1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-22 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：30.00)1.若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上不可行，因为该方案是_的方案。 A.投资亏损 B.风险很大 C.无利可图 D.不能满足基准收益率要求（分数：1.00）A.B.C.D.2.现有甲、乙、丙三个互斥投资方案，各方案的投资额和投资后的净收益如下表所示，各方案的寿命期均为 8年，基准收益率 ic=10%。各方案净现值从大到小排列正确的是_。 投资方案 初期投资 年净收益甲 500 50乙 1000 260丙 1500 300 A.
2、乙甲丙 B.乙丙甲 C.甲乙丙 D.甲丙乙（分数：1.00）A.B.C.D.3.某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，其投资回收期为_年。 年份 0 1 2 3 4 5 6净现金流量 -1000250250250250250250 A.7 B.6 C.5 D.4（分数：1.00）A.B.C.D.4.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为 10%，则该项目的净现值为_万元。年份 0 1 2 3 4 5现金流入 350350350350350现金流出 100050 50 50 50 50 A.-8.31 B.137.24 C.187.32 D.205.65（分数：1.00）
3、A.B.C.D.5.投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的_进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。 A.产量、成本、利润 B.产量、利润、价格 C.产量、价格、成本 D.成本、利润、价格（分数：1.00）A.B.C.D.6.某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为 1500万元，住宅平均售价为 2000元/平方米，单位产品的可变成本为 1250元/平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利 300万元。该公司需开发的保本开发面积为_平方米。 A.20000 B.16700 C.14500 D.22000（分数：1.00）A.B.C.
4、D.7.对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是_。 A.单项工程单位工程分部工程分项工程 B.分项工程分部工程单位工程单项工程 C.单位工程单项工程分部工程分项工程 D.分项工程分部工程单项工程单位工程（分数：1.00）A.B.C.D.8.在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是_。 A.承诺 B.议价 C.邀约 D.要约（分数：1.00）A.B.C.D.9.房地产市场营销应当以_为出发点。 A.房地产产品的特征 B.企业的经营目标 C.土地规划利用条件 D.客户对房地产产品和服务的需求（分数：1.00）A.B.C.D.10.某房地产开发企业对潜在消
5、费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划设计的依据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是_。 A.生产观念 B.推销观念 C.产品观念 D.市场营销观念（分数：1.00）A.B.C.D.11.房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是_。 A.有利于发挥销售专长 B.销售队伍建设成本低 C.销售效益好 D.销售策略调整快捷（分数：1.00）A.B.C.D.12.我国实行土地公有制，土地只能为_所有。 A.国家 B.政府 C.集体 D.国家和集体（分数：1.00）A.B.C.D.13.某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链
6、断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为_。 A.实现预期利润 B.维持营业 C.维持市场占有率 D.维护企业形象（分数：1.00）A.B.C.D.14.某房地产项目 3000平方米，单位开发成本为 800元/平方米，每平方米税费 50元，计划利润率 10%，则实现目标利润的最低平均售价为_元/平方米。 A.800 B.930 C.950 D.985（分数：1.00）A.B.C.D.15.采用市场法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与_接近。 A.估价作业日期 B.委托估价日期 C.实地查勘日期 D.估价时点（分数：1.00）A.B.C.D.16.在市场法估价中，因成交日期与估价时点不同而对
7、成交价格进行的处理，属于_。 A.建立价格可比基础 B.交易情况修正 C.房地产状况调整 D.交易日期调整（分数：1.00）A.B.C.D.17.某套住房建筑面积 100平方米，单价每平方米建筑面积 1600元。假设该套住房套内建筑面积 80平方米，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为_元。 A.2000 B.1600 C.1280 D.3200（分数：1.00）A.B.C.D.18.业主大会筹备组成员应由_组成。 A.建设单位和物业管理企业 B.业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表 C.业主代表、建设单位代表和房地产行政主管部门 D.业主代表、物业管理企业和
8、街道办事处（分数：1.00）A.B.C.D.19.对于需要安置的农业人口，根据不同性别和年龄实行分类安置，或者将被征地农民的基本生活纳入居民的社会保障体系中是属于_。 A.保障安置 B.货币安置 C.入股分红安置 D.农业生产安置（分数：1.00）A.B.C.D.20.在物业管理中，制定临时管理规约的主体是_。 A.业主大会 B.业主委员会 C.物业服务企业 D.物业建设单位（分数：1.00）A.B.C.D.21.抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是_。 A.借款人 B.抵押权人 C.贷款人 D.抵押人（分数：1.00）A.B.C.D.22.房地产市场分析的目的在于_。 A.掌握房地产
9、市场动态 B.把握房地产市场机会 C.调整其市场行为 D.获取利益（分数：1.00）A.B.C.D.23.在房地产抵押贷款期间，未经_同意，抵押人不得变卖抵押房地产。 A.保险机构 B.抵押权人 C.房屋主管部门 D.房屋承租人（分数：1.00）A.B.C.D.24.某人购房贷款 60万元，采用等额本息还款方式分 10年偿还，贷款年利率为 5%，则第 10个月的贷款余额是_万元。 A.53 B.57 C.59 D.69（分数：1.00）A.B.C.D.25.在按月等额本息还款方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是_。 A.延长贷款期限 B.降低贷款利率 C.降低抵押率 D.降低首付款比例（
10、分数：1.00）A.B.C.D.26._的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。 A.土地储备贷款 B.房地产开发贷款 C.个人住房贷款 D.商业用房贷款（分数：1.00）A.B.C.D.27.房地产抵押贷款信用保险的主要目的是_。 A.保护放款机构的利益 B.保护购房者的利益 C.保护贷款人的利益 D.保护权利人的利益（分数：1.00）A.B.C.D.28.合理组织建设用地利用是指对建设用地依次进行_。 A.组织、规划、控制、利用 B.组织、利用、控制、监督 C.控制、监督、利用、规划 D.控制、组织、监督、调整（分数：1.00）A.B.C.D.29.关于国有土地上房屋征收的程序，下列说法错误
11、的是_。 A.房屋征收决定由市、县级人民政府作出，当房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定 B.房屋征收与补偿的具体工作由房屋征收实施单位承担。实施房屋征收应当先搬迁、后补偿 C.征收补偿方案征求意见期限不得少于 30日 D.被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼（分数：1.00）A.B.C.D.30.房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由_制定。 A.国务院 B.镇、乡 C.市、县 D.省、自治区、直辖市（分数：1.00）A.B.C.D.二、B多项选择题/
12、B(总题数：10，分数：20.00)31.下列因素中，影响出售型房地产开发投资项目经济效益的主要不确定因素有_。 A.土地取得成本 B.经营成本 C.租赁收入 D.租售价格 E.建筑安装工程费等费用（分数：2.00）A.B.C.D.E.32.对房地产开发项目进行线性盈亏平衡分析时，划定固定成本与可变成本可采用_。 A.费用分解法 B.盈亏平衡图解法 C.高低点法 D.净现值法 E.回归分析法（分数：2.00）A.B.C.D.E.33.房地产开发经营企业在选择销售渠道时，应考虑销售渠道的_。 A.可控性 B.先进性 C.社会性 D.适应性 E.经济性（分数：2.00）A.B.C.D.E.34.房
13、地产投资项目的比选层面是_。 A.项目实施过程的比选 B.项目间的比选 C.同一项目的投资方案的比选 D.项目地点的比选 E.同一项目的投资收益的比选（分数：2.00）A.B.C.D.E.35.采用市场法进行房地产估价时，可比实例的实际成交价格只有经过了_等处理后，才可视为估价对象的价值。 A.调查核实 B.交易情况修正 C.公开披露 D.市场状况调整 E.房地产状况调整（分数：2.00）A.B.C.D.E.36.房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有_。 A.确定的收益期限长 B.选取的报酬率高 C.预测的净收益大 D.预测的运营费用高 E.获得净收益的可靠程度高（分数：2.00）A
14、.B.C.D.E.37.下列主体中，能被判定具备业主身份的有_。 A.房屋权属证书记载的房屋所有权人 B.房屋权属证书记载的房屋所有权人的法定配偶 C.房屋登记簿记载的房屋所有权人的法定配偶 D.房屋登记簿记载的房屋所有权人 E.尚未办理产权登记但已实际占有物业的合法买受人（分数：2.00）A.B.C.D.E.38.下列财产中，不得抵押的有_。 A.宅基地 B.土地所有权 C.村企业厂房 D.乡镇企业厂房 E.集体土地使用权（分数：2.00）A.B.C.D.E.39.下列选项中，不属于等额本金还款方式特征的有_。 A.每月支付的本金均等 B.每月支付的利息均等 C.每月还款额先大后小 D.每月
15、还款额先小后大 E.借款人不易发生违约风险（分数：2.00）A.B.C.D.E.40.下列选项中，属于业主委员会主要职责的有_。 A.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况 B.监督业主规约的实施 C.监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 D.代表业主选聘物业管理企业，并与之签订物业服务合同 E.调解业主之间及业主与物业管理企业之间的纠纷（分数：2.00）A.B.C.D.E.三、B案例分析题/B(总题数：3，分数：90.00)某房地产开发企业需以出让的途径获得一宗土地的使用权，用于建设娱乐设施。该宗地上有一建筑面积为 1000平方米的宾馆需要拆迁，该宾馆目前市场价为3000元/平方米，八成新
16、。根据题意，回答下列问题：（分数：27.00）(1).拆迁补偿采取产权调换的方式，偿还房屋目前的市场价为 3500元/平方米，建筑面积为 900平方米，九成新。双方的结算差价为_万元。 A.10 B.15 C.30 D.43.5（分数：9.00）A.B.C.D.(2).下列情况中允许土地使用权出租的是_。 A.以出让方式取得土地使用权 B.以转让方式取得土地使用权 C.以划拨方式取得土地使用权 D.以上表述均不对（分数：9.00）A.B.C.D.(3).下列关于地租的说法中，正确的是_。 A.最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式 B.封建地租前期以货币地租为主 C.资本主义时期，地租以实
17、物地租为主要形式 D.资本主义地租只是国家用以调节社会生产的经济杠杆（分数：9.00）A.B.C.D.某在建工程开工于 2012年 3月 1日，总用地面积 3000平方米，规划总建筑面积 12400平方米，用途为写字楼。土地使用年限为 50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面价 800元/平方米。该项目的正常开发期为 2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2300元。至 2013年 9月 1日实际完成了主体结构，已投入 50%的建设费用。但估计至建成尚需 1.5年，还需投入 60%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为 60元/平方
18、米，可出租面积为建筑面积的 70%，正常出租率为 85%，出租的运营费用为有效毛收入的 25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的 8%。试利用上述资料，用现金流量折现法估算该在建工程 2013年 9月 1目的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为 9%，折现率为 13%)。根据题意，回答下列问题：（分数：36.00）(1).该工程建成后总价值为_万元。 A.1561.32 B.1561.80 C.3403.80 D.3423.12（分数：9.00）A.B.C.D.(2).销售税费总额为_万元。 A.232.30 B.272.30
19、 C.432.20 D.471.20（分数：9.00）A.B.C.D.(3).购买该在建工程税费总额为_万元。 A.44.32 B.45.73 C.42.33 D.41.73（分数：9.00）A.B.C.D.(4).该在建工程单价为_元/平方米。 A.1229.40 B.1221.13 C.1224.52 D.1234.36（分数：9.00）A.B.C.D.随着楼市调控的深入，房地产的融资一日比一日困难。在信贷和资本市场融资收紧的情况下，房地产信托成为开发商在融资困境中维持资金链的重要渠道，而房地产信托的收益率也随之水涨船高。统计显示，2 月份投资房地产领域的信托资金流量最大，而存续期 1年和
20、 12 年的信托产品收益率靠前的也多为房地产信托。根据题意，回答下列问题：（分数：27.00）(1).房地产信托业务风险控制机制包括_的防范与控制措施。 A.市场风险 B.操作风险 C.财务管风险 D.信誉风险（分数：9.00）A.B.C.D.(2).在房地产信托关系中，涉及的当事人不包括_。 A.受让人 B.委托人 C.受托人 D.受益人（分数：9.00）A.B.C.D.(3).房地产信托构成要素不包括_。 A.信托当事人 B.信托标的物 C.信托行为 D.信托机构（分数：9.00）A.B.C.D.经济师中级房地产经济专业知识与实务-22 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)
21、一、B单项选择题/B(总题数：30，分数：30.00)1.若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上不可行，因为该方案是_的方案。 A.投资亏损 B.风险很大 C.无利可图 D.不能满足基准收益率要求（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，其评价准则如下：当 FNPV0 时，说明该方案在满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可行；当 FNPV=0时，说明该方案基本能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改进；当FNPV0 时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故
22、该方案不可行。2.现有甲、乙、丙三个互斥投资方案，各方案的投资额和投资后的净收益如下表所示，各方案的寿命期均为 8年，基准收益率 ic=10%。各方案净现值从大到小排列正确的是_。 投资方案 初期投资 年净收益甲 500 50乙 1000 260丙 1500 300 A.乙甲丙 B.乙丙甲 C.甲乙丙 D.甲丙乙（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 各方案的财务净现值分别为：FNPV 甲 =150(P/A，10%，8)-500=300.24(万元)；FNPV 乙=260(P/A，10%，8)-1000=387.08(万元)；FNPV 丙 =300(P/A，10%，8)-1500=10
23、0.48(万元)；则根据计算结果可知三者排序为：乙甲丙。3.某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，其投资回收期为_年。 年份 0 1 2 3 4 5 6净现金流量 -1000250250250250250250 A.7 B.6 C.5 D.4（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 已知该项目为静态投资，将题目所附表中的现金流量计算如下表所示。则由下袁的计算可知，第 4年时累计净现金流量为 0，即投资回收期为 4年。 单位：万元年份 0 1 2 3 4 5 6净现金流量 -1000250 250 250 250250250累计净现金流量 -1000-750-500-2500 250
24、5004.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，若基准收益率为 10%，则该项目的净现值为_万元。年份 0 1 2 3 4 5现金流入 350350350350350现金流出 100050 50 50 50 50 A.-8.31 B.137.24 C.187.32 D.205.65（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 根据已知表中的现金流计算，如下表所示。 单位：万元年份 0 1 2 3 4 5现金流入 350350350350350现金流出 1000 50 50 50 50 50净现金流量 -1000300300300300300已知 ic=10%，利用公式*，则该项目的净现值
25、为：*5.投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的_进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。 A.产量、成本、利润 B.产量、利润、价格 C.产量、价格、成本 D.成本、利润、价格（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值，这一分析过程就是盈亏平衡分析。因此，投资项目的盈亏平衡分析就是指在一定市场、生产能力及经营管理条件下，通过对其产量、成本、利润关系的分析，判断投资项目对市场需求变化适应能力的一种不确定性分析方法。6.某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的
26、固定成本为 1500万元，住宅平均售价为 2000元/平方米，单位产品的可变成本为 1250元/平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利 300万元。该公司需开发的保本开发面积为_平方米。 A.20000 B.16700 C.14500 D.22000（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 设 P为产品单价；Q 为产量；C F为总固定成本；V 为单位产品变动成本。则根据盈亏平衡点的计算公式：PQ=C F+VQ得：2000Q=20000000+1250Q，计算得 Q=20000(平方米)。7.对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是_。 A.单项工程单位工程
27、分部工程分项工程 B.分项工程分部工程单位工程单项工程 C.单位工程单项工程分部工程分项工程 D.分项工程分部工程单项工程单位工程（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 房地产开发项目的工程系统构成是：一个建设项目由若干个单项工程构成，一个单项工程由若干个单位工程构成，一个单位工程由若干个分部工程构成，一个分部工程由若干个分项工程构成。8.在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是_。 A.承诺 B.议价 C.邀约 D.要约（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 工程招投标的目的是为了签订合同，虽然招标文件对招标项目有详细介绍，但它缺少合同成立的条件价格。在招标时，
28、项目成交的价格有待于投标者提出，因此招标不具备要约的条件，不能称为要约，它实际上是邀请他人对其提出要约(报价)，是一种要约邀请。而投标则是要约，中标通知书是承诺。9.房地产市场营销应当以_为出发点。 A.房地产产品的特征 B.企业的经营目标 C.土地规划利用条件 D.客户对房地产产品和服务的需求（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 房地产市场营销的出发点是客户对房地产产品及相关服务的需求。房地产开发企业营销战略的制订、营销策略的选择以及营销计划的安排、执行和控制，都应以客户的需求为基础，以满足客户的需求为目标。只有这样，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。10.某房地产开发企业对潜在
29、消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划设计的依据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是_。 A.生产观念 B.推销观念 C.产品观念 D.市场营销观念（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 具有代表性的房地产开发经营观念主要有：生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念和社会营销观念。其中，市场营销观念的基本内容是：根据人们的需求来开发和销售房地产产品。这种观念是从反映市场的需求出发，按照目标客户的需求去组织开发经营。在这种观念指导下，企业十分重视市场调研，在需求的动态变化中不断发现尚未得到满足的需求。11.房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是_。 A
30、.有利于发挥销售专长 B.销售队伍建设成本低 C.销售效益好 D.销售策略调整快捷（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 房地产销售的直接渠道的优点包括：房地产开发企业控制了房地产开发经营的全过程，可以避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为；产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，由此可以较快地调整销售策略；有利于树立艮好的企业形象。12.我国实行土地公有制，土地只能为_所有。 A.国家 B.政府 C.集体 D.国家和集体（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 我国实行土地公有制，土地只能为国家所有和农民集体所有。因此。土地征收在我国特指国家为
31、了公共利益的需要，将农民集体所有的土地收归国家所有，是土地所有权在集体和国家之间的变动。13.某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为_。 A.实现预期利润 B.维持营业 C.维持市场占有率 D.维护企业形象（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 房地产可供选择的定价目标主要有：实现预期利润；提高或维持市场占有率；维护企业形象；维持营业。其中，维持营业目标是指以能够继续营业为定价目标。当房地产开发企业受到宏观政策约束、市场不景气、同行业竞争激烈等方面的冲击时，商品房无法按原定的目标价格出售，为避免资金
32、链断裂甚至企业倒闭，往往推行大幅度折扣，以保本价格甚至亏本价格出售商品以求收回资金，维持营业。14.某房地产项目 3000平方米，单位开发成本为 800元/平方米，每平方米税费 50元，计划利润率 10%，则实现目标利润的最低平均售价为_元/平方米。 A.800 B.930 C.950 D.985（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 商品房单位价格=*，则实现目标利润的最低平均售价=800(1+10%)+50=930(元/平方米)。15.采用市场法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与_接近。 A.估价作业日期 B.委托估价日期 C.实地查勘日期 D.估价时点（分数：1.00）A.
33、B.C.D. 解析：解析 在运用房地产估价的市场法时，选取的可比实例应符合以下要求：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。16.在市场法估价中，因成交日期与估价时点不同而对成交价格进行的处理，属于_。 A.建立价格可比基础 B.交易情况修正 C.房地产状况调整 D.交易日期调整（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 在房地产估价中，由于可比实例的成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求关系等发生了变化，进
34、而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在成交日期的价格调整到在估价时点的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。17.某套住房建筑面积 100平方米，单价每平方米建筑面积 1600元。假设该套住房套内建筑面积 80平方米，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为_元。 A.2000 B.1600 C.1280 D.3200（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 套内建筑面积下的单价=建筑面积下的单价建筑面积套内建筑面积=160010080=2000(元)。18.业主大会筹备组成员应由_组成。 A.建设单位和物业管理企业 B.业主代表、建
35、设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表 C.业主代表、建设单位代表和房地产行政主管部门 D.业主代表、物业管理企业和街道办事处（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。19.对于需要安置的农业人口，根据不同性别和年龄实行分类安置，或者将被征地农民的基本生活纳入居民的社会保障体系中是属于_。 A.保障安置 B.货币安置 C.入股分红安置 D.农业生产安置（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 主要的安置
36、方式有货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置和异地移民安置。其中，保障安置就是利用补偿费用为被征地农民支付社会统筹保险或者商业保险。对于需要安置的农业人口，根据不同性别和年龄实行分类安置，或者将被征地农民的基本生活纳入城市居民的社会保障体系之中。20.在物业管理中，制定临时管理规约的主体是_。 A.业主大会 B.业主委员会 C.物业服务企业 D.物业建设单位（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 临时管理规约一般由物业建设单位在物业销售之前预先制定。物业建设单位在物业销售之前是物业的唯一业主，而且物业建设单位这个“业主”身份将延续到物业全部销售完毕，这是物业建设单
37、位能够制定临时管理规约的基本依据。21.抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是_。 A.借款人 B.抵押权人 C.贷款人 D.抵押人（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 在房地产抵押贷款关系中，借款人为债务人，贷款人为债权人；提供抵押房地产的借款人或者第三人为抵押人，贷款人为抵押权人。故抵押房地产的房屋所有人或建设用地使用权人是抵押人。22.房地产市场分析的目的在于_。 A.掌握房地产市场动态 B.把握房地产市场机会 C.调整其市场行为 D.获取利益（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 房地产市场的风险很大，房地产开发企业和投资者有可能获得巨额利润，也有可能损失惨重。
38、市场分析的目的，就是将风险降到最低，并尽可能通过及时、准确的市场分析，来争取最大的盈利机会。23.在房地产抵押贷款期间，未经_同意，抵押人不得变卖抵押房地产。 A.保险机构 B.抵押权人 C.房屋主管部门 D.房屋承租人（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押物使用权归属抵押人，但未经抵押权人同意，不得变卖抵押品，抵押权人有权对抵押物进行监督和检查。24.某人购房贷款 60万元，采用等额本息还款方式分 10年偿还，贷款年利率为 5%，则第 10个月的贷款余额是_万元。 A.53 B.57 C.59 D.69（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析
39、贷款本金 p为 600000元，贷款月利率 i=5%12=0.4167%，按月计算的贷款期数n=1012=120。该贷款的每月分期付款额 a=p*=6365(元)。要求第 10个月的贷款余额，可知分期付款已清偿 9个月，m=9，则贷款余额 pm=*=6365*=565713.48(元)57(万元)。25.在按月等额本息还款方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是_。 A.延长贷款期限 B.降低贷款利率 C.降低抵押率 D.降低首付款比例（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 根据等额本息还款公式 a=p*可知，当首付款比例降低时，则需要贷款的 p值变大，则月还款额增加。26._的借款
40、人仅限于负责土地一级开发的机构。 A.土地储备贷款 B.房地产开发贷款 C.个人住房贷款 D.商业用房贷款（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 根据贷款对象及用途，房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款。其中，土地储备贷款是指贷款人向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。27.房地产抵押贷款信用保险的主要目的是_。 A.保护放款机构的利益 B.保护购房者的利益 C.保护贷款人的利益 D.保护权利人的利益（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 信用保险是以信用交易中债务人的信用为保险
41、标的，在债务人未能如约履行债务清偿而使债权人遭受经济损失时，由保险人向债权人提供风险保障的一种保险。房地产贷款信用保险就是贷款银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人向保险人承保，在购房者不能如期付款而造成损失时，由保险人赔付该损失。房地产抵押贷款信用保险的主要目的是保护放款机构的利益。28.合理组织建设用地利用是指对建设用地依次进行_。 A.组织、规划、控制、利用 B.组织、利用、控制、监督 C.控制、监督、利用、规划 D.控制、组织、监督、调整（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 建设用地管理是指国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织利用建设用地而采取的行政、法
42、律、经济和工程技术相结合的综合性措施。其中，合理组织利用建设用地是指对建设用地进行组织、利用、控制、监督。29.关于国有土地上房屋征收的程序，下列说法错误的是_。 A.房屋征收决定由市、县级人民政府作出，当房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定 B.房屋征收与补偿的具体工作由房屋征收实施单位承担。实施房屋征收应当先搬迁、后补偿 C.征收补偿方案征求意见期限不得少于 30日 D.被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 选项 B，房屋征收与补偿的具体工作由房屋征收实施单位
43、承担。实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。30.房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由_制定。 A.国务院 B.镇、乡 C.市、县 D.省、自治区、直辖市（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。二、B多项选择题/B(总题数：10，分数：20.00)31
44、.下列因素中，影响出售型房地产开发投资项目经济效益的主要不确定因素有_。 A.土地取得成本 B.经营成本 C.租赁收入 D.租售价格 E.建筑安装工程费等费用（分数：2.00）A. B. C.D. E. 解析：解析 不确定因素是那些对项目的经济效益产生影响的技术经济变量，房地产投资项目的不确定因素有：土地取得成本；建筑安装工程费等费用；租售价格；开发周期；融资成本；空置率；经营成本；投资收益率。32.对房地产开发项目进行线性盈亏平衡分析时，划定固定成本与可变成本可采用_。 A.费用分解法 B.盈亏平衡图解法 C.高低点法 D.净现值法 E.回归分析法（分数：2.00）A. B.C. D.E.解
45、析：解析 对房地产开发项目进行线性盈亏平衡分析时，固定成本和变动成本分解的方法主要有：费用分解法；高低点法。33.房地产开发经营企业在选择销售渠道时，应考虑销售渠道的_。 A.可控性 B.先进性 C.社会性 D.适应性 E.经济性（分数：2.00）A. B.C.D. E. 解析：解析 房地产销售渠道的选择原则有：经济性，经济性是房地产开发企业选择销售渠道首先要考虑的；可控性，除了经济性，房地产开发企业还应考虑销售渠道的可控性以及由此产生的控制成本；适应性，不同房地产开发企业的特长不同、项目不同、市场环境不同，需要采用的销售渠道也应不同，销售渠道的选择应与项目相适应，与市场相适应，与企业经营目标相适应。34.房地产投资项目的比选层面是_。 A.项目实施过程的比选 B.项目间的比选 C.同一项目的投资方案的比选 D.项目地点的比选 E.同一项目的投资收益的比选（分数：2.00）A.B. C. D.E.解析：解析 房地产投资项目方案比选是寻求合理的房地产投资方案的必要
