1、工程造价案例分析-39 及答案解析(总分：130.00，做题时间：90 分钟)一、B（一）/B(总题数：1，分数：20.00)1.背景材料某房地产开发公司拟开发某城市商品房住宅小区，该小区拟建建筑面积 16万 m2，其中高层 4万 m2，多层12万 m2，两年建成。在该项目决策阶段，业主与其委托的某咨询公司进行了广泛的市场调查和分析研究，得到有关投资决策的数据如下：1该项目平均售房价格为高层每平方米建筑面积 3800元，多层每平方米建筑面积 2900元，预计建设的第一年末销房串为 10%，第二年末销房率为 50%，第三年末销房率为 40%。高层、多层各年平均按上述售房率售房。2该项目单位建筑面
2、积总投资为 2187.5元，其中建设期初需投资 5000万元用于支付土地使用费等前期费用，建设期末需投资 2000万元用于小区环境建设，其余投资平均在建设期末支出。问题一若该房地产开发公司的内部基准收益率为 15%，试计算该项目的净现值，为业主进行项目决策提供依据?问题二若该项目商品房销售情况不好，第一年至第四年末的商品房销房率分别为 10%、20%、40%、30%，试评价该项目的可行性?问题三在项目销售情况不好的情况下，该房地产开发公司决定降价出售，试问要保证公司的基准收益率，其平均售价的最低价是多少?（分数：20.00）_二、B（二）/B(总题数：1，分数：20.00)2.续上题。该房地产
3、开发公司决定开发建设该商品房项目，并委托某设计院进行设计，该设计院对多层商品房进行的设计方案对比资料如下：A方案：结构方案为砖混结构，建筑面积 12万 m2，使用面积 8.4万 m2，概算造价为 9600万元。B方案：结构方案为框架结构，建筑面积 12万 m2，使用面积 8.58万 m2，概算造价为 12000万元。C方案：结构方案为内浇外砌结构，建筑面积为 12万 m2，使用面积为 9万 m2，概算造价为 10200万元。咨询公司和业主经研究决定邀请五位专家分别就使用面积系数(F 1)、内部空间使用的灵活性(F 2)、增加房屋卖点(F 3)、房屋耐久性(F 4)、施工方便(F 5)五个方面功
4、能进行了评价，并达成了以下共识： F 1与 F2、F 3同样重要，F 1相对于 F4较重要，F 1相对于 F5很重要。此后，各专家对该三个方案的功能满足程度分别打分，其结果见表 1-1。B 表 1-1/B方案功能得分方案 A B C功 能专家 使用面积系数 8 6 7 8 6 9 8 8 9 7 10 9 9 9 8内部空间使用的灵活性 7 6 6 7 6 9 8 9 10 9 7 8 8 7 8增加房屋卖点 6 7 8 7 6 8 9 8 7 8 10 9 8 9 10房屋耐久性 7 8 7 8 7 8 9 8 7 8 10 9 9 10 10施工方便 10 9 9 10 10 8 9 8
5、9 8 8 8 8 8 8问题一若各专家评分去掉一个最高分，去掉一个最低分，取平均分为功能评分，试用价值指数法选择最佳设计方案?问题二若售房方案改为按使用面积售房，为保证原来的售房收入，每平方米使用面积最低售价为多少?（分数：20.00）_三、B（三）/B(总题数：1，分数：20.00)3.背景材料续上题。该项目由 4幢高层和 20幢多层商品房组成，分成三个合同包发包，第一合同包为 4幢高层商品房，第二合同包和第三合同包分别由 9幢和 11幢多层商品房组成。在第二合同包的施工招标中，业主邀请了甲、乙、丙三家技术实力和资信俱佳的施工企业参加了该项目的投标。咨询公司协助业主编制的招标文件中规定：评
6、标时采用最低综合报价中标的原则，但最低投标价低于次低投标价 5%的报价将不予考虑，业主指定工期为 10个月，若投标人自报工期小于 10个月，在评标时将考虑其给本房地产公司带来的利益(按时交房、减少贷款利息支付、有利售房等，每月按 100万元计算)，折算成综合报价进行评标，实际工期与自报工期相比较，在招标文件中规定了奖罚办法。甲、乙、丙三家投标单位投标中有关报价和工期的数据汇总见表 1-2。B 表 1-2/B 基础工程 上部结构及屋面工 程 装饰装修工程投标单位 报价(万元) 工期(月) 报价(万元) 工期(月) 报价(万元)工期(月)装饰装修与上部结构工程搭接时间(月)甲 600 2 2400
7、 5 1240 4 1乙 620 2 2400 4 1250 5 1丙 620 2 2400 4 1280 4 1问题一工程项目分标段发包应考虑哪些因素?问题二若考虑资金的时间价值(资金月利率为 1%)，假定各分部工程每月完成的工作量相同，应建议业主选择哪家施工企业?（分数：20.00）_四、B（四）/B(总题数：1，分数：25.00)4.背景材料续上题。该项目第二合同包承包商提交的施工组织设计中提到将组织三个施工队，每个施工队负责三幢多层的施工，若某施工队施工的三幢商品房设计完全相同，每幢基础数据如下：首层建筑面积为 1000m 2，内横墙厚为 140mm，净长 150m，内纵墙厚为 160
8、mm，净长 400m，外墙墙厚为 240mm，中心线总长 200m，地面垫层同基础垫层，地面为水泥砂浆楼地面，厚度为 3cm。其基础开挖断面如图 1-1图 1-3。（分数：25.00）_五、B（五）/B(总题数：1，分数：25.00)5.背景材料 续上题。该施工队负责三幢多层商品房的施工，以每幢房屋作为一个施工段组织施工，其提交的网络计划如图 1-4所示。 （分数：25.00）_六、B（六）/B(总题数：1，分数：20.00)6.背景材料续上题。承包商的工程量清单报价清单如表 1-4。B 表 1-4/B 金额(元)序号 项目编码 项目名称 计量单位估计工程量 综合单 合价价1 场地平整 m2
9、3000.00 5 150002 挖土方 m3 5250.00 25 1312503 地圈梁 m3 290.00 700 2030004 基础回填 m3 3000.00 15 450005 土方运输 m3 2250.00 10 225006 基础垫层 m3 320.00 300 960007 砖基础 m3 370.00 250 1675008 现浇带形基 础 m3 970.00 600 582000若合同规定，以直接费为计算基础。基础丁程完工后支付工程款，支付工程价款的 90%。实际工程量增加或减少工程景超过估计工程量的 10%，单价可调整，调整系数为 0.9或 1.1。已完其他项目有：临时设
10、施 6万元，模板上程 4万元，文明施工 2万元，施丁排水降水 5000元，业主供材 3万元。问题一若第二合同包该施工队完成了基础工程，根据工程量清单承包商报价的“分部分项工程量清单综合单价分析表”可以看出，间接费费串为 5%，利润率为 8%，营业税税率为营业税的 3%，城市维护建设税为营业税的 5%，教育费附加为营业税的 3%，规费占清单计价项目总价的 1.5%，试编制基础工程的支付小请。（分数：20.00）_工程造价案例分析-39 答案解析(总分：130.00，做题时间：90 分钟)一、B（一）/B(总题数：1，分数：20.00)1.背景材料某房地产开发公司拟开发某城市商品房住宅小区，该小区
11、拟建建筑面积 16万 m2，其中高层 4万 m2，多层12万 m2，两年建成。在该项目决策阶段，业主与其委托的某咨询公司进行了广泛的市场调查和分析研究，得到有关投资决策的数据如下：1该项目平均售房价格为高层每平方米建筑面积 3800元，多层每平方米建筑面积 2900元，预计建设的第一年末销房串为 10%，第二年末销房率为 50%，第三年末销房率为 40%。高层、多层各年平均按上述售房率售房。2该项目单位建筑面积总投资为 2187.5元，其中建设期初需投资 5000万元用于支付土地使用费等前期费用，建设期末需投资 2000万元用于小区环境建设，其余投资平均在建设期末支出。问题一若该房地产开发公司
12、的内部基准收益率为 15%，试计算该项目的净现值，为业主进行项目决策提供依据?问题二若该项目商品房销售情况不好，第一年至第四年末的商品房销房率分别为 10%、20%、40%、30%，试评价该项目的可行性?问题三在项目销售情况不好的情况下，该房地产开发公司决定降价出售，试问要保证公司的基准收益率，其平均售价的最低价是多少?（分数：20.00）_正确答案：()解析：问题一解：该房地产开发公司的总售房收入为：38004+290012=50000(万元)其中：第一年末的售房收入为：5000010%=50 印(万元)第二年末的售房收入为：5000050%=25000(万元)第三年末的售房收入为：5000
13、040%=20000(万元)该房地产开发公司的总现金支出为：2187.516=35000(万元)第一年初的现金支出为：5000 万元第一年末的现金支出为：(35000-5000-2000)2=14000(万元)第二年末的现金支出为：(35000-5000-2000)2+2000=16000(万元)所以该项目的现金流量图如图 1-1。NPV(15%)=-5000-9000(P/F，15%，1)+9000(P/F，15%，2)+20000(P/F，15%，3)=7129.53(万元)因为 NPV(15%) 0所以该项目是可行的。问题二解：该项目的现金流量图如图 1-2。NPV(1596)=-500
14、0-9000(P/F，15%，1)-6000(P/F，15%，2)+20000(P/F，15%，3)+15000(P/F，15%，4)=4363.67(万元)因为 NPV(15%)0所以该项目在销售情况不好的情况下仍然是可行的。问题三解：设售房总收入为 X，由题意得：NPV(15%) =-5000+110%X-14000(P/F，15%，1)+ 20%X-16000 (P/F，15%，2) +40%X(P/F，15%，3)+30%X(P/F，15%，4)=0(万元)简化得： 0.67272X=29272.21X=43513.22(万元)平均售价的最低价为：43513.2216=2719.58(
15、元/m 2)。二、B（二）/B(总题数：1，分数：20.00)2.续上题。该房地产开发公司决定开发建设该商品房项目，并委托某设计院进行设计，该设计院对多层商品房进行的设计方案对比资料如下：A方案：结构方案为砖混结构，建筑面积 12万 m2，使用面积 8.4万 m2，概算造价为 9600万元。B方案：结构方案为框架结构，建筑面积 12万 m2，使用面积 8.58万 m2，概算造价为 12000万元。C方案：结构方案为内浇外砌结构，建筑面积为 12万 m2，使用面积为 9万 m2，概算造价为 10200万元。咨询公司和业主经研究决定邀请五位专家分别就使用面积系数(F 1)、内部空间使用的灵活性(F
16、 2)、增加房屋卖点(F 3)、房屋耐久性(F 4)、施工方便(F 5)五个方面功能进行了评价，并达成了以下共识： F 1与 F2、F 3同样重要，F 1相对于 F4较重要，F 1相对于 F5很重要。此后，各专家对该三个方案的功能满足程度分别打分，其结果见表 1-1。B 表 1-1/B方案功能得分方案 A B C功 能专家 使用面积系数 8 6 7 8 6 9 8 8 9 7 10 9 9 9 8内部空间使用的灵活性 7 6 6 7 6 9 8 9 10 9 7 8 8 7 8增加房屋卖点 6 7 8 7 6 8 9 8 7 8 10 9 8 9 10房屋耐久性 7 8 7 8 7 8 9 8
17、 7 8 10 9 9 10 10施工方便 10 9 9 10 10 8 9 8 9 8 8 8 8 8 8问题一若各专家评分去掉一个最高分，去掉一个最低分，取平均分为功能评分，试用价值指数法选择最佳设计方案?问题二若售房方案改为按使用面积售房，为保证原来的售房收入，每平方米使用面积最低售价为多少?（分数：20.00）_正确答案：()解析：问题一解：根据背景资料所给出的条件，各功能权重的计算结果见表 1-1。B 表 1-1/BF1 F2 F3 F4 F5 得 分 权 重F1 2 2 3 4 11 0.275F2 2 2 3 4 11 0.275F3 2 2 3 4 11 0.275F4 1 1
18、 1 3 6 0.15F5 0 0 0 1 1 0.025合 计 40 1.00各方案的功能得分、功能加权得分、功能指数、成本指数、价值指数见表 1-2。B 表 1-2/B方 功能得分 权重 功能加权得分 功能指数 成本指数 价值指数案(8+7+6)/3=7 0.275(7+6+6)/3=6.33 0.275(7+6+6)/3=6.67 0.275(7+8+7)/3=7.33 0.15A(9+10+10)/3=9.670.02570.275+6.330.275+6.670.275+7.330.15+9.670.025=6.8416.841/(6.841+8.374+8.801 )=0.285(
19、960012)/(960012+1200012+1020012)=0.3020.2850.302=0.944(9+8+8)/3=8.33 0.275(9+9+9)/3=9 0.275(8+8+8)/3=8 0.275(8+8+8)/3=8 0.15B(8+9+8)/3=8.33 0.0258.330.275+90.275+80.275+80.15+8.330.025 = 8.3748.374/(6.841 +8.374+8.801)=0.349(1200012)/(960012+1200012+10200+12)=0.3770.2850.302=0.944(9+9+9)/3=9 0.275(8
20、+7+8)/3=7.67 0.275(10+9+9)/3=9.33 0.275(9+10+10)/3=9.67 0.15C(8+8+8)/3=8 0.02590.275+7.670.275+9.330.275+9.670.15+80.125=8.8018.801/(6.841 +8.374+8.801 )=0.366(1020012)/(960012+12000+12+10200+12)=0.3210.3660.321=1.140由于 C方案即内浇外砌结构方案价值指数最大，所以 C方案为最佳方案。问题二解：原多层售房总收入为：122900=34800(万元) 要保证原来的多层售房总收入则每平方
21、米使用面积最低售价为：348009=3866.67(元/m 2)三、B（三）/B(总题数：1，分数：20.00)3.背景材料续上题。该项目由 4幢高层和 20幢多层商品房组成，分成三个合同包发包，第一合同包为 4幢高层商品房，第二合同包和第三合同包分别由 9幢和 11幢多层商品房组成。在第二合同包的施工招标中，业主邀请了甲、乙、丙三家技术实力和资信俱佳的施工企业参加了该项目的投标。咨询公司协助业主编制的招标文件中规定：评标时采用最低综合报价中标的原则，但最低投标价低于次低投标价 5%的报价将不予考虑，业主指定工期为 10个月，若投标人自报工期小于 10个月，在评标时将考虑其给本房地产公司带来的
22、利益(按时交房、减少贷款利息支付、有利售房等，每月按 100万元计算)，折算成综合报价进行评标，实际工期与自报工期相比较，在招标文件中规定了奖罚办法。甲、乙、丙三家投标单位投标中有关报价和工期的数据汇总见表 1-2。B 表 1-2/B 基础工程 上部结构及屋面工 程 装饰装修工程投标单位 报价(万元) 工期(月) 报价(万元) 工期(月) 报价(万元)工期(月)装饰装修与上部结构工程搭接时间(月)甲 600 2 2400 5 1240 4 1乙 620 2 2400 4 1250 5 1丙 620 2 2400 4 1280 4 1问题一工程项目分标段发包应考虑哪些因素?问题二若考虑资金的时间
23、价值(资金月利率为 1%)，假定各分部工程每月完成的工作量相同，应建议业主选择哪家施工企业?（分数：20.00）_正确答案：()解析：问题一解：工程项目分标段发包主要考虑以下因素：1招标项目的专业要求。专业要求接近，可以考虑作为一个整体进行招标；而专业要求相差甚远，则应考虑分标段发包。2招标项目的管理要求。各部分内容相互干扰大，协调困难，可以作为一个整体进行招标；而各部分内部相互干扰不大，协调难度小，可考虑分标段发包。3对工程投资的影响。直接影响是由管理费的变化引起的。是否分标段发包对管理费的多少有影响，从而影响工程投资，应视具体情况而定。4工程各项工作在时间、空间的衔接。各项工作的衔接多，交
24、叉配合少，应考虑作为一个整体进行招标；反之，则可考虑将项目分标段发包。5对招投标的影响。项目大，作为一个整体投标，可以参加投标的投标人少，会大大降低招标的竞争性；而分标段发包的太小又将失去对实力雄厚的潜在投标人的吸引力。问题二解：各投标单位的投标报价为：甲：600+2400+1240=4240(万元)；乙：620+2440+1250=4310(万元)；丙：620+2400+1280=4300(万元)。4300(1-5%)=40854240，各家投标报价均有效。计算各投标单位综合报价的现值见表 1-3。B 表 1-3/B 投标单位 分部工程每月工程款(万元)月份提前竣工折合效益(万元)综合报价(
25、万元)基础工程 600/2 = 300 12上部结构及屋面工程2400/5 =48037甲装饰装修工程 1240/4 =310 710NPV 甲 = 300(P/A,1% ,2) +480(P/A,1% ,5) (P/F,1%,2)+310(P/A,1% ,4)(P/F,1% ,6) =4014.37 基础工程 620/2 = 310 12上部结构及屋面工程2440/4=61036乙装饰装修工程 1250/5 =250 610NPV 乙 = 310(P/A, 1%, 2)+610 (P/A,1% ,4)(P/F,1% ,2)+250(P/A, 1% ,5)(P/F,1% ,5) =4098.5
26、9 基础工程 620/2=310 12上部结构及屋面工程2400/4 =60036丙装饰装修工程 1280/4 =320 69100NPV 丙 = 310(P/A,1% ,2)+600 (P/A,1% ,4) (P/F,1% ,2)+ 320 (P/A,1% ,4)(P/F,1%,5)-100(P/F, 1%,9) =4002.46 MVV 丙 NPV 甲 NPV 乙 ，应建议业主选择丙施工单位。四、B（四）/B(总题数：1，分数：25.00)4.背景材料续上题。该项目第二合同包承包商提交的施工组织设计中提到将组织三个施工队，每个施工队负责三幢多层的施工，若某施工队施工的三幢商品房设计完全相同
27、，每幢基础数据如下：首层建筑面积为 1000m 2，内横墙厚为 140mm，净长 150m，内纵墙厚为 160mm，净长 400m，外墙墙厚为 240mm，中心线总长 200m，地面垫层同基础垫层，地面为水泥砂浆楼地面，厚度为 3cm。其基础开挖断面如图 1-1图 1-3。（分数：25.00）_正确答案：()解析：问题一解：项目编码以五级编码设置，用十二位阿拉伯数字表示。一、二、三、四级编码统一；第五级编码由工程量清单编制人员按具体工程的清单项目特征而分别编码。各级编码代表的含义为：第一级表示分类码(分二位)；第二级表示章顺序码(分二位)；第三级表示节顺序码(分二位)；第四级表示清单项目码(分
28、三位)；第五级表示具体清单项目码(分三位)。问题二解：1场地平整：31000=3000.00(m 2)2挖土方：3(1.5701.5150+1.771.8400+1.051.5200)=5827.95(m 3)3基础垫层：3(1.570.10150+1.770.10400+1.050.10200)=346.05(m 3)4砖基础：3(0.530.37150+0.730.37400+0.550.37200+0.670.48200)=727.43(m3)5现浇带形基础：3(0.251.37+0.250.87)150+(0.31.57+0.30.97)400=1166.40(m3)6地圈梁：3(0.
29、370.37150+0.370.37400+0.370.37200)=308.03(m 2)7基础回填：5827.95-346.05-727.43-1166.40-308.03=3280.04(m 3)8土方运输：5927.95-3280.04=2547.91(m 3)问题三解：回填面积：31000-(0.24200+0.14150+0.16400+40.120.12)=2600.83(m2)回填厚度：0.60-0.1-0.03=0.47(m)室内回填：2600.830.47=1222.39(m 3)五、B（五）/B(总题数：1，分数：25.00)5.背景材料 续上题。该施工队负责三幢多层商品
30、房的施工，以每幢房屋作为一个施工段组织施工，其提交的网络计划如图 1-4所示。 （分数：25.00）_正确答案：()解析：问题一 解：该网络计划绘制错误。 错误的原因在于：实际上没有逻辑关系(或紧前紧后关系)的工作在网络图上表示为有逻辑关系，如挖土 3与基础 2、回填 1无逻辑关系，而在图上表示为挖土 3为基础 2、回填 1的紧后工作。 正确的网络计划如图 1-3所示： 六、B（六）/B(总题数：1，分数：20.00)6.背景材料续上题。承包商的工程量清单报价清单如表 1-4。B 表 1-4/B 金额(元)序号 项目编码 项目名称 计量单位估计工程量 综合单 合价价1 场地平整 m2 3000
31、.00 5 150002 挖土方 m3 5250.00 25 1312503 地圈梁 m3 290.00 700 2030004 基础回填 m3 3000.00 15 450005 土方运输 m3 2250.00 10 225006 基础垫层 m3 320.00 300 960007 砖基础 m3 370.00 250 1675008 现浇带形基 础 m3 970.00 600 582000若合同规定，以直接费为计算基础。基础丁程完工后支付工程款，支付工程价款的 90%。实际工程量增加或减少工程景超过估计工程量的 10%，单价可调整，调整系数为 0.9或 1.1。已完其他项目有：临时设施 6万
32、元，模板上程 4万元，文明施工 2万元，施丁排水降水 5000元，业主供材 3万元。问题一若第二合同包该施工队完成了基础工程，根据工程量清单承包商报价的“分部分项工程量清单综合单价分析表”可以看出，间接费费串为 5%，利润率为 8%，营业税税率为营业税的 3%，城市维护建设税为营业税的 5%，教育费附加为营业税的 3%，规费占清单计价项目总价的 1.5%，试编制基础工程的支付小请。（分数：20.00）_正确答案：()解析：问题 基础工程的支付申请见下表 序号 费用名称 计算 式 金额(元)一分部分项工程量清单计价合计1430342.671 场地平层 30005 15000.002 挖土 方57
33、7525+(5827.95-5775)2145566.3050.93 基础垫层346.05300103815.004 砖基 础727.43250181857.505现浇带形基础1067600+(1166.40-1067)6000.9693876.006 地圈 梁308.03700215621.007 基础回填3280.041549200.608 土方运输247510+(2547.91-2475)100.925406.19二措施项目清单计价合计1250001临时设施费600002模板工程费400003 文明 2000施工 04施工排水降水5000三其他项目清单计价合计0四 现费(1430342.67+125000+0)1.5%23330.14五 税金(1430342.67+125000+0+23330.14)3.41396538880.10六 工程索赔 18000七 合计1430342.67+125000+0+23330.14+53880.10+180001650552.91八扣除保留金1650552.9110%165055.29九 扣除 3000业主供材0十本期支付金额1650552.91 - 165055.29 - 300001455497.62
