1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-3-1 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：60，分数：60.00)1.关于房地产估价报告的说法错误的是( )。（分数：1.00）A.房地产估价报告通常由 7部分组成B.目录通常按照前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及其对应的页码C.致估价委托人函中的落款日期为估价报告出具日期D.注册房地产估价师声明对签名的注册房地产估价师起着一定警示作用2.霍伊特的扇形理论认为，城市的各功能用地往往在交通线路的( )形成。（分数：1.00）A.一边B.两侧C.中心D.始点与终点3.求取建筑物折旧的主要方法不包括( )。（
2、分数：1.00）A.现值法B.年限法C.分解法D.市场提取法4.房地产股票按持有者不同分为( )。（分数：1.00）A.普通股、优先股B.国家股、法人股、个人股C.有面额股、无面额股D.有记名股、无记名股5.下列不是影响房地产供给量的经常起作用的因素的是( )。（分数：1.00）A.房地产的价格水平B.房地产的开发建设成本C.房地产开发商对未来的预期D.房地产经营商的水平6.只存在经营期和持有期的投资项目的是( )。（分数：1.00）A.管理房地产投资项目B.房地产置业投资项目C.出售型房地产开发投资项目D.经营型房地产开发投资7.国有建设用地的短期租赁年限一般不超过( )年。（分数：1.00
3、）A.20B.10C.8D.58.下列不属于房地产投资项目的主要不确定性因素的是( )。（分数：1.00）A.土地取得成本B.建筑安装工程费C.租售价格D.固定成本9.方案之间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源充分利用为止的一组方案称为( )。（分数：1.00）A.现金流量相关方案B.独立方案C.互补方案D.混合方案10.制定房地产保险费率原则不包括( )。（分数：1.00）A.公平合理原则B.保证偿付能力原则C.费率浮动原则D.促进防灾防损原则11.下列属于党政机关和人民团体用地的是( )。（分数：1.00）A.安全、保密、通讯等特殊专用设施用地B.指挥机关用地C.铁路专用线用地D.
4、供水设施用地12.房地产投资信托基金起源于( )。（分数：1.00）A.美国B.日本C.英国D.澳大利亚13.下列关于住房贷款证券化的说法正确的是( )。（分数：1.00）A.住房抵押贷款证券化是一种以住房贷款为支撑发行证券进行融资的金融工具，它最初诞生于 20世纪70年代的英国B.住房抵押贷款证券化相当于广义资产证券化C.住房抵押贷款证券化是一种不同于传统证券化方式的新的金融工具D.抵押贷款证券化又被称为一级证券化，是资本市场发展的新产物14.属于房地产开发项目管理根据管理者的不同，进行分类的是( )。（分数：1.00）A.工期管理B.质量管理C.工程咨询项目管理D.合同管理15.物业管理招
5、投标使用的法律法规不包括( )。（分数：1.00）A.全国人大常委会 1998年 8月颁布的中华人民共和国招标投标法B.国务院 2003年 6月颁布的物业管理条例C.2007年 8月国务院关于修改物业管理条例)的决定D.2005年 6月建设部颁布的前期物业管理招标投标管理暂行办法16.下列不属于房地产税收特征的是( )。（分数：1.00）A.税收体系复杂B.税源分布零散C.收入主要归中央D.征税对象特定17.两个或两个以上互相独立的不确定性因素同时变化时，分析这些变化因素对投资项目经济指标的影响程度，并找出其中关键的不确定性因素称为( )。（分数：1.00）A.确定性敏感性分析B.多因素敏感性
6、分析C.单因素敏感性分析D.不确定性敏感性分析18.下列不属于招标前使项目具备招标条件的准备工作的是( )。（分数：1.00）A.按照国家有关规定需要履行项目审批程序的，已经履行审批手续B.建设资金或投资者资金来源已经落实C.在正式的媒体上刊登招标公告D.有满足工程招标需要的设计文件及其他技术资料19.在资产负债表中，下列不属于负债类的是( )。（分数：1.00）A.流动负债B.固定资产净值C.建设投资借款D.流动资金借款20.建设用地使用权抵押后，若该抵押标的的价值大于所担保债权的余额部分，( )再次抵押。（分数：1.00）A.不可B.可以C.必须D.不确定21.物业服务费的收费原则有( )
7、。 合理原则 公开原则 费用与服务水平相适应原则 公平原则（分数：1.00）A.B.C.D.22.被征用者应当在自安置方案批准日起( )内拿到征地补偿。（分数：1.00）A.1个月B.2个月C.3个月D.4个月23.属于房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤的是( )。（分数：1.00）A.组建工作小组B.制定工作计划C.方案研制与优化D.基本报表的编制及经济指标计算24.把不等额年费用折算成等额年费用值进行比较的方法称为( )。（分数：1.00）A.年值法B.净年值法C.费用年值法D.现值法25.下列不属于业主在物业管理活动中所享权利的是( )。（分数：1.00）A.对物业共用部位、共用设施
8、设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权B.遵守管理规约和业主大会议事规则C.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务D.参加业主大会会议，行使投票权26.除了用净将来值、净年值等指标进行方案比选外，还可以用( )进行方案比选。（分数：1.00）A.净现值率B.差额净现值C.净现值D.算术平均值27.凡成本总额与生产量总数成正比例增减变动的成本称为( )。（分数：1.00）A.固定成本B.流动成本C.不变成本D.变动成本28.下列不属于资金的时间价值产生的原因的是( )。（分数：1.00）A.投资收益B.时间风险C.政治风险D.通货膨胀29.收益年限有限年且其他因素不变的收益法公式
9、不可用于( )。（分数：1.00）A.直接用于计算价格B.市场法中因期限不同进行的价格调整C.不同类型房地产相同年限价格之间的换算D.相同类型房地产比较不同年限价格的高低30.二级资质企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于( )人。（分数：1.00）A.10B.15C.20D.3031.资金发生在(或折算为)某一特定时间序列起点时的价值称为( )。（分数：1.00）A.终值B.时值C.现值D.折算值32.以下不属于假设开发法估价一般步骤的是( )。（分数：1.00）A.调查了解待开发房地产的状况B.预测开发所必要的支出及应获得的正常利润C.估算开发租赁
10、期D.估算开发经营期33.分析现有业务组合，设计新业务组合属于现代房地产市场营销内容中的( )。（分数：1.00）A.战略规划B.营销过程C.营销活动D.营销目的34.关于投资各方现金流量表，理解有误的是( )。（分数：1.00）A.投资各方现金流量表既适应于内资企业也适应于外商投资企业B.投资各方现金流量表既适应于合资企业也适应于合伙企业C.表中的现金流入是指出资方因该项目的实施实际获得的各种收入D.编制该表的目的是考察项目自有资金的盈利能力35.作为抵押标的物的建设用地使用权连同地上建筑物、其他附着物的所有权归于抵押权人的，属于( )。（分数：1.00）A.抛弃B.混同C.土地灭失D.协议
11、灭失36.有关技术引进和建筑设备进口必须在可行性研究报告审批后，才能据此同国外厂商正式签约，属于房地产投资项目可行性研究作用中的( )。（分数：1.00）A.项目考核和评价的依据B.房地产开发企业与有关部门签订协议、合同的依据C.申请项目核准的依据D.项目投资决策的依据37.以下说法错误的是( )。（分数：1.00）A.征收个人住宅的，应当保证被征收人的居住条件B.货币补偿是指拆迁人对被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算的方式补偿给被拆迁房屋的使用人C.房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
12、D.拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿38.下列关于业主大会的说法不正确的是( )。（分数：1.00）A.业主委员会应当书面记录业主大会会议情况，并存档备案B.业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力C.业主可以委托代理人代理事项，同时也可以委托代理人代理业主身份D.业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加会议39.征用的直接目的旨在( )。（分数：1.00）A.维护公共利益B.得到补偿C.获得所有权D.获得使用权40.若被拆迁人与拆迁人不能达成补偿协议，应报请( )以上地方人民政府作出补偿决定。（分数：1.00）A.县级B
13、.市级C.省级D.国家41.现场考察不需要了解的情况是( )。（分数：1.00）A.建筑物施工条件B.考察人员待遇C.工地及周边环境、电力等情况D.本工程与其他工程间的关系42.由于下列原因造成保险标的的损失，保险人负责赔偿的是( )。（分数：1.00）A.地面突然塌陷B.地震C.核反应D.罢工43.下列关于 SPV的说法正确的是( )。（分数：1.00）A.SPV可不进行“信用增级”B.SPV是一个为住房抵押贷款专门成立的实体C.SPV除了进行与住房抵押贷款证券化相关的业务之外，也可以从事其他业务D.完成了信用增级和获得较好的信用评价之后，SPV 就可以发行证券了44.项目名称、开发建设单位
14、；项目的地理位置，项目周围的主要建筑物等；项目开发建设的社会意义、经济意义等都包括在( )。（分数：1.00）A.开发建设计划的编制B.项目总说明C.项目概括D.市场分析和建立模型的确定45.下列不属于征地补偿步骤的是( )。（分数：1.00）A.办理征地补偿登记B.确定征地补偿标准C.上报征地方案给上级、国务院D.征地补偿方案的使用46.下列选项中，不属于房地产开发项目管理过程的是( )。（分数：1.00）A.启动B.可行性研究C.计划D.实施与控制47.下述房产税的特点正确的是( )。（分数：1.00）A.区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于非出租的房产，依照房产余值计算缴纳；对于出租
15、的房产，依照房产租金收入计算缴纳B.属于财产税，但征税对象不仅限于房产C.按年征收、一次性缴纳D.税率由于地区不同而各异48.按是否有获利机会，投资风险可分为( )。（分数：1.00）A.纯粹风险和投机风险B.静态风险和动态风险C.基本风险和特定风险D.系统风险和非系统风险49.公积金贷款的贷款风险由( )承担。（分数：1.00）A.贷款人B.公积金管理中心C.商业银行D.政府50.某房地产公司近几个月来销售下降，公司一直弄不清楚是什么原因，于是就从中间商和消费者那里搜集资料来找出原因，这种调研属于( )。（分数：1.00）A.探测性调研B.描述性调研C.因果性调研D.预测性调研51.若小区销
16、售处于宏观经济的衰退阶段，高价开盘未达到逾期结果，则最适合的定价策略是( )。（分数：1.00）A.低开高走定价策略B.高开低走定价策略C.稳定价格策略D.成本导向定价策略52.建设用地使用权出让的主体是( )。（分数：1.00）A.国家B.集体C.个人D.土地使用权人53.关于开发经营期说法错误的是( )。（分数：1.00）A.开发期可以分为前期和建造期B.开发经营期的起点是取得被估价房地产的日期，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期C.经营期可具体化为销售期和运营期D.销售期与开发期绝不会有重合54.下列不属于国有建设用地使用权出让特征的是( )。（分数：1.00）A.建设用地使
17、用权出让是一种国家垄断行为B.建设用地使用权是有一定使用期限的C.建设用地使用权出让是有偿的D.建设用地使用权不可分别设立55.下列不属于评标评价标准的是( )。（分数：1.00）A.标书符合性B.技术评审C.管理人员素质评审D.商务评审56.根据房地产开发企业与房地产经纪结构之间的关系不同，商品销售代理分为了不同的形式，以下不属于该种划分的是( )。（分数：1.00）A.独家代理B.共同代理C.买方代理和卖方代D.参与代理57.( )考虑了资金的时间价值因素。（分数：1.00）A.动态指标B.静态指标C.盈利能力指标D.清偿能力指标58.下列不能作为企业长期定价的目标的是( )。（分数：1.
18、00）A.实现预期利润B.提高或维持市场占有率C.维护企业形象D.维持营业59.城镇土地使用税根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准，那么某县城的税额标准为( )。（分数：1.00）A.每平方米 1.5030.00元B.每平方米 1.2024.00元C.每平方米 0.9018.00元D.每平方米 0.6012.00元60.韦伯的工业区位理论认为，限地性原料的失重程度越大，原料指数就( )，遍布性原料的参用程度越大，原料指数就( )。（分数：1.00）A.越大 越小B.越大 越大C.越小 越大D.越小 越小二、B多项选择题/B(总题数：20，分数：40.00)61.处置抵押物所得的价
19、款分配正确的是( )。（分数：2.00）A.支付与处置抵押物或质押物有关的费用B.扣除与抵押物或质押物有关的税费C.如抵押物或质押物为共有的，按共有产权的份额偿还其他共有权人D.有第一抵押权人的，偿还第一抵押权人的贷款本息余额及违约金、损害赔偿金E.将处置抵押物所得价款交由抵押人支配62.求取建筑物折旧的主要方法的是( )。（分数：2.00）A.现值法B.年限法C.分解法D.市场提取法E.估价法63.敏感性分析的作用在于( )。（分数：2.00）A.提高决策的准确性和科学性B.提高预测的可靠性C.了解投资项目的风险根源和风险大小D.减少投资项目风险E.提高投资项目的收益率64.以下是房地产调查
20、问卷应具备的条件是( )。（分数：2.00）A.主体明确B.结构合理C.通俗易懂D.长度适宜E.印刷清晰65.房屋拆迁补偿的方式包括( )。（分数：2.00）A.入股分红补偿B.货币补偿C.房屋产权调换D.保障安置补偿E.货币安置66.房地产开发周期由哪几个阶段组成?( )（分数：2.00）A.前期B.租售期C.租赁期D.建造期E.调研期67.下列属于业主义务的是( )。（分数：2.00）A.遵守管理规约、业主大会议事规则B.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和卫生环境等方面的规章制度C.按照业主大会规约缴纳专项维修资金D.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作
21、出的决定E.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务68.美国住房抵押市场上利率调整周期，普遍存在的有( )。（分数：2.00）A.1年B.6个月C.3年D.5年E.10年69.房地产投资的基本报表包括( )。（分数：2.00）A.现金流量表B.资金来源与运用表C.损益表D.资产负债表E.项目总投资估算表70.下列选项中，属于市场分析和建设规模的确定的具体内容的是( )。（分数：2.00）A.租赁计划制定B.开发成本估计C.建设规模的确定D.服务对象分析E.建设进程的确定71.物业服务企业的工商注册登记包括( )。（分数：2.00）A.法人名称B.公司章程C.股东人数和法定代表人D.
22、公司人员E.企业名称的预先审核72.以下是城市化进程中的各种量变和质变可以引起的变化的是( )。（分数：2.00）A.城市化引起城市体系的属性和动态特征的变化B.城市化引起城市形态的变化C.城市化引起城市生态的转变D.城市化引起城市性态的改变E.城市化引起城市规模的不变73.以下是房地产销售间接渠道的优点的是( )。（分数：2.00）A.使开发和销售更加协调B.有利于房地产开发企业集中精力C.有利于发挥销售专业特长D.有利于保证房地产开发企业的销售收益E.有利于缓解房地产开发企业人办物办财力的不足74.房地产开发经营的社会营销观念是要做到( )的统一。（分数：2.00）A.企业利润B.生态环境
23、C.消费需求D.社会福利E.产品质量75.按建设用地的用途，可以将建设用地分为( )。（分数：2.00）A.工业建设用地B.民用建设用地C.农业建设用地D.军事建设用地E.非农业建设用地76.在对互斥方案进行评价时，经济效果包含了两部分内容，即( )。（分数：2.00）A.考虑各个方案自身的经济收入B.考虑各个方案自身的经济效果C.考察哪个方案绝对最优D.考察哪个方案相对最优E.考虑各个方案自身的风险77.下列可以采取授权经营的企业是( )。（分数：2.00）A.县级人民政府批准实行授权经营的企业B.省级以上人民政府批准实行授权经营的企业C.国家控股公司试点的企业D.外资企业E.中外合资企业7
24、8.按照资金筹集和运用不同，投资可以分为( )。（分数：2.00）A.直接投资B.流动资产投资C.固定资产投资D.间接投资E.无形资产投资79.假设开发法最基本的公式，按被估价房地产状况可具体细化为( )。（分数：2.00）A.求待开发房地产价值的公式B.求毛地价值的公式C.求熟地价值的公式D.求在建工程价值的公式E.求旧的房地产价值的公式80.以下属于征用的特征的是( )。（分数：2.00）A.征用必须是因紧急需要B.国家必须依法行使征用权C.只适用于不动产D.不转移所有权E.征用权是专属政府的公权力三、B案例分析题/B(总题数：4，分数：40.00)由单选和多选组成。某房地产开发商在决定开
25、发区位、土地利用方式和规划设计方向时遇到了较大的难度，因为牵涉的金额巨大，需要依据正确、有效的资料来作出决定，所以该房地产开发商决定对市场进行调研。（分数：10.00）(1).该房地产商所需搜集的基本资料包括( )两大类。（分数：2.00）A.初级资料B.次级资料C.内部次级资料D.外部次级资料(2).该房地产商对该地人文社会经济资料的搜集应该包括( )。（分数：2.00）A.人口和流动人口B.职业或行业类别比例C.产业结构D.公共设施(3).若该房产商对需要研究的问题尚不明确的话，可以采取的调研方式是( )。（分数：2.00）A.描述性调研B.因果性调研C.探测性调研D.预测性调研(4).如
26、果该房产商想进行对小区环境设计的调研，则最好选用的调研方法是( )。（分数：2.00）A.实地调研法B.因果调研法C.描述调研法D.定性调研法(5).若要使投资决策更加科学、理性，则可选下列( )。（分数：2.00）A.询问法B.预测法C.观察法D.试验法小明看好物业管理行业的发展前景，准备与其好友合作成立一家物业服务企业。（分数：10.00）(1).关于物业管理行业的说法错误的是( )。（分数：2.00）A.具有独立地企业法人地位B.属于服务型企业C.具有一定的公共管理性质的职能D.相当于工业企业等其他经济组织(2).物业服务企业资质等级分为一、二、三级。其中，一级资质企业的注册资本为人民币
27、( )。（分数：2.00）A.1000万元以上B.500万元以上C.300万元以上D.50万元以上(3).物业基本情况包括( )。（分数：2.00）A.公司简介B.公司法人地位及法定代表人证明C.投标报价单及招标文件要求提供的其他资料D.公司章程(4).注册资本为 500万元以上；物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 30人；物业管理人员按照国家有关规定取得执业资格证书；管理两种类型以上物业。以上条件描述的是( )的条件。（分数：2.00）A.一级资质企业B.二级资质企业C.三级资质企业D.四级资质企业(5).物业服务企业在领取营业执照之日起( )天内，须
28、持有关资料向当地房地产主管部门申请资质。（分数：2.00）A.15B.20C.25D.30某人计划购买尚有使用年限 10年的餐馆一间，各项费用共需 100万元，经营开始投入流动资金 15万元，采用直线折旧法折旧，净残值 10万元，经营开始后每年可获营业收入 50万元，付现成本为 25万元，所得税率为 25%。（分数：10.00）(1).最后一年该项目的现金流量合计为( )万元。（分数：2.00）A.29.72B.35C.44.72D.46(2).利用净现值评估项目时，该开发项目在经济上可取的条件是( )。（分数：2.00）A.FNPV0B.FNPV0C.FNPV=0D.FNPV大于或等于 0(
29、3).下列属于营销策划系统的是( )。（分数：2.00）A.销售策划系统B.培训策划系统C.定位策划系统D.形象策划系统(4).既对某事物未来发展作出总体安排，又考虑其具体实施的细节和措施。这一行为过程称为( )。（分数：2.00）A.计划B.规划C.设计D.策划(5).通常把“指企业对 35年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测，是企业制定发展规划的依据”，称为( )。（分数：2.00）A.短期预测B.中期预测C.宏观市场预测D.微观市场预测某国有开发项目的总投资为 1200万元，其年销售收入为 1950万元，年销售税及附加为 410万元，年总成本费用为 1300万元。（分数：10.00）(
30、1).该项目的投资利润率为( )。（分数：2.00）A.20%B.40%C.54%D.63%(2).国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和( )。（分数：2.00）A.土地使用权转让B.土地使用权出租C.国有土地租赁D.土地使用权抵押(3).资金具有时间价值的主要原因是( )。（分数：2.00）A.通货膨胀B.承担风险C.税率变动D.资产折旧(4).下列不属于房地产税收职责的是( )。（分数：2.00）A.保障财政收入，筹集公共建设资金B.发挥经济杠杆的调节作用，促进经济健康发展C.抑制房地产投机行为，维护市场交易秩序D.调节收入水平，扩大贫富差距(5).房地产税收的特征有(
31、 )。（分数：2.00）A.征税对象特定B.税收体系复杂C.税源分布零散D.收入主要归中央经济师中级房地产经济专业知识与实务-3-1 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：60，分数：60.00)1.关于房地产估价报告的说法错误的是( )。（分数：1.00）A.房地产估价报告通常由 7部分组成 B.目录通常按照前后次序列出估价报告各个组成部分的名称及其对应的页码C.致估价委托人函中的落款日期为估价报告出具日期D.注册房地产估价师声明对签名的注册房地产估价师起着一定警示作用解析：解析 房地产估价报告通常由 8部分组成：封面、目录、致估价委托人函、注册房
32、地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。2.霍伊特的扇形理论认为，城市的各功能用地往往在交通线路的( )形成。（分数：1.00）A.一边B.两侧 C.中心D.始点与终点解析：解析 霍伊特的扇形理论的核心是各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向向市郊呈扇形发展，他认为，由于特定交通线路的线性通达性和定向惯性的影响，各功能用地往往在其两侧形成。3.求取建筑物折旧的主要方法不包括( )。（分数：1.00）A.现值法 B.年限法C.分解法D.市场提取法解析：解析 求取建筑物折旧的方法主要是年限法、分解法、市场提取法。4.房地产股票按持有者不同分为( )
33、。（分数：1.00）A.普通股、优先股B.国家股、法人股、个人股 C.有面额股、无面额股D.有记名股、无记名股解析：解析 房地产股票按股东权利不同，可分为普通股、优先股；按持有者不同，可分为国家股、法人股、个人股；按票面形式不同，可分为有面额股、无面额股、有记名股、无记名股。5.下列不是影响房地产供给量的经常起作用的因素的是( )。（分数：1.00）A.房地产的价格水平B.房地产的开发建设成本C.房地产开发商对未来的预期D.房地产经营商的水平 解析：解析 某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发建设成本、该种房地产的开发技术
34、水平、房地产开发商对未来的预期。6.只存在经营期和持有期的投资项目的是( )。（分数：1.00）A.管理房地产投资项目B.房地产置业投资项目 C.出售型房地产开发投资项目D.经营型房地产开发投资解析：解析 房地产置业投资项目，一般来说不存在建设期，只存在经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投资，因此只有建设期而没有经营期；经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期。7.国有建设用地的短期租赁年限一般不超过( )年。（分数：1.00）A.20B.10C.8D.5 解析：解析 对短期使用或者用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁的年
35、限一般不超过 5年。8.下列不属于房地产投资项目的主要不确定性因素的是( )。（分数：1.00）A.土地取得成本B.建筑安装工程费C.租售价格D.固定成本 解析：解析 不确定性因素是那些对项目经济效益产生影响的技术经济变量。房地产投资项目的主要不确定性因素有：土地取得成本、建筑安装工程费等费用、租赁价格、开发周期、融资成本、空置率、经营成本、投资收益率。9.方案之间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源充分利用为止的一组方案称为( )。（分数：1.00）A.现金流量相关方案B.独立方案 C.互补方案D.混合方案解析：解析 方案之间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源充分利用为止的一组
36、方案称为独立方案。独立方案更加严格地定义是：若方案间加法法则成立，则这些方案是相互独立的。10.制定房地产保险费率原则不包括( )。（分数：1.00）A.公平合理原则B.保证偿付能力原则C.费率浮动原则 D.促进防灾防损原则解析：解析 制定房地产保险费率应遵循以下原则：公平合理原则、保证偿付能力原则、费率相对稳定原则、促进防灾防损原则。故选 C。11.下列属于党政机关和人民团体用地的是( )。（分数：1.00）A.安全、保密、通讯等特殊专用设施用地 B.指挥机关用地C.铁路专用线用地D.供水设施用地解析：解析 指挥机关用地和铁路专用用地线都属于军事用地，而供水设施用地是属于城市基础设施用地。党
37、政机关和人民团体用地主要包括办公用地和安全、保密、通讯用地等特殊专用设施。故本题选 A。12.房地产投资信托基金起源于( )。（分数：1.00）A.美国 B.日本C.英国D.澳大利亚解析：解析 房地产投资信托基金起源于 20世纪 60年代的美国，20 世纪 90年代后逐步扩展到澳大利亚、法国、英国、日本、韩国、新加坡等国家和我国台湾、香港地区。故选 A。13.下列关于住房贷款证券化的说法正确的是( )。（分数：1.00）A.住房抵押贷款证券化是一种以住房贷款为支撑发行证券进行融资的金融工具，它最初诞生于 20世纪70年代的英国B.住房抵押贷款证券化相当于广义资产证券化C.住房抵押贷款证券化是一
38、种不同于传统证券化方式的新的金融工具 D.抵押贷款证券化又被称为一级证券化，是资本市场发展的新产物解析：解析 住房抵押贷款证券化是一种以住房贷款为支撑发行证券进行融资的金融工具，它最初诞生于 20世纪 70年代的美国。住房抵押贷款证券化只是广义资产证券化的一种特殊形式，与其在内涵上还是有着一定的区别，不能混淆。住房抵押贷款证券化是一种不同于传统证券化方式的新的金融工具。抵押贷款证券化又被称为二级证券化，是资本市场发展的新产物。14.属于房地产开发项目管理根据管理者的不同，进行分类的是( )。（分数：1.00）A.工期管理B.质量管理C.工程咨询项目管理 D.合同管理解析：解析 根据管理者的不同
39、，房地产开发项目管理可以分为建设项目管理、设计项目管理、工程咨询项目管理、施工项目管理。15.物业管理招投标使用的法律法规不包括( )。（分数：1.00）A.全国人大常委会 1998年 8月颁布的中华人民共和国招标投标法B.国务院 2003年 6月颁布的物业管理条例C.2007年 8月国务院关于修改物业管理条例)的决定D.2005年 6月建设部颁布的前期物业管理招标投标管理暂行办法 解析：解析 前期物业管理招标投标管理暂行办法是建设部 2003年 6月颁布的部门规章，故选 D。16.下列不属于房地产税收特征的是( )。（分数：1.00）A.税收体系复杂B.税源分布零散C.收入主要归中央 D.征
40、税对象特定解析：解析 房地产税收的特征为：征税对象特定、税收体系复杂、税源分布零散、税收基础稳定、收入主要归地方。17.两个或两个以上互相独立的不确定性因素同时变化时，分析这些变化因素对投资项目经济指标的影响程度，并找出其中关键的不确定性因素称为( )。（分数：1.00）A.确定性敏感性分析B.多因素敏感性分析 C.单因素敏感性分析D.不确定性敏感性分析解析：解析 多因素敏感性分析是对两个或两个以上互相独立的不确定性因素同时变化时，分析这些变化因素对投资项目经济指标的影响程度，并找出其中关键的不确定性因素。18.下列不属于招标前使项目具备招标条件的准备工作的是( )。（分数：1.00）A.按照
41、国家有关规定需要履行项目审批程序的，已经履行审批手续B.建设资金或投资者资金来源已经落实C.在正式的媒体上刊登招标公告 D.有满足工程招标需要的设计文件及其他技术资料解析：解析 通过招标前的准备工作使项目具备招标的条件，包括：按照国家有关规定需要履行项目审批程序的，已经履行审批手续；建设资金或投资者资金来源已经落实；满足工程招标需要的设计文件及其他技术资料；法律、法规规定的其他条件。19.在资产负债表中，下列不属于负债类的是( )。（分数：1.00）A.流动负债B.固定资产净值 C.建设投资借款D.流动资金借款解析：解析 在资产负债表中，负债分为流动负债、建设投资借款、流动资金借款。20.建设
42、用地使用权抵押后，若该抵押标的的价值大于所担保债权的余额部分，( )再次抵押。（分数：1.00）A.不可B.可以 C.必须D.不确定解析：解析 只要该抵押标的的价值大于所担保的余额部分，是可以再次抵押的，但再次抵押的担保债权不得超出余额部分。21.物业服务费的收费原则有( )。 合理原则 公开原则 费用与服务水平相适应原则 公平原则（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 物业服务费的收费原则包括：(1)合理原则；(2)公开原则；(3)费用与服务水平相适应原则。22.被征用者应当在自安置方案批准日起( )内拿到征地补偿。（分数：1.00）A.1个月B.2个月C.3个月 D.4个月解析：解
43、析 征收土地各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起 3个月内全额支付，被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。23.属于房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤的是( )。（分数：1.00）A.组建工作小组B.制定工作计划C.方案研制与优化D.基本报表的编制及经济指标计算 解析：解析 房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤：项目搜集与整理统计、项目规划方案设计、项目进度安排、项目总投资费用估算、项目租赁计划及价格预测、项目资金筹措计划、基本报表的编制及经济指标计算、对经济评价指标的检验、不确定性风险和风险分析、可行性研究报告的结构设计、
44、可行性报告的编写。24.把不等额年费用折算成等额年费用值进行比较的方法称为( )。（分数：1.00）A.年值法B.净年值法C.费用年值法 D.现值法解析：解析 费用年值法是把不等额年费用折算成等额年费用值进行比较的方法，等额年费用值较低的方案为较优方案。年值法是指将投资方案在计算期的收入及支出，按一定的折现率换算为等值年值，用以评价或选择方案的一种方法。25.下列不属于业主在物业管理活动中所享权利的是( )。（分数：1.00）A.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权B.遵守管理规约和业主大会议事规则 C.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务D.参加业
45、主大会会议，行使投票权解析：解析 业主在物业管理活动中享有下列权利：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出意见；(3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(4)参加业主大会会议，行使投票权；(5)选举业务委员会委员，并享有被选举权；(6)监督业主委员会工作；(7)监督物业服务企业履行物业服务合同；(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权；(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；(10)法律、法规规定的其他权利。B 项属于业主的义务，符合题意，故本题选 B。
46、26.除了用净将来值、净年值等指标进行方案比选外，还可以用( )进行方案比选。（分数：1.00）A.净现值率B.差额净现值C.净现值 D.算术平均值解析：解析 除了用净将来值、净年值等指标进行方案比选外，还可以用净现值进行方案比选。27.凡成本总额与生产量总数成正比例增减变动的成本称为( )。（分数：1.00）A.固定成本B.流动成本C.不变成本D.变动成本 解析：解析 凡成本总额与生产量总数成正比例增减变动的成本称为变动成本，但单位产品变动成本则不随产量的变化而变化。28.下列不属于资金的时间价值产生的原因的是( )。（分数：1.00）A.投资收益B.时间风险C.政治风险 D.通货膨胀解析：
47、解析 资金的时间价值产生的原因是多方面的。从投资者的角度看，主要是基于：(1)投资收益，这也是生产的本质和投资的目的；(2)通货膨胀；(3)时间风险，一般说来，未来的预期收入具有不确定性，时间越长，不确定性也越大，意味着投资风险也随时间的增加而增加。而政治风险与资金的时间价值无关。29.收益年限有限年且其他因素不变的收益法公式不可用于( )。（分数：1.00）A.直接用于计算价格B.市场法中因期限不同进行的价格调整C.不同类型房地产相同年限价格之间的换算 D.相同类型房地产比较不同年限价格的高低解析：解析 收益年限有限年且其他因素不变的收益法公式主要有以下用途：(1)直接用于计算价格；(2)市
48、场法中因期限不同进行的价格调整；(3)不同类型房地产不同年限价格之间的换算；(4)相同类型房地产比较不同年限价格的高低。30.二级资质企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于( )人。（分数：1.00）A.10B.15C.20 D.30解析：解析 二级资质企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 20人。31.资金发生在(或折算为)某一特定时间序列起点时的价值称为( )。（分数：1.00）A.终值B.时值C.现值 D.折算值解析：解析 资金发生在(或折算为)某一特定时间序列起点时的价值称为现值。资金发生在(或折算为
49、)某一特定时间序列终点时的价值称为终值。资金发生在各个计息期末的价值称为时值。32.以下不属于假设开发法估价一般步骤的是( )。（分数：1.00）A.调查了解待开发房地产的状况B.预测开发所必要的支出及应获得的正常利润C.估算开发租赁期 D.估算开发经营期解析：解析 假设开发法估价一般分为 6个步骤：(1)调查了解待开发房地产的状况；(2)选择最佳的开发利用方式；(3)估算开发经营期；(4)预测开发完成后的房地产价值；(5)预测开发所必要的支出及应获得的正常利润；(6)进行具体计算，求出待开发房地产的价值。33.分析现有业务组合，设计新业务组合属于现代房地产市场营销内容中的( )。（分数：1.00）A.战略规划 B.营销过程C.营销活动D.营销目的解析：解析 现代房地产市场营销战略规划的详细内容包括：企业状况和环境分析，确定企业发展目标；分析现有业务组合，设计新业务组合；制定增长战略，协调各职能的战略等。34
