1、建筑工程评估基础-建筑物的损耗及答案解析(总分：84.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：22，分数：22.00)1.无形损耗是指由于( )等原因引起的价值损失。（分数：1.00）A.技术进步、科技发达B.技术进步、消费观念变更C.技术进步、产品更新D.周围环境的变化2.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物( )计算损耗。（分数：1.00）A.耐用年限B.使用年限C.设计年限D.折旧年限3.易受腐蚀的钢筋混凝土厂房，重置价格 328.76 万元，使用 20 年后的折旧累计额为( )万元。（分数：1.00）A.109.59B.131.50C.140.90D.187
2、.864.某建筑物 1999 年 4 月开工建设，2000 年 4 月因故停工，2000 年 10 月复工，2001 年 2 月竣工验收合格。该建筑物耐用年限应自( )起计算。（分数：1.00）A.1999 年 4 月B.2000 年 4 月C.2000 年 10 月D.2001 年 2 月5.当建筑物残值( )时，建筑物的损耗率和成新率之和等于 1。（分数：1.00）A.大于零B.等于零C.小于零D.小等于零6.由于评估采用的耐用年限为( )，因而通过计算公式得到的损耗率应是综合考虑了有形损耗和无形损耗之后的综合损耗率。（分数：1.00）A.经济耐用年限B.使用年限C.设计年限D.折旧年限7
3、.修复费用法是通过估算建筑物恢复原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的( )的百分比确定损耗率。（分数：1.00）A.计划成本B.实际成本C.重置成本D.预算成本8.使用年限法是指用建筑物的实际已使用年限占建筑物( )的比率作为建筑物的损耗率。（分数：1.00）A.会计折旧年限B.设计年限C.耐用年限D.使用年限9.某钢结构厂房，主体建筑价值占 70%，附属设备价值占 30%，耐用年限分别为：主体建筑 70 年，附属设备 20 年。至评估基准日，该厂房已使用 10 年，则综合损耗率为( )。（分数：1.00）A.10%B.25%C.30%D.35%10.在资产评估工作中，确定建筑物损耗( )
4、按折旧年限计算。（分数：1.00）A.可以直接B.直接C.不能直接D.可以考虑11.耐用年限不同于使用年限，评估建筑物、构筑物的使用年限是确指建筑物、构筑物的( )。（分数：1.00）A.经济耐用年限B.折旧年限C.实际使用年限D.设计年限12.建筑物的有形损耗是指由于( )而引起的建筑物价值的损失。（分数：1.00）A.使用和消费观念变更B.受自然力影响和技术进步C.使用和受自然力影响D.经济上的因素和受自然力影响13.导致建筑物实体损耗的物质因素不包括( )。（分数：1.00）A.因使用产生的破损B.随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的自然老化C.技术更新D.人为造成的破坏14.由具有专业知
5、识和经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行观察，以判断确定被评估建筑物的损耗率的方法称为( )。（分数：1.00）A.打分法B.年限法C.估算法D.统计法15.有关建筑物损耗率的计算表述不正确的是( )。（分数：1.00）A.修复费用法通过估算建筑物恢复原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的重置价值(再生产价值)的百分比确定损耗率B.它的计算公式的表达式为损耗率修复费用重置价值100%C.建筑物的主体和附属设备，因为它们的使用年限相差不多，所以损耗基本上都是相同的D.在损耗率计算过程中，主体、附属设施、装饰部分的费用应分别计算，同时分别测算各部分的损耗值16.由于外界条件的变化而影响了
6、建筑物效用的发挥，导致其价值贬损，属于( )。（分数：1.00）A.自然损耗B.功能损耗C.经济损耗D.无形损耗17.在实际评估工作中，如求取某幢高层住宅建筑物的损耗时，还应划分建筑物的主体与( )，因为它们的耐用年限不同，损耗也不同。（分数：1.00）A.装饰面材B.门窗附件C.防水做法D.附属设施18.房地产估价规范条文说明中给出了钢结构房屋的经济耐用年限的参考值如下：生产用房 70 年，受腐蚀的生产用房 50 年，非生产用房( )年。（分数：1.00）A.50B.60C.70D.8019.经济耐用年限，是指从( )衡量建筑物的具有合理性的可使用年限。（分数：1.00）A.使用角度B.技术
7、角度C.功能角度D.经济角度20.利用建筑物的实际已使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物的损耗率的方法称为( )。（分数：1.00）A.打分法B.年限法C.估算法D.统计法21.下列有关建筑物已使用年限的说法中，错误的是( )。（分数：1.00）A.建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限B.当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当C.若建筑物的维护保养更好或经过更新改造，则有效使用年限短于实际使用年限D.在评估中所指使用年限为实际使用年限22.砖混结构二等房屋的住宅，重置价格 127.8 万元，按定额法计算折旧额，其年折旧额为( )万元。（分数：1.00）A.2.
8、13B.2.50C.2.56D.3.00二、B多项选择题/B(总题数：11，分数：22.00)23.估价人员应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的( )情况以及地基的稳定性等，最后确定损耗率或成新率。（分数：2.00）A.建成时间B.耐用时间C.维护情况D.保养情况E.使用情况24.实际评估工作需要计算建筑物损耗，若建筑物耐用年限与土地使用权年限不一致，当( )。（分数：2.00）A.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按土地使用权年限计算损牦B.建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，按其平均值计算损耗C.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，按建筑物已使用年限加土地
9、使用权剩余年限计算损耗D.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按建筑物耐用年限计算损耗E.土地使用权年限短于建筑物耐用年限时，按土地使用权年限计算损耗25.一幢建筑物主体耐用年限期间可以有若干个经济寿命发生，所以，损耗率计算过程中，( )的费用应分别计算。（分数：2.00）A.主体B.附属设施C.装饰材料D.防水材料E.保温材料26.应用综合法计算建筑物损耗时，除综合运用使用年限法和打分法外，还可综合考虑建筑物( )等因素。（分数：2.00）A.设计等级B.所在地气候的变化C.所在地物价指数的变化D.设防标准E.设计单位和施工单位的等级27.观察法的基本做法是，一般依据评估对象的实际技术情况，
10、对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按( )部分再区分不同部位分别打分，然后计算损耗率。（分数：2.00）A.基础B.防水C.设备D.结构E.装修28.以下各项中，( )会造成原有建筑物的无形损耗。（分数：2.00）A.风雨侵蚀等自然作用B.同类建筑产品均采用了适应当前消费观念的设计C.技术进步使同类建筑物造价降低D.地基不均匀沉降使建筑物出现裂缝E.位于偏僻地区的商店周围新建了居民小区29.采用综合法测算建筑物损耗，要考虑( )。（分数：2.00）A.耐用年限和已使用年限因素B.设计年限和已使用年限因素C.建筑物设计、施工水平、抗震设防标准及大修、装饰等其他因素D.现场勘
11、察、对照打分因素E.年折旧额因素30.在确定建筑物损耗的现场勘察过程中，对钢筋混凝土框架结构的结构部分应重点注意( )。（分数：2.00）A.基础B.梁、柱C.隔墙D.屋盖E.楼地面31.造成建筑物功能损耗的主要因素有( )。（分数：2.00）A.此建筑物与周边环境不相适应B.工艺的变更C.建筑物的用途与土地的最佳利用不一致而产生的价值损耗D.建筑技术进步E.区域的优良性发生减退32.造成损耗的主要原因通常可分为( )数类。（分数：2.00）A.物质因素B.功能因素C.经济因素D.环境因素E.化学因素33.在现场勘察过程中，对钢筋混凝土结构的结构部分应重点注意( )部分。（分数：2.00）A.
12、门窗B.地基基础C.承重构件D.屋面E.楼地面三、B综合题/B(总题数：4，分数：40.00)34.(一)某房屋耐用年限为 40 年，已使用 4 年。在竣工前 1 年申请补办土地使用手续，但直到建成 2 年后才补办完土地使用权手续。确定的土地使用权年限为 30 年，经评估人员现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为 20%、15%、17%，三部分评分修正系数可定为 0.6、0.2、0.1。求： 1按使用年限法计算损耗率。 2按打分法计算损耗率。 3按综合法计算损耗率(年限法权重 55%，打分法 45%)。（分数：10.00）_35.(二)某建筑物的重置价格为 200 万元，经济耐用
13、年限为 50 年，已使用年限为 10 年。根据评估人员推测，主体结构修复费用为 1.5 万元，装修的重置价格为 60 万元，耐用年限为 8 年，已使用 2 年；设备的重置价格为 60 万元，耐用年限为 15 年，已使用 10 年，残值为零。计算： 1各部位的损耗率。 2房屋的成新率。（分数：10.00）_36.(三)简述运用使用年限法评估建筑物的损耗时，如果建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限不一致，应如何正确处理。（分数：10.00）_37.(四)某项目的评估基准日为 1994 年 9 月 30 日，A 类建筑物中有一个联合车间，1989 年 5 月竣工交付使用，主体结构为钢屋架、大型屋面
14、板的钢混结构厂房，跨度为 18m，层高 10m，钢门窗，水泥地面，并设有 10t 吊车两台，总建筑面积 19600m2。C 类建筑中有简易库棚一座，1986 年建成，已使用 8 年。试用年限法对上述房屋成新率进行计算。（分数：10.00）_建筑工程评估基础-建筑物的损耗答案解析(总分：84.00，做题时间：90 分钟)一、B单项选择题/B(总题数：22，分数：22.00)1.无形损耗是指由于( )等原因引起的价值损失。（分数：1.00）A.技术进步、科技发达B.技术进步、消费观念变更 C.技术进步、产品更新D.周围环境的变化解析：2.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物( )计算损耗
15、。（分数：1.00）A.耐用年限 B.使用年限C.设计年限D.折旧年限解析：3.易受腐蚀的钢筋混凝土厂房，重置价格 328.76 万元，使用 20 年后的折旧累计额为( )万元。（分数：1.00）A.109.59B.131.50C.140.90D.187.86 解析：本题中，受腐蚀的钢筋混凝土生产用房，使用年限最长为 35 年。 累计折旧=328.76 万元3520=187.86 万元。4.某建筑物 1999 年 4 月开工建设，2000 年 4 月因故停工，2000 年 10 月复工，2001 年 2 月竣工验收合格。该建筑物耐用年限应自( )起计算。（分数：1.00）A.1999 年 4
16、月B.2000 年 4 月C.2000 年 10 月D.2001 年 2 月 解析：本题考核点为建筑物使用年限计算法。使用年限计算法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的计算方法。基本计算公式为 d=(1-R)tN100% D=Cd 式中：d 为建筑物损耗率；D 为建筑物的损耗；R 为预计的建筑物的残值率；t 为建筑物已使用年限； N 为建筑物的耐用年限；C 为建筑物的重置价值。5.当建筑物残值( )时，建筑物的损耗率和成新率之和等于 1。（分数：1.00）A.大于零B.等于零 C.小于零D.小等于零解析：6.由于评估采用的耐用年限为( )，因而通过计算公式
17、得到的损耗率应是综合考虑了有形损耗和无形损耗之后的综合损耗率。（分数：1.00）A.经济耐用年限 B.使用年限C.设计年限D.折旧年限解析：7.修复费用法是通过估算建筑物恢复原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的( )的百分比确定损耗率。（分数：1.00）A.计划成本B.实际成本C.重置成本 D.预算成本解析：8.使用年限法是指用建筑物的实际已使用年限占建筑物( )的比率作为建筑物的损耗率。（分数：1.00）A.会计折旧年限B.设计年限C.耐用年限 D.使用年限解析：使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑的物耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之间的基础上的方法。9.某钢结构厂房，主体建筑价值占
18、 70%，附属设备价值占 30%，耐用年限分别为：主体建筑 70 年，附属设备 20 年。至评估基准日，该厂房已使用 10 年，则综合损耗率为( )。（分数：1.00）A.10%B.25% C.30%D.35%解析：综合损耗率10+7070%+10+2030%25%10.在资产评估工作中，确定建筑物损耗( )按折旧年限计算。（分数：1.00）A.可以直接B.直接C.不能直接 D.可以考虑解析：11.耐用年限不同于使用年限，评估建筑物、构筑物的使用年限是确指建筑物、构筑物的( )。（分数：1.00）A.经济耐用年限B.折旧年限C.实际使用年限 D.设计年限解析：本题考核点为有关建筑物、构筑物的评
19、估。建筑物、构筑物使用年限的内涵是耐用年限不同于使用年限，评估建筑物、构筑物的使用年限是确指建筑物、构筑物的实际使用年限。12.建筑物的有形损耗是指由于( )而引起的建筑物价值的损失。（分数：1.00）A.使用和消费观念变更B.受自然力影响和技术进步C.使用和受自然力影响 D.经济上的因素和受自然力影响解析：本题考核点为建筑物的有形损耗的概念。建筑物的损耗，是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。具体体现为有形损耗和无形损耗两种类型。前者是指由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失。13.导致建筑物实体损耗的物质因素不包括( )。（分数：1.00
20、）A.因使用产生的破损B.随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的自然老化C.技术更新 D.人为造成的破坏解析：引起建筑物实体损耗的物质因素包括：因使用产生的破损；随时间或风雨侵蚀等自然作用而产生的自然老化；因风灾、水灾、地震等自然灾害而发生的损坏；人为造成的破坏。14.由具有专业知识和经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行观察，以判断确定被评估建筑物的损耗率的方法称为( )。（分数：1.00）A.打分法 B.年限法C.估算法D.统计法解析：15.有关建筑物损耗率的计算表述不正确的是( )。（分数：1.00）A.修复费用法通过估算建筑物恢复原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的重置价值(再生
21、产价值)的百分比确定损耗率B.它的计算公式的表达式为损耗率修复费用重置价值100%C.建筑物的主体和附属设备，因为它们的使用年限相差不多，所以损耗基本上都是相同的 D.在损耗率计算过程中，主体、附属设施、装饰部分的费用应分别计算，同时分别测算各部分的损耗值解析：建筑物的主体和附属设备因为它们的使用年限不同，所以损耗是不同的。16.由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损，属于( )。（分数：1.00）A.自然损耗B.功能损耗C.经济损耗 D.无形损耗解析：经济损耗因素，是指该建筑物与其周边环境不协调，即经济的不适应性而发生的损耗。17.在实际评估工作中，如求取某幢高层住宅建筑
22、物的损耗时，还应划分建筑物的主体与( )，因为它们的耐用年限不同，损耗也不同。（分数：1.00）A.装饰面材B.门窗附件C.防水做法D.附属设施 解析：本题考核点为建筑物损耗的确定办法的规定。另外，在实际工作中，还应划分建筑物的主体与附属设备，因为它们的耐用年限不同，损耗也不同。建筑物的附属设备是指与建筑物不可分割的各种附属设备，如水，暖、电、卫、通风、电梯等设备，它们的经济耐用年限较主体结构短。装饰工程为了满足功能的需要和适应周边环境的需要，需多次进行改造，一幢建筑物主体耐用年限间可包含若干个装饰工程和设备工程的经济耐用年限。18.房地产估价规范条文说明中给出了钢结构房屋的经济耐用年限的参考
23、值如下：生产用房 70 年，受腐蚀的生产用房 50 年，非生产用房( )年。（分数：1.00）A.50B.60C.70D.80 解析：19.经济耐用年限，是指从( )衡量建筑物的具有合理性的可使用年限。（分数：1.00）A.使用角度B.技术角度C.功能角度D.经济角度 解析：本题考核点为有关经济耐用年限的概念。经济耐用年限是指从经济角度衡量建筑物的具有合理性的可使用年限。20.利用建筑物的实际已使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物的损耗率的方法称为( )。（分数：1.00）A.打分法B.年限法 C.估算法D.统计法解析：21.下列有关建筑物已使用年限的说法中，错误的是( )。（分数：1.0
24、0）A.建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限B.当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当C.若建筑物的维护保养更好或经过更新改造，则有效使用年限短于实际使用年限D.在评估中所指使用年限为实际使用年限 解析：在评估中所指使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据对实际使用年限的调整得到的。22.砖混结构二等房屋的住宅，重置价格 127.8 万元，按定额法计算折旧额，其年折旧额为( )万元。（分数：1.00）A.2.13B.2.50C.2.56 D.3.00解析：砖混结构二等住宅的耐用年限为 50 年。 年折旧额(127.8+50)万元2.56 万元二、B多项选择题/B
25、(总题数：11，分数：22.00)23.估价人员应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的( )情况以及地基的稳定性等，最后确定损耗率或成新率。（分数：2.00）A.建成时间 B.耐用时间C.维护情况 D.保养情况 E.使用情况 解析：B 耐用时间系对建筑物进行现场勘察后，应依据勘察结果，以及已使用年限维护，保养情况等估计建筑物经济耐用年限，计算出损耗率或成新率。24.实际评估工作需要计算建筑物损耗，若建筑物耐用年限与土地使用权年限不一致，当( )。（分数：2.00）A.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按土地使用权年限计算损牦B.建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，按
26、其平均值计算损耗C.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗D.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按建筑物耐用年限计算损耗 E.土地使用权年限短于建筑物耐用年限时，按土地使用权年限计算损耗 解析：本题考核点为建筑物损耗中关于有关年限的规定。若建筑物耐用年限与土地使用权年限不一致，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按建筑物耐用年限计算损耗，而土地使用权年限短于建筑物耐用年限时，按土地使用权年限计算损耗。25.一幢建筑物主体耐用年限期间可以有若干个经济寿命发生，所以，损耗率计算过程中，( )的费用应分别计算。（分数：2.00）A.主体 B.附属设
27、施 C.装饰材料 D.防水材料E.保温材料解析：26.应用综合法计算建筑物损耗时，除综合运用使用年限法和打分法外，还可综合考虑建筑物( )等因素。（分数：2.00）A.设计等级 B.所在地气候的变化C.所在地物价指数的变化D.设防标准 E.设计单位和施工单位的等级 解析：本题考核点为综合法计算建筑物的损耗。综合法除综合运用使用年限法和观察法两种方法外，还可综合其他因素。其他因素主要包括：考虑建筑物的设计等级和设计部门的等级及设计水平。判别建筑物的设防标准。考虑建筑物的施工单位等级及实际施工水平。考虑使用状况和日常维修保养情况。考虑大修、装饰情况。27.观察法的基本做法是，一般依据评估对象的实际
28、技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按( )部分再区分不同部位分别打分，然后计算损耗率。（分数：2.00）A.基础B.防水C.设备 D.结构 E.装修 解析：28.以下各项中，( )会造成原有建筑物的无形损耗。（分数：2.00）A.风雨侵蚀等自然作用B.同类建筑产品均采用了适应当前消费观念的设计 C.技术进步使同类建筑物造价降低 D.地基不均匀沉降使建筑物出现裂缝E.位于偏僻地区的商店周围新建了居民小区解析：建筑物的无形损耗是指由于功能上或经济上的因素，诸如技术进步、消费观念变更等原因而引起的建筑物无形价值损失。29.采用综合法测算建筑物损耗，要考虑( )。（分数
29、：2.00）A.耐用年限和已使用年限因素 B.设计年限和已使用年限因素C.建筑物设计、施工水平、抗震设防标准及大修、装饰等其他因素 D.现场勘察、对照打分因素 E.年折旧额因素解析：综合法除综合运用使用年限法和观察法两种方法外，还可综合其他因素。其他因素主要包括： (1)考虑建筑物的设计等级和设计部门的等级及设计水平。 (2)判别建筑物的设防标准。 (3)考虑建筑物的施工单位等级及实际施工水平。 (4)考虑使用状况和日常维修保养情况。 (5)考虑大修、装饰情况。30.在确定建筑物损耗的现场勘察过程中，对钢筋混凝土框架结构的结构部分应重点注意( )。（分数：2.00）A.基础 B.梁、柱 C.隔
30、墙D.屋盖 E.楼地面 解析：本题考核点为钢筋混凝土结构损耗勘察注意要点。在现场勘察过程中，应重点注意中的几个部分： (1)结构部分包括地基基础、承重构件、屋面和楼地面。 (2)装饰部分包括门窗、内外粉刷、顶棚和细木装修。 (3)设备部分包括水卫、电照、暖气和特种设备。31.造成建筑物功能损耗的主要因素有( )。（分数：2.00）A.此建筑物与周边环境不相适应B.工艺的变更 C.建筑物的用途与土地的最佳利用不一致而产生的价值损耗 D.建筑技术进步 E.区域的优良性发生减退解析：造成建筑物功能损耗的主要因素包括：建筑技术进步、工艺的变更、规范和标准的改变、建筑材料的更新换代等。在房地评估时，建筑
31、物的用途与土地的最佳利用不一致而产生的价值损牦，也属于建筑物的功能性损耗。A、E 属于经济因素。32.造成损耗的主要原因通常可分为( )数类。（分数：2.00）A.物质因素 B.功能因素 C.经济因素 D.环境因素E.化学因素解析：33.在现场勘察过程中，对钢筋混凝土结构的结构部分应重点注意( )部分。（分数：2.00）A.门窗B.地基基础 C.承重构件 D.屋面 E.楼地面 解析：门窗结构部分并不是影响钢筋混凝土结构的组成部分。三、B综合题/B(总题数：4，分数：40.00)34.(一)某房屋耐用年限为 40 年，已使用 4 年。在竣工前 1 年申请补办土地使用手续，但直到建成 2 年后才补
32、办完土地使用权手续。确定的土地使用权年限为 30 年，经评估人员现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为 20%、15%、17%，三部分评分修正系数可定为 0.6、0.2、0.1。求： 1按使用年限法计算损耗率。 2按打分法计算损耗率。 3按综合法计算损耗率(年限法权重 55%，打分法 45%)。（分数：10.00）_正确答案：()解析：(一) 1按使用年限法计算损耗率 因为，建筑物虽然在竣工前 1 年开始申请补办土地使用权手续，但直到建筑物竣工后已使用了 2 年才补办完相关手续，也就是其耐用年限仍晚于土地使用权年限的结束时间，故按建筑已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗率，损耗
33、率建筑物已即使用年限/(建筑物已使用年限+地使用权剩余使用年限)100% 4/4+(30-2)100%12.5% 2按打分法计算损耗率 损耗率结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B 20%0.6+15%0.2+17%0.116.7% 3按综合法计算损耗率 损耗率使用年限损耗率A+观察法(打分法)损耗率A 55%12.5%+167%45%14.39%35.(二)某建筑物的重置价格为 200 万元，经济耐用年限为 50 年，已使用年限为 10 年。根据评估人员推测，主体结构修复费用为 1.5 万元，装修的重置价格为 60 万元，耐用年限为 8 年，已使用 2 年；设备的重置价格
34、为 60 万元，耐用年限为 15 年，已使用 10 年，残值为零。计算： 1各部位的损耗率。 2房屋的成新率。（分数：10.00）_正确答案：()解析：(二) 1各部位的损耗率 主体部位的损耗率修复费用重置价值100%15(200-60-60)100% 18.75% 装修部位的损耗率=已使用年限经济耐用年限100%28100%25% 设备部位的损耗率=10-15100%66.67% 2房屋的成新率 主体部位造价占房屋重置成本的百分比80200100%=40% 装修部位造价占房屋重置成本的百分比60200100%30% 设备部位造价占房屋重置成本的百分比60200100%30% 房屋成新率：1-
35、(40%18.75%+30%25%+30%66.67%)65%36.(三)简述运用使用年限法评估建筑物的损耗时，如果建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限不一致，应如何正确处理。（分数：10.00）_正确答案：()解析：(三)建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计；建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算损耗；建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算损耗；建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算损耗；建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使
36、用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗。37.(四)某项目的评估基准日为 1994 年 9 月 30 日，A 类建筑物中有一个联合车间，1989 年 5 月竣工交付使用，主体结构为钢屋架、大型屋面板的钢混结构厂房，跨度为 18m，层高 10m，钢门窗，水泥地面，并设有 10t 吊车两台，总建筑面积 19600m2。C 类建筑中有简易库棚一座，1986 年建成，已使用 8 年。试用年限法对上述房屋成新率进行计算。（分数：10.00）_正确答案：()解析：(四)使用年限法，用公式表达有以下三种形式： (1)建筑物损耗率已使用年限建筑物耐用年限100% (2)建筑物损耗率
37、已使用年限(已使用年限+剩余使用年限)100% (3)建筑物成新率1-房屋损耗率 公式(1)用于确定建造时间较短的建筑物，公式(2)用于确定已接近耐用年限或已超过耐用年限的建筑物。 联合车间已使用 5 年 4 个月，耐用年限为 50 年，则 联合车间损耗率5.350100%=10.6% 联合车间成新率1-10.6%89.4% 考虑到该车间维护状况良好，故取成新率为 90%。 简易库棚的耐用年限为 10 年，已使用 8 年，接近耐用年限，经调查了解该厂于 1991 年进行了一次大修，现在实物状态基本完好，预期沿可使用 6 年，则 简易库棚损耗率=8(8+6)100%=57% 简易库棚成新率1-57%43%
