1、城市规划实务-城乡规划实施管理及例题解析(三)及答案解析(总分：100.00，做题时间：90 分钟)一、B（一）/B(总题数：1，分数：16.00)1.某市近郊区的某村，采用引资的方法改造旧村。该村拟先占用耕地 1.5hm2，然后还耕 2.5hm2，准备建设住宅 20000m2，建成后与投资单位按比例分成，双方签订了合同。合同规定，该村负责办理用地、建房的各项审批手续。该村经村民委员会研究同意了该合同，又报经乡政府批准。该工程刚一开工就受到了城乡规划行政主管部门的查处，责令立即停工，听候处理。请说明该工程受到查处的原因。（分数：16.00）_二、B（二）/B(总题数：1，分数：16.00)2.
2、某市的市区南部有一段古城墙，为省级文物保护单位，并在古城墙内外两侧各划定了 100m 的保护区，只准绿化，不许建设，由园林绿化队负责管理。有一投资者看中了这块风水宝地，与绿化队签订了协议，投资者每年支付给绿化队 100 万元租金，绿化队同意投资者在距古城墙 50m 处建设了 5 栋 2 层青瓦灰砖的别墅。投资者刚开始施工，即被该市城乡规划行政主管部门规划监督执法队发现，责令立即停工。 试分析：这个工程的性质?为什么?应该如何处理?（分数：16.00）_三、B（三）/B(总题数：1，分数：16.00)3.某市一工厂位于市区，因生产不景气，报经总公司批准，同意改建一座高层宾馆，占地面积 32000
3、m2。总公司在批准时指出，市城乡规划行政主管部门已按照规划调整的相关程序开展工作，上报原规划审批单位同意该厂用地使用性质可以调整。随后，该厂便与合作方签订协议，由合作方出资，建成以后各得一半建筑面积。合作双方的建设方案报经总公司批准后，即着手进行建设。正当开槽施工之时，城乡规划行政主管部门查处了该建设工程，责令立即停工，听候处理。试分析，该工程为什么会受到城乡规划行政主管部门的查处?城乡规划行政主管部门应如何处置?（分数：16.00）_四、B（四）/B(总题数：1，分数：16.00)4.某市城市规划区的东南部，按照批准的总体规划方案，有一约 60hm2的城市规划绿地。某科研单位与当地村委会签订
4、协议，在规划绿地内(现为耕地)占用 3hm2土地建设住宅，补偿费用 1000 万元。一年后建成多层住宅 5 栋，建筑面积 25000m2。该科研单位在分房过程中，有职工向城乡规划行政主管部门举报该科研单位领导搞违法建设，要求查处。经查后，城乡规划执法人员认为，该科研单位和村委会对农村集体土地进行变相买卖，违法侵占耕地，同时也未报城乡规划行政主管部门审批，没有办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即行占地、建设，属违法建设行为，且侵占规划绿地，严重影响城市规划，违法事实清楚，不用再找当事人调查。于是，根据城乡规划法第六十四条规定，对违法建设作出予以没收的行政处罚决定，并经部门领导批准发出了
5、行政处罚决定书。送达后，科研单位不服该行政处罚，向人民法院提起诉讼，经法院审理，判决城市规划行政主管部门败诉。试分析：败诉的原因是什么?城乡规划行政主管部门应当如何正确处理此案?（分数：16.00）_五、B（五）/B(总题数：1，分数：16.00)5.某房地产开发公司拟在市中心建设一栋办公楼，城乡规划行政主管部门经审查同意后为该房地产开发公司办理了有关规划审批手续，并核发了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。该公司随后即开工进行了建设，工程建设过程中城乡规划行政主管部门也没有对工程进行规划核实。办公楼竣工后，该公司到该市房屋行政主管部门办理房屋产权证时，被告知规划验收手续不全，要求补充有关
6、文件。 试分析，该建设工程缺少那些规划核实和验收文件，城乡规划行政主管部门应该如何做。（分数：16.00）_六、B（六）/B(总题数：1，分数：20.00)6.某房地产开发公司与某市郊区的某乡政府签订了协议，该乡政府同意将 100 亩规划乡镇企业用地的划给该公司使用。国土资源和房屋行政主管部门依据协议为该公司办理了集体土地使用权证，随后，在该公司缴纳了土地出让金后，又为该公司办理了国有土地使用权证。该市在调整城市总体规划时，将这 100 亩土地的使用性质变更为居住用地。该公司向城乡规划行政主管部门申请建设住宅楼，但是，没有得到批准。试分析，城乡规划行政主管部门没有批准的原因。（分数：20.00
7、）_城市规划实务-城乡规划实施管理及例题解析(三)答案解析(总分：100.00，做题时间：90 分钟)一、B（一）/B(总题数：1，分数：16.00)1.某市近郊区的某村，采用引资的方法改造旧村。该村拟先占用耕地 1.5hm2，然后还耕 2.5hm2，准备建设住宅 20000m2，建成后与投资单位按比例分成，双方签订了合同。合同规定，该村负责办理用地、建房的各项审批手续。该村经村民委员会研究同意了该合同，又报经乡政府批准。该工程刚一开工就受到了城乡规划行政主管部门的查处，责令立即停工，听候处理。请说明该工程受到查处的原因。（分数：16.00）_正确答案：(按照中华人民共和国城乡规划法第六十五条
8、的规定，该工程在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设，属于违法占地及违法建设。 农村耕地属于集体土地，将其改变为建设用地，必须由建设单位根据发展改革部门批准的立项，报土地行政主管部门进行征地，土地所有权性质由集体土地改变为国有土地后，由城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后方可进行建设。同时该项目的实施主体也应由发展改革部门和土地主管部门确定，不应由村集体决定。 占用耕地应按照土地管理法的有关规定报请市人民政府审批，乡政府无权审批。)解析：解析 例题的第一句话“某市近郊区的某村，采用引资的方法改造旧村”，说明了建设项目
9、的位置是城市郊区，建设主体是村级行政单位，建设的方式是引资改造旧村。例题的第二句话“该村拟先占用耕地 1.5hm2，然后还耕 2.5hm2，准备建设住宅 20000m2，建成后与投资单位按比例分成，双方签订了合同”，说明了建设项目需要占用耕地，建设项目的性质是居住建筑，建设规模为 2 万 m2。例题的第三句话“合同规定，该村负责办理用地、建房的各项审批手续”，再次说明建设的主体是村级行政单位。例题的第四句话“该村经村民委员会研究同意了该合同，又报经乡政府批准”，说明了该建设项目的批准单位是村民委员会和乡政府。例题的第五句话“该工程刚一开工就受到了城市规划行政主管部门的查处，责令立即停工，听候处
10、理”，说明了工程已经开工，和城乡规划行政主管部门的做法是责令工程立即停工，听候处理。例题的第六句话“请说明该工程受到查处的原因”，点明了要求回答问题的内容是进行行政处罚的依据。例题的文字部分中比较关键的是第二句、第四句话和第五句话，即建设的批准单位是村民委员会和乡政府，而不是城乡规划行政主管部门，这是违反中华人民共和国城乡规划法的，同时由于建筑项目的进度为占用耕地和已开工，因此构成了违法占地和违法建设。二、B（二）/B(总题数：1，分数：16.00)2.某市的市区南部有一段古城墙，为省级文物保护单位，并在古城墙内外两侧各划定了 100m 的保护区，只准绿化，不许建设，由园林绿化队负责管理。有一
11、投资者看中了这块风水宝地，与绿化队签订了协议，投资者每年支付给绿化队 100 万元租金，绿化队同意投资者在距古城墙 50m 处建设了 5 栋 2 层青瓦灰砖的别墅。投资者刚开始施工，即被该市城乡规划行政主管部门规划监督执法队发现，责令立即停工。 试分析：这个工程的性质?为什么?应该如何处理?（分数：16.00）_正确答案：(根据城乡规划法第六十五条规定，该工程未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，所以该工程为违法建设。 该工程侵占了文物保护用地，违反了规划法和文物保护法，严重影响城市规划和文物保护，性质十分严重。 按照城乡规划法的规定，应对投资者处以罚款，并责成投资者立即拆除违法建筑，
12、恢复地形地貌；同时，建议园林绿化队的上级主管部门追究绿化队的有关责任人的行政责任并给予处分，没收绿化队所收租金，上交国库。)解析：解析 例题的第一句话“某市的市区南部有一段古城墙，为省级文物保护单位，并在古城墙内外两侧各划定了 100m 的保护区，只准绿化，不许建设，由园林绿化队负责管理”，说明了文物保护单位的级别为省级，管理单位是园林绿化队，并且强调文物保护范围内只准绿化，不许建设。我们知道，按照文物法的有关规定，文物保护范围内是不允许建设的，例题再三强调这一点，其目的暗示考生，如果在文物的保护范围内进行建设，应进行拆除，并且应由该文物保护范围的管理单位承担责任。 例题的第二句话“有一投资者
13、看中了这块风水宝地，与绿化队签订了协议，投资者每年支付给绿化队 100 万元租金，绿化队同意投资者在距古城墙 50m 处建设了 5 栋 2 层青瓦灰砖的别墅”，说明了绿化队通过收取租金，违法了文物法的规定同意在文物保护范围内建设别墅。 例题的第三句话“投资者刚开始施工，即被该市城乡规划行政主管部门规划监督执法队发现，责令立即停工”，说明了工程已经开工，构成了违法建设，并受到城市规划行政主管部门的处理。 例题的第四句话“试分析：这个工程的性质?为什么?应该如何处理?”，说明例题要求回答的内容有三个，第一要回答工程的性质是违法建设，第二要说明判断违法建设性质的法律依据，第三要说明具体行政处罚的决定
14、和依据。 下面，将审题的结果整理如下： 建设位置：省级文物保护单位的保护区。 批准单位：园林绿化队。 建设内容：5 栋 2 层别墅。 工程进度：刚开工。查处单位：城乡规划行政主管部门规划监督执法队。 问题：确定性质，说明理由，提出处理意见。三、B（三）/B(总题数：1，分数：16.00)3.某市一工厂位于市区，因生产不景气，报经总公司批准，同意改建一座高层宾馆，占地面积 32000m2。总公司在批准时指出，市城乡规划行政主管部门已按照规划调整的相关程序开展工作，上报原规划审批单位同意该厂用地使用性质可以调整。随后，该厂便与合作方签订协议，由合作方出资，建成以后各得一半建筑面积。合作双方的建设方
15、案报经总公司批准后，即着手进行建设。正当开槽施工之时，城乡规划行政主管部门查处了该建设工程，责令立即停工，听候处理。试分析，该工程为什么会受到城乡规划行政主管部门的查处?城乡规划行政主管部门应如何处置?（分数：16.00）_正确答案：(该工程未取得建设工程规划许可证即开工进行了建设，构成了违法建设，因此，受到了城乡规划行政主管部门的查处。 按照中华人民共和国城乡规划法第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价 5%以上 10%以下的罚款；无
16、法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。”的规定，城乡规划行政主管部门应对该厂进行罚款处理，并要求该厂按照法定程序办理有关规划审批手续，同时，可以依法建议该厂的上级单位给予有关责任人行政处分。)解析：解析 例题的第一句话“某市一工厂位于市区，因生产不景气，报经总公司批准，同意改建一座高层宾馆，占地面积 32000m2”，说明了建设用地位于市区，建设用地的现状使用性质为工业用地，建设项目的性质是宾馆，建设用地面积为 32000m2。例题的第二句话“总公司在批准时指出，市城乡规划行政主管部门已按照规划调整的相关程序开展工作，上报原
17、规划审批单位同意该厂用地使用性质可以调整”，说明了变更建设用地性质是经过了按照规划调整的相关程序上报原规划审批单位同意。例题的第三句话“随后，该厂便与合作方签订协议，由合作方出资，建成以后各得一半建筑面积”，说明的是建设单位的合作方式，对答题没有实际意义。例题的第四句话“合作双方的建设方案报经总公司批准后，即着手进行建设”，说明了建设工程已经开工进行建设，即已经构成了违法建设，同时，也说明了题目的类型是违法建设行政处罚。例题的第五句话“正当开槽施工之时，城乡规划行政主管部门查处了该建设工程，责令立即停工，听候处理”，说明的是城乡规划行政主管部门已经发现了违法建设行为，并做出了停工的行政行为。例
18、题的第六句话“试分析，该工程为什么会受到城乡规划行政主管部门的查处?城乡规划行政主管部门应如何处置?”，说明了例题要求回答的内容有两个，一个是要求说明城乡规划行政主管部门进行查处的原因，另一个是城乡规划行政主管部门处理的措施。我们在例题的审题过程中已经发现，建设工程没有经过城乡规划行政主管部门的行政许可即进行建设，构成了违法建设，所以会受到城乡规划行政主管部门的查处。由于例题中已经说明按照规划调整的相关程序上报原规划审批单位同意了变更建设用地的性质，所以该违法建设不构成严重影响城市规划，城乡规划行政主管部门在进行处理时不会做出拆除处理，应进行罚款处理，并要求建设单位按照法定的程序办理建设工程的
19、有关规划审批手续。四、B（四）/B(总题数：1，分数：16.00)4.某市城市规划区的东南部，按照批准的总体规划方案，有一约 60hm2的城市规划绿地。某科研单位与当地村委会签订协议，在规划绿地内(现为耕地)占用 3hm2土地建设住宅，补偿费用 1000 万元。一年后建成多层住宅 5 栋，建筑面积 25000m2。该科研单位在分房过程中，有职工向城乡规划行政主管部门举报该科研单位领导搞违法建设，要求查处。经查后，城乡规划执法人员认为，该科研单位和村委会对农村集体土地进行变相买卖，违法侵占耕地，同时也未报城乡规划行政主管部门审批，没有办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即行占地、建设，属
20、违法建设行为，且侵占规划绿地，严重影响城市规划，违法事实清楚，不用再找当事人调查。于是，根据城乡规划法第六十四条规定，对违法建设作出予以没收的行政处罚决定，并经部门领导批准发出了行政处罚决定书。送达后，科研单位不服该行政处罚，向人民法院提起诉讼，经法院审理，判决城市规划行政主管部门败诉。试分析：败诉的原因是什么?城乡规划行政主管部门应当如何正确处理此案?（分数：16.00）_正确答案：(城乡规划行政主管部门败诉的原因是，该部门做出的行政处罚行为不符合中华人民共和国行政处罚法第四十二条“行政机关做出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权
21、利，当事人要求听证的，行政机关应当组织听证”的规定。城乡规划行政主管部门应按照中华人民共和国行政处罚法的规定对该科研单位的违法建设行为举行处罚。告知有关程序，并按照城乡规划法的有关规定对该单位的违法建设行为进行处罚，同时建议该单位的上级单位对有关责任人行政处分。)解析：解析 例题的第一句话“某市城市规划区的东南部，按照批准的总体规划方案，有一约 60hm2的城市规划绿地”，说明了建设项目的位置是在城市规划区的东南部，用地性质为规划绿地。例题的第二句话“某科研单位与当地村委会签订协议，在规划绿地内(现为耕地)占用 3hm2土地建设住宅，补偿费用 1000 万元”，说明了建设项目是在规划绿地内占用
22、 3hm2耕地进行建设。例题的第三句话“一年后建成多层住宅 5 栋，建筑面积 25000m2”，说明了该工程已竣工，由于没有取得建设工程规划许可证而构成了违法建设。例题的第四句话“该科研单位在分房过程中，有职工向城乡规划行政主管部门举报该科研单位领导搞违法建设，要求查处”，说明了该违法建设是通过知情人举报才被发现的，估计是由于分房不均引起的打击报复行动，对答题没有太多帮助。例题的第五句话“经查后，城乡规划执法人员认为，该科研单位和村委会对农村集体土地进行变相买卖，违法侵占耕地，同时也未报城乡规划行政主管部门审批，没有办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即行占地、建设，属违法建设行为，且
23、侵占规划绿地，严重影响城市规划，违法事实清楚，不用再找当事人调查”，说明了城乡规划执法人员调查和处理的过程，其中违法建设和违法占地的事实清楚，但是“不用再找当事人调查”的字样应该引起考生的警觉，因为在例题中一般用陈述句说明例题的内容和要求，出现否定句的目的往往是为了强调，因此稍加思索就应该明白，这是说明应该找当事人进行调查。例题的第六句话“于是，根据城乡规划法第六十四条规定，对违法建设作出予以没收的行政处罚决定，并经部门领导批准发出了行政处罚决定书”，说明的是城乡规划行政主管部门的处罚依据和具体的行政行为，其中应该注意行政处罚的决定是没收，这是比较重的处罚。例题的第七句话“送达后，科研单位不服
24、该行政处罚，向人民法院提起诉讼，经法院审理，判决城乡规划行政主管部门败诉”，说明了城乡规划行政主管部门所进行的行政处罚行为经法院判决败诉的事实，同时，提醒考生例题涉及了行政诉讼的问题，有可能涉及中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国行政处罚法和中华人民共和国行政诉讼法的有关内容。例题的第八句话“试分析：败诉的原因是什么?城乡规划行政主管部门应当如何正确处理此案?”，这是例题要求回答的问题，第一是城乡规划行政主管部门败诉的原因，第二是正确处理的依据，这两个问题是连带的，如果能够知道第一个问题的答案，也就能答出第二个问题。我们知道造成城乡规划行政主管部门在行政诉讼中败诉的原因不外乎有两个，其一是
25、程序违法，其二是依据违法，通过审题我们发现，该城市规划行政主管部门的依据是符合中华人民共和国城乡规划法的，但是，按照中华人民共和国行政处罚法第四十二条的规定，行政机关做出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权利，当事人要求听证的，行政机关应当组织听证。再看例题的第五句话中“不用再找当事人调查”的字样，我们就得到了例题的答案。五、B（五）/B(总题数：1，分数：16.00)5.某房地产开发公司拟在市中心建设一栋办公楼，城乡规划行政主管部门经审查同意后为该房地产开发公司办理了有关规划审批手续，并核发了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
26、。该公司随后即开工进行了建设，工程建设过程中城乡规划行政主管部门也没有对工程进行规划核实。办公楼竣工后，该公司到该市房屋行政主管部门办理房屋产权证时，被告知规划验收手续不全，要求补充有关文件。 试分析，该建设工程缺少那些规划核实和验收文件，城乡规划行政主管部门应该如何做。（分数：16.00）_正确答案：(该建设工程缺少建设工程规划验收合格通知书。 城乡规划行政主管部门应在工程放线阶段进行验灰线，在工程进行到正负零阶段进行验正负零，在结构完工阶段进行审核，在建设工程竣工后进行规划验收。根据城乡规划法要求，建设单位应在建设工程竣工验收后 6 个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。未及时报送
27、应进行行政处罚。)解析：解析 例题的第一句话“某房地产开发公司拟在市中心建设一栋办公楼，城乡规划行政主管部门经审查同意后为该房地产开发公司办理了有关规划审批手续，并核发了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证”。说明了建设工程规划审批手续齐全。 例题的第二句话“该公司随后即开工进行了建设，工程建设过程中城乡规划行政主管部门也没有对工程进行监督”，说明了工程建设过程中城乡规划行政主管部门没有对建设工程进行规划核实，点明了例题的类型是规划核实类例题。 例题的第三句话“办公楼竣工后，该公司到该市房屋行政主管部门办理房屋产权证时，被告知规划核实验收手续不全，要求补充有关文件”，再次说明了例题的类型是规
28、划核实类例题。 例题的第四句话“试分析，该建设工程缺少那些规划核实和验收文件，城乡规划行政主管部门应该如何做”，说明了例题要求回答的问题是规划核实验收的文件和规划核实的各个环节。六、B（六）/B(总题数：1，分数：20.00)6.某房地产开发公司与某市郊区的某乡政府签订了协议，该乡政府同意将 100 亩规划乡镇企业用地的划给该公司使用。国土资源和房屋行政主管部门依据协议为该公司办理了集体土地使用权证，随后，在该公司缴纳了土地出让金后，又为该公司办理了国有土地使用权证。该市在调整城市总体规划时，将这 100 亩土地的使用性质变更为居住用地。该公司向城乡规划行政主管部门申请建设住宅楼，但是，没有得
29、到批准。试分析，城乡规划行政主管部门没有批准的原因。（分数：20.00）_正确答案：(根据中华人民共和国城乡规划法第三十九条“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿”的规定，该房地产开发公司占用 100 亩土地的行为实际上是违法占地，因此，城乡规划行政主管部门没有批准该公司的建设申请。)解析：解析 例题的第一句话“某房地产开发公司与某市郊区的某乡政府签订了协议，该乡政府同意将100 亩规划乡镇企业用地的划给该公司使用”
30、，说明了某房地产开发公司取得了 100 亩集体土地的使用权，该用地的规划性质是乡镇企业用地。 例题的第二句话“国土资源和房屋行政主管部门依据协议为该公司办理了集体土地使用权证，随后，在该公司缴纳了土地出让金后，又为该公司办理了国有土地使用权证”，说明了该公司取得了国有土地使用权证，即没有经过土地征用程序就将集体土地转为了国有土地。需要注意的是，全国注册城市规划师执业资格考试只会涉及城市规划管理的内容，土地管理的内容不会作为考点，因此，考生不必浪费时间去思考核发国有土地使用权证的程序和依据是否合法。 例题的第三句“该市在调整城市总体规划时，将这 100 亩土地的使用性质变更为居住用地”，说明了该
31、 100 亩的用地性质由乡镇企业用地转为了居住用地。 例题的第四句话“该公司向城乡规划行政主管部门申请建设住宅楼，但是，没有得到批准”，说明了城乡规划行政主管部门没有批准该房地产开发公司在这 100 亩用地上建设住宅的申请。从例题的前三句话，我们了解到该公司拥有国有土地使用权证，规划用地性质为居住用地，城乡规划行政主管部门似乎应该批准该公司的申请，没有批准一定有更深层次的原因。我们知道乡镇企业用地不是城市建设用地，是为了解决当地农村集体乡镇企业发展问题而规划的农村建设用地，该用地只能够由当地农村集体及其下属乡镇企业使用，不能用于开发建设，土地所有权为集体土地。居住用地是为了解决城市发展过程中居
32、住功能紧张问题而规划的城市建设用地，在进行建设时要经过行政划拨或征用程序将土地所有权从集体所有转为国家所有，原集体土地使用权人是被拆迁人。通过以上分析，我们就发现了问题的所在，即该房地产开发公司取得该用地的使用权有问题。根据中华人民共和国城乡规划法第三十九条“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿”的规定，该公司占用土地的行为实际上是违法占地，城乡规划行政主管部门不仅不能批准该公司的建设申请，还应对该公司的违法占地行为进行查处。 例题的第五句话“试分析，城乡规划行政主管部门没有批准的原因”，说明了例题要求回答的仅是没有批准的原因，而不要求回答如何进行处理。
