1、建筑工程评估基础-建筑工程建筑物的损耗(三)及答案解析(总分：72.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：14，分数：14.00)1.根据我国现行有关规定，评估钢筋混凝土结构的非生产用房的价值时，其经济耐用年限的参考值是( )年。A10 B50 C60 D80（分数：1.00）A.B.C.D.2.下列有关建筑物已使用年限的说法中，错误的是( )A建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限B当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当C若建筑物的维护保养更好或经过更新改造，则有效使用年限短于实际使用年限D在评估中所指使用年限为实际使用年限（分数：1.00）A.B.
2、C.D.3.建筑物的经济耐用年限是确定建筑物损耗的重要指标，我国现行房地产估价规范规定的钢结构和钢筋混凝土框架剪力墙结构非生产用房的经济耐用年限的参考值分别为( )年。A50 和 40 B70 和 50 C80 和 60 D80 和 70（分数：1.00）A.B.C.D.4.根据我国现行有关规定，评估钢筋混凝土结构生产用房的价值时，其经济耐用年限的参考值是( )年。A40 B50 C60 D80（分数：1.00）A.B.C.D.5.根据我国现行房地产估价规范规定，如果建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束，则应按( )计算损耗。A土地使用权年限 B土地使用权
3、剩余年限C建筑物耐用年限 D补办手续后耐用年限（分数：1.00）A.B.C.D.6.修复费用法是通过估算建筑物恢复原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的( )损耗率。A计划成本 B实际成本 C重置成本 D更新成本（分数：1.00）A.B.C.D.7.下列有关建筑物损耗率的计算表述中，不正确的是( )。A修复费用法通过估算建筑物恢复原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的重置价值(再生产价值)的百分比确定损耗率B它的计算公式的表达式为损耗率=(修复费用-重置价值)100%C建筑物的主体和附属设备，因为它们的使用年限相差不多，所以损耗基本上都是相同的D在损耗率计算过程中，主体、附属设施、装饰部分
4、的费用应分别计算，同时分别测算各部分的损耗值（分数：1.00）A.B.C.D.8.无形损耗是指由于( )等原因引起的价值损失。A技术进步、科技发达 B技术进步、消费观念变更C技术进步引起现有产品质量下降 D周围环境的变化（分数：1.00）A.B.C.D.9.利用建筑物的实际已使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物的损耗率的方法称为( )A打分法 B年限法 C估算法 D损耗法（分数：1.00）A.B.C.D.10.使用年限法是指用建筑物的实际已使用年限占建筑物( )的比率作为建筑物的损耗率。A会计折旧年限 B设计年限C耐用年限 D使用年限（分数：1.00）A.B.C.D.11.由具有专业知识和
5、经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行观察打分，以确定建筑物的损耗率的方法称为( )。A打分法 B年限法 C估算法 D统计法（分数：1.00）A.B.C.D.12.砖混结构二等房屋的住宅，重置价格 150 万元，按定额法计算折旧额，其年折旧额为( )万元。A2.14 B1.875 C2.56 D3.00（分数：1.00）A.B.C.D.13.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物( )计算损耗。A耐用年限 B使用年限C尚可使用年限 D已使用年限（分数：1.00）A.B.C.D.14.在资产评估工作中，确定建筑物损耗( )按折旧年限计算。A可以直接 B视情况而定C不能直接 D可任意
6、选择（分数：1.00）A.B.C.D.二、多项选择题(总题数：9，分数：18.00)15.建筑物在使用过程中由于各种原因会造成损耗，其中造成建筑物无形损耗的主要因素包括( )。（分数：2.00）A.风雨侵蚀B.建筑材料更新换代C.地基基础沉降D.建筑规范改变E.维修、保养不善16.采用综合法测算建筑物的损耗，要考虑的因素包括( )。（分数：2.00）A.耐用年限和已使用年限因素B.设计年限和已使用年限因素C.建筑物设计、施工水平、抗震设防标准及大修、装饰等其他因素D.现场勘察、对照打分因素E.年折旧额因素17.下列各项中，会造成原有建筑物的无形损耗的有( )。（分数：2.00）A.风雨侵蚀等自
7、然作用B.同类建筑产品均采用了适应当前消费观念的设计C.技术进步使同类建筑物造价降低D.地基不均匀沉降使建筑物出现裂缝E.位于偏僻地区的商店周围新建了居民小区18.造成建筑物功能损耗的主要因素有( )（分数：2.00）A.此建筑物与周边环境不相适应B.工艺的变更C.建筑物的用途与土地的最佳利用不一致D.建筑技术进步E.区域的优良性发生减退19.在现场勘察过程中，对钢筋混凝土结构的设备部分应重点注意( )部分。（分数：2.00）A.水卫B.电照C.门窗D.暖气E.顶棚20.观察法的基本做法是，一般依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按( )部分再区
8、分不同部位分别打分，然后计算损耗率。（分数：2.00）A.已使用年限B.设计使用年限C.设备D.结构E.装修21.一幢建筑物主体耐用年限期间可以有若干个经济寿命发生，所以，损耗率计算过程中，( )的费用应分别计算。（分数：2.00）A.主体B.附属设施C.装饰部分D.基础E.门窗22.实际评估工作需要计算建筑物损耗，若建筑物耐用年限与土地使用权年限不一致，下列说法中正确的有( )（分数：2.00）A.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按土地使用权年限计算损耗B.建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，按其平均值计算损耗C.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，损耗按建筑物已使用年限加土地使用权
9、剩余年限计算D.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按建筑物耐用年限计算损耗E.土地使用权年限短于建筑物耐用年限时，按土地使用权年限计算损耗23.应用综合法计算建筑物损耗时，除综合运用使用年限法和打分法外，还可综合考虑建筑物( )因素。（分数：2.00）A.设计等级B.所在地气候的变化C.所在地物价指数的变化D.设防标准E.设计单位和施工单位的等级三、综合题(总题数：4，分数：40.00)24.砖混结构职工宿舍，建成于 1990 年底。工程所占土地使用权于 1998 年底取得，使用权年限为 40 年。评估基准日期为 2002 年 12 月 31 日。问题：计算该建筑物的成新率(该工程残值为零)
10、。（分数：10.00）_25.某项目的评估基准日为 2006 年 9 月 30 日，A 类建筑物中有一联合车间，2001 年 5 月竣工交付使用，主体结构为钢屋架、大型屋面板的钢混结构厂旁，跨度为 18 米，层高 10 米，钢门窗，水泥地面，并设有10 吨吊车两台。总建筑面积 19600 平方米，C 类建筑中有简易库棚一座，1998 年建成，已使用 8 年。问题：用使用年限法计算上述房屋的成新率。（分数：10.00）_26.某房屋耐用年限为 50 年，现已使用 6 年，建成 2 年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为 40 年。经现场查勘鉴定，房屋结构装修设备部分损耗率得分分别为 1
11、0%、12%、13%。三部分评分修正系数 G、S、B 分别取定为 0.8、0.1、0.1问题：计算损耗率(其中使用年限法权重 40%，观察法 60%)。（分数：10.00）_27.某工业厂房总建筑面积为 1000m2，重置单价为 1200 元/m 2，耐用年限为 40 年，已使用了 4 年厂房建成2 年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为 50 年。厂房结构、装修及水暖套设备各部分的残值率均为 5%。问题：(1)试计算该厂房的重置价值。(2)计算该厂房的损耗时，应采用的年限是多少?为什么?(3)试计算该厂房的平均年损耗额的损耗总额。(4)经现场勘察鉴定，装修部分重置价值为 20 万元
12、，平均耐用年限为 8 年；水、暖、电等配套设备的重置价值为 30 万元，平均耐用年限为 15 年。试分别计算该厂房的结构、装修和配套设备部分的损耗额及损耗总额(5)综合问题(3)和问题(4)的计算结果，分别取权重 0.4 和 0.6，试确定该厂房的加权平均损耗成新率，并根据加权平均成新率确定该厂房的评估价值。（分数：10.00）_建筑工程评估基础-建筑工程建筑物的损耗(三)答案解析(总分：72.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：14，分数：14.00)1.根据我国现行有关规定，评估钢筋混凝土结构的非生产用房的价值时，其经济耐用年限的参考值是( )年。A10 B50 C60 D
13、80（分数：1.00）A.B.C. D.解析：钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架一剪力墙结构)：生产用房 50 年，受腐蚀的生产用房 35 年，非生产用房 60 年。2.下列有关建筑物已使用年限的说法中，错误的是( )A建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限B当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当C若建筑物的维护保养更好或经过更新改造，则有效使用年限短于实际使用年限D在评估中所指使用年限为实际使用年限（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：在评估中所指使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据对实际使用年限的调整得到的。3.建筑物的经济耐用年
14、限是确定建筑物损耗的重要指标，我国现行房地产估价规范规定的钢结构和钢筋混凝土框架剪力墙结构非生产用房的经济耐用年限的参考值分别为( )年。A50 和 40 B70 和 50 C80 和 60 D80 和 70（分数：1.00）A.B.C. D.解析：4.根据我国现行有关规定，评估钢筋混凝土结构生产用房的价值时，其经济耐用年限的参考值是( )年。A40 B50 C60 D80（分数：1.00）A.B. C.D.解析：5.根据我国现行房地产估价规范规定，如果建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束，则应按( )计算损耗。A土地使用权年限 B土地使用权剩余年限C建筑
15、物耐用年限 D补办手续后耐用年限（分数：1.00）A.B.C. D.解析：6.修复费用法是通过估算建筑物恢复原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的( )损耗率。A计划成本 B实际成本 C重置成本 D更新成本（分数：1.00）A.B.C. D.解析：7.下列有关建筑物损耗率的计算表述中，不正确的是( )。A修复费用法通过估算建筑物恢复原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的重置价值(再生产价值)的百分比确定损耗率B它的计算公式的表达式为损耗率=(修复费用-重置价值)100%C建筑物的主体和附属设备，因为它们的使用年限相差不多，所以损耗基本上都是相同的D在损耗率计算过程中，主体、附属设施、装饰部
16、分的费用应分别计算，同时分别测算各部分的损耗值（分数：1.00）A.B.C. D.解析：建筑物的主体和附属设备因为它们的使用年限不同，所以损耗是不同的。8.无形损耗是指由于( )等原因引起的价值损失。A技术进步、科技发达 B技术进步、消费观念变更C技术进步引起现有产品质量下降 D周围环境的变化（分数：1.00）A.B. C.D.解析：9.利用建筑物的实际已使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物的损耗率的方法称为( )A打分法 B年限法 C估算法 D损耗法（分数：1.00）A.B. C.D.解析：10.使用年限法是指用建筑物的实际已使用年限占建筑物( )的比率作为建筑物的损耗率。A会计折旧年限
17、 B设计年限C耐用年限 D使用年限（分数：1.00）A.B.C. D.解析：使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之间的基础上的方法。11.由具有专业知识和经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行观察打分，以确定建筑物的损耗率的方法称为( )。A打分法 B年限法 C估算法 D统计法（分数：1.00）A. B.C.D.解析：12.砖混结构二等房屋的住宅，重置价格 150 万元，按定额法计算折旧额，其年折旧额为( )万元。A2.14 B1.875 C2.56 D3.00（分数：1.00）A.B.C.D. 解析：砖混结构二等住宅的耐用年限为 50 年。年折旧率
18、=150/50=3(万元)13.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物( )计算损耗。A耐用年限 B使用年限C尚可使用年限 D已使用年限（分数：1.00）A. B.C.D.解析：14.在资产评估工作中，确定建筑物损耗( )按折旧年限计算。A可以直接 B视情况而定C不能直接 D可任意选择（分数：1.00）A.B.C. D.解析：二、多项选择题(总题数：9，分数：18.00)15.建筑物在使用过程中由于各种原因会造成损耗，其中造成建筑物无形损耗的主要因素包括( )。（分数：2.00）A.风雨侵蚀B.建筑材料更新换代 C.地基基础沉降D.建筑规范改变 E.维修、保养不善解析：16.采用综合法
19、测算建筑物的损耗，要考虑的因素包括( )。（分数：2.00）A.耐用年限和已使用年限因素 B.设计年限和已使用年限因素C.建筑物设计、施工水平、抗震设防标准及大修、装饰等其他因素 D.现场勘察、对照打分因素 E.年折旧额因素解析：综合运用使用年限法和观察法两种方法外，还可综合其他因素。其他因素包括：考虑建筑物的设计等级和设计部门的等级及设计水平。判别建筑物的设防标准。考虑建筑物的施工单位等级及实际施工水平。考虑使用状况和日常维修保养情况。考虑大修、装饰情况。17.下列各项中，会造成原有建筑物的无形损耗的有( )。（分数：2.00）A.风雨侵蚀等自然作用B.同类建筑产品均采用了适应当前消费观念的
20、设计 C.技术进步使同类建筑物造价降低 D.地基不均匀沉降使建筑物出现裂缝E.位于偏僻地区的商店周围新建了居民小区解析：建筑物的无形损耗是指由于功能上或经济上的因素，诸如技术进步、消费观念的变更等原因而引起的建筑物无形价值损失。18.造成建筑物功能损耗的主要因素有( )（分数：2.00）A.此建筑物与周边环境不相适应B.工艺的变更 C.建筑物的用途与土地的最佳利用不一致 D.建筑技术进步 E.区域的优良性发生减退解析：造成建筑物功能损耗的主要因素包括：建筑技术进步、工艺的变更、规范和标准的改变、建筑材料的更新换代等。在房地评估时，建筑物的用途与土地的最佳利用不一致而产生的价值损耗，也属于建筑物
21、的功能性损耗。A、E 属于经济因素。19.在现场勘察过程中，对钢筋混凝土结构的设备部分应重点注意( )部分。（分数：2.00）A.水卫 B.电照 C.门窗D.暖气 E.顶棚解析：门窗结构部分并不是影响钢筋混凝土结构的组成部分。20.观察法的基本做法是，一般依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按( )部分再区分不同部位分别打分，然后计算损耗率。（分数：2.00）A.已使用年限B.设计使用年限C.设备 D.结构 E.装修 解析：21.一幢建筑物主体耐用年限期间可以有若干个经济寿命发生，所以，损耗率计算过程中，( )的费用应分别计算。（分数：2.00）
22、A.主体 B.附属设施 C.装饰部分 D.基础E.门窗解析：22.实际评估工作需要计算建筑物损耗，若建筑物耐用年限与土地使用权年限不一致，下列说法中正确的有( )（分数：2.00）A.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按土地使用权年限计算损耗B.建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，按其平均值计算损耗C.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，损耗按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算D.建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按建筑物耐用年限计算损耗 E.土地使用权年限短于建筑物耐用年限时，按土地使用权年限计算损耗 解析：本题考核点为建筑物损耗中有关年限的规定。若建筑物耐用年限与土地使用权年
23、限不一致，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按建筑物耐用年限计算损耗而土地使用权年限短于建筑物耐用年限时，按土地使用权年限计算损耗。23.应用综合法计算建筑物损耗时，除综合运用使用年限法和打分法外，还可综合考虑建筑物( )因素。（分数：2.00）A.设计等级 B.所在地气候的变化C.所在地物价指数的变化D.设防标准 E.设计单位和施工单位的等级 解析：本题考核点为综合法计算建筑物的损耗。三、综合题(总题数：4，分数：40.00)24.砖混结构职工宿舍，建成于 1990 年底。工程所占土地使用权于 1998 年底取得，使用权年限为 40 年。评估基准日期为 2002 年 12 月 31 日。
24、问题：计算该建筑物的成新率(该工程残值为零)。（分数：10.00）_正确答案：(砖混结构非生产用房耐用年限是 50 年，建筑物应于 2040 年结束，建筑物在评估基准日已用12 年。土地使用权于 1998 年取得，应于 2038 年结束，早于建筑物耐用年限先结束，应按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限计算损耗。损耗率=12/12+(40-4)100%=25%成新率=1-损耗率=1-25%=75%根据上述计算结果，判定该建筑物为七五成新。)解析：25.某项目的评估基准日为 2006 年 9 月 30 日，A 类建筑物中有一联合车间，2001 年 5 月竣工交付使用，主体结构为钢屋架、大型屋面板的
25、钢混结构厂旁，跨度为 18 米，层高 10 米，钢门窗，水泥地面，并设有10 吨吊车两台。总建筑面积 19600 平方米，C 类建筑中有简易库棚一座，1998 年建成，已使用 8 年。问题：用使用年限法计算上述房屋的成新率。（分数：10.00）_正确答案：(运用使用年限法计算：(1)建筑物损耗率=已使用年限/建筑物耐用年限100%(2)建筑物损耗率=已使用年限/(已使用年限+剩余使用年限)100%(3)建筑物成新率=1-建筑物损耗率联合车间损耗率=5.3/50100%=10.6%联合车间成新率=1-10.6%=89.4%简易库棚损耗率=8/(8+6)100%=57.1%简易库棚成新率=1-57
26、.1%=42.9%)解析：26.某房屋耐用年限为 50 年，现已使用 6 年，建成 2 年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为 40 年。经现场查勘鉴定，房屋结构装修设备部分损耗率得分分别为 10%、12%、13%。三部分评分修正系数 G、S、B 分别取定为 0.8、0.1、0.1问题：计算损耗率(其中使用年限法权重 40%，观察法 60%)。（分数：10.00）_正确答案：(1)按使用年限法计算损耗率：因为，建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，所以应按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限计算损耗。损耗率=已使用年限/(已使用年限+剩余使用年限
27、)100%=6/6+(40-4)100%=14.29%(2)按观察法计算损耗率：损耗率=结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B=(90.8+160.1+120.1)/100100%=10%(3)计算综合损耗率：综合损耗率=使用年限法损耗率A1+观察法损耗率A2=14.29%40%+10%60%=11.72%)解析：27.某工业厂房总建筑面积为 1000m2，重置单价为 1200 元/m 2，耐用年限为 40 年，已使用了 4 年厂房建成2 年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为 50 年。厂房结构、装修及水暖套设备各部分的残值率均为 5%。问题：(1)试计算该厂房
28、的重置价值。(2)计算该厂房的损耗时，应采用的年限是多少?为什么?(3)试计算该厂房的平均年损耗额的损耗总额。(4)经现场勘察鉴定，装修部分重置价值为 20 万元，平均耐用年限为 8 年；水、暖、电等配套设备的重置价值为 30 万元，平均耐用年限为 15 年。试分别计算该厂房的结构、装修和配套设备部分的损耗额及损耗总额(5)综合问题(3)和问题(4)的计算结果，分别取权重 0.4 和 0.6，试确定该厂房的加权平均损耗成新率，并根据加权平均成新率确定该厂房的评估价值。（分数：10.00）_正确答案：(1)重置价值=10001200=120(万元)(2)40 年(3)平均年损耗额=120(1-5%)/40=2.85(万元/年)损耗总额=2.854=11.4(万元)(4)结构部分损耗额=(120-20-30)(1-5%)/404=6.65(万元)装修部分损耗额=20(1-5%)/84=9.5(万元)设备部分损耗额=30(1-5%)/154=7.6(万元)损耗总额=6.65+9.5+7.6=23.75(万元)(5)损耗率=(11.40.4+23.750.6)/120=15.68%成新率=1-15.68%=84.32%工业厂房评估值=12084.32%=101.18(万元)解析：
