1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-3-2 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.在房地产开发企业开发办公楼时，最合适的调研方法是_。（分数：2.00）A.人户询问法B.路上拦截法C.邮寄询问法D.经理询问法2.2004年 3月 14日，_做了修改，首次将征收和征用区分开来。（分数：2.00）A.中华人民共和国宪法B.中华人民共和国物权法C.中华人民共和国土地管理法D.国有土地上房屋征收与补偿条例3.对于需要安置的农业人口，根据不同性别和年龄实行分类安置，或者将被征地农民的基本生活纳入居民的社会保障体系中，是属于_。（分数：2
2、.00）A.保障安置B.货币安置C.入股分红安置D.农业生产安置4.房地产市场调研中，通过对过去和当前的各种市场情报资料的分析，运用数学方法，估计一定时期内市场对某种产品需求量的调研方法，属于_。（分数：2.00）A.预测性调研B.描述性调研C.因果性调研D.探测性调研5.以下不属于集体土地征收的特点有_。（分数：2.00）A.无偿性B.强制性C.土地所有权发生转移D.补偿性6.按照杜能区位理论的假设，农产品的销售成本为_之和。（分数：2.00）A.价格和利润B.生产成本和运费成本C.利润和运输成本D.成本和利润7.杜能圈离城市最近的一圈距离市场最近，主要生产_产品。（分数：2.00）A.木材
3、B.易腐难运农产品C.谷物D.畜产品8.工业区位理论的奠基人是_。（分数：2.00）A.韦伯B.克里斯塔勒C.杜能D.伯吉斯9.由于短期内房地产市场上的房地产商品供应量不能得到较快的调整，房屋租金和售价主要由_所决定。（分数：2.00）A.以往房地产市场价格B.居民的支付能力C.供给量的变化D.需求量的变化10.与乡村相比，下列_不能体现现代城市的特性。（分数：2.00）A.以工业人口为主B.以非农业人口为主C.人口密度大D.一定地域的政治、经济和文化中心11.业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积_以上的业主且占总人数_以上的业
4、主同意。（分数：2.00）A.1/2，2/3B.1/2，1/2C.2/3，1/2D.2/3，2/312.下列原则中，不属于物业服务收费原则的是_。（分数：2.00）A.合理原则B.费用与服务水平相适应原则C.公开原则D.费用与业主承受能力相适应原则13.在物业管理中，制定临时管理规约的主体是_。（分数：2.00）A.业主大会B.业主委员会C.物业建设单位D.物业服务企业14.新建物业的物业管理招投标应在物业建成投入使用之前进行，这体现物业管理招投标具有_的特点。（分数：2.00）A.阶段性B.早期介入的特殊性C.服务内容的特殊性D.招标主体的特殊性15.业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，
5、盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的计费方式是_。（分数：2.00）A.包干制B.佣金制C.酬金制D.分成制16.某从事二手房租售代理的房地产经纪机构希望给广告受体能随时查询的房地产详细状况，并及时更新房源信息，宜采用的广告媒体是_。（分数：2.00）A.路牌B.广播C.电视D.网络17.某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为 4000万元，住宅平均售价为 5000元/平方米，单位产品可变成本为 3000元/平方米。该公司计划获利 300万元，则需开发的面积为_平方米。（分数：2.00）A.14300B.16000C.20000D.2150018.对房地产开发项目进行风险
6、分析时，通常认为房地产投资者所获取的收益_。（分数：2.00）A.随安全度增加而增加B.随安全度增加而减少C.随安全度减少而减少D.不受安全度影响19.以下_属于房地产项目质量管理中可用性的范围。（分数：2.00）A.保证强度要求B.质量成本C.采光良好D.满足抗腐蚀性要求20.关于不动产征收中公共利益特点的说法，错误的是_。（分数：2.00）A.公共利益具有客观性B.公共利益具有共享性C.公共利益具有不确定性D.公共利益具有与被征收人利益的一致性21.利用净现值评估项目时，该开发项目在经济上可取的条件是_。（分数：2.00）A.NPV0B.NPVC.NPV=0D.NPV大于或等于 022.已
7、知某投资项目折现率为 13%时，净现值为 1100万元，折现率为 14%时，净现值为-980 万元，则该投资项目的内部收益率为_%。（分数：2.00）A.13.12B.13.30C.13.53D.13.8723.不属于房地产状况调整分类的为_。（分数：2.00）A.区位状况调整B.实物状况调整C.通胀状况调整D.权益状况调整24.某房地产项目价格策略如下：一次性付款优惠 2%，申请抵押贷款价格优惠 0.5%，分期付款不予优惠，这是一种_。（分数：2.00）A.现金折扣定价策略B.数量折扣定价策略C.心理定价策略D.变动价格策略25.在市场营销指导思想上，最早的观念是_。（分数：2.00）A.生
8、产观念B.推销观念C.市场营销观念D.社会营销观念26.建设用地使用权出让合同的出让人_。（分数：2.00）A.是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门B.是不特定的，可根据需要确定C.是特定的，必须是市、县人民政府D.是特定的，必须是市、县以上人民政府27.土地使用权出让合同的内容中一般不包括_。（分数：2.00）A.建设规划设计条件B.建设密度和高度控制指标C.开发进度和分期投资额度D.工程完工期限28.公共关系与营业推广活动相比的主要特点是_（分数：2.00）A.效果相对滞后B.投入较少C.对象广泛D.目的不明确29.下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回
9、土地使用权的是_。（分数：2.00）A.出让合同约定 2002年 6月 30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到 2004年 6月 30日仍未动工B.城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发C.开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发30.关于国有建设用地使用权协议出让与挂牌出让区别的说法，错误的是_。（分数：2.00）A.两者的适用范围不同
10、B.两者的出让金形成方式不同C.两者的最低价确定原则不同D.两者的出让主体不同二、多项选择题(总题数：12，分数：48.00)31.与其他类型的投资相比，房地产投资特点的有_。（分数：4.00）A.投资过程的综合性B.投资变现的复杂性C.投资预期的风险性D.投资区域的差异性E.投资收益的确保性32.某投资者拥有 1000万的资金，甲、乙、丙、丁四个独立投资方案所需要的投资分别为 500万元、300万元、600 万元和 680万元。该投资者完全用自有资金投资的可选方案有_。（分数：4.00）A.甲+乙B.甲+丙C.甲+丁D.乙+丁E.乙+丙33.我国实行土地公有制，土地只能为_所有。（分数：4.
11、00）A.外资企业B.个人C.国家D.农民集体E.私人企业34.下列哪些法律对集体土地和国有土地上房屋征收与补偿的原则、程序及补偿等做了明确规定_。（分数：4.00）A.土地管理法B.房屋征收条例C.中华人民共和国宪法D.中华人民共和国物权法E.建设用地审查报批管理办法35.引起某高档房地产需求上升的原因，主要包括_。（分数：4.00）A.某种房地产的价格上升B.消费者的收入增加C.消费者的偏好强D.替代品房地产价格上升E.消费者预期未来房地产价格下降36.在物业管理活动中，业主享有的权利包括_。（分数：4.00）A.提议召开业主大会会议B.执行业主大会的决定C.监督业主委员会的工作D.监督物
12、业共用部位的使用情况E.缴纳物业服务费37.下列物业管理表决事项中，须经专有部分占全部专有部分面积 2/3以上的业主且占总人数 2/3以上的业主同意的有_。（分数：4.00）A.修改业主大会议事规则B.选聘物业服务企业C.筹集专项维修资金D.使用专项维修资金E.改建建筑物及其附属设施38.等额本金还款抵押贷款方式的特征有_。（分数：4.00）A.每月支付的本金均等B.每月支付的利息均等C.每月还款额先大后小D.每月还款额先小后大E.借款人不易发生违约风险39.根据韦伯的工业区位理论，一般的工厂区位法则_。（分数：4.00）A.原料指数1，在原料地B.原料指数1，在消费地C.原料指数1，在消费地
13、D.原料指数1，在原料地E.原料指数=1，自由区位40.房地产市场调研问卷的问题按问题是否提供备选答案，分为_和_问题。（分数：4.00）A.封闭式B.开放式C.系列性D.非系列性E.过滤性41.以下哪些是房地产开发项目产品定位的限制条件_。（分数：4.00）A.土地情况B.政策规定C.规划条件D.建筑功能E.创新42.以下关于竣工决算和竣工结算的说法正确的有_。（分数：4.00）A.竣工决算包括从筹建到竣工全过程的全部实际费用B.竣工决算是竣工结算的一部分C.竣工决算的文件一般由工程承包方编制D.竣工结算是工程承包方和发包方结算工程价款的依据E.竣工决算的文件由建设单位负责组织人员编写，上报
14、主管部门审查三、案例分析题(总题数：2，分数：32.00)某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为 1200万元，一次性付清。预计建设期为两年，第一年建设投资 800万元，第二年建设投资 1200万元。住宅总建筑面积为 15000平方米，预计平均售价为4000元/平方米。销售计划为：建设期每年分别预售房屋的 20%，现房销售期两年分别销售房屋的 30%，销售税费等占销售收入的 10%，基准收益率为 10%(地价发生于年初，其余现金流量发生在年末)。（分数：16.00）(1).该项目第四年的累计净现金流量为_万元。（分数：4.00）A.1440B.1620C.1800D.2200(2).
15、该项目的静态投资回收期为_年。（分数：4.00）A.2.47B.2.58C.2.64D.2.72(3).该项目的净现值为_万元。（分数：4.00）A.-957.417B.702.92C.1278.99D.1808.79(4).净现值法与内部收益率法的区别主要表现在_。（分数：4.00）A.经济意义不同B.在多个互斥项目排序时会得出不同结论C.对再投资利润率的假定不同D.考虑了资金的时间价值评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是 1年前通过招标方式取得的 40年土地使用权，预计该酒店式公寓 2年后建成出租的月毛租金为 50元/平方米，空置率为 10%，运营费用为毛租金的 40%。（分数：16
16、.00）(1).评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有_。（分数：4.00）A.成本法B.收益法C.假设开发法D.基准地价修正法(2).该酒店式公寓建成后的年净收益为_元/平方米。（分数：4.00）A.300B.360C.540D.600(3).已知报酬率为 8%，该酒店式公寓建成后的价值为_元/平方米。（分数：4.00）A.3000B.3533C.3577D.3750(4).该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为_年。（分数：4.00）A.37B.38C.39D.40经济师中级房地产经济专业知识与实务-3-2 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(
17、总题数：30，分数：60.00)1.在房地产开发企业开发办公楼时，最合适的调研方法是_。（分数：2.00）A.人户询问法B.路上拦截法C.邮寄询问法D.经理询问法 解析：解析 本题考查房地产市场实地调研方法。经理询问法主要适用于对重大客户、公司型或机构型客户的调研中，如房地产开发企业开发办公楼，在确定市场需求时就要求助于这种类型的调研。2.2004年 3月 14日，_做了修改，首次将征收和征用区分开来。（分数：2.00）A.中华人民共和国宪法 B.中华人民共和国物权法C.中华人民共和国土地管理法D.国有土地上房屋征收与补偿条例解析：解析 2004 年 3月 24日，中华人民共和国宪法的第十条内
18、容被做了修改，首次将征收和征用区别开来。3.对于需要安置的农业人口，根据不同性别和年龄实行分类安置，或者将被征地农民的基本生活纳入居民的社会保障体系中，是属于_。（分数：2.00）A.保障安置 B.货币安置C.入股分红安置D.农业生产安置解析：解析 被征地农民的安置，主要的安置方式有货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置和异地移民安置。其中，最为常用的安置方式是货币安置和保障安置。本题题干符合保障安置的定义。4.房地产市场调研中，通过对过去和当前的各种市场情报资料的分析，运用数学方法，估计一定时期内市场对某种产品需求量的调研方法，属于_。（分数：2.00）A.预测性调研
19、B.描述性调研C.因果性调研D.探测性调研解析：解析 本题考查房地产市场调研的类型。根据房地产市场调研的深入程度和提供信息的目的不同，可以将房地产市场调研划分为探测性调研、描述性调研、因果性调研和预测性调研。5.以下不属于集体土地征收的特点有_。（分数：2.00）A.无偿性 B.强制性C.土地所有权发生转移D.补偿性解析：解析 集体土地征收的特点有强制性、土地所有权发生转移、补偿性。6.按照杜能区位理论的假设，农产品的销售成本为_之和。（分数：2.00）A.价格和利润B.生产成本和运费成本 C.利润和运输成本D.成本和利润解析：解析 本题考查农业区位理论。杜能区位理论的基本经济分析： P=V-
20、(E+T)市场价格-成本-费用=利润 V(销售价格)和 E(生产成本)是常数 P+T=V-E=K利润+运费=市场价格-成本=常数7.杜能圈离城市最近的一圈距离市场最近，主要生产_产品。（分数：2.00）A.木材B.易腐难运农产品 C.谷物D.畜产品解析：解析 本题考查杜能圈的内容。杜能圈由内向外分别是自由农作区、林业区、谷物轮作区、草田轮作区、三圃农作制区。自由农作区主要生产易腐难运的农产品。8.工业区位理论的奠基人是_。（分数：2.00）A.韦伯 B.克里斯塔勒C.杜能D.伯吉斯解析：解析 工业区位理论的奠基人是德国经济学家、社会学家韦伯。9.由于短期内房地产市场上的房地产商品供应量不能得到
21、较快的调整，房屋租金和售价主要由_所决定。（分数：2.00）A.以往房地产市场价格B.居民的支付能力C.供给量的变化D.需求量的变化 解析：解析 房地产价格由供求关系决定，所以短期内房地产市场上的房地产商品供应量不能得到较快的调整，房屋租金和售价主要由需求量的变化所决定。10.与乡村相比，下列_不能体现现代城市的特性。（分数：2.00）A.以工业人口为主 B.以非农业人口为主C.人口密度大D.一定地域的政治、经济和文化中心解析：解析 本题考查现代城市与乡村相比的特点。以下是城市与乡村的区别： 区别项目 城市 乡村 人口职业构成 以非农人口集聚为主 以农业人口集聚为主 人口与建筑规模与密度 大
22、小 空间形态和物质构成 用地类型多样，基础设施与公共服务 设施完备 用地类型单一，基础设施与公共服务设施 相对薄弱 职能类型和产业结构 是政治、经济、文化中心与各种产业集 聚地 职能单一 A项应该是以非农业人口为主。11.业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积_以上的业主且占总人数_以上的业主同意。（分数：2.00）A.1/2，2/3B.1/2，1/2C.2/3，1/2D.2/3，2/3 解析：解析 本题考查业主大会决定事项的表决原则。业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物
23、总面积 2/3以上的业主且占总人数 2/3以上的业主同意。12.下列原则中，不属于物业服务收费原则的是_。（分数：2.00）A.合理原则B.费用与服务水平相适应原则C.公开原则D.费用与业主承受能力相适应原则 解析：解析 本题考查物业服务收费原则。物业服务的收费原则有：合理原则、公开原则和费用与服务水平相适应原则。13.在物业管理中，制定临时管理规约的主体是_。（分数：2.00）A.业主大会B.业主委员会C.物业建设单位 D.物业服务企业解析：解析 临时管理规约一般由物业建设单位在物业销售之前预先制定。临时管理规约是指由物业建设单位在物业销售之前依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共同
24、利益、应当履行的义务等事项的约定。14.新建物业的物业管理招投标应在物业建成投入使用之前进行，这体现物业管理招投标具有_的特点。（分数：2.00）A.阶段性B.早期介入的特殊性 C.服务内容的特殊性D.招标主体的特殊性解析：解析 本题考查物业管理招投标的特点。新建物业的物业管理招投标应在物业建成投入使用之前进行，说明物业管理招投标具有早期介入的特殊性。15.业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的计费方式是_。（分数：2.00）A.包干制 B.佣金制C.酬金制D.分成制解析：解析 本题考查包干制的概念。物业服务费的计费方式有两种，一是酬金制，二是包干制。酬
25、金制中结余或不足均由业主承担，而包干制则由物业企业自负盈亏。16.某从事二手房租售代理的房地产经纪机构希望给广告受体能随时查询的房地产详细状况，并及时更新房源信息，宜采用的广告媒体是_。（分数：2.00）A.路牌B.广播C.电视D.网络 解析：解析 本题考查广告媒体的特点。网络广告具有传播面广、时间长、诉求力强、表现力丰富、更新便捷等优点；缺点是制复杂、效果难以测定。17.某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为 4000万元，住宅平均售价为 5000元/平方米，单位产品可变成本为 3000元/平方米。该公司计划获利 300万元，则需开发的面积为_平方米。（分数：2.00）A
26、.14300B.16000C.20000D.21500 解析：解析 本题考查盈亏平衡分析法。根据题意，公司计划获利 300万元，则需开发的面积为 (4000+300)10000/(5000-3000)=21500。18.对房地产开发项目进行风险分析时，通常认为房地产投资者所获取的收益_。（分数：2.00）A.随安全度增加而增加B.随安全度增加而减少 C.随安全度减少而减少D.不受安全度影响解析：解析 本题考查房地产项目投资的风险和盈利之间的关系。房地产投资项目的风险和盈利是正向关系，所以安全性和盈利是反向关系。19.以下_属于房地产项目质量管理中可用性的范围。（分数：2.00）A.保证强度要求
27、B.质量成本C.采光良好 D.满足抗腐蚀性要求解析：解析 A 是安全性属于可靠性。D 是有效性属于可靠性。B 属于经济性。房地产项目质量可用性包括：平面布置的合理性、空间布置的合理性、建筑物理功能(采光、通风、隔声、隔热)、生产和生活使用功能。20.关于不动产征收中公共利益特点的说法，错误的是_。（分数：2.00）A.公共利益具有客观性B.公共利益具有共享性C.公共利益具有不确定性D.公共利益具有与被征收人利益的一致性 解析：解析 本题考查公共利益的特点。公共利益是客观的、共享的、不确定的、不同于国家利益或政府利益的。公共利益和被征收的利益也可能不完全一致。21.利用净现值评估项目时，该开发项
28、目在经济上可取的条件是_。（分数：2.00）A.NPV0B.NPVC.NPV=0D.NPV大于或等于 0 解析：解析 本题考查财务净现值的评价准则。 财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，其评价准则如下： (1)当 FNPV0 时，说明该方案在满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可行。 (2)当 FNPV=0时，说明该方案基本能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改进。 (3)当 FNPV0 时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。22.已知某投资项目折现率为 13%时，净现值为 1100万元，折现率
29、为 14%时，净现值为-980 万元，则该投资项目的内部收益率为_%。（分数：2.00）A.13.12B.13.30C.13.53 D.13.87解析：解析 本题考查财务内部收益率计算方法。FIRR=13%+1100(14%-13%)/(1100+980)=13.53%。23.不属于房地产状况调整分类的为_。（分数：2.00）A.区位状况调整B.实物状况调整C.通胀状况调整 D.权益状况调整解析：解析 房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整。所以 C不属于房地产状况调整的内容。24.某房地产项目价格策略如下：一次性付款优惠 2%，申请抵押贷款价格优惠 0.5%，分期付款
30、不予优惠，这是一种_。（分数：2.00）A.现金折扣定价策略 B.数量折扣定价策略C.心理定价策略D.变动价格策略解析：解析 本题考查房地产定价的折扣策略。现金折扣是指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣。在房地产销售中，一次性付款可以给予优惠就是这种策略的具体表现。这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险。25.在市场营销指导思想上，最早的观念是_。（分数：2.00）A.生产观念 B.推销观念C.市场营销观念D.社会营销观念解析：解析 本题考查房地产开发经营观念。最早出现的开发经营观念是生产观念即生产什么卖什么，无须营销，企业关注的是增加产量，
31、取得利润，这种观念适合卖方市场的阶段。26.建设用地使用权出让合同的出让人_。（分数：2.00）A.是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门 B.是不特定的，可根据需要确定C.是特定的，必须是市、县人民政府D.是特定的，必须是市、县以上人民政府解析：解析 建设用地使用权出让合同的出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门。27.土地使用权出让合同的内容中一般不包括_。（分数：2.00）A.建设规划设计条件B.建设密度和高度控制指标C.开发进度和分期投资额度D.工程完工期限 解析：解析 本题考查土地出让合同内容。具体包括：土地状况、土地用途及使用年限、建设规划设计条件、动工开发期限、出让
32、金额及支付方式、开发进度与分期投资额度、违约责任、其他条款。28.公共关系与营业推广活动相比的主要特点是_（分数：2.00）A.效果相对滞后 B.投入较少C.对象广泛D.目的不明确解析：解析 公共关系推广是指房地产开发企业为了提高企业形象，增强企业的竞争和发展能力，优化企业经营的内外环境，加强与企业各种公共关系的沟通所采取的措施。该政策的实施不仅仅是为了促进商品房的销售，更重要的是为了树立和改善企业在公众中的良好形象。但是公共关系工作需要长期实施，良好的形象需要长期积累，所以效果会有滞后性。29.下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是_。（分数：2.
33、00）A.出让合同约定 2002年 6月 30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到 2004年 6月 30日仍未动工B.城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发C.开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发 D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发解析：解析 已出让土地连续两年以上未使用的，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并进行公告，终止土地有偿使用合同，注销土地登记和土地证书。
34、但 ABD都是因为不可抗力或政府原因导致土地开发时间延后的，不能无偿收回。30.关于国有建设用地使用权协议出让与挂牌出让区别的说法，错误的是_。（分数：2.00）A.两者的适用范围不同B.两者的出让金形成方式不同C.两者的最低价确定原则不同D.两者的出让主体不同 解析：解析 本题考查协议出让和挂牌出让的区别和联系。 以下是协议出让和挂牌出让的区别。 挂牌 协议 适用范围 经营性用地 除经营性用地之外，适用于政府的优惠扶持项目 出让金形成方式 竞争形成 与政府协商 最低价确根据土地不低于开定的原则 估价结果和政府产业政策 发费用之和，不低于基准地价的70% 二、多项选择题(总题数：12，分数：4
35、8.00)31.与其他类型的投资相比，房地产投资特点的有_。（分数：4.00）A.投资过程的综合性 B.投资变现的复杂性 C.投资预期的风险性 D.投资区域的差异性 E.投资收益的确保性解析：解析 本题考查房地产投资的特点。房地产投资特点包括： (1)投资选择多样性：物业、投资形式、经营方式；(2)投资变现的复杂性：信息不对称、价值大、权益让渡过程复杂；(3)投资价值的附加性；(4)投资区域的差异性；(5)投资收益的个别性；(6)投资过程的综合性；(7)投资预期的风险性；(8)投资决策的专业性。32.某投资者拥有 1000万的资金，甲、乙、丙、丁四个独立投资方案所需要的投资分别为 500万元、
36、300万元、600 万元和 680万元。该投资者完全用自有资金投资的可选方案有_。（分数：4.00）A.甲+乙 B.甲+丙C.甲+丁D.乙+丁 E.乙+丙 解析：解析 本题考查资源约束条件下的组合互斥方案选择。甲+丙需要资金 1100万元，甲+丁需要资金1180万元，均超过资金总量 1000万元，所以 BC两个方案不可选。33.我国实行土地公有制，土地只能为_所有。（分数：4.00）A.外资企业B.个人C.国家 D.农民集体 E.私人企业解析：解析 本题考查房地产征收的类型。我国实行土地公有制，土地只能为国家所有和农民集体所有。34.下列哪些法律对集体土地和国有土地上房屋征收与补偿的原则、程序
37、及补偿等做了明确规定_。（分数：4.00）A.土地管理法 B.房屋征收条例 C.中华人民共和国宪法D.中华人民共和国物权法E.建设用地审查报批管理办法解析：解析 土地管理法和房屋征收条例分别对集体土地和国有土地上房屋征收与补偿的原则、程序及补偿等做了明确规定。35.引起某高档房地产需求上升的原因，主要包括_。（分数：4.00）A.某种房地产的价格上升B.消费者的收入增加 C.消费者的偏好强 D.替代品房地产价格上升 E.消费者预期未来房地产价格下降解析：解析 某种房地产的价格如果上升了，消费者对其需求就会减少。消费者的收入增加时，就会增加对房地产的需求。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该
38、种房地产的需求就会增加。替代品房地产价格上升，那么该种房地产的需求就会上升。当消费者预期未来房地产价格下降时，就会减少对该种房地产的现时需求。36.在物业管理活动中，业主享有的权利包括_。（分数：4.00）A.提议召开业主大会会议 B.执行业主大会的决定C.监督业主委员会的工作 D.监督物业共用部位的使用情况 E.缴纳物业服务费解析：解析 本题考查业主的权利及义务。其他两项属于业主的义务。业主的权利：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。(4)参加业主大会会议，
39、行使投票权。(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权。(6)监督业主委员会的工作。(7)监督物业服务企业履行物业服务合同。(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权。(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(简称专项维修资金)的管理和使用。(10)法律、法规规定的其他权利。37.下列物业管理表决事项中，须经专有部分占全部专有部分面积 2/3以上的业主且占总人数 2/3以上的业主同意的有_。（分数：4.00）A.修改业主大会议事规则B.选聘物业服务企业C.筹集专项维修资金 D.使用专项维修资金 E.改建建筑物及其附属设施 解析：解析 本题考查业主大会决定事项
40、的表决原则。其他两项应当经专有部分占全部专有部分总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。38.等额本金还款抵押贷款方式的特征有_。（分数：4.00）A.每月支付的本金均等 B.每月支付的利息均等C.每月还款额先大后小 D.每月还款额先小后大E.借款人不易发生违约风险解析：解析 本题考查等本金还款抵押贷款方式的特征。等本金还款抵押贷款的规律是：借款人每月支付的本金是均等的；每月偿还的利息越来越少，每月还款也越来越少。这种还款方式的缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大闲难。39.根据韦伯的工业区位理论，一般的工厂区位法则_。（分数：4.
41、00）A.原料指数1，在原料地 B.原料指数1，在消费地 C.原料指数1，在消费地D.原料指数1，在原料地E.原料指数=1，自由区位 解析：解析 本题考查韦伯的工业区位理论。原料指数：限地性原料总重量制成品总重量。 一般的工厂区位法则： 原料指数1，在原料地；原料指数1，在消费地；原料指数=1，自由区位。40.房地产市场调研问卷的问题按问题是否提供备选答案，分为_和_问题。（分数：4.00）A.封闭式 B.开放式 C.系列性D.非系列性E.过滤性解析：解析 本题考查调查问卷的问题类型。问卷中的问题类型包括： (1)按问题是否提供备选答案，分为封闭式问题和开放式问题； (2)按问题在问卷中所起作
42、用，分为过滤性、背景性、实质性问题； (3)按问题之间是否存在逻辑联系，分为系列性和非系列性问题。41.以下哪些是房地产开发项目产品定位的限制条件_。（分数：4.00）A.土地情况 B.政策规定 C.规划条件 D.建筑功能 E.创新解析：解析 本题考查房地产开发项目产品定位的限制条件。限制条件包括：(1)土地方面；(2)规划条件；(3)建筑功能；(4)客户可接受的价格；(5)政策、规定。42.以下关于竣工决算和竣工结算的说法正确的有_。（分数：4.00）A.竣工决算包括从筹建到竣工全过程的全部实际费用 B.竣工决算是竣工结算的一部分C.竣工决算的文件一般由工程承包方编制D.竣工结算是工程承包方
43、和发包方结算工程价款的依据 E.竣工决算的文件由建设单位负责组织人员编写，上报主管部门审查 解析：解析 本题考查竣工决算和竣工结算的异同。C 竣工结算的文件一般由工程承包方编制。B 竣工结算是竣工决算的一部分。所以 BC错误。三、案例分析题(总题数：2，分数：32.00)某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为 1200万元，一次性付清。预计建设期为两年，第一年建设投资 800万元，第二年建设投资 1200万元。住宅总建筑面积为 15000平方米，预计平均售价为4000元/平方米。销售计划为：建设期每年分别预售房屋的 20%，现房销售期两年分别销售房屋的 30%，销售税费等占销售收入的
44、 10%，基准收益率为 10%(地价发生于年初，其余现金流量发生在年末)。（分数：16.00）(1).该项目第四年的累计净现金流量为_万元。（分数：4.00）A.1440B.1620C.1800D.2200 解析：解析 住宅总价=总建筑面积平均售价=150004000=6000 万元。 建设期每年售楼净收入=600020%(1-10%)=1080。 现房销售期每年售楼净收入=600030%(1-10%)=1620。 第0年 第1年 第2年 第3年 第4年 现金 0 1080 1080 1620 1620 流入 现金流出 1200 800 1200 0 0 净现金流 -1200 280 -120
45、 1620 1620 累计净现金流量 -1200 -920 -1040 580 2200 (2).该项目的静态投资回收期为_年。（分数：4.00）A.2.47B.2.58C.2.64 D.2.72解析：解析 本题考查静态投资回收期的计算。根据已经完成的现金流量表套用公式计算即可。Pb=(累计净现金流量出现正值的期数-1)+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量=3-1+1040/1620=2.642。(3).该项目的净现值为_万元。（分数：4.00）A.-957.417B.702.92C.1278.99 D.1808.79解析：解析 本题考查净现值的计算。NPV=-1200+280/(1+
46、10%)-120/(1+10%) 2 +1620/(1=10%) 3 +1620/(1+10%) 4 =1278.984。(4).净现值法与内部收益率法的区别主要表现在_。（分数：4.00）A.经济意义不同 B.在多个互斥项目排序时会得出不同结论 C.对再投资利润率的假定不同 D.考虑了资金的时间价值解析：解析 本题考查净现值法与内部收益率法的区别，主要有三项不同： (1)经济意义不同。NPV 表示投资增加或减少的现值，IRR 表示项目内在的利润率。 (2)方法不同。NPV 首先要求确定折现率，而 IRR不需要，净现值法假定了再投资利润率等于计算净现值所用的折现率，而内部收益率法假定再投资利润
47、率等于 IRR。 (3)结论不同。互斥方案有时结论不同。评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是 1年前通过招标方式取得的 40年土地使用权，预计该酒店式公寓 2年后建成出租的月毛租金为 50元/平方米，空置率为 10%，运营费用为毛租金的 40%。（分数：16.00）(1).评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有_。（分数：4.00）A.成本法B.收益法 C.假设开发法D.基准地价修正法解析：解析 在建工程的评价，可以采用收益法，也可以采用成本法和假设开发法。但是本题中已知的数据只适合采用收益法，而没有提供采用成本法或假设开发法的基础数据。(2).该酒店式公寓建成后的年净收益为_元/平方米。（分数：4.00）A.300 B.360C.540D.600解析：解析 本题考查收益法中年净收益的计算。月净收益=潜在毛收入-空置损失-运营费用=50-5010%-5040%=25，则年净收益=2512=300(元，平方米)。(3).已知报酬率为 8%，该酒店式公寓建成后的价值为_元/
