1、房地产经济专业知识与实务-房地产估价及答案解析(总分：118.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：40，分数：40.00)1.在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格-( )。A房地产价格 B建筑物开发成本C土地价值 D建筑物市场价值（分数：1.00）A.B.C.D.2.净收益=有效毛收入-( )。A物业服务费 B运营费用C经营成本 D开发建设成本（分数：1.00）A.B.C.D.3.进行面积内涵换算时，套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格( )。A套内建筑面积/建筑面积B使用面积/建筑面积C使用面积/套内建筑面积D套内建筑面积/建筑面积（分数：1.00）A.B.C.D
2、.4.可比实例成交价格( )=可比实例正常市场价格。A交易情况修正系数B房地产价格指数C交易日期调整系数D房地产状况调整系数（分数：1.00）A.B.C.D.5.报酬率等于( )、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。A低风险报酬率 B银行存款利率C银行贷款利率 D无风险报酬率（分数：1.00）A.B.C.D.6.某建筑物的建筑面积为 100m2，经过年数为 10 年，单位建筑面积的重置价格为 500 元/m 2，经济寿命为30 年，残值率为 5%。用直线法计算折旧，则此建筑物的现值为( )元。A29867 B30159C34167 D36254（分数：1.
3、00）A.B.C.D.7.某房地产，收益年限为无限，报酬率为 8%，每年可以获得净收益 40 万元，则该房地产的价格应该为( )万元。A500 B489.36C497.56 D500.21（分数：1.00）A.B.C.D.8.评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用( )。A成本法 B收益法C投资法 D假设开发法（分数：1.00）A.B.C.D.9.采用比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与( )接近。A估价时点 B委托估价日期C实地查勘日期 D估价作业日期（分数：1.00）A.B.C.D.10.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 6%
4、和 2%。某宗房地产的成交价格为 3000 元/m 2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m 2。A2830.19 B2941.18C30611 22 D3191.49（分数：1.00）A.B.C.D.11.某宗房地产 2006 年 3 月的价格为 3000 元/m 2。已知该宗房地产所在地区的同类房地产 2006 年 4 月至7 月的价格指数分别为 103.0，105.0，108.0，105.0(均以上个月为 100)，则将该价格调整到 2006 年 7月的价格为( )元/m 2。A3058.3 B3150.0C3240.0 D3679.3（分数：1.00）A.
5、B.C.D.12.建筑物经济寿命与自然寿命的关系为( )。A经济寿命自然寿命B经济寿命自然寿命C经济寿命=自然寿命D经济寿命自然寿命（分数：1.00）A.B.C.D.13.建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失，属于( )。A功能折旧 B经济折旧C物质折旧 D外部性折旧（分数：1.00）A.B.C.D.14.某宗房地产预计其未来年净收益为 100 万元，收益年限为 35 年，资本化率为 10%。该宗房地产的价值为( )万元。A964.4 B977.9C1000.0 D3500.0（分数：1.00）A.B.C.D.15.某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为 2 万元。若其拟
6、出售此住房，并要求年收益率为 12%时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为( )万元。A14.58 B15.43C16.67 D17.32（分数：1.00）A.B.C.D.16.对可比实例价格进行市场状况调整时，最适宜采用( )。A一般物价指数B建筑材料价格指数C房地产价格指数D建筑造价指数（分数：1.00）A.B.C.D.17.价格指数如果是以某个时期作为基期的，则又可称作( )。A定基价格指数 B环比价格指数C基期指数 D定期指数（分数：1.00）A.B.C.D.18.采用成本法评估某宗房地产价格时，应以( )作为评估依据。A该宗房地产的实际成本B类似房地产的最高成本C类似房地产的
7、客观成本D类似房地产的最低成本（分数：1.00）A.B.C.D.19.房地产估价的方法中，( )也称为积算法。A假设开发法 B收益法C市场法 D成本法（分数：1.00）A.B.C.D.20.某建筑物，经实地勘察预计其剩余经济寿命为 30 年，无残值。该类建筑物的经济寿命为 50 年，则利用直线法计算的该建筑物的成新率为( )。A40% B60%C50% D67%（分数：1.00）A.B.C.D.21.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的 7%、8%。某宗房地产交易，买方付给卖方 297 万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。A323 B
8、275C273 D258（分数：1.00）A.B.C.D.22.某写字楼刚刚建成，其建筑造价实际为 1000 万元，建筑面积为 5000m2，其基地的现时市场价格为 600万元，附近类似写字楼(包括土地和建筑物)的现时市场价格为 2800 元/m 2，则该写字楼中建筑物的合理市场价格为( )万元。A800 B900C1000 D大于 1000（分数：1.00）A.B.C.D.23.房地产投资风险和收益之间的关系是( )。A风险大则收益大 B风险小则收益大C风险大则收益小 D以上都不对（分数：1.00）A.B.C.D.24.用成本法评估某宗房地产的价格时，建筑物现值=( )。A建筑物重新购建价格
9、-年折旧额剩余经济寿命B建筑物重新购建价格-年折旧额实际经过年数C建筑物重新购建价格成新率D建筑物重新购建价格-年折旧额（分数：1.00）A.B.C.D.25.在下列估价方法中，需要投资利息估算的是( )。A现金流量法 B市场法C收益法 D传统方法（分数：1.00）A.B.C.D.26.可比实例的数量并不是越多越好，一般选取数量为( )比较合适。A13 个 B35 个C310 个 D10 个以上（分数：1.00）A.B.C.D.27.通过( )，就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。A统一价格可比基础 B交易情况修正C市场状况调整 D房地产状况调整（分数：1.00
10、）A.B.C.D.28.由于建筑设计上的落后与缺陷造成的建筑物价值的贬损，称为( )。A有形损耗 B无形损耗C外部性折旧 D经济折旧（分数：1.00）A.B.C.D.29.某建筑物实际年龄与有效年龄的关系是( )。A实际年龄=有效年龄B实际年龄有效年龄C实际年龄有效年龄DA、B、C 均可能（分数：1.00）A.B.C.D.30.如果物业的年净收益不变，报酬率不变，则收益年限无限计算出的物业的收益价值一定( )收益年限有限的物业的收益价值。A高于 B等于C低于 D不确定（分数：1.00）A.B.C.D.31.假设开发法中，运营期的终点是( )。A待开发房地产竣工验收合格之日B房地产开工之日C房地
11、产销售完成之日D房地产经济寿命结束之日（分数：1.00）A.B.C.D.32.以下( )项目适合用假设开发法估价。A普通住宅 B在建工程估价C标准厂房 D农地（分数：1.00）A.B.C.D.33.在市场法的步骤中，将可比实例的实际而可能是不正常的价格修正为正常市场价格的过程称为( )。A交易情况修正 B市场状况调整C房地产状况调整 D统一付款方式（分数：1.00）A.B.C.D.34.某套住房建筑面积 100m2，单价每平方米建筑面积 1600 元。假设该套住房套内建筑面积 80m2，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为( )元。A1280 B1600C2000 D3200（分数：1.00
12、）A.B.C.D.35.某套二手住房买卖，买方付给卖方 1500 元/m 2，该价格含应由买方缴纳的 3%契税。该套住房的正常成交价格为( )元/m 2。A1455.00 B1456.31C1545.00 D1546.39（分数：1.00）A.B.C.D.36.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102 分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得 97 分，则房地产状况修正系数为( )。A0.95 B0.99C1.01 D1.05（分数：1.00）A.B.C.D.37.某幢住宅的重置价格为 3000 元/m 2，因附近修建了一座工厂使其市
13、场价值降低到 2500 元/m 2。该幢住宅的这种价值损失属于( )。A物质折旧 B功能折旧C有形损耗 D经济折旧（分数：1.00）A.B.C.D.38.( )是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。A收益法 B市场法C成本法 D假设开发法（分数：1.00）A.B.C.D.39.在市场法估价中，因成交日期与估价时点不同而对成交价格进行的处理，属于( )。A建立价格可比基础B交易情况修正C市场状况调整D房地产状况调整（分数：1.00）A.B.C.D.40.某宗房地产的成交价格为 3000
14、 元/m 2，买卖双方应缴纳的交易税费共计为成交价格的 10%，交易税费均由买方缴纳，则该房地产的正常市场价格( )。A高于 3000 元/m 2B低于 3000 元/m 2C为 2700 元/m 2D为 3300 元/m 2（分数：1.00）A.B.C.D.二、多项选择题(总题数：20，分数：40.00)41.采用市场法进行房地产估价时，可比实例的实际成交价格只有经过了( )等处理后能可视为估价对象的价值。（分数：2.00）A.交易情况修正B.调查核实C.公开披露D.市场状况调整E.房地产状况调整42.房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有( )。（分数：2.00）A.确定的收益期限
15、长B.预测的净收益大C.选取的报酬率高D.预测的运营费用高E.考虑了净收益增长43.收益法的运营费用中，不包括( )。（分数：2.00）A.折旧额B.人工费C.管理费D.改扩建费用E.抵押贷款还本付息额44.用假设开发法进行估价时，现金流量折现法和传统方法的主要区别在于( )。（分数：2.00）A.传统方法不考虑各项收支发生时间的不同，可直接加减，而现金流量折现法考虑资金的时间价值，发生在不同时点上的价值必须经过折现后才能相加B.传统方法中投资利息和开发利润都单独列出，在现金流量折现法中这两项都已隐含在折现的过程中，不单独列出C.对公式各项的数值，传统方法根据估价时点的房地产市场状况作出，而现
16、金流量折现法要进行预测D.传统方法中不需要单独列出投资利息和开发利润，但是现金流折现法中必须列出此两项E.传统方法得出的评估值较大，而现金流折现法得出的评估值较小45.经营期可以分为( )。（分数：2.00）A.开发期B.前期C.建造期D.销售期E.运营期46.估价的假设和限制条件主要包括( )。（分数：2.00）A.对估价对象有关状况的假定B.对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定C.对估价方法选用分析的说明D.对估价方法使用前提的说明E.对评估的价值前提的说明47.假设开发法中的开发期包括( )。（分数：2.00）A.开发经营期B.前期C.建造期D.租售期E.保修期48.下列属
17、于市场法估价步骤的有( )。（分数：2.00）A.搜集交易实例B.核算交易成本C.选取可比实例D.求取比准价格E.进行交易日期修正49.搜集交易实例时，应包括的内容有( )。（分数：2.00）A.交易双方的基本情况B.交易目的C.成交价格D.成交日期E.办理手续的中介机构情况50.选取的可比实例应符合的要求有( )。（分数：2.00）A.估价对象的类似房地产B.与估价对象不同的房地产C.交易类型与估价目的的吻合D.成交日期与估价时点接近E.成交价格是一次性付款51.建立比较基准一般要做以下工作( )。（分数：2.00）A.统一房地产范围B.统一质量标准C.统一付款方式D.统一价格单位E.统一数
18、量标准52.将多个可比实例的估价对象价值综合成一个最终估价对象价值的方法有( )。（分数：2.00）A.平均数B.绝对数C.相对数D.中位数E.众数53.运用成本法估价的步骤包括( )。（分数：2.00）A.进行房地产状况的修正B.估算重新构建价格C.估算折旧D.求取积算价格E.求取估价对象价值54.下列关于重新购建价格的表述正确的有( )。（分数：2.00）A.重新购建价格是估价时点时的B.重新购建价格是指估价对象的实际成本C.重新购建价格是客观的D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格55.建筑物的重新购建价格的求取方法有( )。（分数：2.
19、00）A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法E.基价比较法56.建筑物的折旧包括( )。（分数：2.00）A.物质折旧B.物质磨损C.功能折旧D.经济折旧E.无形损耗57.求取建筑物折旧的方法有( )。（分数：2.00）A.成本法B.比较法C.年限法D.市场提取法E.分解法58.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的有( )。（分数：2.00）A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼E.某机关办公楼59.以下关于重新购建成本的说法中，正确的有( )。（分数：2.00）A.重新购建成本可以细分为重建成本和重置成本两种B.一般的建筑物适用重置成本，而历史或美学价
20、值的建筑物适用重建成本C.重建成本一定高于重置成本D.两种价格都是在全新状况下的价格E.对于土地而言，土地的重新购建价格应该是在估价时点状况下的价格60.以下属于收益法的估价方法有( )。（分数：2.00）A.投资法B.成本法C.利润法D.开发法E.市场法三、案例分析题(总题数：4，分数：38.00)某建筑物建筑面积为 100m2，已经过 10 年，重置价格为 500 元/m 2，经济寿命为 30 年，残值率为 5%。（分数：10.00）(1).用直线法计提该建筑物年折旧额为( )元。（分数：2.00）A.1853B.1583C.5000D.以上均不对(2).用直线法计算其折旧总额为( )元。
21、（分数：2.00）A.15841B.14833C.15833D.以上均不对(3).估计其现值为( )元。（分数：2.00）A.34167B.43122C.23147D.以上均不对(4).由此可得该建筑物成新率为( )。（分数：2.00）A.67.4%B.68.3%C.无法计算D.47.432%(5).本案中建筑物折旧的计算方法归纳为( )。（分数：2.00）A.年限法B.实际观察法C.成新折旧法D.综合法A、B 两宗房地产，A 房地产收益年限为 50 年，单价为 2000 元/m 2，B 房地产收益年限为 30 年，单价为1800 元/m 2，资本化平均为 6%。（分数：10.00）(1).若
22、要比较两宗房地产价格高低应( )。（分数：2.00）A.统一单价B.统一面积内涵C.统一收益对象D.都转换为无限年下的价格(2).A 房无限年价格为( )元/m 2。（分数：2.00）A.2422.8B.2432.1C.2114.8D.以上均不对(3).B 房无限年价格为( )元/m 2。（分数：2.00）A.2179.5B.2419.3C.3412.5D.以上均不对(4).上述中收益年限有限年公式的前提假设是( )。（分数：2.00）A.净收益每年不变为 AB.资本化率不等于零为 rC.收益年限为有限年D.资本化率大于零为 r(5).从上述案例可知( )。（分数：2.00）A.名义价格一定大
23、于房地产价格B.名义价格一定小于房地产价格C.二者无必然联系D.在相同年限下二者趋于统一从 2001 年 7 月 1 日至 2002 年 1 月 1 日该类住宅楼市场价格每月递增 1.5%，其后至 2002 年 11 月 1 日则每月递减 0.5%，而从 2002 年 11 月 1 日至 2003 年 4 月 30 日的市场价格基本不变，以后每月递增 1%。估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例，并估算该住宅楼 2003 年 8 月 31 日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。实例 A B c D E成交价格(元/m 2) 5100 5800 5200 5300 50
24、00成交日期 2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情况 +2% +21% 0 0 -3%区位状况 0 -3% +3% +1% 0权益状况 -2% 0 +2% -1% -1%房地产状况交易实物 -4% -5% -2% +2% +1%注：房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。（分数：10.00）(1).如果选择 3 个作为可比实例，以上( )不适合作可比实例。（分数：2.00）A.交易实例 AB.交易实例 BC.交易实例 CD.交易实例 D(2).求取估价对象价值采用的公式是( )。（分数：2.00）A.估价对象价值=可比实例成交价
25、格(交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数)B.估价对象价值=可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数C.可比实例成交价格=估价对象价值交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数D.估价对象价值=可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数(3).可比实例 E 的交易情况修正系数为( )。（分数：2.00）A.102/100B.98/100C.100/102D.100/97(4).可比实例 A 的市场状况调整系数为( )。（分数：2.00）A.(1+1%)4B.(1-1%)4C.(1+1%)3D.(1-1%)3(5).可比
26、实例 C 的房地产状况调整系数为( )。（分数：2.00）A.100/98B.100/101C.98/100D.100/100评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是 1 年前通过招标方式取得的 40 年土地使用权，预计该酒店式公寓 2 年后建成出租的月毛租金为 50 元/m 2，空置率为 10%，运营费用为毛租金的 40%。（分数：8.00）(1).评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有( )。（分数：2.00）A.成本法B.收益法C.假设开发法D.基准地价修正法(2).该酒店式公寓建成后的年净收益为( )元/m 2。（分数：2.00）A.300B.360C.540D.600(
27、3).已知报酬率为 8%，该酒店式公寓建成后的价值为( )元/m 2。（分数：2.00）A.3000B.3533C.3577D.3750(4).该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为( )年。（分数：2.00）A.37B.38C.39D.40房地产经济专业知识与实务-房地产估价答案解析(总分：118.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：40，分数：40.00)1.在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格-( )。A房地产价格 B建筑物开发成本C土地价值 D建筑物市场价值（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 本题考查成本法的公式。房地产价值=重新购建价格-建筑物
28、折旧则建筑物折旧=重新购建价格-房地产价值注意本题是房地产价值而非房地产价格。2.净收益=有效毛收入-( )。A物业服务费 B运营费用C经营成本 D开发建设成本（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查收益法中净收益计算的基本公式。净收益=有效毛收入-运营费用。3.进行面积内涵换算时，套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格( )。A套内建筑面积/建筑面积B使用面积/建筑面积C使用面积/套内建筑面积D套内建筑面积/建筑面积（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查按建筑面积计价与按套内建筑面积计价的换算关系。套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格使用面积套内建筑面积。
29、4.可比实例成交价格( )=可比实例正常市场价格。A交易情况修正系数B房地产价格指数C交易日期调整系数D房地产状况调整系数（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。5.报酬率等于( )、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。A低风险报酬率 B银行存款利率C银行贷款利率 D无风险报酬率（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 本题考查报酬率的含义。报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。6.某建筑物的建
30、筑面积为 100m2，经过年数为 10 年，单位建筑面积的重置价格为 500 元/m 2，经济寿命为30 年，残值率为 5%。用直线法计算折旧，则此建筑物的现值为( )元。A29867 B30159C34167 D36254（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查直线法计算折旧额和建筑物现值。C=500100=50000(元)R=5% N=30 t=10 年折旧额 D=C(1-R)/N=50000(1-5%)/30=1583.3(元)折旧总额 Et-C(1-R)/Nt=1583.310=15833(元)建筑物现值=重新构建价格-折旧总额=50000-15833=34167(元)
31、7.某房地产，收益年限为无限，报酬率为 8%，每年可以获得净收益 40 万元，则该房地产的价格应该为( )万元。A500 B489.36C497.56 D500.21（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查收益年限无限且其他因素不变的收益法的计算。V=A/Y=40/8%=500(万元)8.评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用( )。A成本法 B收益法C投资法 D假设开发法（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 本题考查假设开发法的适用情形。具有开发或再开发潜力的项目适合用假设开发法评估。9.采用比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与(
32、 )接近。A估价时点 B委托估价日期C实地查勘日期 D估价作业日期（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查可比实例的选取。选取的可比实例的成交日期应尽量与估价时点接近。10.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 6%和 2%。某宗房地产的成交价格为 3000 元/m 2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m 2。A2830.19 B2941.18C30611 22 D3191.49（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 本题考查税费的非正常负担的计算。首先要确定题中已知的价格是买方实际支付的还是卖方实际得到的。300
33、0 元中，买方还要支付税费，他实际支出的比这个多，因此 3000 元是卖方实际得到的。正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费设正常价格为 X，则列方程为：X=3000+6%X解得：X=3191.49(元/m 2)11.某宗房地产 2006 年 3 月的价格为 3000 元/m 2。已知该宗房地产所在地区的同类房地产 2006 年 4 月至7 月的价格指数分别为 103.0，105.0，108.0，105.0(均以上个月为 100)，则将该价格调整到 2006 年 7月的价格为( )元/m 2。A3058.3 B3150.0C3240.0 D3679.3（分数：1.00）A.B.C
34、.D. 解析：解析 本题考查环比指数形式的市场状况调整的计算。估价时点的价格=3000103%105%108%105%=3679.26(元/m 2)12.建筑物经济寿命与自然寿命的关系为( )。A经济寿命自然寿命B经济寿命自然寿命C经济寿命=自然寿命D经济寿命自然寿命（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查建筑物经济寿命与自然寿命的关系。建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。两者的关系中，经济寿命只能小于或等于其自
35、然寿命。13.建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失，属于( )。A功能折旧 B经济折旧C物质折旧 D外部性折旧（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 建筑物的折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。物质折旧：又称有形损耗，是指建筑物实体方面的老化、磨损、损坏所造成的价值的损失。功能折旧：又称无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。经济折旧：又称为外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值的损失。14.某宗房地产预计其未来年净收益为 100 万元，收益年限为 35 年，资本化率为 10%。该宗房地产的价值为( )万元。A964
36、.4 B977.9C1000.0 D3500.0（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查收益年限有限年且其他因素不变的收益法的公式的计算。15.某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为 2 万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为 12%时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为( )万元。A14.58 B15.43C16.67 D17.32（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查收益年限无限年且其他因素不变的收益法的计算。V=A/Y=2/12%=16.67(万元)16.对可比实例价格进行市场状况调整时，最适宜采用( )。A一般物价指数B建筑材料价格指数C
37、房地产价格指数D建筑造价指数（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查可比实例价格的市场状况调整。对可比实例价格进行市场状况调整多采用房地产价格指数。17.价格指数如果是以某个时期作为基期的，则又可称作( )。A定基价格指数 B环比价格指数C基期指数 D定期指数（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查定基指数的概念。价格指数分为定基指数和环比指数两种。以某个时间作为基期的称为定基指数，以上一期作为基期的称为环比指数。18.采用成本法评估某宗房地产价格时，应以( )作为评估依据。A该宗房地产的实际成本B类似房地产的最高成本C类似房地产的客观成本D类似房地产的最低成本
38、（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查成本法的内涵。成本法的成本不是某个具体房地产的成本，而是类似房地产开发的客观成本。19.房地产估价的方法中，( )也称为积算法。A假设开发法 B收益法C市场法 D成本法（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 本题考查房地产估价的成本法。成本法也称为积算法。20.某建筑物，经实地勘察预计其剩余经济寿命为 30 年，无残值。该类建筑物的经济寿命为 50 年，则利用直线法计算的该建筑物的成新率为( )。A40% B60%C50% D67%（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查直接法中折旧与成新率的计算。成新率=(经济寿
39、命-有效年龄)/经济寿命=30/50=60%。21.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的 7%、8%。某宗房地产交易，买方付给卖方 297 万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。A323 B275C273 D258（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查交易情况修正中的税费的非正常负担的计算。应缴纳的税费均由卖方负担，卖方还需交纳税费，所以题中的 297 万元，是买方实际支出的。根据公式：(1)正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费(2)应由买方负担的交易税费=正常价格应由买方缴纳的税费比率没正常的交易价格
40、为 x，则应由买方负担的交易税费为 8%，则x=297-8%x，x=275(万元)。22.某写字楼刚刚建成，其建筑造价实际为 1000 万元，建筑面积为 5000m2，其基地的现时市场价格为 600万元，附近类似写字楼(包括土地和建筑物)的现时市场价格为 2800 元/m 2，则该写字楼中建筑物的合理市场价格为( )万元。A800 B900C1000 D大于 1000（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查市场价格的计算。通过市场法得到该写字楼的市场价格(包括土地和建筑物)50002800/10000=1400(万元)，已知土地的现时市场价格为 600 万元，则建筑物的市场价格
41、为房地合-的总价-土地的价格=1400-600=800(万元)。23.房地产投资风险和收益之间的关系是( )。A风险大则收益大 B风险小则收益大C风险大则收益小 D以上都不对（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查房地产投资风险与收益的关系。房地产收益与风险呈正相关。24.用成本法评估某宗房地产的价格时，建筑物现值=( )。A建筑物重新购建价格-年折旧额剩余经济寿命B建筑物重新购建价格-年折旧额实际经过年数C建筑物重新购建价格成新率D建筑物重新购建价格-年折旧额（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查成本法的一般公式。25.在下列估价方法中，需要投资利息估算的是
42、( )。A现金流量法 B市场法C收益法 D传统方法（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 本题考查传统估价方法的内涵。市场法和收益法中均不需要计算投资利息。假设开发法包括现金流量法和传统方法两种，传统方法中需要单独计算并列出投资利息和利润，而现金流量法通过折现体现了资金的时间价值，无需再计算投资利息和利润。26.可比实例的数量并不是越多越好，一般选取数量为( )比较合适。A13 个 B35 个C310 个 D10 个以上（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查可比实例的数量问题。可比实例的数量在 310 个之间为宜。太少估价的精确度不高，太多估价计算量增大。27.通过(
43、 )，就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。A统一价格可比基础 B交易情况修正C市场状况调整 D房地产状况调整（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 本题考查房地产状况调整的内涵。在市场法中，主要进行三种修正或调整。第一种是交易情况修正，将可比实例的实际而可能是不正常的价格修正为正常市场价格；第二种是市场状况调整，将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格；第三种是房地产状况调整，将可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。28.由于建筑设计上的落后与缺陷造成的建筑物价值的贬损，称为( )。A有形损耗 B无形损耗C外部
44、性折旧 D经济折旧（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查无形损耗的概念。无形损耗又称为功能折旧，是指建筑在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。29.某建筑物实际年龄与有效年龄的关系是( )。A实际年龄=有效年龄B实际年龄有效年龄C实际年龄有效年龄DA、B、C 均可能（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：解析 本题考查建筑物实际年龄与有效年龄的关系。三者之间的关系不确定，主要取决于建筑物的维修养护情况。如是建筑物的维修养护情况为正常，则实际年龄=有效年龄；如果建筑物维修养护情况比正常情况好或者经过更新改造的，则实际年龄有效年龄；如果建筑物维修养护情况比正常情况
45、差的，则实际年龄有效年龄。30.如果物业的年净收益不变，报酬率不变，则收益年限无限计算出的物业的收益价值一定( )收益年限有限的物业的收益价值。A高于 B等于C低于 D不确定（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查收益法的应用。注意结合收益年限无限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=A/Y 与收益年限有限年且其他因素不变的房地产收益价格公式 进行判断，我们会发现有限年的公式还要乘以一个分数 ，所以本题答案为 A。31.假设开发法中，运营期的终点是( )。A待开发房地产竣工验收合格之日B房地产开工之日C房地产销售完成之日D房地产经济寿命结束之日（分数：1.00）A.B.C.D
46、. 解析：解析 本题考查假设开发法的终点。在假设开发法中运营期的起点通常是待开发房地产竣工验收合格的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。32.以下( )项目适合用假设开发法估价。A普通住宅 B在建工程估价C标准厂房 D农地（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查假设开发法的适用情形。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产，例如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧房地产。33.在市场法的步骤中，将可比实例的实际而可能是不正常的价格修正为正常市场价格的过程称为( )。A交易情况修正 B市场状况调整C房地产状况调整 D统一付款方式（分数
47、：1.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查交易情况修正的概念。注意交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整的具体含义。34.某套住房建筑面积 100m2，单价每平方米建筑面积 1600 元。假设该套住房套内建筑面积 80m2，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为( )元。A1280 B1600C2000 D3200（分数：1.00）A.B.C. D.解析：解析 本题考查统一面积内涵。核心是无论以何种面积计算的总价相等。设套内建筑面积价格为x：1600100=80x 解得 x=2000(元/m 2)35.某套二手住房买卖，买方付给卖方 1500 元/m 2，该价格含应由买方缴纳的 3
48、%契税。该套住房的正常成交价格为( )元/m 2。A1455.00 B1456.31C1545.00 D1546.39（分数：1.00）A.B. C.D.解析：解析 本题考查交易情况修正的相关计算。由于卖方还得代买方纳税，所以 1500 元/m 2为买方实际支付的价格。正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费，设正常价格为 X，则列方程为：X=1500-3%X，解得：X=1456.31(元/m 2)36.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102 分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得 97 分，则房地产状况修正系数为( )。A0.95 B0.99C1.01 D1.05（分数：1.00）A. B.C.D.解析：解析 本题考查房地产状况修正系数的计算。房地产状况修正系数=(100/可比实例的得分)(估价对象的得分/100)=(100/102)(97/100)=0.95098。37
