1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-25 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：30.00)1.在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是_。 A.绝对地租 B.垄断地租 C.级差地租 D.级差地租（分数：1.00）A.B.C.D.2.城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为_。 A.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散 B.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散 C.绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散 D.相对集中、绝对集中、绝对分散、相对分散（分数：1.00）A.B.C.D
2、.3.大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为_现象。 A.城镇化 B.郊区化 C.后城市化 D.逆城市化（分数：1.00）A.B.C.D.4.北京位于北纬 3957，东经 11679，这表示的是北京的_区位。 A.自然 B.天文 C.生态 D.经济（分数：1.00）A.B.C.D.5.研究关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说为_。 A.区位理论 B.区位主体 C.中心地理论 D.工业区位理论（分数：1.00）A.B.C.D.6.在 1954年，墨菲(Murphy)和万斯(Vance)对美国 9市的 CBD调研中，认为 CBD最明显的特点是
3、_。 A.物价低值区 B.物价峰值区 C.地价低值区 D.地价峰值区(PLVI)（分数：1.00）A.B.C.D.7.国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同_财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。 A.市、县人民政府 B.乡、镇人民政府 C.同级 D.国务院（分数：1.00）A.B.C.D.8.集体所有的土地征收，是国家为了_的目的，依照法律规定的程序，强制取得农民集体所有的土地的行为。 A.国有企业利益 B.开发商的规划 C.政府部门利益 D.公共利益（分数：1.00）A.B.C.D.9.国有土地上的房屋征收习惯上
4、称为_。 A.土地征用 B.土地征收 C.房屋征用 D.房屋征收（分数：1.00）A.B.C.D.10.市场调研报告的核心内容是_。 A.市场调研的分析论证 B.市场调研背景的基本情况 C.市场调研方法的选择及说明 D.市场变化的不确定性分析（分数：1.00）A.B.C.D.11.协议出让国有土地使用权的最低价由_批准。 A.省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门 B.省、自治区、直辖市人民政府 C.市、县人民政府土地管理部门 D.市、县人民政府（分数：1.00）A.B.C.D.12.下列关于建设用地使用权协议出让的说法中，不正确的是_。 A.协议出让底价不得低于协议出让最低价 B.协议出让价
5、格不得低于协议出让最低价 C.协议出让价格不得低于协议出让底价 D.协议出让最低价由市、县人民政府土地管理部门编制（分数：1.00）A.B.C.D.13.物权法规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括_。 A.土地使用期限 B.动工开发建设期限 C.土地用途 D.土地界址、面积（分数：1.00）A.B.C.D.14.国有建设用地使用权出让合同的内容中一般不包括_。 A.工程完工期限 B.建设密度和高度控制指标 C.开发进度和分期投资额度 D.建设规划设计条件（分数：1.00）A.B.C.D.15.建设用地单位持经批准的设计任务书或者初步设计、年度基本建设计划等有关文件，按照审批权限向_申请建设
6、用地。 A.县级以上人民政府 B.土地管理部门 C.规划建设部门 D.公安机关（分数：1.00）A.B.C.D.16.在房地产市场调研的程序中，组建市场调研队伍属于_阶段。 A.信息搜集 B.研究 C.准备 D.总结（分数：1.00）A.B.C.D.17.从被调研总体中选择部分样本进行调研，并用样本特性推断总体特性，称为_。 A.实地调研 B.非随机抽样调研 C.随机抽样调研 D.抽样调研（分数：1.00）A.B.C.D.18.关于撰写调研报告的要求，下列说法不正确的是_。 A.注意逻辑严密，避免自相矛盾 B.避免资料堆砌 C.注意重点突出，避免面面俱到 D.印刷清晰、美观大方（分数：1.00
7、）A.B.C.D.19.下列不属于房地产市场调研内容具有的特点的是_。 A.内容的广泛性 B.很强的针对性 C.方法的有限性 D.结果的局限性（分数：1.00）A.B.C.D.20.对居民职业构成、教育程度、文化水平的调研属于_调研的内容。 A.政治法律环境 B.社会文化环境 C.经济环境 D.区域环境（分数：1.00）A.B.C.D.21.房地产投资项目不确定因素不包括_。 A.建筑安装工程费等费用 B.投资收益率 C.房地产市场的社会环境 D.土地取得成本（分数：1.00）A.B.C.D.22.关于市场的细分，下列说法错误的有_。 A.市场细分是一个对市场因素重新归类、重新分割的过程 B.
8、市场细分后的子市场需求特征明显，企业就能够根据客户特征开发出最大限度地满足消费者特定需求的产品，使开发建设成本得到有效控制 C.在细分市场上，企业能够利用有限的资源，完全满足消费者的特定需求 D.房地产开发企业可以对每个细分市场的购买潜力、满足程度、购买动机等进行分析对比，探索出有利于本企业的市场机会（分数：1.00）A.B.C.D.23.一般说来，随着人们收入水平的提高，住宅需求从生存型向_乃至享受型发展。 A.生活型 B.发展型 C.生产型 D.标准型（分数：1.00）A.B.C.D.24.地理因素是指潜在消费者的地理分布状况，如地区、地域特征、人口密度，以及地区自然环境、生活环境、_等。
9、 A.经济环境 B.交通环境 C.金融环境 D.政治环境（分数：1.00）A.B.C.D.25.抓住消费者对住宅的_，及时提供与其需求相一致的各类住宅商品及管理服务，是企业开拓和占领新的住宅市场的有效策略。 A.使用时机 B.购买能力 C.购买欲望 D.生产需要（分数：1.00）A.B.C.D.26.在对房地产投资项目可供方案进行选择时，应当参照的是_。 A.最低收益率 B.内部收益率 C.行业收益率 D.通货膨胀率（分数：1.00）A.B.C.D.27.一项具体的房地产投资，其投资价值不仅取决于投资项目本身，还受其他因素变化的影响。这体现了房地产_的特点。 A.投资区域的差异性 B.投资变现
10、的复杂性 C.投资品种的多样性 D.投资价值的附加性（分数：1.00）A.B.C.D.28.目前，我国房地产开发投资活动主要由_承担。 A.国家 B.外资机构 C.个人 D.房地产开发企业（分数：1.00）A.B.C.D.29.根据城市房地产管理法有关规定，房地产开发企业只有取得_房地产管理部门发放的商品房预售许可证后，方能预售商品房。 A.县级以上人民政府 B.区级以上人民政府 C.市级以上人民政府 D.省级以上人民政府（分数：1.00）A.B.C.D.30.关于资金的时间价值，下列表述错误的是_。 A.就房地产投资而言，投资者进行资金的时间价值判断意义不大 B.从消费者的角度看，资金的时间
11、价值是对放弃即期消费带来的损失所做的必要补偿 C.从投资者的角度看，资金的时间价值表现为资金具有增值特性 D.资金的时间价值是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值（分数：1.00）A.B.C.D.二、B多项选择题/B(总题数：10，分数：20.00)31.关于区位及区位理论，下列说法错误的有_。 A.区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系 B.区位具体可标示为一定的空间坐标 C.区位理论是研究人类行为活动的空间的理论 D.区位理论是研究关于与人类相关的经济和社会活动的学说 E.区位理论是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说（分数：2
12、.00）A.B.C.D.E.32.房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括_。 A.人口 B.交通条件 C.周围环境和景观 D.位置 E.外部配套设施（分数：2.00）A.B.C.D.E.33.下列关于土地使用权协议出让最低价的说法中，错误的有_。 A.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和 B.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用之和 C.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价 D.有基准地价的地区，协议出让最低
13、价不得低于出让地块所在级别基准地价的 70% E.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的 50%（分数：2.00）A.B.C.D.E.34.下列选项中，属于国有建设用地使用权的协议出让与招标拍卖挂牌出让区别的有_。 A.适用范围不同 B.出让主体不同 C.最低价确定的原则不同 D.协议出让无需公布出让计划 E.出让金形成方式不同（分数：2.00）A.B.C.D.E.35.与实地调研法相比，文案调研法的优点有_。 A.调研所收集的是已经过加工的次级资料 B.收集的信息包括动态和静态两个方面 C.信息收集不受时空限制 D.是对原始资料的搜集 E.以原始资料的整理和分析为
14、调研的工作重心（分数：2.00）A.B.C.D.E.36.下列选项中，属于心理细分的有_。 A.购买动机 B.生活方式 C.个性 D.价值观 E.使用动机（分数：2.00）A.B.C.D.E.37.下列选项中，不属于行为细分的有_。 A.使用阶段 B.使用反馈 C.追求利益 D.使用时机 E.利益动机（分数：2.00）A.B.C.D.E.38.关于房地产市场细分的程序和方法，下列说法正确的有_。 A.第一轮市场细分主要针对房地产市场总的供求关系而进行，以确定拟投资商品房的类型及区位 B.第二轮市场细分往往是针对消费者而进行的，以确定拟开发房地产项目的市场定位，如消费群体的定位、建设档次的定位、
15、市场价格定位等 C.第三轮市场信息资料分析的目的在于寻找投资机会，由各类商品房的市场供求、投资成本、收益、建设资源条件及其他条件，判断最佳投资方向 D.第三轮市场细分的目的是为市场特质、市场卖点寻找进一步的证据，为目标市场决策提供更精细、更可靠的资料 E.第二轮市场细分是针对第一轮市场细分得出的细分市场而进行的，重点集中在潜在消费群体的消费心理、消费偏好等心理因素和行为因素（分数：2.00）A.B.C.D.E.39.在敏感性分析中，常用的项目评价指标有_。 A.盈亏平衡点 B.财务内部收益率 C.销售额 D.价格 E.财务净现值（分数：2.00）A.B.C.D.E.40.房地产投资变现的复杂性
16、主要体现在_。 A.不同市场区域的特点不同 B.房地产市场的不完全性导致房地产市场信息的不对称 C.需要经过一定的法律程序 D.房地产产品种类、档次很多 E.买卖双方对同一房地产产品的心理价位存在着较大的差异（分数：2.00）A.B.C.D.E.三、B案例分析题/B(总题数：3，分数：90.00)万泉房地产开发公司在进行一住宅小区的经营建设过程中，因管理、财务方面出现了较大失误，其欲将其 180亩的该土地使用权连同在建项目(已完成总投资20%)，一起转让，在报纸上刊登转让广告。根据题意，回答下列问题：（分数：36.00）(1).万泉房产公司_转让该建设用地使用权，因为_。 A.可以；手续合法
17、B.不可以；其未完成总投资 25%以上 C.不可以；手续不合法 D.不可以；其不是以出让方式获得土地使用权（分数：9.00）A.B.C.D.(2).城市房地产管理法规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，因_，土地使用权由国家无偿收回。 A.土地使用者未申请续期 B.土地使用者申请续期但依规定未获批准 C.因个人利益需要此地 D.不可抗力（分数：9.00）A.B.C.D.(3).建设用地使用转让地上建筑物及地上附着物所有权时_。 A.土地使用权随之转让，但地上建筑物及附着物作为不动产转让的除外 B.土地使用权随之转让，但地上建筑物及附着物作为动产转让的除外 C.土地使用权是否随之转让由双方
18、协商 D.土地使用权随之转让（分数：9.00）A.B.C.D.(4).下列用地中，使用权出让年限最高为 50年的是_。 A.体育场馆用地 B.工业用地 C.住宅用地 D.城区商场用地（分数：9.00）A.B.C.D.甲房地产公司欲建设一住宅项目，委托一社会调研公司进行住宅项目调研，该调查公司设定了开放式的调研问卷，进行调研工作，其问卷内容如下：(1)您能想象美化小区的好处吗?(2)您认为精装房的优缺点在哪里?您愿意买吗?(3)若您买房您最看重哪一点?(4)您认为小区环境设计应该注意哪些内容?根据题意，回答下列问题：（分数：18.00）(1).若要了解居民的购房意向，确定市场需求，最合适的调研方
19、法是_。 A.经理询问法 B.邮寄询问法 C.入户询问法 D.路上拦截法（分数：9.00）A.B.C.D.(2).在确定住宅小区规划、户型及相关配套服务的质量研究中_最适用。 A.电话询问法 B.小组访谈法 C.投射法 D.实验法（分数：9.00）A.B.C.D.经过经济分析，某一房地产开发项目的现金流量表如下表所示。试采用现金流量评估方法进行评估，其中基准收益率 ic=12%。（分数：36.00）(1).根据开发项目各年的现金流量情况，其静态投资回收期为_年。 A.3.0 B.3.9 C.4.0 D.5.0（分数：9.00）A.B.C.D.(2).该房地产开发项目的财务净现值为_万元。 A.
20、1400.0 B.1000.0 C.120.1 D.160.2（分数：9.00）A.B.C.D.(3).该项目的内部收益率为_。 A.13.1% B.15.8% C.14.2% D.13.9%（分数：9.00）A.B.C.D.(4).该房地产公司采用现金流量方法进行评估的原因包括_。 A.现金流量评估法中考虑了资金时间价值 B.现金流量评估法使用简单、方便 C.现金流量法的经济意义易于理解 D.现金流量考虑了投资风险因素（分数：9.00）A.B.C.D.经济师中级房地产经济专业知识与实务-25 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：30.
21、00)1.在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是_。 A.绝对地租 B.垄断地租 C.级差地租 D.级差地租（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 选项 A，绝对地租是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租；选项 B，垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租；选项 C，级差地租 I是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。2.城市进化理论把城市的发展演变划分为四大阶段，依次为_。 A.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散 B.绝对集中、相对集中、相对
22、分散、绝对分散 C.绝对集中、相对集中、绝对分散、相对分散 D.相对集中、绝对集中、绝对分散、相对分散（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可划分为四大阶段：“绝对集中”阶段；“相对集中”阶段；“相对分散”阶段；“绝对分散”阶段。3.大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为_现象。 A.城镇化 B.郊区化 C.后城市化 D.逆城市化（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 逆城市化现象是指大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，其结果是都市区人口的绝对数量下降，人口的净增长率为负
23、值。4.北京位于北纬 3957，东经 11679，这表示的是北京的_区位。 A.自然 B.天文 C.生态 D.经济（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位；社会区位又可分为经济地理区位、文化地理区位、政治地理区位等。其中，天文区位是指反映某一事物的经纬度位置的区位，例如，北京市位于北纬 3954，东经 11623。5.研究关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说为_。 A.区位理论 B.区位主体 C.中心地理论 D.工业区位理论（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 区位理论简
24、称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。6.在 1954年，墨菲(Murphy)和万斯(Vance)对美国 9市的 CBD调研中，认为 CBD最明显的特点是_。 A.物价低值区 B.物价峰值区 C.地价低值区 D.地价峰值区(PLVI)（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 1954 年，墨菲(Murphy)和万斯(Vance)在对美国 9个城市 CBD的土地利用进行深入细致的调研后，认为地价峰值区(PLVI)是 CBD最明显的特点，在 PLVI内的用地称为商务用地，并提出
25、界定 CBD的重要指标为：中心商务高度指标(CBHI)；中心商务强度指标(CBII)。7.国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同_财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。 A.市、县人民政府 B.乡、镇人民政府 C.同级 D.国务院（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。8.集体所有的土地征收，是
26、国家为了_的目的，依照法律规定的程序，强制取得农民集体所有的土地的行为。 A.国有企业利益 B.开发商的规划 C.政府部门利益 D.公共利益（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 集体所有的土地征收通常简称集体土地征收、土地征收或征地，是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得农民集体所有的土地的行为。土地征收在我国特指国家为了公共利益的需要，将农民集体所有的土地收归国家所有，是土地所有权在集体和国家之间的变动。9.国有土地上的房屋征收习惯上称为_。 A.土地征用 B.土地征收 C.房屋征用 D.房屋征收（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 国有土地上房屋征
27、收，简称房屋征收。它是指国家为了公共利益的需要，征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予被征收房屋的所有权人(简称被征收人)补偿的行为。10.市场调研报告的核心内容是_。 A.市场调研的分析论证 B.市场调研背景的基本情况 C.市场调研方法的选择及说明 D.市场变化的不确定性分析（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 一般来说，市场调研报告正文的主要内容应包括下列部分：对调研目的以及所要解决的问题进行说明；市场调研背景的基本情况；市场调研方法和统计分析方法的选择及说明；市场调研的分析论证；市场变化的不确定性分析；针对市场调研问题提出建议。其中，市场调研的分析论证是市场调研报告的核心。
28、11.协议出让国有土地使用权的最低价由_批准。 A.省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门 B.省、自治区、直辖市人民政府 C.市、县人民政府土地管理部门 D.市、县人民政府（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后下达，市、县人民政府国土资源行政主管部门执行。12.下列关于建设用地使用权协议出让的说法中，不正确的是_。 A.协议出让底价不得低于协议出让最低价 B.协议出让价格不得低于协议出让最低价 C.协议出让价格不得低于协议出让底价 D.协议出让最低价由市、县人民政府土地管理部门编制（分
29、数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后下达，市、县人民政府国土资源行政主管部门执行。市、县人民政府国土资源行政主管部门编制建设用地使用权出让计划，并经过同级人民政府批准执行。13.物权法规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括_。 A.土地使用期限 B.动工开发建设期限 C.土地用途 D.土地界址、面积（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 物权法第一百三十八条规定，出让合同一般包括下列条款：当事人的名称和住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；土地用途；使用期
30、限；出让金等费用及其支付方式；解决争议的方法。14.国有建设用地使用权出让合同的内容中一般不包括_。 A.工程完工期限 B.建设密度和高度控制指标 C.开发进度和分期投资额度 D.建设规划设计条件（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 建设用地使用权出让合同的内容包括：土地的位置、面积、界址等土地自然状况；土地用途及使用期限；建设规划设计条件，或称使用条件，即该幅地块建设用地使用权的总平面布置图、建设密度和高度控制指标、工程管线规划和竖向规划，它是建设用地使用权出让、转让必不可少的；动工开发期限；出让金额及支付方式；开发进度与分期投资额度；违约责任；双方认为应当约定的其他条款。选项 A
31、，工程完工期限由建设单位和施工单位协商确定。15.建设用地单位持经批准的设计任务书或者初步设计、年度基本建设计划等有关文件，按照审批权限向_申请建设用地。 A.县级以上人民政府 B.土地管理部门 C.规划建设部门 D.公安机关（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 国有建设用地使用权的划拨程序：申请；审批；拔地；发证。建设用地单位持经批准的设计任务书或者初步设计、年度基本建设计划等有关文件和城市规划管理机关核发的建设用地规划许可证，按照审批权限向土地管理部门申请建设用地。16.在房地产市场调研的程序中，组建市场调研队伍属于_阶段。 A.信息搜集 B.研究 C.准备 D.总结（分数：1.
32、00）A.B.C. D.解析：解析 房地产市场调研的程序大致可分为准备阶段、信息搜集阶段、研究阶段和总结阶段。准备阶段也称为前期工作阶段，其主要工作有三项，即确定市场调研任务、设计市场调研方案和组建市场调研队伍。准备阶段的工作在市场调研中很重要，既是整个调研工作的起点，又是对整个调研工作的决策、设计和筹划，是市场调研工作能否取得成功的关键阶段。17.从被调研总体中选择部分样本进行调研，并用样本特性推断总体特性，称为_。 A.实地调研 B.非随机抽样调研 C.随机抽样调研 D.抽样调研（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 房地产市场调研中普遍采用抽样调查，即从被调研总体中选择部分样本进
33、行调研，并用样本特性推断总体特性。抽样调研分为随机抽样调研和非随机抽样调研，他们都是从母体中抽出样本进行分析，根据样本的调研结果来推断母体的情况。随机抽样和非随机抽样的区别在于，随机抽样从母体中抽出样本，每个样本都有相等的机会；而非随机抽样从母体中抽取样本，每个样本的选择机会不等。18.关于撰写调研报告的要求，下列说法不正确的是_。 A.注意逻辑严密，避免自相矛盾 B.避免资料堆砌 C.注意重点突出，避免面面俱到 D.印刷清晰、美观大方（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 作为决策依据的市场调研报告要体现其价值和作用，在调研报告编制中应注意下列问题：注意数据分析，避免资料堆砌；注意重
34、点突出，避免面面俱到；注意逻辑严密，避免自相矛盾；注意结论建议，避免无果而终。19.下列不属于房地产市场调研内容具有的特点的是_。 A.内容的广泛性 B.很强的针对性 C.方法的有限性 D.结果的局限性（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 房地产市场调研的内容有下列特点：房地产市场调研的内容是广泛的；房地产市场调研具有很强的针对性；房地产市场调研的方法是多种的；房地产市场调研的方案设计是多样的，搜集数据可以采用实地调研、座谈会、面访、电话访谈或邮寄调研等方法；房地产市场调研结果具有一定的局限性。20.对居民职业构成、教育程度、文化水平的调研属于_调研的内容。 A.政治法律环境 B.社
35、会文化环境 C.经济环境 D.区域环境（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 房地产市场环境调研包括：政治法律环境调研、经济环境调研、社会文化环境调研、科技发展环境调研和资源环境调研。其中，社会文化环境调研的主要内容有：区域内居民的受教育程度、职业构成、文化水平、妇女就业面大小等；区域内居民的价值观、审美观、风俗习惯、家庭生活习惯等；区域内居民的民族构成、宗教信仰、社会阶层分布等；区域内居民的文化设施状况，包括种类、数量、分布，具有地方特色的节庆活动等。21.房地产投资项目不确定因素不包括_。 A.建筑安装工程费等费用 B.投资收益率 C.房地产市场的社会环境 D.土地取得成本（分数：
36、1.00）A.B.C. D.解析：解析 不确定因素是对项目的经济效益产生影响的技术经济变量。房地产投资项目的不确定因素主要有：土地取得成本；建筑安装工程费等费用；租售价格；开发周期；融资成本；空置率；经营成本；投资收益率。22.关于市场的细分，下列说法错误的有_。 A.市场细分是一个对市场因素重新归类、重新分割的过程 B.市场细分后的子市场需求特征明显，企业就能够根据客户特征开发出最大限度地满足消费者特定需求的产品，使开发建设成本得到有效控制 C.在细分市场上，企业能够利用有限的资源，完全满足消费者的特定需求 D.房地产开发企业可以对每个细分市场的购买潜力、满足程度、购买动机等进行分析对比，探
37、索出有利于本企业的市场机会（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 选项 C，在细分市场上，企业能够利用有限的资源，最大限度地满足消费者的特定需求，而非完全满足消费者的特定需求。23.一般说来，随着人们收入水平的提高，住宅需求从生存型向_乃至享受型发展。 A.生活型 B.发展型 C.生产型 D.标准型（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 一般说来，随着人们收入水平的提高，住宅需求从生存型向发展型乃至享受型发展。生存型追求居室的面积大小；发展型追求能满足家居生活多方面需要的室内环境；而享受型全方位追求居住宽敞、功能齐全分明、设备高档、装修精致、外部环境优美的“安居乐”境界。24.
38、地理因素是指潜在消费者的地理分布状况，如地区、地域特征、人口密度，以及地区自然环境、生活环境、_等。 A.经济环境 B.交通环境 C.金融环境 D.政治环境（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 地理因素是指潜在消费者的地理分布状况，如地区、地域特征、人口密度，以及地区自然环境、生活环境、交通环境等。潜在的消费者原来所处的地理环境因素或多或少地影响着消费者的生活方式，也影响他们对新购住房的需求偏好。25.抓住消费者对住宅的_，及时提供与其需求相一致的各类住宅商品及管理服务，是企业开拓和占领新的住宅市场的有效策略。 A.使用时机 B.购买能力 C.购买欲望 D.生产需要（分数：1.00）
39、A. B.C.D.解析：解析 使用时机根据人们对住宅产生需要、购买或使用的时机加以区别。抓住消费者对住宅的使用时机，及时提供与其需求相一致的各类住宅商品及管理服务，是企业开拓和占领新的住宅市场的有效策略。26.在对房地产投资项目可供方案进行选择时，应当参照的是_。 A.最低收益率 B.内部收益率 C.行业收益率 D.通货膨胀率（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 房地产投资项目的比选是寻求合理的房地产投资方案的必要手段。它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案进行计算和分析，从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过程。27.一项具体的房地产
40、投资，其投资价值不仅取决于投资项目本身，还受其他因素变化的影响。这体现了房地产_的特点。 A.投资区域的差异性 B.投资变现的复杂性 C.投资品种的多样性 D.投资价值的附加性（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 选项 A，同一时期内不同地区的经济发展水平、收入水平、人口空间分布情况、城市化水平以及房地产市场成熟程度和发展潜力等都存在着差异，并因此导致房地产投资的区域差异性；选项 B，投资变现的复杂性表现在房地产市场信息的不对称、买卖双方对同一房地产产品的心理价位存在较大差异、权益让渡须经一定的法律程序；选项 C，投资品种多样性体现在房地产产品种类多，档次多。28.目前，我国房地产开
41、发投资活动主要由_承担。 A.国家 B.外资机构 C.个人 D.房地产开发企业（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 房地产投资的主体包括国家、企业和个人。其中，国家投资通常着眼于国民经济的整体利益和社会效益，如保障性住房建设投资；个人作为房地产投资主体一般只能从事房地产买卖，即房地产置业投资；作为房地产投资主体的企业，有全民所有、集体所有、私人所有、外资、股份制等多种所有制形式，目前我国房地产开发投资活动主要由房地产开发企业承担。29.根据城市房地产管理法有关规定，房地产开发企业只有取得_房地产管理部门发放的商品房预售许可证后，方能预售商品房。 A.县级以上人民政府 B.区级以上人民
42、政府 C.市级以上人民政府 D.省级以上人民政府（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 城市房地产管理法明确了“商品房预售实行预售许可证制度”。房地产开发企业只有取得县级以上人民政府房地产管理部门发放的商品房顸售许可证后，方能预售商品房。30.关于资金的时间价值，下列表述错误的是_。 A.就房地产投资而言，投资者进行资金的时间价值判断意义不大 B.从消费者的角度看，资金的时间价值是对放弃即期消费带来的损失所做的必要补偿 C.从投资者的角度看，资金的时间价值表现为资金具有增值特性 D.资金的时间价值是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值（分数：1.00）A. B.C.D.解
43、析：解析 选项 A，房地产投资不仅资金投入量大，而且投资回收期相对较长，对于投资者来说，对资金时间价值的判断和预期就显得十分重要。二、B多项选择题/B(总题数：10，分数：20.00)31.关于区位及区位理论，下列说法错误的有_。 A.区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系 B.区位具体可标示为一定的空间坐标 C.区位理论是研究人类行为活动的空间的理论 D.区位理论是研究关于与人类相关的经济和社会活动的学说 E.区位理论是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说（分数：2.00）A.B. C. D.E.解析：解析 区位理论简称区位论，是关于人类活动特
44、别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。具体地讲，主要是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。32.房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括_。 A.人口 B.交通条件 C.周围环境和景观 D.位置 E.外部配套设施（分数：2.00）A.B. C. D. E. 解析：解析 区位原本是房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等。33.下列关于土地使用权协议出让最低价的说法中，错误的
45、有_。 A.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和 B.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用之和 C.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价 D.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的 70% E.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的 50%（分数：2.00）A.B. C. D.E. 解析：解析 根据有关规定协议出让最低价依据以下标准拟定：协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的 70%。34.下列选项中，属于国有建设用地使用权的协议出让与招标拍卖挂牌出让区别的有_。 A.适用范围不同 B.出让主体不同 C.最低价确定的原则不同 D.协
