1、工程造价案例分析-64 及答案解析(总分：135.00，做题时间：90 分钟)一、（一）(总题数：1，分数：25.00)1.背景材料某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。A方案：一次性开发多层住宅 45000m2建筑面积，需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本和销售成本，下同)9000 万元，开发时间(包括建造、销售时间，下同)为 18个月。B方案：将该地块分成东、西两区分两期开发。一期在东区先开发高层住宅 36000m2建筑面积，需投入总成本费用 8100万元，开发时间为 15个月。二期开发时，如果一期销路好，且预计二期销售率可达 100%(售价和销量同一期)，则在西区继续投入
2、总成本费用 8100万元开发高层住宅 36000m2建筑面积；如果一期销路差，或暂停开发，或在西区改为开发多层住宅 22000m2建筑面积，需投入总成本费用 4600万元，开发时间为 15个月。两方案销路好和销路差时的售价和销量情况汇总于表 6-1。根据经验，多层住宅销路好的概率为 0.7，高层住宅销路好的概率为 0.6。暂停开发每季损失 10万元。季利率为 2%。表 6-1销路好 销路差开发方案 建筑面积 (万 m2) 售价(元/m 2)销售率(%)售价元(元/m 2)销售率(%)A方案 多层住宅 4.5 4800 100 4300 80一期 高层住宅 3.6 5500 100 5000 7
3、0一期销路好 高层住宅 3.6 5500 100 - -多层住宅 2.2 4800 100 4300 80B方案 二期 一期销路差停建 - - - - -1.问题一两方案销路好和销路差情况下分期计算季平均销售收入各为多少万元(假定销售收入在开发时间内均摊)?问题二绘制两级决策的决策树。问题三试决定采用哪个方案?注：计算结果保留两位小数。（分数：25.00）_二、（二）(总题数：1，分数：20.00)2.背景材料某工程项目合同工期为 18个月。施工合同签订以后，施工单位编制了一份初始网络计划，如图 6-1。（分数：20.00）_三、（三）(总题数：1，分数：25.00)3.背景材料某公司拟进行某
4、商场的开发，有三种建设方案，三方案的建设期均为一年，A1 方案的投资额为 1000万元，年净收益为 300万元；A2 方案的投资额为 2000万元，年净收益为 480万元；A3 方案的投资额为 3000 万元，年净收益为 570万元。由于方案的寿命较长，可以看作寿命期为无限，残值可忽略不计，该公司的基准收益率为 15%。1.问题一下列关于内部收益率的说法，哪些是对的?1内部收益率是使项目从开始建设到寿命期(计算期)末各年净现金流量现值之和等于零的折现率。2内部收益率能反映项目自身的盈利能力，它是项目占有的尚未回收资金的获得能力。3内部收益率能反映项目自身的盈利能力，它是项目初期投资的收益率。4
5、假设一个项目的全部投资均来自借入资金，若借入资金的利润 I小于项目的内部收益率 IRR，则项目会有盈利。5对于上述建设方案，可以采用先求出各方案的内部的收益率，然后根据各方案内部收益率的大小作为评价指标，以判定哪个方案最优。问题二若该公司资金充裕，希望盈利多，试用净现值与净现值率法为业主进行投资决策提供咨询意见?问题三对推荐的投资方案就投资额和年净收益进行双因素敏感性分析?问题四若投资额增加 20%的概率为 0.3，投资额不变的概率为 0.5，投资额下降 20%的概率为 0.2，年净收益上升20%的概率为 0.2，年净收益不变的概率为 0.5，年净收益下降的概率为 0.3，假设投资额与年净收益
6、是两个独立的变量，试对该项目进行风险分析?并求出该项目不可行的概率?问题五若该公司另有一写字楼的开发方案，该方案的建设方案也有三种，三方案的建设期均为一年。B1 方案的投资额为 1000万元，年净收益率为 570万元，寿命期为无限，残值可忽略不计。该公司现有资金 5000万元。B 公司应选择什么投资方案?该投资方案的净现值是多少?（分数：25.00）_四、（四）(总题数：1，分数：20.00)4.背景材料某公司经市场预测，估计今后可能有运输业务，拟确定运输设备投资计划。估计今后能签订到大宗运输合同的概率为 0.60，而只能签订少量运输合同的概率为 0.4。现有两个投资方案，一是投资 1050万
7、元购买大型运输车队(A 方案)，二是投资 350万元购买小型车队(B 方案)。若采用 A方案，而又签订到大宗合同，在今后 6年内，每年税前收入为 500万元；若采用 A方案，只签订到少数合同，则税前收入为 150万元。那么在两年后公司要决定如何处理已有设备。有四种选择：第一种是公司将不用的设备出租，估计能出租全部闲置设备的概率是 0.7，在出租的 4年内每年公司总的税前收入为 400万元，只能出租部分闲置设备概率为 0.3，4 年内每年公司总的税前收入为 200万元。第二种是先将设备暂存放在库房里不用，等待以后运输合同多时使用。估计在这段时期内有机会签到大宗合同和少量合同的概率分别是 0.3和
8、 0.7。第三种是及时出售多余设备，估计在第二年末卖掉全部多余设备可得 400万元，另外保留的机械每年能获税前收入为 180万元。第四种是卖掉全部车队，估计可得 600万元。若采用 B方案，而又只签订到少量合同，在今后的 6年每年税前收入为 180万元；若采用 B方案又能签订到大宗合同，那么在做出最初决策的 1年后，公司又得对未来的行动做出决策。有三种方案可供选择：第一种是再购置更多的设备，花费 750万元，获得满意合同收入的概率为 0.7，余下的 5年的年平均税前收入 500万元，而合同签订不太理想的概率为 0.3，余下的 5年年平均税前收入为 150 万元。第二种决策是租借更多的设备，有三
9、种可能的结局：一是能以优惠的合同条件从其他单位租借到更多的设备，发生概率是 0.2，估计 5年内每年可得税前收入为 350万元。二是租金尚可，但可租到的设备数量不足，发生的概率是 0.3，估计 5年内每年可得净收入 250万元。三是租到设备的租金较贵但完全符合要求的设备，发生的概率为 0.5，估计 5年内每年平均收入为 220万元。第三种是虽然有签订大宗合同的机会，但终因设备不足，又不准备租借设备，只能做有限合同工程，5 年内平均每年净收入为 200万元。若该公司的投资资金成本为 12%，运输设备采用直线折旧法折旧，残值率为 10%，折旧年限为 6年。1.问题试问该公司应采用何种运输设备投资方
10、案?（分数：20.00）_五、（五）(总题数：1，分数：20.00)5.背景材料某施工单位进行某工程项目的施工。该项目工程计划进度和实际进度如表 6-3所示，各分项工程的计划工程量、计划单价、实际工程量和实际单价如表 6-2，假定各分项工程均衡施工。表 6-2序号 分项工程 A B C D E F1 计划工程量 3700 4000 8000 12000 4000 37002 计划单价 1000 1100 1500 1200 1200 10003 实际工程量 3700 4200 9000 12800 3600 37004 实际单价 1000 1100 1400 1200 1200 1000（分数
11、：20.00）_六、（六）(总题数：1，分数：25.00)6.背景材料某工程，业主招标文件中规定：工期 T(周)不得超过 80周，也不应短于 60周。某施工单位决定参与该工程的投标。在基本确定技术方案后，为提高竞争能力，对其中某技术措施拟定了三个方案进行比选。方案一的费用为 C1=100+4T；方案二的费用为 C2=150+3T；方案三的费用为 C3=250+2T。这种技术措施的三个比选方案对施工网络计划的关键线路均没有影响。各关键工作可压缩的时间及相应增加的费用见表 6-5。假定所有关键工作压缩后不改变关键线路。表 6-5关键工作 A C E H M可压缩时间(周) 1 2 1 3 2压缩单
12、位时间增加的费用(万元/周) 3.5 2.5 4.5 6.0 2.01.问题一该施工单位应采用哪种技术措施方案投标?为什么?问题二该工程采用问题一中选用的技术措施方案时的工期为 80周，造价为 2653万元。为了争取中标，该施工单位投标应报工期和报价各为多少?问题三若招标文件规定，施工单位自报工期小于 80周时，工期每提前 1周，其总报价降低 2万元作为经评审的报价，则施工单位的自报工期应为多少?相应的经评审的报价为多少?问题四如果该工程的施工网络计划如图 6-2所示，则压缩哪些关键工作可能改变关键线路?压缩哪些关键工作不会改变关键线路?（分数：25.00）_工程造价案例分析-64 答案解析(
13、总分：135.00，做题时间：90 分钟)一、（一）(总题数：1，分数：25.00)1.背景材料某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。A方案：一次性开发多层住宅 45000m2建筑面积，需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本和销售成本，下同)9000 万元，开发时间(包括建造、销售时间，下同)为 18个月。B方案：将该地块分成东、西两区分两期开发。一期在东区先开发高层住宅 36000m2建筑面积，需投入总成本费用 8100万元，开发时间为 15个月。二期开发时，如果一期销路好，且预计二期销售率可达 100%(售价和销量同一期)，则在西区继续投入总成本费用 8100万元开发高层住宅
14、 36000m2建筑面积；如果一期销路差，或暂停开发，或在西区改为开发多层住宅 22000m2建筑面积，需投入总成本费用 4600万元，开发时间为 15个月。两方案销路好和销路差时的售价和销量情况汇总于表 6-1。根据经验，多层住宅销路好的概率为 0.7，高层住宅销路好的概率为 0.6。暂停开发每季损失 10万元。季利率为 2%。表 6-1销路好 销路差开发方案 建筑面积 (万 m2) 售价(元/m 2)销售率(%)售价元(元/m 2)销售率(%)A方案 多层住宅 4.5 4800 100 4300 80一期 高层住宅 3.6 5500 100 5000 70一期销路好 高层住宅 3.6 55
15、00 100 - -多层住宅 2.2 4800 100 4300 80B方案 二期 一期销路差停建 - - - - -1.问题一两方案销路好和销路差情况下分期计算季平均销售收入各为多少万元(假定销售收入在开发时间内均摊)?问题二绘制两级决策的决策树。问题三试决定采用哪个方案?注：计算结果保留两位小数。（分数：25.00）_正确答案：(问题一计算季平均销售收入：A方案开发多层住宅：销路好：4.54800100%6=3600(万元)销路差：4.5430080%6=2580(万元)B方案一期：开发高层住宅：销路好：3.65500100%5=3960(万元)B方案二期：开发高层住宅：3.6550010
16、0%5=3960(万元)开发多层住宅：销路好：2.24800100%5=2112(万元)销路差：2.2430080%5=1513.6(万元)问题二画两级决策树，如图 6-1。)解析：二、（二）(总题数：1，分数：20.00)2.背景材料某工程项目合同工期为 18个月。施工合同签订以后，施工单位编制了一份初始网络计划，如图 6-1。（分数：20.00）_正确答案：(问题一调整后网络进度计划图如图 6-2(注：虚箭线画为实箭线者不给分)。)解析：三、（三）(总题数：1，分数：25.00)3.背景材料某公司拟进行某商场的开发，有三种建设方案，三方案的建设期均为一年，A1 方案的投资额为 1000万元
17、，年净收益为 300万元；A2 方案的投资额为 2000万元，年净收益为 480万元；A3 方案的投资额为 3000 万元，年净收益为 570万元。由于方案的寿命较长，可以看作寿命期为无限，残值可忽略不计，该公司的基准收益率为 15%。1.问题一下列关于内部收益率的说法，哪些是对的?1内部收益率是使项目从开始建设到寿命期(计算期)末各年净现金流量现值之和等于零的折现率。2内部收益率能反映项目自身的盈利能力，它是项目占有的尚未回收资金的获得能力。3内部收益率能反映项目自身的盈利能力，它是项目初期投资的收益率。4假设一个项目的全部投资均来自借入资金，若借入资金的利润 I小于项目的内部收益率 IRR
18、，则项目会有盈利。5对于上述建设方案，可以采用先求出各方案的内部的收益率，然后根据各方案内部收益率的大小作为评价指标，以判定哪个方案最优。问题二若该公司资金充裕，希望盈利多，试用净现值与净现值率法为业主进行投资决策提供咨询意见?问题三对推荐的投资方案就投资额和年净收益进行双因素敏感性分析?问题四若投资额增加 20%的概率为 0.3，投资额不变的概率为 0.5，投资额下降 20%的概率为 0.2，年净收益上升20%的概率为 0.2，年净收益不变的概率为 0.5，年净收益下降的概率为 0.3，假设投资额与年净收益是两个独立的变量，试对该项目进行风险分析?并求出该项目不可行的概率?问题五若该公司另有
19、一写字楼的开发方案，该方案的建设方案也有三种，三方案的建设期均为一年。B1 方案的投资额为 1000万元，年净收益率为 570万元，寿命期为无限，残值可忽略不计。该公司现有资金 5000万元。B 公司应选择什么投资方案?该投资方案的净现值是多少?（分数：25.00）_正确答案：(问题一1、 2、 4。问题二同一项目的三种建设方案属于互斥方案的选择，现用净现值与净现值率指标选择。NPVA1=-1000+300(P/A，15%，)=-1000+3001/15%=1000(万元)0NPVA2=-2000+480(P/A，15%，)=-2000+4801/15%=1200(万元)0NPVA3=-300
20、0+570(P/A，15%，)=-3000+5701/15%=800(万元)0因为：NPV A2NPV A1NPV A30 所以按净现值决策，应选择 A2方案。NPVRA1=NPVA1/IA1=1000/1000=100%NPVRA2=NPVA2/IA2=1200/2000=60%NPVRA3=NPVA3/IA3=800/3000=26.67%所以按净现值率决策，应选择 A1方案。综上所述，该公司的决策原则是：如果希望盈利相对地多，则取净现值大的方案，即 A2方案；如果希望更好地发挥投资的效益，特别是资金比较短缺时，可考虑选择净现值率大的方案，即 A1方案。根据已知条件，应推荐 A2方案。问题
21、三设投资额的变化率为 X%，年净收益的变化率为 Y%，则根据题意有：NPV A2=-2000(1+X%)+480(1+Y%)(P/A，15%，)0即 1200-20X+32Y0如图 6-3所示。问题四根据题意可划出概率树如图 6-4所示。)解析：四、（四）(总题数：1，分数：20.00)4.背景材料某公司经市场预测，估计今后可能有运输业务，拟确定运输设备投资计划。估计今后能签订到大宗运输合同的概率为 0.60，而只能签订少量运输合同的概率为 0.4。现有两个投资方案，一是投资 1050万元购买大型运输车队(A 方案)，二是投资 350万元购买小型车队(B 方案)。若采用 A方案，而又签订到大宗
22、合同，在今后 6年内，每年税前收入为 500万元；若采用 A方案，只签订到少数合同，则税前收入为 150万元。那么在两年后公司要决定如何处理已有设备。有四种选择：第一种是公司将不用的设备出租，估计能出租全部闲置设备的概率是 0.7，在出租的 4年内每年公司总的税前收入为 400万元，只能出租部分闲置设备概率为 0.3，4 年内每年公司总的税前收入为 200万元。第二种是先将设备暂存放在库房里不用，等待以后运输合同多时使用。估计在这段时期内有机会签到大宗合同和少量合同的概率分别是 0.3和 0.7。第三种是及时出售多余设备，估计在第二年末卖掉全部多余设备可得 400万元，另外保留的机械每年能获税
23、前收入为 180万元。第四种是卖掉全部车队，估计可得 600万元。若采用 B方案，而又只签订到少量合同，在今后的 6年每年税前收入为 180万元；若采用 B方案又能签订到大宗合同，那么在做出最初决策的 1年后，公司又得对未来的行动做出决策。有三种方案可供选择：第一种是再购置更多的设备，花费 750万元，获得满意合同收入的概率为 0.7，余下的 5年的年平均税前收入 500万元，而合同签订不太理想的概率为 0.3，余下的 5年年平均税前收入为 150 万元。第二种决策是租借更多的设备，有三种可能的结局：一是能以优惠的合同条件从其他单位租借到更多的设备，发生概率是 0.2，估计 5年内每年可得税前
24、收入为 350万元。二是租金尚可，但可租到的设备数量不足，发生的概率是 0.3，估计 5年内每年可得净收入 250万元。三是租到设备的租金较贵但完全符合要求的设备，发生的概率为 0.5，估计 5年内每年平均收入为 220万元。第三种是虽然有签订大宗合同的机会，但终因设备不足，又不准备租借设备，只能做有限合同工程，5 年内平均每年净收入为 200万元。若该公司的投资资金成本为 12%，运输设备采用直线折旧法折旧，残值率为 10%，折旧年限为 6年。1.问题试问该公司应采用何种运输设备投资方案?（分数：20.00）_正确答案：(问题一1根据题意画出决策树，如图 6-5所示。2计算各结点的期望收益值
25、。结点：268(P/A，12%，4)0.7+134(P/A，12%，4)0.3+105(P/F，12%，4)=758.62(万元)结点：335(P/A，12%，4)0.3+100.5(P/A，12%，4)0.7+105(P/F，12%，4)=585.65(万元)结点：429.7+120.6(P/A，12%，4)+35(P/F，12%，4)=818.24(万元)结点：644.55(万元)结点：335(P/A，12%，5)0.7+100.5(P/A，12%，5)0.3+222.5(P/F，12%，5)-750=330.26(万元)结点(11)=234.5(P/A，12%，9)0.2+167.5(P
26、/A，12%，5)0.3+ 147.4(P/A，12%，5)0.5+35(P/F，12%，5)=635.74(万元)结点(12)：134(P/A，12%，5)+35(P/F，12%，5)=502.90(万元)结点 ：是一决策点，对该结点的四个方案进行比较，结点的期望收益值最大，应选择该方案，剪去其他方案分枝。结点 )解析：五、（五）(总题数：1，分数：20.00)5.背景材料某施工单位进行某工程项目的施工。该项目工程计划进度和实际进度如表 6-3所示，各分项工程的计划工程量、计划单价、实际工程量和实际单价如表 6-2，假定各分项工程均衡施工。表 6-2序号 分项工程 A B C D E F1计
27、划工程量37004000800012000 400037002 计划单价 1000110015001200120010003实际工程量37004200900012800 360037004 实际单价 100011001400120012001000（分数：20.00）_正确答案：(问题一该工程项目每月投资数据计算见表 6-1。表 6-1数据名称 每月拟完拟完工程每月已完已完工程每月已完每月已完工程计划投资 计划投资累计 工程实际投资 实际投资累计 工程计划投资工程计划投资137000.12=18518537000.1+3=123.33 123.3337000.1+3=123.33 123.33
28、2185+40000.113=331.67 516.6737000.13+42000.114=238.83 382.1637000.13+42000.114=238.83 382.16340000.113146.67 663.3437000.13+42000.114=238.84 60137000.13+42000.114=238.84601440000.113+80000.153=546.67 1210.0142000.114+9000O.144=430.50 1031.5042000.11490000.154=453 1054数据 580000.153120000.123=8802090.
29、012000.114+90000.144+12800184642000.114+90000.154+1280018910.124=814.500.12+4=837680000.15+3120000.12340000.123=10403130.0190000.144+128000.124+36000.124=807265390000.154+128000.124+36000.124=829.52720.507120000.123+40000.123+37000.13=763.33 3893.3490000.144+128000.124+36000.124+37000.14=899.50 3552
30、.590000.15+4+128000.12+4+36000.124+37000.14=922 3642.50840000.123+37000.13=2834176.67128000.124+36000.124+3704137128000.124+36000.124+3704227.33 00.14=584.500.14=584.5937000.13=123.33430036000.124+37000.14=200.50 4337.5036000.124+37000.14=200.5044281037000.14=92.5443037000.14=92.54520问题二第四个月进度偏差=121
31、0.01-1054=156.01(万元)，即进度拖延 156.01万元。第四个月进度偏差=4- =0.285(月)，即进度拖延 0.285个月。第四个月投资偏差=1031.50-1054=-22.5(万元)，即投资节约 22.5万元。第八个月进度偏差=4176.67-4227=-50.33(万元)，即进度提前 50.33万元。第八个月进度偏差=8- )解析：六、（六）(总题数：1，分数：25.00)6.背景材料某工程，业主招标文件中规定：工期 T(周)不得超过 80周，也不应短于 60周。某施工单位决定参与该工程的投标。在基本确定技术方案后，为提高竞争能力，对其中某技术措施拟定了三个方案进行比
32、选。方案一的费用为 C1=100+4T；方案二的费用为 C2=150+3T；方案三的费用为 C3=250+2T。这种技术措施的三个比选方案对施工网络计划的关键线路均没有影响。各关键工作可压缩的时间及相应增加的费用见表 6-5。假定所有关键工作压缩后不改变关键线路。表 6-5关键工作 A C E H M可压缩时间(周) 1 2 1 3 2压缩单位时间增加的费用(万元/周) 3.5 2.5 4.5 6.0 2.01.问题一该施工单位应采用哪种技术措施方案投标?为什么?问题二该工程采用问题一中选用的技术措施方案时的工期为 80周，造价为 2653万元。为了争取中标，该施工单位投标应报工期和报价各为多
33、少?问题三若招标文件规定，施工单位自报工期小于 80周时，工期每提前 1周，其总报价降低 2万元作为经评审的报价，则施工单位的自报工期应为多少?相应的经评审的报价为多少?问题四如果该工程的施工网络计划如图 6-2所示，则压缩哪些关键工作可能改变关键线路?压缩哪些关键工作不会改变关键线路?（分数：25.00）_正确答案：(问题一令 C1=C2，即 100+4T=150+3T，T=50(周)当工期小于 50周时，应采用方案一；当工期大于 50周时，应采用方案二。由于招标文件规定工期在 6080 周之间，因此，应采用方案二。再令 C2=C3，即 150+3T=250+2T，T=100 周。当工期小于
34、 100周时，应采用方案二；当工期大于 100周时，应采用方案三。因此，根据招标文件对工期的要求，施工单位应采用方案二的技术措施投标。或：当 T=60周，则 C1=100+460=340(万元)C2=150+360=330(万元)C3=250+260=370(万元)此时，方案二为最优方案。当 T=80周时，则 C1=100+480=420(万元)C2=150+380=390(万元)C3=250+280=410(万元)此时，方案二为最优方案。所以，施工单位应采用方案二的技术措施投标。问题二由于方案二的费用函数为 C2=150+3T，所以对压缩 1周时间增加的费用小于 3万元的关键工作均可压缩，即应对关键工作 C和 M进行压缩。则自报工期应为：80-2-2=76(周)相应的报价为：2653-(80-76)3+2.52+2.02=2650(万元)问题三由于工期每提前 1周，可降低经评审的报价 2万元，所以对压缩 1周时间增加的费用小于 5万元的关键工作均可压缩，即应对关键工作 A、C、E、M 进行压缩则自报工期应为：80-1-2-1-2=74(周)相应的经评审的报价为：2653-(80-74)(3+2)+3.5+1.52+4.5+2.02=2640(万元)问题四压缩关键工作 C、E、H 可能改变关键线路， 压缩关键工作 A、M 不会改变关键线路。)解析：
