1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-24 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：30.00)1.若投资资金是投资者进行投资的强制约束条件，则在进行方案比选时宜采用_。 A.净现值法 B.净将来值法 C.净现值率法 D.净年值法（分数：1.00）A.B.C.D.2.房屋征收实施过程中需要办理暂停的，其暂停期限最长不得超过_。 A.3个月 B.6个月 C.1年 D.2年（分数：1.00）A.B.C.D.3.下列关于投资的表述，错误的是_。 A.投资的本质是投资者以牺牲一定的即期消费来换取未来更多的预期消费的活动 B.收改益是投资活动的出发点
2、和归结点 C.投资活动是一种“现在的投入”与“未来的收益”的交换 D.政府部门、机构等不能作为投资主体（分数：1.00）A.B.C.D.4.按照_的不同投资可分为直接投资和间接投资。 A.资金筹集和运用 B.资金规模 C.投资主体 D.投资期限（分数：1.00）A.B.C.D.5.房地产开发企业从事房地产开发投资，其主要目的是_。 A.获取房地产开发利润 B.获取房地产增值收益 C.发展国民经济和改善民生 D.自用（分数：1.00）A.B.C.D.6.租赁型房地产投资是指_。 A.通过出租或自己经营获取长期收益 B.形成房地产增量资产的行为 C.获取房地产的所有权 D.投资者获取房地产使用权，
3、通过经营或转租获取预期收益（分数：1.00）A.B.C.D.7._是指投资者将资金投入房地产相关证券的行为，投资者不直接参与其投资相关的房地产开发经营和管理过程。 A.房地产直接投资 B.房地产间接投资 C.房地产开发投资 D.房地产置业投资（分数：1.00）A.B.C.D.8.招标人想把工程建设的资金风险转移给承包商时，一般会采用_。 A.成本加利润合同 B.成本加酬金合同 C.总价合同 D.单价合同（分数：1.00）A.B.C.D.9.下列选项中，不属于房地产开发项目质量控制的特点有_。 A.全面性 B.及时性 C.发展性 D.标准的适应性（分数：1.00）A.B.C.D.10.下列各项不
4、属于项目招标应具备的条件的是_。 A.有满足工程招标需要的设计文件及其他技术资料 B.建设资金或资金来源已经落实 C.依法已组建招标委员会 D.按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续（分数：1.00）A.B.C.D.11.房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为_。 A.随行就市定价法 B.需求导向定价法 C.成本导向定价法 D.比较定价法（分数：1.00）A.B.C.D.12.需求导向定价法的理论基础是_。 A.生产理论 B.效用理论 C.分配理论 D.成本理论（分数：1.00）A.B.C.D.13.在房地产估价报告的组成中，
5、估价技术报告不包括_。 A.估价对象分析 B.市场前景分析 C.市场背景分析 D.估价方法选用分析（分数：1.00）A.B.C.D.14.将可比实例的实际价格转变成正常价格的修正，称为_修正。 A.交易日期 B.权益状况 C.区位状况 D.交易情况（分数：1.00）A.B.C.D.15.某套二手住房买卖，买方付给卖方 1500元/平方米，该价格含应由买方缴纳的 3%的契税。该套住房的正常成交价格为_元/平方米。 A.1455.00 B.1546.39 C.1545.00 D.1456.31（分数：1.00）A.B.C.D.16.在房地产估价报告的组成中，估价结果报告不必说明的事项有_。 A.估
6、价过程 B.估价机构 C.估价对象 D.估价委托人（分数：1.00）A.B.C.D.17.下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是_。 A.物业服务企业是独立的企业法人 B.物业服务企业所提供的服务是非营利性的 C.物业服务企业属于服务性企业 D.物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能（分数：1.00）A.B.C.D.18.新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设_的暂定期。 A.三个月 B.半年 C.二年 D.一年（分数：1.00）A.B.C.D.19.在物业管理招投标活动中，评标、验标、定标的规则对所有的投标人都是一致的，这体现了物业管理招投标的_原则。 A.公正 B.公平
7、 C.公开 D.诚实信用（分数：1.00）A.B.C.D.20.某人贷款 60万元，货款期限 10年，贷款年利率为 6%，若采用按月等额本金还款方式，则第 11个月的还款额为_元。 A.7775 B.7700 C.7725 D.7750（分数：1.00）A.B.C.D.21.信托投资公司办理房地产信托业务，应遵循的原则不包括_。 A.公开、公平地进行 B.有明确的投资目标 C.流动性 D.不得损害国家利益和社会公共利益（分数：1.00）A.B.C.D.22.下列关于房地产保险的赔偿的说法中，正确的是_。 A.保险人应根据实际查损后确定的实际损失给予赔偿 B.当房价上升时，被保险人可以得到超过其
8、实际损失的赔偿 C.赔偿金额可以高于保险金额 D.赔偿金额以被保险房地产投保时的评估价值为限（分数：1.00）A.B.C.D.23.某单位将价值 2000万元的房屋向甲保险公司投保火灾险，保险金额为 1600万元，同日又向乙保险公司投保火灾险，保险金额为 800万元。若该房屋因火灾遭受损失，则该单位最高可获得的赔偿总值为_万元。 A.800 B.2000 C.2200 D.2400（分数：1.00）A.B.C.D.24.制定房地产保险费率应遵循_原则。 A.公平合理性 B.公正性 C.公开性 D.合理性（分数：1.00）A.B.C.D.25.个人住房贷款的贷款期限最长为_年。 A.45 B.4
9、0 C.35 D.30（分数：1.00）A.B.C.D.26.引起房地产财产损失的原因不包括_。 A.自然 B.经济 C.政治 D.质量（分数：1.00）A.B.C.D.27.房地产保险的作用体现不包括_。 A.抵御意外不幸，实现经济补偿 B.促进房地产业和保险业的发展 C.增强投保人的信用 D.改善居住环境（分数：1.00）A.B.C.D.28.房地产财产保险包括_。 A.信用保险 B.责任保险 C.质押保险 D.保证保险（分数：1.00）A.B.C.D.29.对于造成保险标的的损失的原因，保险人不负责赔偿的情形包括_。 A.武装冲突 B.热带风暴 C.火灾 D.不可抗力（分数：1.00）A
10、.B.C.D.30.贷款利率变动的等额本息还款方式的基本计算程序是_。按照借款合同约定的初始利率和贷款期限，用贷款利率不变的等额本息还款公式计算月还款额；用贷款利率不变的等额本息还款公式计算新的月还款额；到第一个利率调整周期，根据约定的利率指标确定新的贷款利率、贷款余额、剩余贷款期限；以后各个利率调整周期均按上述方法计算月还款额。 A. B. C. D.（分数：1.00）A.B.C.D.二、B多项选择题/B(总题数：10，分数：20.00)31.在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有_。 A.被比较方案的投资额相同或相近 B.被比较方案的费用及效益计算口径一致 C.被比较方案具有相同
11、的不确定因素 D.被比较方案具有相同的计算期 E.被比较方案现金流量具有相同的时间单位（分数：2.00）A.B.C.D.E.32.下列各项属于房地产间接投资形式的有_。 A.购买房地产开发企业股票 B.房地产置业投资 C.房地产开发投资 D.购买房地产开发企业债券 E.购买房地产投资信托基金（分数：2.00）A.B.C.D.E.33.房地产开发企业实行折扣定价策略可以_。 A.增加买方付款的灵活性 B.增加销售数量 C.尽早收回投资 D.增加销售总收入 E.降低呆账的风险（分数：2.00）A.B.C.D.E.34.下列选项中，属于编制房地产广告预算基本方法的有_。 A.目标任务法 B.量入为出
12、法 C.销售百分比法 D.销售人员规模法 E.竞争对等法（分数：2.00）A.B.C.D.E.35.采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有_。 A.选取的报酬率偏低 B.估计的运营费用偏大 C.估计的使用期限偏短 D.预测的未来净收益偏大 E.估计的空置率偏高（分数：2.00）A.B.C.D.E.36.下列选项中，假设开发法中的开发期不包括_。 A.前期 B.建造期 C.租售期 D.保修期 E.经营期（分数：2.00）A.B.C.D.E.37.房地产抵押贷款的主要风险包括_。 A.抵押物产权风险 B.不可抗力风险 C.汇率风险 D.信用风险 E.欺诈风险（分数：2.00）A.B.C
13、.D.E.38.下列有关采取酬金制形式约定物业服务费用的表述中，正确的有_。 A.物业服务费用应以预收的物业服务资金为计提基数 B.物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有 C.物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定 D.物业服务资金不足交纳物业服务费用部分由物业服务企业承担 E.物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金（分数：2.00）A.B.C.D.E.39.采用按月等本金还款方式还款，借款人每月_。 A.支付的本金是均等的 B.支付的利息是均等的 C.付款额越来越多 D.偿还利息越来越多 E.偿还利
14、息越来越少（分数：2.00）A.B.C.D.E.40.下列选项中，房地产保险的作用包括_。 A.抵御意外不幸，实现经济补偿 B.促进房地产业和保险业的发展 C.增强投保人的信用，促进资金融通 D.改善居住条件，提高居民住房标准 E.为抵押二级市场的发展提供基础（分数：2.00）A.B.C.D.E.三、B案例分析题/B(总题数：3，分数：90.00)某房地产开发企业在土地使用权挂牌出让中，以每平方米 2100元的价格获得一块住宅用地，土地总面积 20000平方米，容积率为 3。经测算，预计开发建设总成本为每平方米建筑面积 2500元(不含土地成本)，销售税费率为 10%。在具体实施项目前，公司高
15、层管理者提出要以市场营销观念指导项目的开发建设和营销活动，确定了 5家房地产经纪机构代理租售房地产，并已分别与这 5家房地产经纪机构签订了委托代理合同。根据题意，回答下列问题：（分数：27.00）(1).该房地产开发企业在选择代理机构时，应依据的标准有_。 A.法定代表经历 B.营销经验和业绩 C.营销网络 D.代理费用（分数：9.00）A.B.C.D.(2).该房地产开发企业所确定的房地产代理方式具有_等特点。 A.委托方协调工作量大 B.谁先代理成功谁取得佣金 C.佣金结算简单 D.代理成本低（分数：9.00）A.B.C.D.(3).房地产开发项目策划的特征有_。 A.地域性 B.非系统性
16、 C.前瞻性 D.市场性（分数：9.00）A.B.C.D.某开发公司购买空地一块，拟开发住宅小区。地价 800万元一次付清，预计建设期为两年，第一年建设投资 600万元，第二年建设投资 1000万元，住宅总建筑面积 15000平方米，预计平均售价为 2600元/平方米。销售计划为：建设期第一、二年分别预售房屋的 10%和 20%，销售期第一年和第二年分别销售 40%和30%，销售税、代理费等占销售收入的 10%。基准收益率为 10%。根据题意，回答下列问题：（分数：36.00）(1).该项目的净现金流量图是_。 A B C D （分数：9.00）A.B.C.D.(2).该项目的静态投资回收期为
17、_年。 A.2.30 B.2.96 C.3.00 D.3.96（分数：9.00）A.B.C.D.(3).该项目的财务净现值为_万元。 A.371.18 B.398.45 C.474.14 D.501.41（分数：9.00）A.B.C.D.(4).下列选项中，判定该项目经济是否合理的依据有_。 A.财务净现值0 B.动态投资回收期0 C.财务内部收益率0 D.财务内部收益率10%（分数：9.00）A.B.C.D.某开发项目的总投资为 1200万元，其年销售收入为 1950万元，年销售税及附加为 410万元，年总成本费用为 1300万元。根据题意，回答下列问题：（分数：27.00）(1).在一定的
18、时期内，按一定的分类原则，将调研范围分为若干个区域，分别对不同区域的房地产成交量和成交价格进行调研称为_。 A.房地产成交区域调研 B.房地产成交量调研 C.房地产成交者构成调研 D.房地产消费者调研（分数：9.00）A.B.C.D.(2).在房地产投资评估两个或两个以上方案时，采用净现值法与采用内部收益率法会得出相反的结论，其主要原因是_。 A.计算方法和计算过程不同 B.计算方法对再投资利润率的假定不同 C.投资项目的投资规模不同 D.投资项目的类型不同（分数：9.00）A.B.C.D.(3).地租本质上是一种_。 A.经营利润 B.超额报酬 C.劳动报酬 D.投资收益（分数：9.00）A
19、.B.C.D.经济师中级房地产经济专业知识与实务-24 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：30.00)1.若投资资金是投资者进行投资的强制约束条件，则在进行方案比选时宜采用_。 A.净现值法 B.净将来值法 C.净现值率法 D.净年值法（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 净现值率法说明了投资方案单位投资所获得的净效益，用净现值率进行比较时，以净现值率较大的方案为优。在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。2.房屋征收实施过程中需要办理暂停的，其暂停期限最长不得超过_。 A.3个月 B.6个月 C.1年 D.2
20、年（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将上述所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过 1年。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。3.下列关于投资的表述，错误的是_。 A.投资的本质是投资者以牺牲一定的即期消费来换取未来更多的预期消费的活动 B.收改益是投资活动的出发点和归结点 C.投资活动是一种“现在的投入”与“未来的收益”的交换 D.政府部门、机构等不能作为投资主体
21、（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 选项 D，在我国，房地产投资者可以是有权代表国家投资的政府部门、机构，也可以是房地产开发企业等组织和个人。4.按照_的不同投资可分为直接投资和间接投资。 A.资金筹集和运用 B.资金规模 C.投资主体 D.投资期限（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 按照资金筹集和运用的不同，投资可分为：直接投资，即投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资；间接投资，即投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获取一定预期收益的投资。5.房地产开发企业从事房地产开发投资，其主要目的是_。 A.获取房地产开发利润 B.获取房
22、地产增值收益 C.发展国民经济和改善民生 D.自用（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 政府部门和机构从事房地产投资，主要是为了发展国民经济和改善民生；房地产开发企业主要从事房地产开发投资，其主要目的是获取房地产开发利润；其他组织和个人所进行的房地产投资主要是购买房地产实物资产或虚拟资产，以自用或获取房地产增值收益为目的。6.租赁型房地产投资是指_。 A.通过出租或自己经营获取长期收益 B.形成房地产增量资产的行为 C.获取房地产的所有权 D.投资者获取房地产使用权，通过经营或转租获取预期收益（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 房地产置业投资主要有购买型房地产投资和租赁型
23、房地产投资。其中，租赁型房地产投资是投资者获取房地产使用权，通过经营或转租获取预期收益。7._是指投资者将资金投入房地产相关证券的行为，投资者不直接参与其投资相关的房地产开发经营和管理过程。 A.房地产直接投资 B.房地产间接投资 C.房地产开发投资 D.房地产置业投资（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 房地产间接投资是指投资者将资金投入房地产相关证券的行为，投资者不直接参与其投资相关的房地产开发经营和管理过程。房地产间接投资的形式主要有购买房地产企业股票或债券、房地产投资信托基金等。8.招标人想把工程建设的资金风险转移给承包商时，一般会采用_。 A.成本加利润合同 B.成本加酬金
24、合同 C.总价合同 D.单价合同（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 总价合同需要投标人按照招标文件的要求，对建设项目报一个总价，合同履行后，工程款的结算以总价作为依据。工程量的风险、物价上涨的风险由承包人承担。9.下列选项中，不属于房地产开发项目质量控制的特点有_。 A.全面性 B.及时性 C.发展性 D.标准的适应性（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 房地产开发项目质量控制的特点有：全面性；及时性与主动性；标准的适应性；连续性和相关性。10.下列各项不属于项目招标应具备的条件的是_。 A.有满足工程招标需要的设计文件及其他技术资料 B.建设资金或资金来源已经落实 C.
25、依法已组建招标委员会 D.按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 项目招标应具备下列条件：按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续；建设资金或资金来源已经落实；有满足工程招标需要的设计文件及其他技术资料；法律、法规规定的其他条件。11.房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为_。 A.随行就市定价法 B.需求导向定价法 C.成本导向定价法 D.比较定价法（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 成本导向定价法是指以商品房开发成本作为定价基础的一种定价方法。房地产
26、投资额、税费、行业利润水平等都是与成本有关的因素。12.需求导向定价法的理论基础是_。 A.生产理论 B.效用理论 C.分配理论 D.成本理论（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 需求导向定价法是以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是体现市场营销观念的一种定价方法。这种方法的理论基础是效用理论。13.在房地产估价报告的组成中，估价技术报告不包括_。 A.估价对象分析 B.市场前景分析 C.市场背景分析 D.估价方法选用分析（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 在房地产估价报告的组成中，估价技术报告一般包括：估价对象分析(包括最高最佳利用分析)；市场背景分析(即
27、估价对象子市场分析)；估价方法选用分析；估价的详细测算过程；估价结果及其确定理由。14.将可比实例的实际价格转变成正常价格的修正，称为_修正。 A.交易日期 B.权益状况 C.区位状况 D.交易情况（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，则应把它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。15.某套二手住房买卖，买方付给卖方 1500元/平方米，该价格含应由买方缴纳的 3%的契税。该套住房的正常成交价格为_元/平方米。 A.1
28、455.00 B.1546.39 C.1545.00 D.1456.31（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 正常成交价格=*(元/平方米)。16.在房地产估价报告的组成中，估价结果报告不必说明的事项有_。 A.估价过程 B.估价机构 C.估价对象 D.估价委托人（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 在房地产估价报告的组成中，估价结果报告通常简明扼要地说明以下事项：估价委托人；估价机构；估价目的；估价对象；估价时点；价值类型；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果； *其他需要说明的事项；*估价人员(包括执行估价的注册房地产估价师的姓名、注册号、执行估价内容及签名，协助估价
29、的人员的姓名、相关资格或职称、协助估价内容及签名，帮助估价的专家的姓名、相关资格或职称、帮助估价内容及签名)。17.下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是_。 A.物业服务企业是独立的企业法人 B.物业服务企业所提供的服务是非营利性的 C.物业服务企业属于服务性企业 D.物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 选项 B，物业服务企业独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任，其所提供的服务是有偿的和盈利性的。18.新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设_的暂定期。 A.三个月 B.半年 C.二年 D.一年（分数：
30、1.00）A.B.C.D. 解析：解析 物业服务企业在领取营业执照之日 30天内，须持相关资料向当地的房地产主管部门申请资质，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。19.在物业管理招投标活动中，评标、验标、定标的规则对所有的投标人都是一致的，这体现了物业管理招投标的_原则。 A.公正 B.公平 C.公开 D.诚实信用（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 物业管理招投标的原则主要有：公开原则、公平原则、公正原则和诚实信用原则。其中，公正原则是指要用同样的准则作为衡量所有投标书的尺度，评标、验标、定标的规则与评分标准对所有的投标人都是一致的。20.某人贷款 60万元，货款期限 10
31、年，贷款年利率为 6%，若采用按月等额本金还款方式，则第 11个月的还款额为_元。 A.7775 B.7700 C.7725 D.7750（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 假设 at为第 t期月付款额；n 为按月计算的贷款期数；p 为贷款额；i 为按月计算的利率。则 at=pn+p(n-t+1)ni=600000120+600000(120-11+1)1206%12=7750(元)。21.信托投资公司办理房地产信托业务，应遵循的原则不包括_。 A.公开、公平地进行 B.有明确的投资目标 C.流动性 D.不得损害国家利益和社会公共利益（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析
32、信托投资公司办理房地产信托业务，应遵循下列原则：公开、公平进行；有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施；委托商业银行担任房地产信托资金的保管人；维护委托人和受益人的最大利益；不得损害国家利益和社会公共利益。22.下列关于房地产保险的赔偿的说法中，正确的是_。 A.保险人应根据实际查损后确定的实际损失给予赔偿 B.当房价上升时，被保险人可以得到超过其实际损失的赔偿 C.赔偿金额可以高于保险金额 D.赔偿金额以被保险房地产投保时的评估价值为限（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 对房地产保险的赔偿原则是：以实际损失为限，即当被保险人的房屋财产遭受损失后，保险人应根据实际查损后确定的
33、实际损失给予赔偿，被保险人不能得到超过其实际损失的赔偿；以保险金额为限，即保险金额为投保人和保险人在保险合同中约定的保险人赔偿金额的最高限度，赔偿金额不能高于保险金额，只能低于或等于保险金额；以被保险人对保险标的具有的保险利益为限，即被保险人在索赔时，对遭受损失的房屋财产要具有保险利益，保险人支付的赔偿金额以被保险人对该房屋财产具有的保险利益为限。23.某单位将价值 2000万元的房屋向甲保险公司投保火灾险，保险金额为 1600万元，同日又向乙保险公司投保火灾险，保险金额为 800万元。若该房屋因火灾遭受损失，则该单位最高可获得的赔偿总值为_万元。 A.800 B.2000 C.2200 D.
34、2400（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 重复保险后，发生了灾害事故而遭受损失，被保险人从多个保险公司那里获得的赔偿总值不能超过该保险标的的实际价值，故该单位最高可获得的赔偿总值为 2000万元。24.制定房地产保险费率应遵循_原则。 A.公平合理性 B.公正性 C.公开性 D.合理性（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 制定房地产保险费率应遵循以下原则：公平合理的原则，指被保险人的保险负担应依据投保房地产的危险大小来分担，做到公平、合理地划分档次；保证偿付能力的原则；费率相对稳定的原则，房地产保险费率不宜变动频繁，要保持相对稳定，提高保险的信誉；促进防灾防损的原则。2
35、5.个人住房贷款的贷款期限最长为_年。 A.45 B.40 C.35 D.30（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但一般有最长贷款期限的规定，如个人住房贷款期限最长为 30年。26.引起房地产财产损失的原因不包括_。 A.自然 B.经济 C.政治 D.质量（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 引起房地产财产损失的原因包括自然、政治、经济和技术等原因，造成的损失可以分为直接损失和间接损失。直接损失指的是房地产财产因自然风险等的作用导致房地产本身直接损坏或灭失而导致的价值降低，以及因财产直接损失使未来营业收入的减少及支出的增加。27.
36、房地产保险的作用体现不包括_。 A.抵御意外不幸，实现经济补偿 B.促进房地产业和保险业的发展 C.增强投保人的信用 D.改善居住环境（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 房地产保险是整个社会保险体系中不可缺少的一个重要组织部分。其对房地产的保障作用体现在：抵御意外不幸，实现经济补偿；促进房地产业和保险业的发展；增强投保人的信用，促进资金融通；为抵押二级市场的发展提供坚实的基础；有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。28.房地产财产保险包括_。 A.信用保险 B.责任保险 C.质押保险 D.保证保险（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 根据保险标的的不同，一般保险可分为
37、财产保险和人身保险两大类。其中，财产保险包括财产损失保险、信用保险、责任保险、保证保险。人身保险有多种分类方式，按保险责任不同分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险；按承保方式不同可分为团体保险和个人保险等。29.对于造成保险标的的损失的原因，保险人不负责赔偿的情形包括_。 A.武装冲突 B.热带风暴 C.火灾 D.不可抗力（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 由于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿：战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动、骚乱，核爆炸、核裂变和核聚变，放射性污染和其他各种环境污染，地震，擅自改变保险标的结构等。30.贷款利率变动的等额本息还款方式
38、的基本计算程序是_。按照借款合同约定的初始利率和贷款期限，用贷款利率不变的等额本息还款公式计算月还款额；用贷款利率不变的等额本息还款公式计算新的月还款额；到第一个利率调整周期，根据约定的利率指标确定新的贷款利率、贷款余额、剩余贷款期限；以后各个利率调整周期均按上述方法计算月还款额。 A. B. C. D.（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 贷款利率变动的等额本息还款方式的基本计算程序是：按照借款合同约定的初始利率和贷款期限，用贷款利率不变的等额本息还款公式计算月还款额；到第一个利率调整周期，根据约定的利率指标确定新的贷款利率、贷款余额、剩余贷款期限，再用贷款利率不变的等额本息还款公
39、式计算新的月还款额；以后各个利率调整周期均按上述方法计算月还款额。二、B多项选择题/B(总题数：10，分数：20.00)31.在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有_。 A.被比较方案的投资额相同或相近 B.被比较方案的费用及效益计算口径一致 C.被比较方案具有相同的不确定因素 D.被比较方案具有相同的计算期 E.被比较方案现金流量具有相同的时间单位（分数：2.00）A.B. C.D. E. 解析：解析 在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有：被比较方案的费用及效益计算口径一致；被比较方案具有相同的计算期；被比较方案现金流量具有相同的时间单位。32.下列各项属于房地产间接投
40、资形式的有_。 A.购买房地产开发企业股票 B.房地产置业投资 C.房地产开发投资 D.购买房地产开发企业债券 E.购买房地产投资信托基金（分数：2.00）A. B.C.D. E. 解析：解析 房地产间接投资是指投资者将资金投入房地产相关证券的行为，投资者不直接参与其投资相关的房地产开发经营和管理过程。房地产间接投资的形式主要有购买厉地产开发企业股票或债券、房地产投资信托基金等。选项 B、C，属于房地产直接投资形式。33.房地产开发企业实行折扣定价策略可以_。 A.增加买方付款的灵活性 B.增加销售数量 C.尽早收回投资 D.增加销售总收入 E.降低呆账的风险（分数：2.00）A. B.C.
41、D.E. 解析：解析 房地产开发企业实行折扣定价策略方式有价格折扣和数量折扣。其中，现金折扣可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险；数量折扣可以缩短销售周期，降低投资利息和经营成本，及早收回投资。34.下列选项中，属于编制房地产广告预算基本方法的有_。 A.目标任务法 B.量入为出法 C.销售百分比法 D.销售人员规模法 E.竞争对等法（分数：2.00）A. B. C. D.E. 解析：解析 编制广告预算的目的是为了控制广告费用的开支，房地产营销广告费用编制最常用的方法有：目标任务法；销售百分比法；量入为出法；竞争对等法。35.采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其
42、原因可能有_。 A.选取的报酬率偏低 B.估计的运营费用偏大 C.估计的使用期限偏短 D.预测的未来净收益偏大 E.估计的空置率偏高（分数：2.00）A. B.C.D. E.解析：解析 由收益期限有限年的公式*(此公式假设前提：净收益每年不变为 A；报酬率不等于零为 Y；收益年限为有限年 n)可知：选项 A，选取的报酬率低，即 Y小，则 V大；选项 C，估计的使用期限偏短，即 n小，则 V小；选项 D，预测未来的净收益偏大，即 A大，则 V大。根据净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用，选项 B、E，会导致结果偏小。36.下列选项中，假设开发法中的开发期不包括_。 A.前期
43、 B.建造期 C.租售期 D.保修期 E.经营期（分数：2.00）A.B.C. D. E. 解析：解析 对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期分为前期和建造期。前期是指从取得待开发土地到动工开发(开工)的这段时间；建造期是指从动工开发到房屋竣工验收合格的这段时间。37.房地产抵押贷款的主要风险包括_。 A.抵押物产权风险 B.不可抗力风险 C.汇率风险 D.信用风险 E.欺诈风险（分数：2.00）A. B. C.D.E. 解析：解析 房地产抵押贷款的主要风险包括：抵押物产权风险；抵押物贬值风险；违约风险；欺诈风险；利率风险；流动风险；不可抗力风险。38.下列有关采取酬金制形式约定物业服务费
44、用的表述中，正确的有_。 A.物业服务费用应以预收的物业服务资金为计提基数 B.物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有 C.物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定 D.物业服务资金不足交纳物业服务费用部分由物业服务企业承担 E.物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金（分数：2.00）A. B. C. D.E. 解析：解析 物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定；酬金制下，物业服务企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。选项 D，物业服务资金结余或不足，均由业主享有或承担。39.采用按月等本金还款方式还款，借款人每月_。 A.支付的本金是均等的 B.支付的利息是均等的 C.付款额越来越多 D.偿还利息越来越多 E.偿还利息越来越少（分数：2.00）A. B.C.D.E. 解析：解析 等额本金还款方式的规律是：借款人每月支付的本金是均等的，每月偿还利息越来越少，每月还款也越来越少。40.下列选项中，房地产保险的作用包括_。 A.抵御意外不幸，实现经济补偿 B.促进房地产业和保险业的发展 C.增强投保人的信用，促进资金融通 D.改善居住条件，提高居民住房标准
