1、经济师中级房地产经济专业知识与实务-1-2 及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.房地产开发项目的开发过程是一个庞大的系统工程，这就决定了房地产开发项目策划的_。（分数：2.00）A.地域性B.系统性C.操作性D.市场性2.房地产开发企业在项目定位时，将房地产领域的各种技术因素和房地产以外的其他因素如体育、旅游度假等相结合，来激发目标客户群的潜在需求，这是_策略。（分数：2.00）A.属性、利益定位B.价格、性能定位C.复合定位D.竞争对手定位3.“杜能圈”第一圈是_（分数：2.00）A.林业区B.自由农作区C.谷物轮作区D.
2、草田轮作区4.关于房地产开发项目市场定位的策略说法正确的是_。（分数：2.00）A.避强定位策略的缺点是有较大的风险B.迎头定位策略的优点是竞争过程中相当惹人注目，甚至产生轰动效应C.迎头定位策略往往会填补市场上的空缺，生产市场上没有的特色产品D.创新定位策略的缺点是企业必须放弃某个最佳的市场位置5.韦伯提出的原料指数是指_。（分数：2.00）A.货物的绝对重量除以制成品总重量B.限地性原料总重量除以制成品总重量C.货物的相对重量除以制成品总重量D.限地性原料总重量除以货物的绝对重量6.对于一般房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于_。（分数：2.00）A.1.3B.1.5C.1.2D.2.0
3、7.如现在投资 10万元，预计年利率为 10%，分 5年等额回收，每年可回收_万元。已知：(A/P，10%，5)=0.26380；(P/A，10%，5)=3.7908（分数：2.00）A.2.638B.2.138C.3.790D.2.7718.出售型的房地产开发项目现金流入，主要表现为_。（分数：2.00）A.租金收入B.销售收入C.自营收入D.转让收入9.能够反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况，主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标的报表是_。（分数：2.00）A.投资估算表B.损益表C.现金流量表D.资金来源与运用表10.某投
4、资者拟以 600万元的限额购买店铺，现有销售总价分别为 600万元、200 万元、300 万元的 3个店铺供其选择。该投资者可选择的投资方案是_个。（分数：2.00）A.5B.2C.3D.411.一个建设项目中具有独立的设计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的项目，如办公楼、图书馆等，这样的工程称为_。（分数：2.00）A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程12.房地产开发项目工程设计管理的模式不包括_。（分数：2.00）A.业主委托当地政府管理B.业主直接管理C.业主委托项目(工程)管理公司管理D.业主委托咨询公司代表业主进行设计管理13.房地产工程招标人应根据评标委员
5、会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人，在投标有效期截止时限_日前确定中标人。（分数：2.00）A.15B.20C.25D.3014.房地产开发项目的_，在整个合同执行期间，工程量的风险、物价上涨的风险由承包商承担。（分数：2.00）A.单价合同B.竞价合同C.总价合同D.成本加酬金合同15.下列关于竣工决算与竣工结算关系描述有误的是_。（分数：2.00）A.目标相同B.包含的范围不同C.编制人和审查人不同D.竣工决算与竣工结算既有区别又有联系16.由于任何单位和个人都需要房地产，都有可能成为目标市场，所以房地产市场营销具有_。（分数：2.00）A.客观性B.差异性C.广泛性D.区域性17.某
6、房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划设计的依据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是_。（分数：2.00）A.生产观念B.推销观念C.市场营销观念D.产品观念18.以下哪种定价方法是从消费者需求的角度出发的_。（分数：2.00）A.价值效用定价法B.竞争价格定价法C.需求导向定价法D.成本加成定价法19.某房地产项目土地面积 20000平方米，容积率为 2.5，土地单价 950元/平方米，单位建筑安装工程造价 900元/平方米，销售税费率 10%，预期成本利润率为 30%，采用成本加成定价法，房地产单位价格为_元/平方米。（分数：2.00）A.1583B
7、.1654C.1729D.184920.某房地产开发项目建设周期较长，开发企业希望从项目动工开始，即在项目所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，此时宜选用的广告媒体是_。（分数：2.00）A.电视B.路牌C.广播D.网络21._是土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。（分数：2.00）A.垄断地租B.绝对地租C.级差地租D.超额地租22.在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格-_。（分数：2.00）A.房地产价格B.建筑物开发成本C.土地价值D.建筑物市场价值23._是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。（分数：2.00）A.潜在毛收入B.有效毛收
8、入C.净运营收益D.空置面积收入24.根据城市发展进化理论，发展中国家仍处于工业化初期阶段，城市发展呈_态势。（分数：2.00）A.绝对集中阶段B.相对集中阶段C.相对分散阶段D.绝对分散阶段25.成套住宅抵押估价报告采用的报告形式是_。（分数：2.00）A.叙述式B.数据式C.表格式D.图表式26.业主大会筹备组应当自组成之日起_日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。（分数：2.00）A.15B.20C.60D.9027.物业管理条例规定物业建设单位制定临时规约的时间为_。（分数：2.00）A.物业销售之前B.物业销售之后C.业主购买后D.业主入住时28.业主大会共同决定一般事项的，应
9、经专有部分占建筑物总面积超过_且占总人数过_的业主同意。（分数：2.00）A.2/3；2/3B.1/2；2/3C.2/3；1/2D.1/2；1/229.物业管理招标投标，招标方不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标方，不得对潜在投标人进行歧视待遇，不得对潜在投标方提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求，这是物业管理招标投标的_原则。（分数：2.00）A.公开B.公平C.公正D.诚信30.物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定，以年为单位，一般为_。（分数：2.00）A.13 年B.25 年C.35 年D.5年二、多项选择题(总题数：12，分数：48.00)31.房地产市场营销的特
10、点包括_。（分数：4.00）A.客观性B.针对性C.差异性D.区域性E.广泛性32.根据建筑物引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为_。（分数：4.00）A.物质折旧B.精神折旧C.功能折旧D.补偿折旧E.经济折旧33.下列有关房地产估价报告的叙述，正确的有_。（分数：4.00）A.房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复B.房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告C.成套住宅抵押估价报告一般采用叙述式报告D.房地产估价报告一般采用书面形式，分为叙述式报告和表格式报告E.房地产估价报告通常由八大部分组成34.当出现以下_情况时，业主委员会应
11、当及时组织召开业主大会临时会议。（分数：4.00）A.20%以上业主提议的且其专有部分占建筑物占总面积 20%的B.10%以上业主提议召开业主大会临时会议的C.发生重大事故或紧急事件需要及时处理的D.业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况E.业主代理人提议召开业主大会临时会议的35.物业服务费的收费原则包括_。（分数：4.00）A.合理原则B.无偿原则C.公开原则D.固定原则E.费用与服务水平相适应原则36.下列财产不可以设定抵押权的是_。（分数：4.00）A.土地所有权B.已依法公告列入拆迁范围的房地产C.列入文物保护的建筑物D.经发包方同意抵押的承包荒地的土地使用权E.建设用地使用权37
12、.房屋保险关系中，房屋投保人的义务不包括_。（分数：4.00）A.交纳保险费B.发生事故时，向保险人请求赔偿C.救护保险房屋D.发生意外事故时，向保险人报告E.减少房屋功能性折旧38.关于招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的说法，错误的有_。（分数：4.00）A.投标保证金可以使用支票B.投标保证金不得使用银行汇票C.投标保证金不得低于 80万元D.投标保证金应超过投标总价的 2%E.投标保证金应在规定的时间内提交给招标人39.施工、监理单位发现勘察设计文件有问题，应该_。（分数：4.00）A.报告房地产开发企业B.直接要求勘察设计单位修改C.由房地产企业要求勘察设计单位修改D.房地产
13、企业委托寻找新的设计单位勘察设计E.房地产企业自行修改勘察设计文件40.房地产开发企业对其开发项目进行定价时，主要依据同业者价格策略或同类项目价格而定价的方法有_。（分数：4.00）A.目标利润定价法B.随行就市定价法C.成本加成定价法D.比较定价法E.顾客感受定价法41.下列费用中，属于征收耕地补偿费用的有_。（分数：4.00）A.安置补助费B.征收管理费C.地上附着物补偿费D.青苗补偿费E.安排被征地农民的社会保障费用42.被征地农民可以有多种安置途径，其中最为常用的安置方式是_。（分数：4.00）A.入股分红安置B.保障安置C.异地移民安置D.货币安置E.重新择业安置三、案例分析题(总题
14、数：2，分数：32.00)甲向乙购买一栋别墅，甲乙双方在购房合同中写明，甲付给乙 200万元，买卖中涉及的税费均由甲负担。据悉，该地区房地产买卖应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 4%。甲首期付款 40万元，剩余金额 160万元采用抵押贷款方式付款。假设银行抵押贷款年利率为6%。（分数：16.00）(1).该宗房地产交易的正常成交价格为_万元。（分数：4.00）A.188.68B.192.31C.208.33D.212.77(2).根据相关法律，房地产抵押合同自_之日起生效。（分数：4.00）A.抵押公证B.签订C.抵押登记D.实际贷款(3).若甲选择
15、 10年期按月等额本金还款方式还款，则第 5个月的还款额为_元。（分数：4.00）A.23781B.26333C.23781D.35000(4).对于等额本金还款抵押贷款，下列说法中正确的是_。（分数：4.00）A.每月还款额先大后小B.每月支付本金是均等的C.每月偿还利息越来越多D.还款的方式符合居民的收入水平不断增长的实际情况某住宅小区通过招标选定由 A物业管理公司进行物业管理。在物业服务合同中约定采用包干制计算物业服务费。由于近期物价和工资上涨，导致企业经营成本提高，A 物业公司产生亏损约 10万元。请回答下列问题：（分数：16.00）(1).该住宅小区的招标人可能是_。（分数：4.00
16、）A.业主大会B.业主委员会C.建设单位D.居委会(2).按照物业服务合同，A 物业公司的亏损应如何处理_。（分数：4.00）A.由 A物业公司自行承担B.由该住宅小区的业主共同承担C.由 A物业公司和该小区的业主委员会协商解决D.由 A物业公司承担，但是该住宅小区的业主应对物业公司给予一定比例的补偿(3).包干制这种物业服务计费方式具有_特征。（分数：4.00）A.物业服务企业固定成本的比例较高B.人工成本占总成本的比例较高C.物业服务企业成本费用可预测性比较强D.风险完全由物业公司承担，所以对物业公司来说是不利的(4).如果 A物业管理公司是一个二级资质的物业管理公司，则管理人员中中级职称
17、人员至少为_人以上。（分数：4.00）A.5B.10C.20D.30经济师中级房地产经济专业知识与实务-1-2 答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.房地产开发项目的开发过程是一个庞大的系统工程，这就决定了房地产开发项目策划的_。（分数：2.00）A.地域性B.系统性 C.操作性D.市场性解析：解析 本题考查房地产开发项目策划的特点。房地产开发项目的开发过程是一个系统工程，这就决定了其前期策划的系统性。2.房地产开发企业在项目定位时，将房地产领域的各种技术因素和房地产以外的其他因素如体育、旅游度假等相结合，来激发目标客户群的潜在
18、需求，这是_策略。（分数：2.00）A.属性、利益定位B.价格、性能定位C.复合定位 D.竞争对手定位解析：解析 本题考房地产开发项目产品定位的策略。房地产开发项目产品定位的策略有：属性、利益定位策略；价格、性能等位策略；目标客户需求定位策略；竞争对手定位策略；复合定位策略。符合题意的是复合定位策略。3.“杜能圈”第一圈是_（分数：2.00）A.林业区B.自由农作区 C.谷物轮作区D.草田轮作区解析：解析 “杜能圈”第一圈为自由农作区，生产易腐难运的农产品(蔬菜等)：第二圈林业区，生产木材；第三圈谷物轮作区，生产粮食；第四圈草田轮作区，提供谷物与畜产品；第五圈三圃农作制区(粮食、休闲)；第六圈
19、畜牧业区一发展畜牧业。4.关于房地产开发项目市场定位的策略说法正确的是_。（分数：2.00）A.避强定位策略的缺点是有较大的风险B.迎头定位策略的优点是竞争过程中相当惹人注目，甚至产生轰动效应 C.迎头定位策略往往会填补市场上的空缺，生产市场上没有的特色产品D.创新定位策略的缺点是企业必须放弃某个最佳的市场位置解析：解析 本题考查房地产开发项目市场定位的策略。迎头定位策略的缺点是有较大的风险，所以 A错误；创新定位策略往往会填补市场上的空缺，生产市场上没有的特色产品，所以 C错误；避强定位策略的缺点是氽业必须放弃某个最佳的市场位置，所以 D错误。5.韦伯提出的原料指数是指_。（分数：2.00）
20、A.货物的绝对重量除以制成品总重量B.限地性原料总重量除以制成品总重量 C.货物的相对重量除以制成品总重量D.限地性原料总重量除以货物的绝对重量解析：解析 本题考查原材料指数的公式。原料指数：限地性原料总重量制成品总重量。6.对于一般房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于_。（分数：2.00）A.1.3 B.1.5C.1.2D.2.0解析：解析 偿债备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息额的比值。它从还本付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务本息的保障程度和支付能力。其计算公式为：偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额 偿债备付率指标的评价准则是：
21、一般情况下，偿债备付率不宜低于 1.3。当偿债备付率小于 1时，表示当年资金来源不足以偿还当期债务。7.如现在投资 10万元，预计年利率为 10%，分 5年等额回收，每年可回收_万元。已知：(A/P，10%，5)=0.26380；(P/A，10%，5)=3.7908（分数：2.00）A.2.638 B.2.138C.3.790D.2.771解析：解析 本题考查已知现值求年值的计算。根据题意，现值为 10万元，(A/P，10%，5)=2.638，所以每年可回收值=10(A/P，10%，5)=2.638。8.出售型的房地产开发项目现金流入，主要表现为_。（分数：2.00）A.租金收入B.销售收入
22、C.自营收入D.转让收入解析：解析 本题考查出售型房地产开发项目的现金流入。出售型房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其现金流入也主要以房地产产品的销售收入体现。9.能够反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况，主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标的报表是_。（分数：2.00）A.投资估算表B.损益表 C.现金流量表D.资金来源与运用表解析：解析 本题考查损益表。损益表是反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表，主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标。10.某投资
23、者拟以 600万元的限额购买店铺，现有销售总价分别为 600万元、200 万元、300 万元的 3个店铺供其选择。该投资者可选择的投资方案是_个。（分数：2.00）A.5B.2C.3D.4 解析：解析 在若干可采用的独立方案中，如果有资源约束条件，则只能从中选择一部分方案实施，可以将它们组合为互斥方案。本题中可选择的投资方案是 600万、200 万、300 万、(200+300)万共 4个。11.一个建设项目中具有独立的设计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的项目，如办公楼、图书馆等，这样的工程称为_。（分数：2.00）A.单项工程 B.单位工程C.分部工程D.分项工程解析：解析
24、本题考查单项工程的概念。一个建设项目由若干个单项工程构成，一个单项工程由若干个单位工程构成。单项工程一具有独立设计文件，建成后可以独立发挥效益的项目(办公楼、图书馆)。12.房地产开发项目工程设计管理的模式不包括_。（分数：2.00）A.业主委托当地政府管理 B.业主直接管理C.业主委托项目(工程)管理公司管理D.业主委托咨询公司代表业主进行设计管理解析：解析 本题考查房地产开发项目工程设计管理的模式。房地产开发项目工程设计管理的模式包括：业主直接管理；业主委托项目(工程)管理公司管理；业主委托咨询公司代表业主进行设计管理。13.房地产工程招标人应根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候
25、选人，在投标有效期截止时限_日前确定中标人。（分数：2.00）A.15B.20C.25D.30 解析：解析 房地产工程招标人应根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人，在投标有效期截止时限 30日前确定中标人。14.房地产开发项目的_，在整个合同执行期间，工程量的风险、物价上涨的风险由承包商承担。（分数：2.00）A.单价合同B.竞价合同C.总价合同 D.成本加酬金合同解析：解析 本题考查房地产开发项目合同的类型。总价合同的工程量的风险、物价上涨的风险由承包商承担，适用于工程规模小、工期短和风险不大的项目。15.下列关于竣工决算与竣工结算关系描述有误的是_。（分数：2.00）A.目标
26、相同 B.包含的范围不同C.编制人和审查人不同D.竣工决算与竣工结算既有区别又有联系解析：解析 房地产竣工结算的目标：作为承包方与发包方结算工程价款的凭据。房地产竣工决算的目标：正确核算新增固定资产价值，考核分析投资效果，反映建设项目实际造价和投资效果。16.由于任何单位和个人都需要房地产，都有可能成为目标市场，所以房地产市场营销具有_。（分数：2.00）A.客观性B.差异性C.广泛性 D.区域性解析：解析 本题考查房地产市场营销的特点。由于任何单位和个人都需要房地产，都有可能成为目标市场，所以房地产市场营销具有广泛性。17.某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开
27、发项目规划设计的依据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是_。（分数：2.00）A.生产观念B.推销观念C.市场营销观念 D.产品观念解析：解析 市场营销观念是根据目标市场需求开发和销售产品满足目标市场需求，关注客户的需求。ABD三种观念都是从生产者角度看问题，不关注客户的需求。18.以下哪种定价方法是从消费者需求的角度出发的_。（分数：2.00）A.价值效用定价法B.竞争价格定价法C.需求导向定价法 D.成本加成定价法解析：解析 本题考查需求导向定价法的概念。需求导向定价法的理论基础是效用理论。这种方法是以客户的感受作为定价的依据，也称为客户感受定价法。19.某房地产项目土地面积 20000
28、平方米，容积率为 2.5，土地单价 950元/平方米，单位建筑安装工程造价 900元/平方米，销售税费率 10%，预期成本利润率为 30%，采用成本加成定价法，房地产单位价格为_元/平方米。（分数：2.00）A.1583B.1654C.1729D.1849 解析：解析 单位价格=房地产单位总成本(1+成本加成率)(1-销售税费率)。土地的单位是以每平方米土地面积计价的，而建安工程费是每平方米建筑面积计价的，所以两个单价不能直接相加，应将土地价格换算为每平方米建筑面积价格，也叫楼面地价。容积率=建筑面积/用地面积 建筑面积=用地面积2.5 所以价格=(950/2.5+900)(1+30%)(1-
29、10%)=1848.89。20.某房地产开发项目建设周期较长，开发企业希望从项目动工开始，即在项目所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，此时宜选用的广告媒体是_。（分数：2.00）A.电视B.路牌 C.广播D.网络解析：解析 本题考查广告媒体的特点。路牌广告是户外广告的一种，户外广告的特点：长期性、固定性、集中性效应；缺点是由于地段固定、不能流动导致注视率不够集中、成本较高。21._是土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。（分数：2.00）A.垄断地租B.绝对地租 C.级差地租D.超额地租解析：解析 本题考查绝对地租的概念。绝地地租是土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。2
30、2.在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格-_。（分数：2.00）A.房地产价格B.建筑物开发成本C.土地价值D.建筑物市场价值 解析：解析 房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧； 则建筑物折旧=重新购建价格-房地产价。23._是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。（分数：2.00）A.潜在毛收入B.有效毛收入 C.净运营收益D.空置面积收入解析：解析 本题考查有效毛收入的概念。有效毛收入是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。24.根据城市发展进化理论，发展中国家仍处于工业化初期阶段，城市发展呈_态势。（分数：2.00）A.绝对集中阶
31、段 B.相对集中阶段C.相对分散阶段D.绝对分散阶段解析：解析 本题考查城市的产生和发展。根据城市发展进化理论，西方发达国家已进入工业化的成熟期，城市发展处于“绝对分散”阶段；发展中国家仍处于工业化初期阶段，城市发展呈“绝对集中”态势。25.成套住宅抵押估价报告采用的报告形式是_。（分数：2.00）A.叙述式B.数据式C.表格式 D.图表式解析：解析 本题考查房地产估价报告的形式。成套住宅抵押估价报告采用的报告形式是表格式。26.业主大会筹备组应当自组成之日起_日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。（分数：2.00）A.15B.20C.60D.90 解析：解析 本题考查业主大会的筹备。筹
32、备组应当自组成之日起 90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。27.物业管理条例规定物业建设单位制定临时规约的时间为_。（分数：2.00）A.物业销售之前 B.物业销售之后C.业主购买后D.业主入住时解析：解析 本题考查临时管理规约制定的时间。物业管理条例规定物业建设单位制定临时规约的时间为物业销售之前。28.业主大会共同决定一般事项的，应经专有部分占建筑物总面积超过_且占总人数过_的业主同意。（分数：2.00）A.2/3；2/3B.1/2；2/3C.2/3；1/2D.1/2；1/2 解析：解析 业主大会决定事项的表决原则：业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附
33、属设施等决定，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3以上的业主且占总人数 2/3以上的业主同意；决定业主共同决定的其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。29.物业管理招标投标，招标方不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标方，不得对潜在投标人进行歧视待遇，不得对潜在投标方提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求，这是物业管理招标投标的_原则。（分数：2.00）A.公开B.公平 C.公正D.诚信解析：解析 物业管理招标的公平原则是指要使所有物业服务企业在相同的条件下参加投标，招标方在招标文件中向所有物业服务企业提供的资料、提出的投标条件和投标书编制
34、要求都是一致的。招标方不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标方，不得对潜在投标人进行歧视待遇，不得对潜在投标方提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。30.物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定，以年为单位，一般为_。（分数：2.00）A.13 年B.25 年C.35 年 D.5年解析：解析 本题考查物业服务合同的有效期。二、多项选择题(总题数：12，分数：48.00)31.房地产市场营销的特点包括_。（分数：4.00）A.客观性B.针对性C.差异性 D.区域性 E.广泛性 解析：解析 本题考查房地产市场营销的特点。房地产市场营销的特点： (1)营销市场的广泛性。一针对房地产市场
35、总体而言； (2)营销组织的区域性。一针对特定房地产商品而言； (3)营销策略的差异性。(对象不同策略不同+同一对象不同阶段策略不同)。32.根据建筑物引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为_。（分数：4.00）A.物质折旧 B.精神折旧C.功能折旧 D.补偿折旧E.经济折旧 解析：解析 本题考查建筑物的折旧。根据引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。33.下列有关房地产估价报告的叙述，正确的有_。（分数：4.00）A.房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复 B.房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告 C
36、.成套住宅抵押估价报告一般采用叙述式报告D.房地产估价报告一般采用书面形式，分为叙述式报告和表格式报告 E.房地产估价报告通常由八大部分组成 解析：解析 本题考查房地产估价报告的含义。成套住宅抵押估价报告一般采用表格式报告，所以 C项说法错误。34.当出现以下_情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。（分数：4.00）A.20%以上业主提议的且其专有部分占建筑物占总面积 20%的 B.10%以上业主提议召开业主大会临时会议的C.发生重大事故或紧急事件需要及时处理的 D.业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况 E.业主代理人提议召开业主大会临时会议的解析：解析 本题考查临时业主大会
37、召开的情况。当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(1)经专有部分占建筑物总面积 20%以上且占总人数 20%以上业主提议的；(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(3)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。35.物业服务费的收费原则包括_。（分数：4.00）A.合理原则 B.无偿原则C.公开原则 D.固定原则E.费用与服务水平相适应原则 解析：解析 本题考查物业服务费的收费原则。包括合理原则、公开原则、费用与服务水平相适应原则。36.下列财产不可以设定抵押权的是_。（分数：4.00）A.土地所有权 B.已依法公告列入拆迁范围的房地产 C.列入文物保护的建
38、筑物 D.经发包方同意抵押的承包荒地的土地使用权E.建设用地使用权解析：解析 本题考查可以设定抵押和不能抵押的财产类型。下列财产不得抵押： (一)土地所有权； (二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权除外； (三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； (四)例如文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； (五)已依法公告列入拆迁范围的房地产； (六)所有权、使用权不明或者有争议的财产； (七)依法被查封、扣押、监管的财产； (八)对空置
39、3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物； (九)以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效； (十)法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产。37.房屋保险关系中，房屋投保人的义务不包括_。（分数：4.00）A.交纳保险费B.发生事故时，向保险人请求赔偿 C.救护保险房屋D.发生意外事故时，向保险人报告E.减少房屋功能性折旧 解析：解析 本题考查房地产保险中投保人的义务。在房地产保险中，投保人的义务主要有 3项：(1)交纳保险费；(2)救护有险情的房屋；(3)发生意外事故时向保险人报告。38.关于招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的说法，错误的有_。（分数：4.00
40、）A.投标保证金可以使用支票B.投标保证金不得使用银行汇票 C.投标保证金不得低于 80万元 D.投标保证金应超过投标总价的 2% E.投标保证金应在规定的时间内提交给招标人解析：解析 本题考查投标保证金。投标保证金可以使用支票、银行汇票等，一般不得超过投标总价的2%，最高不得超过 50万。所以 BCD错误。39.施工、监理单位发现勘察设计文件有问题，应该_。（分数：4.00）A.报告房地产开发企业 B.直接要求勘察设计单位修改C.由房地产企业要求勘察设计单位修改 D.房地产企业委托寻找新的设计单位勘察设计E.房地产企业自行修改勘察设计文件解析：解析 施工、监理单位发现勘察设计文件有问题，必须
41、报告房地产开发企业，房地产企业有权要求勘察设计单位修改。勘察、设计文件做重大修改的，建设单位应当报经原审批机关批准后，方可修改。40.房地产开发企业对其开发项目进行定价时，主要依据同业者价格策略或同类项目价格而定价的方法有_。（分数：4.00）A.目标利润定价法B.随行就市定价法 C.成本加成定价法D.比较定价法 E.顾客感受定价法解析：解析 本题考查房地产定价的基本方法。目标利润定价法是事先确定一定时期或特定项目要达到的预期利润总额，然后以总成本和目标利润作为定价依据的一种定价方法；随行就市定价法是以同行业的价格水平作为定价标准的定价方法；成本加成定价法是在商品房单位成本的基础上按照一定比例
42、增加预期收益和销售税费，确定商品房单位价格的方法；比较定价法主要依据可比房地产的价格确定商品房的价格；顾客感受定价法属于需求导向定价法，以客户的感受作为定价依据。41.下列费用中，属于征收耕地补偿费用的有_。（分数：4.00）A.安置补助费 B.征收管理费C.地上附着物补偿费 D.青苗补偿费 E.安排被征地农民的社会保障费用 解析：解析 本题考查征收耕地补偿费用。征收耕地的补偿费用有土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费和安排被征地农民的社会保障费用。征收管理费属于征收机构的支出费用。42.被征地农民可以有多种安置途径，其中最为常用的安置方式是_。（分数：4.00）A.入股分红安
43、置B.保障安置 C.异地移民安置D.货币安置 E.重新择业安置解析：解析 本题考查被征地农民的安置。被征地农民可以有多种安置途径，其中最为常用的安置方式是货币安置和保障安置。三、案例分析题(总题数：2，分数：32.00)甲向乙购买一栋别墅，甲乙双方在购房合同中写明，甲付给乙 200万元，买卖中涉及的税费均由甲负担。据悉，该地区房地产买卖应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 4%。甲首期付款 40万元，剩余金额 160万元采用抵押贷款方式付款。假设银行抵押贷款年利率为6%。（分数：16.00）(1).该宗房地产交易的正常成交价格为_万元。（分数：4.00）
44、A.188.68B.192.31C.208.33D.212.77 解析：解析 正常成交价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费。 设正常成交价格为 X，X=200+6%X，X=200/(1-6%)=212.77。(2).根据相关法律，房地产抵押合同自_之日起生效。（分数：4.00）A.抵押公证B.签订C.抵押登记 D.实际贷款解析：解析 本题考查抵押合同的生效时限。抵押合同自抵押登记之日起生效。(3).若甲选择 10年期按月等额本金还款方式还款，则第 5个月的还款额为_元。（分数：4.00）A.23781B.26333 C.23781D.35000解析：解析 等本金还款每月偿还额的计算
45、公式为： at=p/n+p(n-t+1)i/n=(2000000/120)+(2000000(120-5+1)6%/120)/12=26333。(4).对于等额本金还款抵押贷款，下列说法中正确的是_。（分数：4.00）A.每月还款额先大后小 B.每月支付本金是均等的 C.每月偿还利息越来越多D.还款的方式符合居民的收入水平不断增长的实际情况解析：解析 本题考查等额本金还款方式的特点。等额本金还款抵押贷款每月还的本金相同，利息逐月降低，所以还款额先大后小。某住宅小区通过招标选定由 A物业管理公司进行物业管理。在物业服务合同中约定采用包干制计算物业服务费。由于近期物价和工资上涨，导致企业经营成本提
46、高，A 物业公司产生亏损约 10万元。请回答下列问题：（分数：16.00）(1).该住宅小区的招标人可能是_。（分数：4.00）A.业主大会 B.业主委员会C.建设单位 D.居委会解析：解析 物业管理招标主体是业主大会(全体业主)、建设单位、物业所有权人(政府机关、事业单位、单一业主)。(2).按照物业服务合同，A 物业公司的亏损应如何处理_。（分数：4.00）A.由 A物业公司自行承担 B.由该住宅小区的业主共同承担C.由 A物业公司和该小区的业主委员会协商解决D.由 A物业公司承担，但是该住宅小区的业主应对物业公司给予一定比例的补偿解析：解析 包干制是由业主向物业服务企业支付固定物业服务费
47、用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 包干制下物业服务亏损由物业服务企业自行承担。(3).包干制这种物业服务计费方式具有_特征。（分数：4.00）A.物业服务企业固定成本的比例较高 B.人工成本占总成本的比例较高 C.物业服务企业成本费用可预测性比较强 D.风险完全由物业公司承担，所以对物业公司来说是不利的解析：解析 选项 D风险完全由物业公司承担，但并不一定不利，如果物业服务公司管理水平高，可以获得较高的利润，反而可能是有利的。 对业主而言物业服务费固定，不会因为短期波动而变化；对物业公司而言，促使企业挖掘潜力，科学管理。(4).如果 A物业管理公司是一个二级资质的物业管理公司，则管理人员中中级职称人员至少为_人以上。（分数：4.00）A.5B.10 C.20D.30解析：解析 二级资质的物业服务企业要求至少有专职管理和技术人员 20人，但是具有中级以上职称的人员不少于 10人。
