限制；建筑功能方面的限制；客户可接受价格的限制；房地产政策、规定方面的限制。24.竞争过程中往往相当惹人注目，甚至产生轰动效应，企业及其产品可以较快地为消费者所了解，易于达到树立市场形象的目的的市场定位策略是_。 A.创新定位 B.迎头定位 C.避强定位 D.争强定
38、位（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 迎头定位策略是指企业根据自身的实力，为占据较佳的市场位置，不惜与市场上占支配地位、实力最强或较强的竞争对手发生正面竞争，而使自己的产品进入与竞争对手相同的市场位置。其优点是竞争过程中往往相当惹人注目，甚至产生轰动效应，企业及其产品可以较快地为消费者所了解，易于达到树立市场形象的目的。25.项目主题形象定位应遵循的原则不包括_。 A.易于展示和传播 B.要充分展示企业文化 C.应与项目的内在品质相符合 D.应充分考虑市场竞争因素（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 项目主题形象定位应把握以下原则：主题形象易于展示和传播；主题形象应与项目
39、的内在品质相符合；主题形象要与周边的资源条件相符合；主题形象要与客户群的需求特征相符合；主题形象应充分考虑市场竞争因素，与其楼盘有明显的差异和区别。26.有 1、2、3 三个互斥方案，效益相同，相关数据见下表。若基准收益率为 10%，则下列说法正确的有_。 费用单位：万元初始投资年经营成本残值计算期(年)方案1 200 50 10 82 180 42 9 63 150 32 7 5 A.最优方案为 1 B.最优方案为 2 C.最优方案为 3 D.方案 1优于方案 2（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 这三个互斥方案由于效益相同，计算期不同，可用费用年值法进行比选，计算结果如下：*；
40、*；AC 3=150*；通过计算比较，方案 3的费用年值最小，为最优方案。方案 2的费用年值小于方案 1，因此方案 2优于方案 1。27.关于单位产品的固定成本与产量的关系，下列各项中正确的是_。 A.单位产品的固定成本随产量增加而减少 B.单位产品的固定成本随产量增加而保持不变 C.单位产品的固定成本随产量增加而增加 D.单位产品的固定成本随产量的减少而减少（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 固定成本是成本总额在一定时期和一定产量范围内不随产量变化而变化的成本，但单位产品中的固定成本与产量的增减成反比例变动。28.根据_划分，固定成本可分为酌量性固定成本和约束性固定成本。 A.发
41、生的方式 B.其支出数额是否可变 C.其支出数额大小 D.发生的性质（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 在实践中，固定成本还可以根据其支出数额能否改变，进一步细分为酌量性固定成本和约束性固定成本。29.将投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，以区分固定成本和变动成本的是_。 A.费用分解法 B.目标规划法 C.高低点法 D.回归分析法（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 固定成本与变动成本分解的方法包括费用分解法和高低点法。其中，费用分解法就是把投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于变动成本
42、，再把它们分别汇总后得出总固定成本和总变动成本。30.某房产项目预计总产量 1500套，成本总额为 660万元。已知同类项目的最高产量为 2000套，对应成本额为 800万元；最低产量为 1000套，对应成本额为 450万元，则应用高低点法估算，该房产项目的总固定成本为_万元。 A.105 B.135 C.155 D.160（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 设 Cmax，C min分别为最高、最低产量的成本额，X maxXmin分别显最高、最低产量。根据高低点法，该项目的单位变动成本*。则该项目的总变动成本=单位变动成本产量=0.351500=525(万元)，项目总固定成本=总成
43、本-总变动成本=660-525=135(万元)。二、B多项选择题/B(总题数：10，分数：20.00)31.在杜能圈的修正模型中，不属于杜能研究关于现实存在的国家与“孤立国”的主要区别的有_。 A.在有一定国土面积的国家中，除了首都，还有许多小城市分散在全国各地 B.现实国家中不可能有那种交通方式唯一的大城市 C.一般国家的城市无法根据不同的耕作制度形成杜能圈 D.现实存在的国家中没有与孤立国中设想的自然条件、土壤肥力和土地的物理性状都完全相同的土地 E.在现实国家中可能有既不靠河流边，也不在通航的运河边的那种城市（分数：2.00）A.B.C. D.E. 解析：解析 现实存在的国家与“孤立国”
44、区别有：在现实存在的国家中，找不到与“孤立国”设想的自然条件、土壤肥力和土壤的物理性状都完全相同的土地；在现实的国家中，不可能有那个唯一的大城市，它既不靠河流边，也不在通航的运河边；在具有一定国土面积的国家中，除了首都，还有许多小城市分散在全国各地。32.下列属于韦伯工业区位理论假设前提的有_。 A.仅就同一种产品讨论其生产与销售问题 B.工业原料、燃料产地分布在特定地点，且已知 C.运输成本是重量与距离的函数 D.工业产品的消费地点和范围为未知，且需求量不断变化 E.劳动力供给为已知，不能流动，且在工资率固定情况下供给是充裕的（分数：2.00）A. B. C. D.E. 解析：解析 韦伯工业
45、区位理论的基本假设是：研究的对象是一个均质的国家或地区且只探讨影响工业区位的经济因素，不考虑其他因素；工业原料、燃料产地分布在特定地点，且已知；工业产品的消费地点和范围也已知，且需求量不变；劳动力供给为已知，不能流动，且在工资率固定情况下供给是充裕的；运输成本是重量和距离的函数；仅就同一种产品讨论其生产和销售问题。33.建设用地使用权出租中，不属于出租人义务的有_。 A.保管义务 B.修缮义务 C.妨害除去义务 D.租赁标的物返还义务 E.按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物（分数：2.00）A. B.C.D. E.解析：解析 建设用地使用权出租中，出租人的义务包括：交付土地及地上建筑物、其他附着物及保障义务；修缮义务；妨害除去义务；建设用地使用权出租后出租人必须继续履行出让合同。选项A、D，属于承租人的义务。34.城乡各类建设项目取得建设用地使用权主要采取的方式有_。 A.国有土地租赁 B.征收集体土地 C.出让国有建设用地使用权 D.买卖国有建设用地使用权 E.划拨国有
